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Subrogación bajo tácita reconducción
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Subrogación bajo tácita reconducción
Soy el arrendador de un piso en tácita reconducción y ha fallecido la arrendataria. Su hijo, que convivía con ella desde más de 2 años, pretende subrogarse. ¿Como arrendador me conviene aceptarlo sin más (aunque no pueda el hijo argumentarlo en la LAU, al estar en tácita reconducción) o es mejor que firme nuevo contrato con él? No pretendo mejorar la renta, sino ganar libertad para rescindir el contrato cuando me convenga.
¿Podría utilizar luego el desahucio express de la LAU si admito la subrogación y acaba impagando?
¿Podría utilizar luego el desahucio express de la LAU si admito la subrogación y acaba impagando?
Bien.
La respuesta es la siguiente: la materia por la que nos pregunta está regulada en el art. 16.1.c) LAU a cuyo tenor:
"1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
(...)
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
(...)."
Por tanto, en principio, no es que usted quiera o no quiera o deje de querer o convenirle aceptar la subrogación o hacer un contrato nuevo. Usted tiene la obligación de soportar la subrogación siempre y cuando el hijo cumpla los requisitos del art. 16.2 LAU.
De todas formas, como el contrato está en tácita reconducción todo lo que tiene que hacer es comunicarle al hijo que el contrato va a extinguirse, y con eso "cortar" la tácita reconducción. Luego, si le interesa, puede hacerle un contrato nuevo.
La respuesta es la siguiente: la materia por la que nos pregunta está regulada en el art. 16.1.c) LAU a cuyo tenor:
"1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
(...)
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
(...)."
Por tanto, en principio, no es que usted quiera o no quiera o deje de querer o convenirle aceptar la subrogación o hacer un contrato nuevo. Usted tiene la obligación de soportar la subrogación siempre y cuando el hijo cumpla los requisitos del art. 16.2 LAU.
De todas formas, como el contrato está en tácita reconducción todo lo que tiene que hacer es comunicarle al hijo que el contrato va a extinguirse, y con eso "cortar" la tácita reconducción. Luego, si le interesa, puede hacerle un contrato nuevo.
Discrepo con esa contestación. Cuando un contrato entra en tácita reconduccion como es el caso, ya no está regulado por la LAU ni sus artículos sino por el Código Civil. Por tanto, no existe la posibilidad de subrogarse puesto qie la subrogacion es para los contrstos sometidos a la LAU y qie se encuentren en vigor.
Importante saber cuándo finalizaba esa tacita reconducción, por ejemplo, porque si se prorrogaba mes a mes, estamos hablando de una subrogación quizás por tres días, si el fallecimiento se produjo el dia 27 de ese mes, lo que sería absurdo. Y también importante, que la tacita reconducción finaliza con el fallecimiento de una de las dos partes contratantes, por lo qie volvemos a que no es posible la subrogación sino en tofo caso un contrato nuevo din relación alguna con el que mantuvo con el padre o madre de este.
Importante saber cuándo finalizaba esa tacita reconducción, por ejemplo, porque si se prorrogaba mes a mes, estamos hablando de una subrogación quizás por tres días, si el fallecimiento se produjo el dia 27 de ese mes, lo que sería absurdo. Y también importante, que la tacita reconducción finaliza con el fallecimiento de una de las dos partes contratantes, por lo qie volvemos a que no es posible la subrogación sino en tofo caso un contrato nuevo din relación alguna con el que mantuvo con el padre o madre de este.
Lo siento Luni14 pero estás equivocado: la tácita reconducción provoca un contrato que se regula exactamente igual que el inicial SALVO:
1.- los plazos que ya no son los del art. 9 LAU ni los del art. 10 LAU, sino los indicados en el Código Civil, justamente para la tácita reconducción;
2.- y las condiciones accesorias, como por ejemplo los avalistas, y casi ni eso porque en el contrato puede pactarse que dichas condiciones subsistan en caso de tácita reconducción.
1.- los plazos que ya no son los del art. 9 LAU ni los del art. 10 LAU, sino los indicados en el Código Civil, justamente para la tácita reconducción;
2.- y las condiciones accesorias, como por ejemplo los avalistas, y casi ni eso porque en el contrato puede pactarse que dichas condiciones subsistan en caso de tácita reconducción.
