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Subrogación en año 1986
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Subrogación en año 1986
Hola,
Hasta el 14 de enero de 1986 vivía Ramón, con su mujer e hijo en una vivienda de alquiler, con contrato verbal, pagando 12.000 pesetas/mes.
El 15 de enero de 1986 entra a vivir Karlos, con su mujer y dos hijas, verbal también, pagando 14.000 pesetas/mes, inquilino que está hasta día de hoy.
Se da la circunstancia que Ramón y Karlos son hermanos pero nunca convivieron en esa vivienda, ya que mientras estaba Ramón, Karlos vivía en otro lado y cuando el último entró, el primero se fue.
Actualmente el propietario va a indicar a Karlos que, tras unos dos ó tres meses prudenciales, desaloje el piso porque no va a renovarle el "mes a mes" en que se encuentran ahora (tácita del código civil, por ser posterior al famoso 9/may/1985).
Pero Karlos argumenta que es una "subrogación de su hermano". El propietario argumenta que no lo es.
Las preguntas:
- ¿Puede Karlos argumentar que es subrogación entre hermanos? ¿O para que exista debería haber habido convivencia?
- El hecho de que haya un cambio en la cifra mensual ¿es un indicador de que se trata de un contrato nuevo y no una continuación del anterior?
Gracias de antemano.
Hasta el 14 de enero de 1986 vivía Ramón, con su mujer e hijo en una vivienda de alquiler, con contrato verbal, pagando 12.000 pesetas/mes.
El 15 de enero de 1986 entra a vivir Karlos, con su mujer y dos hijas, verbal también, pagando 14.000 pesetas/mes, inquilino que está hasta día de hoy.
Se da la circunstancia que Ramón y Karlos son hermanos pero nunca convivieron en esa vivienda, ya que mientras estaba Ramón, Karlos vivía en otro lado y cuando el último entró, el primero se fue.
Actualmente el propietario va a indicar a Karlos que, tras unos dos ó tres meses prudenciales, desaloje el piso porque no va a renovarle el "mes a mes" en que se encuentran ahora (tácita del código civil, por ser posterior al famoso 9/may/1985).
Pero Karlos argumenta que es una "subrogación de su hermano". El propietario argumenta que no lo es.
Las preguntas:
- ¿Puede Karlos argumentar que es subrogación entre hermanos? ¿O para que exista debería haber habido convivencia?
- El hecho de que haya un cambio en la cifra mensual ¿es un indicador de que se trata de un contrato nuevo y no una continuación del anterior?
Gracias de antemano.
0.- Aunque este no es un foro para resolver los trabajos que os mandan en la facultad de Derecho hoy me siento generoso y te voy a responder igualmente.
1.- La pregunta sobre subrogación falla por la base, en el sentido de que se está haciendo depender la subrogación de la condición de la convivencia, cuando la subrogación en la LAU se da por muerte del anterior inquilino. Es decir, que falla el presupuesto principal para que se plantee la subrogación y es la muerte del anterior inquilino, cosa que no ha ocurrido porque en ningún sitio se nos dice que Ramón haya muerto.
2.- Efectivamente el cambio de renta tan fuerte es un indicio de que el contrato es nuevo. Como todo es verbal es muy difícil dar una respuesta tajante, pero como indicio lo es y muy potente. Karlos no tiene nada que hacer.
1.- La pregunta sobre subrogación falla por la base, en el sentido de que se está haciendo depender la subrogación de la condición de la convivencia, cuando la subrogación en la LAU se da por muerte del anterior inquilino. Es decir, que falla el presupuesto principal para que se plantee la subrogación y es la muerte del anterior inquilino, cosa que no ha ocurrido porque en ningún sitio se nos dice que Ramón haya muerto.
2.- Efectivamente el cambio de renta tan fuerte es un indicio de que el contrato es nuevo. Como todo es verbal es muy difícil dar una respuesta tajante, pero como indicio lo es y muy potente. Karlos no tiene nada que hacer.
Gracias LeónJBR.
No soy estudiante de facultad jejejejej. Soy un tipo camino del medio siglo de edad que acabé la carrera de ingeniería hace ya varias décadas (mi formación nada tiene que ver con lo jurídico), y que por motivos médicos de mis padres estoy haciéndome cargo de algunas propiedades de ellos mediante poder notarial. Digamos "arreglando viejas cosas de aquellas que se hacían de aquella forma en aquellas épocas".
Yo soy de leer leyes en el ámbito mercantil y me conozco bien la Ley de Sociedades de Capital. Pero de temas de LAU no tengo demasiada idea y he empezado a aprender arrendamientos urbanos durante el último año. Estoy leyendo y releyendo las leyes, intentando aprender a marchas forzadas la normativa legal, pero me falta el "criterio interpretativo" que los foreros en este foro y que andáis por aquí podéis tener.
