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Subrogación o Tácita reconducción
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Subrogación o tácita reconducción
El esposo, titular de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior al 94, fallece justo antes de cumplir el año 8 de arrendamiento. Con conocimiento y con aceptación tácita de los arrendadores, que actualizan renta anualmente, realizan obras de mantenimiento, etc..., su viuda continua pagando la renta mensual mediante ingresos bancarios (documentado) durante 4 años mas, 12 años desde la fecha del contrato, aunque no se ha firmado documento de subrogación alguno o nuevo contrato. ¿Podría defenderse que no se trata de una subrogación tácita con posterior tácita reconducción, sino de un nuevo contrato desde la fecha de fallecimiento con los plazos de renovación de hasta 5 años que regula la LAU?
Aún cuando el firmante del contrato fuera solo el esposo, la viuda era en realidad coarrendataria de la vivienda y, por tanto, no hay necesidad de subrogación. Nos encontramos pues ante una tácita reconducción. Sin embargo, te recomiendo que leas los mensajes recientes sobre este último tema porque se exponen argumentos a favor de que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato prorrogable hasta cinco años a voluntad del arrendatario.
Muchisimas gracias por tu consejo Juan. Abusando una vez mas de tus conocimientos, si las actualizaciones de renta han sido érroneas y consideramos que estamos ante una tácita recoducción ¿sería defendible que en la actualización de renta correspondiente a la próxima renovación se tomará como valor correcto de actualización el de la fecha de tácita renovación y no el de la fecha inicial del contrato? Gracias de nuevo
Es muy interesante la cuestión que planteas y reconozco que me gustaría leer la opinión de más foristas al respecto.
En principio defendible sí es pues en esa línea tendríamos entre otras la STS del 09/09/1991 que mantiene la doctrina de que "La actualización de rentas ha de operar de manera que la renta que ha de servir de base para aplicar los incrementos no es la contractual inicial, sino la ya actualizada en las sucesivas. Téngase en cuenta que la nueva jurisprudencia, la que toma como renta base para cada revisión la que resulte de la actualización inmediatamente anterior, es decir, la ya revisada, respeta siempre lo pactado, la autonomía de la voluntad, y sólo cuando no aparece que se haya querido otra cosa es cuando aplica dicho criterio como el más coherente."
La sentencia citada es anterior a la LAU del 94 pero ésta parece seguir el mismo criterio doctrinal y en su art. 18, recoge de manera rígida y precisa el método de cálculo para la actualización de la renta "...tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado" No cito todo el artículo para no distraer la atención pero lo anterior tampoco tiene desperdicio. Hay que leerlo detenidamente.
Habría que ver pues todos los detalles del contrato y, sobre todo, del error para descartar que pudiera ser considerado un error subsanable que no corresponde con la voluntad de las partes para la fijación de la renta.
En principio defendible sí es pues en esa línea tendríamos entre otras la STS del 09/09/1991 que mantiene la doctrina de que "La actualización de rentas ha de operar de manera que la renta que ha de servir de base para aplicar los incrementos no es la contractual inicial, sino la ya actualizada en las sucesivas. Téngase en cuenta que la nueva jurisprudencia, la que toma como renta base para cada revisión la que resulte de la actualización inmediatamente anterior, es decir, la ya revisada, respeta siempre lo pactado, la autonomía de la voluntad, y sólo cuando no aparece que se haya querido otra cosa es cuando aplica dicho criterio como el más coherente."
La sentencia citada es anterior a la LAU del 94 pero ésta parece seguir el mismo criterio doctrinal y en su art. 18, recoge de manera rígida y precisa el método de cálculo para la actualización de la renta "...tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado" No cito todo el artículo para no distraer la atención pero lo anterior tampoco tiene desperdicio. Hay que leerlo detenidamente.
Habría que ver pues todos los detalles del contrato y, sobre todo, del error para descartar que pudiera ser considerado un error subsanable que no corresponde con la voluntad de las partes para la fijación de la renta.
Siento no haber sido lo claramente explícto que debiera pero he querido contestar rápidamente ya que a mí iba dirigida la pregunta. Añado que el art. 1266 del CC dice: "El simple error de cuenta sólo dará lugar a su corrección." posibilidad ésta que se reconoce en la actualización de rentas en STS del 09/03/1988.
