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Suelo elemento común
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Suelo elemento común
En finca de propiedad horizontal, el suelo es un elemento común. Esta finca tiene un patio zaguan y a cada lado un local comercial. El subsuelo transmite humedad a todos los tres elemenmtos indicados y levanta el pavimento. En el zaguan se han efectuado obras de levantamiento del marmol y colocación de nuevo pavimento a cargo de la comunidad. Los bajos comerciales pretenden que se les reparen y renueven los respectivos pavimentos en el interior de sus propiedades. ¿Es 0bligación de la Comunidad costear estas reparaciones au que dichos locales no son elementos comunes? ¿La calificación del suelo como elemento común se limita al aspecto de la propiedad del solar o incluye la responsabilisdad por las humedades del subsuelo citadas? ¿Tiene algo que ver la Compañía que cubre el seguirop de responsabilidad civil? Ruego respondan solamente quienes tengan una opinión funmdamentada y, a ser posible, con datos legales. Gracias.
En efecto es opinión constante de la doctrina que tanto el vuelo como el subsuelo tienen la consideración de elementos comunes.
No obstante lo anterior, es difícil contestar tu pregunta con los datos que facilitas, entre otras razones porque necesitaría leer un informe técnico sobre la causa de los desperfectos del pavimento de los locales comerciales cuya reparación se reclama.
En principio la reclamación que efectúan tiene su fundamento en el artículo 1.902 del Código Civil que regula la responsabilidad extracontractual, siendo presupuestos del ilícito contractual regulado en dicho artículo, una acción u omisión; la producción de un daño; relación de cusalidad entre ambos; antijuricidad de la conducta causante del daño; y la existencia de culpabilidad (que los tribunales vienen objetivando de manera que se aplica el principio de que si se ha producido el daño es porque no se han adoptado todas las medidas necesarias tendentes a su no producción, de modo que hay que acreditar que sí se observó la diligencia debida y que el daño se ha producido como consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor, lo que constituye una inversión de la carga de la prueba, obligando a la comunidad a acreditar que sí ha adoptado las medidas necesarias tendentes a la no producción del daño).
Saludos
No obstante lo anterior, es difícil contestar tu pregunta con los datos que facilitas, entre otras razones porque necesitaría leer un informe técnico sobre la causa de los desperfectos del pavimento de los locales comerciales cuya reparación se reclama.
En principio la reclamación que efectúan tiene su fundamento en el artículo 1.902 del Código Civil que regula la responsabilidad extracontractual, siendo presupuestos del ilícito contractual regulado en dicho artículo, una acción u omisión; la producción de un daño; relación de cusalidad entre ambos; antijuricidad de la conducta causante del daño; y la existencia de culpabilidad (que los tribunales vienen objetivando de manera que se aplica el principio de que si se ha producido el daño es porque no se han adoptado todas las medidas necesarias tendentes a su no producción, de modo que hay que acreditar que sí se observó la diligencia debida y que el daño se ha producido como consecuencia de caso fortuito o fuerza mayor, lo que constituye una inversión de la carga de la prueba, obligando a la comunidad a acreditar que sí ha adoptado las medidas necesarias tendentes a la no producción del daño).
Saludos
Gracias por la respuesta, Dickturpin. Te amplio información. El daño en el pavimento se ha producido a los 50 años de estar construída la finca, El motivo parece ser un cierto grado de humedad en el subsuelo, pues se trata de un terreno que, aunque dista 5 km. del mar, es de baja cota y en algunmas zonas de obra baja han aparecido las humedades muy paulatinamente, pues como dejo dicho, para llegar a esta situación han trasnscurrido 50 años. La pregunta es: ¿debe pechar la Comunidad con el gasto de reparación y reposición del pavimento(todo) de los locales comerciales o es responsabilidad de los propietarios? Seguro que hay sentada jurisprudencia a este respecto. ¿Alquien la conoce? Gracias.
La verdad es que Michael Carlson ha planteado una cuestión muy interesante.
La respuesta fácil y 'teórica' es de cajón: si se considera que el subsuelo es un elemento común, los gastos de reparación serán a cargo de la Comunidad, y en caso contrario, será un problema de los propietarios de los locales. Claro que esto, en la práctica, no aclarará a Michael Carlson su pregunta, muy clarita.
Para mí, Sr. Carlson, si las humedades o filtraciones de agua tienen efectivamente su origen en una defectuosa ejecución de las obras de impermeabilización del inmueble, o en su deterioro paulatino a través de los años, será la Comunidad la que deba afrontar el problema y los gastos de reparación, del mismo modo que si el edificio tuviera filtraciones al piso superior a través de la cubierta, no sería el propietario del piso el obligado a sufragar las obras de reparación, sino la comunidad, por tratarse de un elemento común.
