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Subrogación alquiler
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Subrogación alquiler
--Contrato indefinido de alquiler desde 1975, como titular mi padre.--
Mi padre falleció el año pasado y mi madre le envió a los dueños la subrogación de alquiler a los 5 meses. (no sabíamos nada de los 3 meses para notificarlo). A los dos días, llegó un escrito del abogado del dueño, índicándonos que segun el artículo """" debía de abandonar el piso y entregar las llaves en el plazo de un mes. Hablamos con ellos directamente y nos dijeron que no nos preocupáramos por la carta, que si queríamos el piso nos lo vendían (al precio que ellos quisieran). Ha pasado un año y no hemos tenido respuesta por su parte (ni verbalmente ni escrita). El piso lo sigue pagando mi madre.
Después de todo este tiempo y pagando el piso mi madre ,no tiene ningun derecho??
No preescribe?
Muchas gracias
Mi padre falleció el año pasado y mi madre le envió a los dueños la subrogación de alquiler a los 5 meses. (no sabíamos nada de los 3 meses para notificarlo). A los dos días, llegó un escrito del abogado del dueño, índicándonos que segun el artículo """" debía de abandonar el piso y entregar las llaves en el plazo de un mes. Hablamos con ellos directamente y nos dijeron que no nos preocupáramos por la carta, que si queríamos el piso nos lo vendían (al precio que ellos quisieran). Ha pasado un año y no hemos tenido respuesta por su parte (ni verbalmente ni escrita). El piso lo sigue pagando mi madre.
Después de todo este tiempo y pagando el piso mi madre ,no tiene ningun derecho??
No preescribe?
Muchas gracias
Hola maikova. Si bien es cierto que existe un plazo de 3 meses para comunicar la subrogación la Jurisprudencia viene afirmando que tal requisito ha de ser interpretado de forma restrictiva, en el sentido de que aún NO habiendose producido la notificación del fallecimiento del titular en el palzo indicado,SI el arrendador pudo tener conocimiento de la subrogación por otros medios la falta de notoficación en el plazo refereido NO da lugar a la RESOLUCIÓN del contrato.
Por otro lado, en función de cual sea el motivo de enajenación de la vivienda arrendada(compraventa, donación, embargo, si se vende sola o todo el inmueble,etc..) su madre como Arrendataria tendrá o no Derecho de Tanteo o de Retracto.
UNa vez comprobado que su madre pudiese ejercer su Derecho de TANTEO el Arrendador ANTES de proceder a la venta de la vivienda debe cumplir los siguientes requisitos:
Dicha notificación tiene por objeto que usted pueda hacer uso de su Derecho de Tanteo del art 47.1 LAU 1964. Dicha notificación debe revestir carácter fehaciente( burofax con acuse de recibo o conducto notarial) pues si no lo reviste se tendrá por no realizada.
En dicha notificación han de constar los siguientes datos:
- Condiciones esenciales de la transmisión.Si se trata de una venta o de una cesión solutoria, precio, fecha, ect..
- Nombre, domicilio y circunstancias del adquirente.
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable y su Arrendador no podrá retirar la misma hasta que no transcurra el plazo de 60 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente. Ese plazo de 60 días naturales es el que tienen sus padres para aceptar( abonando el precio o prestar las garantías que el transmitente hubiese incluido en su oferta) o rechazar la oferta.
Si usted no ejercita su derecho de tanteo el Arrendador podrá transmitir la finca, pero si NO lo hace en el plazo de 180 días naturales a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo, su Arrendador no podrá intentar transmitir la finca hasta que no transcurran 2 años a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo.
Debería también hablarle del Derecho de retracto,pero debido al contenido de su consulta no creo que le resultase de utilidad.
Finalmente, si usted no hace uso del Derecho de tanteo y la finca es adquirida por un tercero sería aplicable el art 57 LAU 1964: " Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones". Ello significa que el Adquirente debe respetar el contenido íntegro del contrato de arrendamiento original: Duración, actualización de la renta, ect..
El adquirente de la vivienda, al igual que el actual arrendador, podría intentar la denegación de la prórroga forzosa en base a:
1) El art 62 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 63 a 69 del mismo cuerpo legal.
2) El art 78 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 79 a 94 LAU 1964. Esta opción es muy improbable que se produzca.