Juan1, creo que estamos ante un error de forma en la redacción del contrato inicial, por cierto, con plazo expreso de 5 años. En contrato se pacta la revisión aplicando el IPC "para viviendas de alquiler" (habitualmente superior al General, como sabes). Desde el año 1 al 3 no hay actualización por estar eximida en contrato. Por error revisan año a año la renta en enero -4 meses de retraso-Del año 3 al 6 aplican el IPC General de diciembre con algún error de cálculo o de cuenta. A partir del año 6, en que el arrendador envia una carta informando del error del cálculo (aquí sería el del art.1266 del CC), señala la renta que debería haber percibido los años anteriores, rectifica el cálculo y reconfirma que "en lo sucesivo seguirá aplicando el IPC General segun lo expuesto" y así se actualiza y cobra hasta la actualidad. El año 7,5 fallece el esposo. El año 8 opera la tácita reconducción y el año 12 (4 desde la reconducción) exigen la actualización con datos del IPC "para viviendas de alquiler" de enero. Esto supone un incremento respecto a la última actualización de mas del 35%.
En mi opinión, estamos ante un defecto del contrato (redacción) y no uno de cuenta, pues queda probada la voluntad de las partes en lo actuado hasta ahora y en lo expresamente reconocido por el arrendador en el año 6, máxime tras la tácita reconducción. Esto último especialmente defendible -renovación mínima de 5 años- ante la duración de 5 años pactada en el contrato inicial.
Por otro lado, como no es mi especialidad, desconozco como se ha de actuar en este caso ¿se abona todo lo que exige el arrendador y se interpone una demanda? ¿se abona lo que "debe ser" y se espera a que denuncie el arrendador?.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
En mi opinión, estamos ante un defecto del contrato (redacción) y no uno de cuenta, pues queda probada la voluntad de las partes en lo actuado hasta ahora y en lo expresamente reconocido por el arrendador en el año 6, máxime tras la tácita reconducción. Esto último especialmente defendible -renovación mínima de 5 años- ante la duración de 5 años pactada en el contrato inicial.
Por otro lado, como no es mi especialidad, desconozco como se ha de actuar en este caso ¿se abona todo lo que exige el arrendador y se interpone una demanda? ¿se abona lo que "debe ser" y se espera a que denuncie el arrendador?.
Muchas gracias por vuestra ayuda.
Hola Gorete. Lamento no estar de acuerdo con el Sr Juan1 en relación a que a la muerte del arrendatario no hay subrogación de su cónyuge. Yo pienso que, si el contrato es posterior a la LAU 1994 y se rige por esta Ley, es de aplicación lo estipulado en el art 16.1.a), debiendo además tenerse en cuenta lo también establecido en el apartado 3 del citado precepto:
Artículo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
3. "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse."
Respecto a la última cuestión planteada por el Sr Gorete, en mi opinión sería mejor pagar lo que el deudor exige y después interponer demanda de reclamación de cantidad pues, de lo contrario, el arrendador podría instar la reclamación de cantidad( actualización de las rentas vencidas y no pagadas) y el deshaucio.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Artículo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
3. "El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse."
Respecto a la última cuestión planteada por el Sr Gorete, en mi opinión sería mejor pagar lo que el deudor exige y después interponer demanda de reclamación de cantidad pues, de lo contrario, el arrendador podría instar la reclamación de cantidad( actualización de las rentas vencidas y no pagadas) y el deshaucio.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En cuanto a la subrogación, STC 126/1989 (y otras): "debe ponerse de manifiesto que el cónyuge que
celebra el contrato de arrendamiento no actúa en nombre propio, sino en
representación de la familia, lo que impide considerar más tarde que la
atribución del domicilio, tras el divorcio, a uno de los cónyuges configure un
caso de cesión inconsentida; en esta línea, el Tribunal Constitucional ha
reconocido la existencia de un litis consorcio pasivo de marido y mujer,
considerando a ambos en la misma situación jurídica contractual."
(STC 135/1986).:"no se puede negar a la que recurre esa
atribución y relación con la cosa, es decir, su derecho a la posesión
arrendaticia adquirido mediante contrato suscrito por su marido (alquiler de
vivienda para uso familiar), el cual, aunque fuera el único firmante del
contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva ni de la titularidad, ni de la
posesión, obviamente posesión común o coposesión (posesión indivisa admitida por
el art. 445 del Código Civil)..."
En cuanto a la prórroga tácita creo que habrá unanimidad entre los foristas en que se da por 5 años.
El IPC de actualización para los primeros 5 años debe ser el índice general, los restantes según pacto.