Creo qie estás equivocado. Una vez finalizado el contrato y sus prórrogas, si el arrendatario permanece por 15 días en la vivienda y el arrendador no se opone, surge un contrato nuevo bajo la figura de tácita reconducción, que ya no se rige por la LAU sino por el Código Civil, y cuyos términos en cuanto a importe y demás cláusulas, será igual que el anterior, excepto en la duración.
Y la subrogacion viene regulada en la LAU para los contratos vigentes bajo esta Ley, que no es el caso. Por tanto, no existe la posibilidad de subrogación sino el hacer un contrato nuevo, con las cláusulas, incluida la duración, que ambas partes acuerden.
Y la subrogacion viene regulada en la LAU para los contratos vigentes bajo esta Ley, que no es el caso. Por tanto, no existe la posibilidad de subrogación sino el hacer un contrato nuevo, con las cláusulas, incluida la duración, que ambas partes acuerden.
Vamos a ver Luni14: no sé de donde has salido (quizas seas coleguita de keceme y terabel) pero lo que estás diciendo es una barrabasada monumental.
Precisamente si estuviera regulado por el Codigo Civil operaría la subrogación. En Derecho la subrogación es un mecanimos "universal". Opera siempre. Si el inquilino que está en táctira reconducción muere sus herederos se subrogan en su posición "ipso iure" y si el causante estaba en un contrato en tácita reconducción sus herederos se colocan en esa posición.
Por tanto, si el casero no hace nada esos herederos siguen en ese alquiler.
Precisamente si estuviera regulado por el Codigo Civil operaría la subrogación. En Derecho la subrogación es un mecanimos "universal". Opera siempre. Si el inquilino que está en táctira reconducción muere sus herederos se subrogan en su posición "ipso iure" y si el causante estaba en un contrato en tácita reconducción sus herederos se colocan en esa posición.
Por tanto, si el casero no hace nada esos herederos siguen en ese alquiler.
Vamos a ver Luni14: no sé de donde has salido (quizas seas coleguita de keceme y terabel) pero lo que estás diciendo es una barrabasada monumental.
Precisamente si estuviera regulado por el Codigo Civil operaría la subrogación. En Derecho la subrogación es un mecanimos "universal". Opera siempre. Si el inquilino que está en táctira reconducción muere sus herederos se subrogan en su posición "ipso iure" y si el causante estaba en un contrato en tácita reconducción sus herederos se colocan en esa posición.
Por tanto, si el casero no hace nada esos herederos siguen en ese alquiler.
Precisamente si estuviera regulado por el Codigo Civil operaría la subrogación. En Derecho la subrogación es un mecanimos "universal". Opera siempre. Si el inquilino que está en táctira reconducción muere sus herederos se subrogan en su posición "ipso iure" y si el causante estaba en un contrato en tácita reconducción sus herederos se colocan en esa posición.
Por tanto, si el casero no hace nada esos herederos siguen en ese alquiler.
Interesante hilo:
Si los contratos en tácita reconducción estuvieran sujetos al CC y no a la LAU, se producirían una serie de efectos:
Dejaría de regir el régimen protector dle inquilino del Título I, II y IV de la LAU. Art 4 LAU. Por ejemplo, en materia de obras y conservación se aplicarían los pactos contenidos en el contrato o en su defecto el régimen del CC.
No se aplicarían los límites a la revisión de la renta anual previstos en los diferentes decretos del coronavirus y en la DT 6ª de la Ley de Vivienda.
La venta de la finca arrendada supondría la extinción del arrendamiento.
No caben prórogas extraoridarias por vulnerabilidad, ni por estar en zonas tensionadas.
Entre otros.
Y salvo que el contrato diga algo así como: "este contrato se somete a la LAU..." en cuyo caso ese pacto renace en el nuevo contrato en tácita reconducción.
¿Y esto es así? No falta quien opina que sí.
STS 530/2018, de 26 de septiembre, Sala 1ª:»Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito».
La subrogación nunca se presume (1090 CC), ha de establecerse en una ley, si el arrendamiento estuviera sujeto al CC, habría que dirigirse al derecho de obligaciones y contratos.Vëase también el art. 1209 CC.
Ahora bien, según el 1257 CC, los efectos del contrato se extienden a los herederos, ya tenemos una subrogación "ope legis". Y por tanto, como expone Leonjbr, hay subrogación ¿Por qué plazo? por el que reste de tácita reconducción.