Cierto es que la redacción del post me ha quedado muy "de libro"... El caso que planteo es real, y lo he redactado de forma "neutral" y cambiando los nombres de los inquilinos reales porque no quiero que haya identificación con ellos. En este caso concreto "el propietario" son mis padres.
Sí... tienes razón... quizás la redacción me haya quedado excesivamente "aséptica" en comparación con otros posts más "emocionalmente vinculantes" que dicen "me pasa X".
Así que realmente tu ayuda no es "a un alumno a hacer deberes", sino que estás ayudando a un ciudadano real, en un foro real, preguntando por un caso real :D - Por todo ello, en primer lugar gracias, no sólo por esta respuesta sino por otras que ya he recibido anteriormente.
Dicho esto...
He comprendido que el tema del fallecimiento es condicion necesaria para la subrogación. Ahora voy con otra de las propiedades (también caso real) donde sí hay fallecimiento. Voy a redactarlo de nuevo con nombres inventados, pero el caso es real:
En los años 70 aproximadamente, la propietaria Montserrat (mi abuela) deja a su hermana Rosalía un piso en precario. Rosalía viuda y 3 hijos. Vive allí como una década sin pagar un duro. Como Rosalía no tenía ingresos para sostener la familia, su hermana Montserrat no sólo le deja el piso de gratis sino que además le ayuda con un dinero mensual para que pueda vivir.
Rosalía fallece en el 1988. Esto es, posterior al tan citado 9/may/1985.
En los últimos tiempos antes de su fallecimiento, Rosalía había empezado a pagar algo... llámese "alquiler", llámese "devolución de todo lo que me has prestado para vivir durante una década"... A razón de 7.000 pesetas/mes.
En el momento de fallecer, dos de los tres hijos (de unos 30 años cada uno) se habían ya marchado de casa, y el pequeño, Francisco, (de unos 25 años en esa época) se queda en el piso pactando con Montserrat una renta de 12.000 pesetas/mes. También verbal.
Mi abuela Montserrat fallece en el 2002, quedando como único heredero Anselmo (mi padre, como digo con nombres cambiados). Anselmo viene manteniendo una relación de alquiler verbal sistemática desde entonces.
CONTROVERSIA:
Anselmo cree que Francisco no es subrogado porque las condiciones del contrato no tienen nada que ver las de su madre Rosalía con las suyas. Preaviso con algunos meses para no decir "el mes que viene" y adiós.
Francisco se aferra a que él tiene derecho "indefinido forzoso" aferrándose a una subrogación.
PREGUNTAS:
* ¿Puede ser subrogación de contrato, cuando el primero no está claro que lo fuese, porque durante años no pagó nada?
* ¿Puede una renta que pasa de 7.000 a 12.000 ser considerada como una señal de "son condiciones nuevas, por tanto contrato nuevo"?
Gracias a todos los lectores y a los que contestáis, aún más.
No soy estudiante de facultad jejejejej. Soy un tipo camino del medio siglo de edad que acabé la carrera de ingeniería hace ya varias décadas (mi formación nada tiene que ver con lo jurídico), y que por motivos médicos de mis padres estoy haciéndome cargo de algunas propiedades de ellos mediante poder notarial. Digamos "arreglando viejas cosas de aquellas que se hacían de aquella forma en aquellas épocas".
Yo soy de leer leyes en el ámbito mercantil y me conozco bien la Ley de Sociedades de Capital. Pero de temas de LAU no tengo demasiada idea y he empezado a aprender arrendamientos urbanos durante el último año. Estoy leyendo y releyendo las leyes, intentando aprender a marchas forzadas la normativa legal, pero me falta el "criterio interpretativo" que los foreros en este foro y que andáis por aquí podéis tener.
Cierto es que la redacción del post me ha quedado muy "de libro"... El caso que planteo es real, y lo he redactado de forma "neutral" y cambiando los nombres de los inquilinos reales porque no quiero que haya identificación con ellos. En este caso concreto "el propietario" son mis padres.
Sí... tienes razón... quizás la redacción me haya quedado excesivamente "aséptica" en comparación con otros posts más "emocionalmente vinculantes" que dicen "me pasa X".
Así que realmente tu ayuda no es "a un alumno a hacer deberes", sino que estás ayudando a un ciudadano real, en un foro real, preguntando por un caso real :D - Por todo ello, en primer lugar gracias, no sólo por esta respuesta sino por otras que ya he recibido anteriormente.
Dicho esto...