Me parece correcta la solución de Jan a la última cuestión. Creo que además habría que tener en cuenta que el contrato se halla en el último año de la reconducción (5 3 "4") para valorar la conveniencia de negociar la continuación del arrendamiento.
celebra el contrato de arrendamiento no actúa en nombre propio, sino en
representación de la familia, lo que impide considerar más tarde que la
atribución del domicilio, tras el divorcio, a uno de los cónyuges configure un
caso de cesión inconsentida; en esta línea, el Tribunal Constitucional ha
reconocido la existencia de un litis consorcio pasivo de marido y mujer,
considerando a ambos en la misma situación jurídica contractual."
(STC 135/1986).:"no se puede negar a la que recurre esa
atribución y relación con la cosa, es decir, su derecho a la posesión
arrendaticia adquirido mediante contrato suscrito por su marido (alquiler de
vivienda para uso familiar), el cual, aunque fuera el único firmante del
contrato, no por eso puede ostentar la exclusiva ni de la titularidad, ni de la
posesión, obviamente posesión común o coposesión (posesión indivisa admitida por
el art. 445 del Código Civil)..."
En cuanto a la prórroga tácita creo que habrá unanimidad entre los foristas en que se da por 5 años.
El IPC de actualización para los primeros 5 años debe ser el índice general, los restantes según pacto.
Me parece correcta la solución de Jan a la última cuestión. Creo que además habría que tener en cuenta que el contrato se halla en el último año de la reconducción (5 3 "4") para valorar la conveniencia de negociar la continuación del arrendamiento.
Hola Juan1.Le agradezco el extracto de las sentencias que usted ha tenido la amabilidad de buscar, pero si no he leido mal en la primera se hace referencia al atrubución del domicilio tras el divorcio, por lo que el precepto aplicable en ese caso sería el art 15 de la LAU( si el contrato se hubiera celebrado con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994), mientras que en el caso del Sr Gorete lo que ha habido es un fallecimiento del titular arrendaticio y, en mi opinión, debería ser aplicado el art 14 de la LAU.
Respecto al resto de su argumentación estoy totalmente de acuerdo con usted.
Un saludo.
Respecto al resto de su argumentación estoy totalmente de acuerdo con usted.
Un saludo.
Hola. Rectificación de mi post anterior( hoy no ando nada lúcido).
En primer lugar donde digo " debería ser aplicado el art 14 de la LAU. " quise decir art 16 LAU.
En segundo lugar. Respecto a la pregunta planteada por el Sr Gorete " ¿Podría defenderse que no se trata de una subrogación tácita con posterior tácita reconducción?". Hay jurisprudencia menor en cuanto a la subrogación:
a) Admisión de la subrogación. SAP Toledo de 17 de Julio de 1997( Un caso muy parecido al suyo) y en sentido contrario SAP Zaragoza de 24 de Marzo de 1998
b) Inadmisión de la subrogación. SAP de Pontevedra de 24 de Septiembre de 1998.
Finalmente, solo reseñar que la opción señalada por mi en otro post: " sería mejor pagar lo que el arrendador exige y después interponer demanda de reclamación de cantidad" se halla avalada por la STS de 17 de julio de 1995 y por el criterio seguido por la Audiencia de León en la Sentencia 5 de noviembre de 1996.
Un saludo.
En primer lugar donde digo " debería ser aplicado el art 14 de la LAU. " quise decir art 16 LAU.
En segundo lugar. Respecto a la pregunta planteada por el Sr Gorete " ¿Podría defenderse que no se trata de una subrogación tácita con posterior tácita reconducción?". Hay jurisprudencia menor en cuanto a la subrogación:
a) Admisión de la subrogación. SAP Toledo de 17 de Julio de 1997( Un caso muy parecido al suyo) y en sentido contrario SAP Zaragoza de 24 de Marzo de 1998
b) Inadmisión de la subrogación. SAP de Pontevedra de 24 de Septiembre de 1998.
Finalmente, solo reseñar que la opción señalada por mi en otro post: " sería mejor pagar lo que el arrendador exige y después interponer demanda de reclamación de cantidad" se halla avalada por la STS de 17 de julio de 1995 y por el criterio seguido por la Audiencia de León en la Sentencia 5 de noviembre de 1996.
Un saludo.