Así lo entiendo, y así lo defendería (creo que muy dignamento y con muchas posibilidades de éxito) en un Juzgado.
Consejos prácticos: comente el problema con el presidente y el administrador de la comunidad; si se niegan a llevar a cabo y pagar la reparación o si le 'dan largas', encargue usted un informe a un técnico competente en el que se describan, cuantifiquen y concreten las humedades o filtraciones, se indique de forma clara y contundente la causa o causas de las humedades y/o filtraciones, y se expliquen y valoren cuales son las obras que se han de realizar para reparar el problema.
Una vez hecho lo anterior, dirija un burofax al administrador y al presidente de la comunidad comunicandoles la existencia de humedades y/o filtraciones, haciendo referencia al informe técnico, a las causas del problema y, finalmente, exigiendo la inmediata ejecución de las necesarias obras de reparación, añadiendo que el problema se está agravando día a día y que, posiblemente, provoca la no usabilidad de su local.
Si no le hacen caso o le siguen dando largas, acuda a un abogado y plantee la demanda: no va a tener mayor problema (mas que los propios de toda reclamación judicial, claro...).
Saludos.
La respuesta fácil y 'teórica' es de cajón: si se considera que el subsuelo es un elemento común, los gastos de reparación serán a cargo de la Comunidad, y en caso contrario, será un problema de los propietarios de los locales. Claro que esto, en la práctica, no aclarará a Michael Carlson su pregunta, muy clarita.
Para mí, Sr. Carlson, si las humedades o filtraciones de agua tienen efectivamente su origen en una defectuosa ejecución de las obras de impermeabilización del inmueble, o en su deterioro paulatino a través de los años, será la Comunidad la que deba afrontar el problema y los gastos de reparación, del mismo modo que si el edificio tuviera filtraciones al piso superior a través de la cubierta, no sería el propietario del piso el obligado a sufragar las obras de reparación, sino la comunidad, por tratarse de un elemento común.
Así lo entiendo, y así lo defendería (creo que muy dignamento y con muchas posibilidades de éxito) en un Juzgado.
Consejos prácticos: comente el problema con el presidente y el administrador de la comunidad; si se niegan a llevar a cabo y pagar la reparación o si le 'dan largas', encargue usted un informe a un técnico competente en el que se describan, cuantifiquen y concreten las humedades o filtraciones, se indique de forma clara y contundente la causa o causas de las humedades y/o filtraciones, y se expliquen y valoren cuales son las obras que se han de realizar para reparar el problema.
Una vez hecho lo anterior, dirija un burofax al administrador y al presidente de la comunidad comunicandoles la existencia de humedades y/o filtraciones, haciendo referencia al informe técnico, a las causas del problema y, finalmente, exigiendo la inmediata ejecución de las necesarias obras de reparación, añadiendo que el problema se está agravando día a día y que, posiblemente, provoca la no usabilidad de su local.
Si no le hacen caso o le siguen dando largas, acuda a un abogado y plantee la demanda: no va a tener mayor problema (mas que los propios de toda reclamación judicial, claro...).
Saludos.
A Dickturpin, amable amigo: Leyendo el foro tengo la impresión de que Vd. sabe bien lo que dice. Por ello le ruego no deje sin respuesta, si es que la tiene, mis mensajes anteriores bajo mi firma y con los titulos "Suelo elemento común" (sin terminar de contestar= y otro del dñia 26 con tÃtulo "Pavimento dbajos comerciales " o algo asÃ. Le agradeceré la ayuda que pueda darme. Saludos.
Gracias, Sr. Carlson, por lo que me toca.
No es que esté celoso de DickTurpin, pero después de su mensaje debiera estarlo: dá la impresión de que usted tiene la impresión de que aquí el único que sabe algo es DickTurpin...
¡Enhorabuena, DickTurpin por saber llevar dicho convencimiento al ánimo del público! (ya me gustaría que me dieras un cursillo intensivo).
Es una broma, claro. Me alegra que otros compañeros ayuden desinteresadamente en este foro y, además, se ganen la confianza del público, cosa bien dificil y meritoria. Francamente, DickTurpin, ¡Mi enhorabuena!
No es que esté celoso de DickTurpin, pero después de su mensaje debiera estarlo: dá la impresión de que usted tiene la impresión de que aquí el único que sabe algo es DickTurpin...
¡Enhorabuena, DickTurpin por saber llevar dicho convencimiento al ánimo del público! (ya me gustaría que me dieras un cursillo intensivo).
Es una broma, claro. Me alegra que otros compañeros ayuden desinteresadamente en este foro y, además, se ganen la confianza del público, cosa bien dificil y meritoria. Francamente, DickTurpin, ¡Mi enhorabuena!