He comprendido que el tema del fallecimiento es condicion necesaria para la subrogación. Ahora voy con otra de las propiedades (también caso real) donde sí hay fallecimiento. Voy a redactarlo de nuevo con nombres inventados, pero el caso es real:
En los años 70 aproximadamente, la propietaria Montserrat (mi abuela) deja a su hermana Rosalía un piso en precario. Rosalía viuda y 3 hijos. Vive allí como una década sin pagar un duro. Como Rosalía no tenía ingresos para sostener la familia, su hermana Montserrat no sólo le deja el piso de gratis sino que además le ayuda con un dinero mensual para que pueda vivir.
Rosalía fallece en el 1988. Esto es, posterior al tan citado 9/may/1985.
En los últimos tiempos antes de su fallecimiento, Rosalía había empezado a pagar algo... llámese "alquiler", llámese "devolución de todo lo que me has prestado para vivir durante una década"... A razón de 7.000 pesetas/mes.
En el momento de fallecer, dos de los tres hijos (de unos 30 años cada uno) se habían ya marchado de casa, y el pequeño, Francisco, (de unos 25 años en esa época) se queda en el piso pactando con Montserrat una renta de 12.000 pesetas/mes. También verbal.
Mi abuela Montserrat fallece en el 2002, quedando como único heredero Anselmo (mi padre, como digo con nombres cambiados). Anselmo viene manteniendo una relación de alquiler verbal sistemática desde entonces.
CONTROVERSIA:
Anselmo cree que Francisco no es subrogado porque las condiciones del contrato no tienen nada que ver las de su madre Rosalía con las suyas. Preaviso con algunos meses para no decir "el mes que viene" y adiós.
Francisco se aferra a que él tiene derecho "indefinido forzoso" aferrándose a una subrogación.
PREGUNTAS:
* ¿Puede ser subrogación de contrato, cuando el primero no está claro que lo fuese, porque durante años no pagó nada?
* ¿Puede una renta que pasa de 7.000 a 12.000 ser considerada como una señal de "son condiciones nuevas, por tanto contrato nuevo"?
Gracias a todos los lectores y a los que contestáis, aún más.
0.- Ante todo mucho cuidado con interpretar las leyes por mas que las leas. Lleva años aprender eso y siempre hay cosas raras que los legos ni sospecháis. Si vas a hacer algo concreto contacta con un abogado porque de lo contrario puedes meter la pata.
1.- En mi opinión, en el momento en que Rosalía empieza a pagar esos 7.000 euros, se produce un arrendamiento por consentimiento tácito. Por tanto sería muy importante saber cual es el momento concreto en que Rosalía empieza a pagar esos 7.000 euros, porque en función de eso el contrato sería o no de renta antigua.
2.- Las respuestas son las siguientes:
2.a.- Si puede considerarse subrogación porque si bien es cierto que inicialmente no pagaba nada, después empieza a pagar y ahí se produce el arrendamiento de forma tácita, que es tan válida como otra cualquiera.
2.b.- En principio ese cambio de renta es demostrativo de que el contrato es nuevo y por tanto que no hay subrogación.
Pero el problema que veo es de prueba, es decir, que no está claro que los datos que da puedan demostrarse por más ciertos que puedan ser.
Para tratar ese tema (que puede ser clave) tendria que contactar con un abogado en persona, porque estas cuestiones son "delicadas" y no pueden ventilarse en un foro.
1.- En mi opinión, en el momento en que Rosalía empieza a pagar esos 7.000 euros, se produce un arrendamiento por consentimiento tácito. Por tanto sería muy importante saber cual es el momento concreto en que Rosalía empieza a pagar esos 7.000 euros, porque en función de eso el contrato sería o no de renta antigua.
2.- Las respuestas son las siguientes:
2.a.- Si puede considerarse subrogación porque si bien es cierto que inicialmente no pagaba nada, después empieza a pagar y ahí se produce el arrendamiento de forma tácita, que es tan válida como otra cualquiera.
2.b.- En principio ese cambio de renta es demostrativo de que el contrato es nuevo y por tanto que no hay subrogación.
Pero el problema que veo es de prueba, es decir, que no está claro que los datos que da puedan demostrarse por más ciertos que puedan ser.
Para tratar ese tema (que puede ser clave) tendria que contactar con un abogado en persona, porque estas cuestiones son "delicadas" y no pueden ventilarse en un foro.
Gracias LeonJBR.
Sí, sin duda, si hay que hacer algo concreto, habrá que buscar a profesionales que lo lleven.
Cierto es, como dices, que las leyes, por mucho que uno las lea, al final un juez las puede interpretar de otro modo, y que sólo los que lleváis tiempo en un campo concreto sabéis cómo tratar los detalles.