Y en este caso la LAU no influye, es decir, el plazo se regula en el CC tanto si el contrato en tácita reconducción se sometiera a la LAU como si no. Por lo tanto la polémica sobre LAU/CC es artificiosa, y cabe la subrogación.
Aún así, hay también quien sostiene que el contrato en tácita reconducicón se somete a la LAU; véase "MARTÍNEZ VELA, J.A. La institución de la tácita reconducción en el Código Civil español. Revista de Derecho UNED, Madrid: Universidad Nacional de Educación a Distancia, 2010, núm. 7, pág. 440-441."
Si los contratos en tácita reconducción estuvieran sujetos al CC y no a la LAU, se producirían una serie de efectos:
Dejaría de regir el régimen protector dle inquilino del Título I, II y IV de la LAU. Art 4 LAU. Por ejemplo, en materia de obras y conservación se aplicarían los pactos contenidos en el contrato o en su defecto el régimen del CC.
No se aplicarían los límites a la revisión de la renta anual previstos en los diferentes decretos del coronavirus y en la DT 6ª de la Ley de Vivienda.
La venta de la finca arrendada supondría la extinción del arrendamiento.
No caben prórogas extraoridarias por vulnerabilidad, ni por estar en zonas tensionadas.
Entre otros.
Y salvo que el contrato diga algo así como: "este contrato se somete a la LAU..." en cuyo caso ese pacto renace en el nuevo contrato en tácita reconducción.
¿Y esto es así? No falta quien opina que sí.
STS 530/2018, de 26 de septiembre, Sala 1ª:»Se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito».
La subrogación nunca se presume (1090 CC), ha de establecerse en una ley, si el arrendamiento estuviera sujeto al CC, habría que dirigirse al derecho de obligaciones y contratos.Vëase también el art. 1209 CC.
Ahora bien, según el 1257 CC, los efectos del contrato se extienden a los herederos, ya tenemos una subrogación "ope legis". Y por tanto, como expone Leonjbr, hay subrogación ¿Por qué plazo? por el que reste de tácita reconducción.
Y en este caso la LAU no influye, es decir, el plazo se regula en el CC tanto si el contrato en tácita reconducción se sometiera a la LAU como si no. Por lo tanto la polémica sobre LAU/CC es artificiosa, y cabe la subrogación.
Aún así, hay también quien sostiene que el contrato en tácita reconducicón se somete a la LAU; véase "MARTÍNEZ VELA, J.A. La institución de la tácita reconducción en el Código Civil español. Revista de Derecho UNED, Madrid: Universidad Nacional de Educación a Distancia, 2010, núm. 7, pág. 440-441."
Ya me gustaría tenerlo tan claro.
Y también me gustaría que las opinione fueran un poco fundadas, con cita de normas, sentencias.... pero no es obligatorio, claro. El argumento L´oreal ("poruqe yo lo valgo") también lo compro.
Vamos al ámbito de aplicación de la LAU:
"Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador."
De todos los arrendamientos de vivienda, de todos, de los que nacen de una manifestación expresa de voluntad, y de los que nacen de una manifestación tácita de la misma. Es derecho imperativo, no dispositivo.
¿O el contrato que nace por tácita redonducción una vez cumplido el plazo pactado y las prórrogas legales, ya deja de ser un arrendamiento de vivienda habitual? Y eso ¿dónde lo pone?
¿Lo dice el art. 1566 del Código Civil? no, no lo dice.
Ahora volvamos a primero de carrera:
artículo 1.1 del Código civil:
“Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho.”
Y también me gustaría que las opinione fueran un poco fundadas, con cita de normas, sentencias.... pero no es obligatorio, claro. El argumento L´oreal ("poruqe yo lo valgo") también lo compro.
Vamos al ámbito de aplicación de la LAU:
"Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador."
De todos los arrendamientos de vivienda, de todos, de los que nacen de una manifestación expresa de voluntad, y de los que nacen de una manifestación tácita de la misma. Es derecho imperativo, no dispositivo.
¿O el contrato que nace por tácita redonducción una vez cumplido el plazo pactado y las prórrogas legales, ya deja de ser un arrendamiento de vivienda habitual? Y eso ¿dónde lo pone?
¿Lo dice el art. 1566 del Código Civil? no, no lo dice.
Ahora volvamos a primero de carrera:
artículo 1.1 del Código civil:
“Las fuentes del ordenamiento jurídico español son la ley, la costumbre y los principios generales del derecho.”