Hola Jan. Efectivamente la sentencia que cito se inicia con un procedimiento de divorcio pero la condición de coarrendatario del conyuge no firmante del contrato de arrendamiento es la misma. Hay abundante jurisprudencia del constitucional relativa al tema, aunque no coincidan exactamente con lo expuesto por Gorete. Varias de las sentencias a las que me refiero resuelven la cuestión planteada por el fallecimiento de alguno de los integrantes de una pareja de hecho e incluso creo que hay algún caso de unión homosexual. Estas sentencias serían muy próximas a lo debatido y en todas ellas se ponen de manifiesto criterios jurisprudenciales como los que cito. En consecuencia, yo no me atrevería, por ejemplo, a promover una demanda por incumplimiento del art. 16.3 que mencionas. La subrogación sería simplemente una cuestión formal frente a terceros que no podría desvirtuar la condición de arrendataria o coarrendataria de la esposa considerando que el marido firma el contrato en representación de la sociedad de gananciales.
Hola Juan1. La verdad es que yo tampoco en el caso presente, si fuera la parte contraria, promovería una demanda por incumplimiento del art 16.3 LAU. Sólo mencioné dicha posibilidad para que, en caso de ocurrir, al Sr Gorete no le cogiera desprevenido.
La poca experiencia que tengo me ha enseñado a barajar todas las opciones legales posibles cuando se me plantea un caso, tanto las que yo pudiera utulizar como las que la parte contraria pudiera argüir.
Un saludo.
La poca experiencia que tengo me ha enseñado a barajar todas las opciones legales posibles cuando se me plantea un caso, tanto las que yo pudiera utulizar como las que la parte contraria pudiera argüir.
Un saludo.
Hola Jan y Juan1:
Pero... ¿No creeis ambos que considerar co-arrendatario al cónyuge NO firmante del contrato, en todos los casos, desvirtúa y deja sin efecto las limitaciones impuestas al mecanismo de subrogación?
Una cosa es que se dé solución a una familia descompuesta, por separación o divorcio, caso de la primera Sentencia citada por Juan1, protegiendo a la parte más débil o necesitada, pero nunca rebasando el derecho reconocido arrendador respecto del número de subrogaciones legales posibles.
También la observancia específica en el texto legal de otras realidades sociales, como las parejas de hecho, o en convivencia conocida y probada, protegen ante una acusación de cesión inconsentida por parte del arrendador, pero sin privar del derecho de éste a contabilizar una subrogación... ¿no os parece?
Un saludo.
Pero... ¿No creeis ambos que considerar co-arrendatario al cónyuge NO firmante del contrato, en todos los casos, desvirtúa y deja sin efecto las limitaciones impuestas al mecanismo de subrogación?
Una cosa es que se dé solución a una familia descompuesta, por separación o divorcio, caso de la primera Sentencia citada por Juan1, protegiendo a la parte más débil o necesitada, pero nunca rebasando el derecho reconocido arrendador respecto del número de subrogaciones legales posibles.
También la observancia específica en el texto legal de otras realidades sociales, como las parejas de hecho, o en convivencia conocida y probada, protegen ante una acusación de cesión inconsentida por parte del arrendador, pero sin privar del derecho de éste a contabilizar una subrogación... ¿no os parece?
Un saludo.
Hola Jan y Juan1:
Pero... ¿No creeis ambos que considerar co-arrendatario al cónyuge NO firmante del contrato, en todos los casos, desvirtúa y deja sin efecto las limitaciones impuestas al mecanismo de subrogación?
Una cosa es que se dé solución a una familia descompuesta, por separación o divorcio, caso de la primera Sentencia citada por Juan1, protegiendo a la parte más débil o necesitada, pero nunca rebasando el derecho reconocido arrendador respecto del número de subrogaciones legales posibles.
También la observancia específica en el texto legal de otras realidades sociales, como las parejas de hecho, o en convivencia conocida y probada, protegen ante una acusación de cesión inconsentida por parte del arrendador, pero sin privar del derecho de éste a contabilizar una subrogación... ¿no os parece?
Un saludo.
Pero... ¿No creeis ambos que considerar co-arrendatario al cónyuge NO firmante del contrato, en todos los casos, desvirtúa y deja sin efecto las limitaciones impuestas al mecanismo de subrogación?
Una cosa es que se dé solución a una familia descompuesta, por separación o divorcio, caso de la primera Sentencia citada por Juan1, protegiendo a la parte más débil o necesitada, pero nunca rebasando el derecho reconocido arrendador respecto del número de subrogaciones legales posibles.
También la observancia específica en el texto legal de otras realidades sociales, como las parejas de hecho, o en convivencia conocida y probada, protegen ante una acusación de cesión inconsentida por parte del arrendador, pero sin privar del derecho de éste a contabilizar una subrogación... ¿no os parece?
Un saludo.