No obstante, a mí me gusta hacer mis deberes en el sentido que me gusta reunir todos los datos posibles... será mi cabeza-cuadrada de mente ingenieril jaja.
De momento estoy en fase "exploratoria" muy inicial... de "a ver qué hacemos"... Por ejemplo sería muy distinto si me dijeses "los juicios suelen resolver que el cambio de importe se admite en subrogación y por tanto nada que hacer"... entiendo que cada caso es un mundo, pero al menos una primera aproximación ya la tengo.
Mil gracias de nuevo por tus respuestas y por tu actividad en el foro!
Saludos!
Xavi.
Sí, sin duda, si hay que hacer algo concreto, habrá que buscar a profesionales que lo lleven.
Cierto es, como dices, que las leyes, por mucho que uno las lea, al final un juez las puede interpretar de otro modo, y que sólo los que lleváis tiempo en un campo concreto sabéis cómo tratar los detalles.
No obstante, a mí me gusta hacer mis deberes en el sentido que me gusta reunir todos los datos posibles... será mi cabeza-cuadrada de mente ingenieril jaja.
De momento estoy en fase "exploratoria" muy inicial... de "a ver qué hacemos"... Por ejemplo sería muy distinto si me dijeses "los juicios suelen resolver que el cambio de importe se admite en subrogación y por tanto nada que hacer"... entiendo que cada caso es un mundo, pero al menos una primera aproximación ya la tengo.
Mil gracias de nuevo por tus respuestas y por tu actividad en el foro!
Saludos!
Xavi.
Tal vez esto sea útil:
"La LAU 1994 contempla la existencia legítima de familiares no arrendatarios en la vivienda sin implicar situación sancionable, dada la estrecha relación, dependencia y la misma obligación legal de ayuda mutua y prestación de alimentos entre cónyuges y parientes, pero siempre dentro de los límites que marca la misma. En este sentido, se ha de recordar que la sustitución no autorizada del titular arrendaticio mediante la introducción de un tercero extraño al contrato, llámese subarriendo, cesión o traspaso, es causa de resolución a instancia del arrendador que no la consintió. Tratándose de parientes tan próximos como los hijos, no cabe hablar de terceros extraños, pero siempre y cuando continúe en la ocupación de la vivienda la inquilina, porque si ésta pretende colocar o subrogar en su misma posición a otras personas -- sean o no familiares--, saliendo ella de la relación jurídico-arrendaticia para que continúe, a partir de entonces, en derechos y obligaciones -- verdadera cesión del contrato--, entre dichas personas -- terceros contractuales-- y el arrendador, es imprescindible que éste lo consienta expresa o tácitamente o, al menos, tratándose del cónyuge o alguno de los parientes señalados en la Ley, que se cumplan los requisitos legales para su validez y eficacia -- art. 24 LAU--, todo ello a fin de evitar actuaciones maliciosas o fraudulentas, o a espaldas y en perjuicio del dueño, o contraviniendo las obligaciones del contrato o de la ley."
(AP La Coruña Secc. 4.ª S 11 Jun. 1999.-- Ponente: Sr. Fuentes Candelas) (LA LEY 11261/1999)
"La LAU 1994 contempla la existencia legítima de familiares no arrendatarios en la vivienda sin implicar situación sancionable, dada la estrecha relación, dependencia y la misma obligación legal de ayuda mutua y prestación de alimentos entre cónyuges y parientes, pero siempre dentro de los límites que marca la misma. En este sentido, se ha de recordar que la sustitución no autorizada del titular arrendaticio mediante la introducción de un tercero extraño al contrato, llámese subarriendo, cesión o traspaso, es causa de resolución a instancia del arrendador que no la consintió. Tratándose de parientes tan próximos como los hijos, no cabe hablar de terceros extraños, pero siempre y cuando continúe en la ocupación de la vivienda la inquilina, porque si ésta pretende colocar o subrogar en su misma posición a otras personas -- sean o no familiares--, saliendo ella de la relación jurídico-arrendaticia para que continúe, a partir de entonces, en derechos y obligaciones -- verdadera cesión del contrato--, entre dichas personas -- terceros contractuales-- y el arrendador, es imprescindible que éste lo consienta expresa o tácitamente o, al menos, tratándose del cónyuge o alguno de los parientes señalados en la Ley, que se cumplan los requisitos legales para su validez y eficacia -- art. 24 LAU--, todo ello a fin de evitar actuaciones maliciosas o fraudulentas, o a espaldas y en perjuicio del dueño, o contraviniendo las obligaciones del contrato o de la ley."
(AP La Coruña Secc. 4.ª S 11 Jun. 1999.-- Ponente: Sr. Fuentes Candelas) (LA LEY 11261/1999)