EstimadoJuanjo: No se trata de que su respuesta no haya merecido mi atención y valoración muy positiva. Lo ocurrido, se lo aseguro, es que en el momento de reconsultar a Dickturpin, su escrito no estaba todavía en la red, o al menos yo no lo vi, y me extraña que aparezca antes su respuesta que mi segundo escrito. En cualquier caso quiero reiterarle mi agradecimiento por el razonamiento detallado y muy profesional. A ambos, Dickturpin y Juanjo, quedo "muito obrigado". Una aclaración. Yo hago la consulta en nombre de la Comunidad. No soy propietario de ningún bajo, `pero las respuestas son igualmente valiosas para mi. Repito las gracias. Cualquier otra precisión o ampliación será igualmente valiosa.
Meditando sobre las razonadas respuestas de mis dos amables amigos, Juanjo y Dickturpin, observo que ambos afirman que "el SUBSUELO" es un elemento común. Mi pregunta en este momento sería: ¿Es elemento común el SUELO, el SUBSUELO o ambos? Si el Ayuntamiento decidiera que por el SUBSUELO de nuestro edificio circulara un "metro" o una canalización ¿tendriamos derecho a compensaciones económicas por el uso de NUESTRO ELEMENTO COMÚN ? Tal vez en la respuesta correcta a esta pregunta esté la respuesta a la cuestión que nos ocupa. Pido perdón por abusar de la gentileza de ambos.
Sr. Carlson: Sí, tanto el suelo como el subsuelo (aunque esa terminología es algo ambigua...) deben ser considerados como elementos comunes del edificio, de tal forma que si la Comunidad así lo acordase validamente, podría construir garajes subterraneos, o un almacén, o trasteros, en esed subsuelo (lo de 'suelo' parece llevar implícita la idea de superficie, de lo que se se puede hacer 'sobre' ese suelo, mas que 'bajo' ese suelo...).
Teoricamente, y desde un punto meramente civilista (es decir, conforme al Derecho Civil), el propietario de un terreno es también el propietario del subsuelo, hasta el centro del planeta Tierra, y del 'vuelo', hasta la Luna, o hasta el Sol..., por eso, en principio, civilmente, tiene derecho a construir bajo el terreno y sobre el terreno.
Pero eso, que es así civilmente, ya no es así atendiendo otros criterios y otro tipo de normativa existente en los países civilizados y semi-civilizados. Hay también normas administrativas (por ejemplo, para construir es necesaria una licencia de obras; no se pueden hacer pozos en un terreno asin más ni más, ni cortar árboles, etc.) y, más concretamente, normas urbanísticas (un propietario no podrá construir lo que quiera o como quiera en su terreno, sino conforme a las normas urbanísticas generales y a las ordenanzas municipales).
HAY LIMITACIONES al derecho de propiedad, y esas limitaciones, en un momento dado, pueden afectar al subsuelo de un edificio, para construir un tunel de metro, por ejemplo, igual al que se hizo, con tan mala pata, en Barcelona...
Si los propietarios tienen o no tienen derecho a compensaciones u obligación de soportar molestias u otros perjuicios es algo demasiado complejo para contestar en un foro como este, y requiere un pormenorizado estudio y analisis, caso por caso...
... y ya me voy a dormir..., buenas noches...
Teoricamente, y desde un punto meramente civilista (es decir, conforme al Derecho Civil), el propietario de un terreno es también el propietario del subsuelo, hasta el centro del planeta Tierra, y del 'vuelo', hasta la Luna, o hasta el Sol..., por eso, en principio, civilmente, tiene derecho a construir bajo el terreno y sobre el terreno.
Pero eso, que es así civilmente, ya no es así atendiendo otros criterios y otro tipo de normativa existente en los países civilizados y semi-civilizados. Hay también normas administrativas (por ejemplo, para construir es necesaria una licencia de obras; no se pueden hacer pozos en un terreno asin más ni más, ni cortar árboles, etc.) y, más concretamente, normas urbanísticas (un propietario no podrá construir lo que quiera o como quiera en su terreno, sino conforme a las normas urbanísticas generales y a las ordenanzas municipales).
HAY LIMITACIONES al derecho de propiedad, y esas limitaciones, en un momento dado, pueden afectar al subsuelo de un edificio, para construir un tunel de metro, por ejemplo, igual al que se hizo, con tan mala pata, en Barcelona...
Si los propietarios tienen o no tienen derecho a compensaciones u obligación de soportar molestias u otros perjuicios es algo demasiado complejo para contestar en un foro como este, y requiere un pormenorizado estudio y analisis, caso por caso...
... y ya me voy a dormir..., buenas noches...