Finalmente, el adquirente de la vivienda al igual que el actual arrendador podrían instar la resolución del contrato si se diese alguna de las causas contempladas en el art 114 LAU 1964.
Reciba un cordial saludo.
Por otro lado, en función de cual sea el motivo de enajenación de la vivienda arrendada(compraventa, donación, embargo, si se vende sola o todo el inmueble,etc..) su madre como Arrendataria tendrá o no Derecho de Tanteo o de Retracto.
UNa vez comprobado que su madre pudiese ejercer su Derecho de TANTEO el Arrendador ANTES de proceder a la venta de la vivienda debe cumplir los siguientes requisitos:
Dicha notificación tiene por objeto que usted pueda hacer uso de su Derecho de Tanteo del art 47.1 LAU 1964. Dicha notificación debe revestir carácter fehaciente( burofax con acuse de recibo o conducto notarial) pues si no lo reviste se tendrá por no realizada.
En dicha notificación han de constar los siguientes datos:
- Condiciones esenciales de la transmisión.Si se trata de una venta o de una cesión solutoria, precio, fecha, ect..
- Nombre, domicilio y circunstancias del adquirente.
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable y su Arrendador no podrá retirar la misma hasta que no transcurra el plazo de 60 días naturales a contar desde el día siguiente a la notificación fehaciente. Ese plazo de 60 días naturales es el que tienen sus padres para aceptar( abonando el precio o prestar las garantías que el transmitente hubiese incluido en su oferta) o rechazar la oferta.
Si usted no ejercita su derecho de tanteo el Arrendador podrá transmitir la finca, pero si NO lo hace en el plazo de 180 días naturales a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo, su Arrendador no podrá intentar transmitir la finca hasta que no transcurran 2 años a contar desde la fecha de notificación del derecho de tanteo.
Debería también hablarle del Derecho de retracto,pero debido al contenido de su consulta no creo que le resultase de utilidad.
Finalmente, si usted no hace uso del Derecho de tanteo y la finca es adquirida por un tercero sería aplicable el art 57 LAU 1964: " Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones". Ello significa que el Adquirente debe respetar el contenido íntegro del contrato de arrendamiento original: Duración, actualización de la renta, ect..
El adquirente de la vivienda, al igual que el actual arrendador, podría intentar la denegación de la prórroga forzosa en base a:
1) El art 62 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 63 a 69 del mismo cuerpo legal.
2) El art 78 LAU 1964, debiendo cumplir los requisitos exigidos en los arts 79 a 94 LAU 1964. Esta opción es muy improbable que se produzca.
Finalmente, el adquirente de la vivienda al igual que el actual arrendador podrían instar la resolución del contrato si se diese alguna de las causas contempladas en el art 114 LAU 1964.
Reciba un cordial saludo.
Hola Jan.
Primero darle las gracias por su rapidez en contestarme.
La verdad es que nos sentimos engañados, ya que estando vivo mi padre, el anterior dueño y los nuevos venían a ver los pisos. Nunca les dijo que lo quisiera vender. Mi padre falleció y al mes mi madre se lo comunicó verbalmente a todos. Pues bien en el mes de Septiembre, tenemos una llamada de los "nuevos" indicándonos que querían hablar con nosotros y en la visita que tuvimos nos confirmaron que a partir de esa fecha eran los nuevos propietarios de toda la finca y nos pidieron que por favor le enviásemos mediante burofax la petición de subrogación.... pues así lo hicimos.
Hemos hablado con el anterior dueño para comentarle lo que estan haciendo, pero nos dice que no quiere saber nada del tema.
Muchas gracias y espero que haya alguna solución.
Primero darle las gracias por su rapidez en contestarme.
La verdad es que nos sentimos engañados, ya que estando vivo mi padre, el anterior dueño y los nuevos venían a ver los pisos. Nunca les dijo que lo quisiera vender. Mi padre falleció y al mes mi madre se lo comunicó verbalmente a todos. Pues bien en el mes de Septiembre, tenemos una llamada de los "nuevos" indicándonos que querían hablar con nosotros y en la visita que tuvimos nos confirmaron que a partir de esa fecha eran los nuevos propietarios de toda la finca y nos pidieron que por favor le enviásemos mediante burofax la petición de subrogación.... pues así lo hicimos.
Hemos hablado con el anterior dueño para comentarle lo que estan haciendo, pero nos dice que no quiere saber nada del tema.
Muchas gracias y espero que haya alguna solución.
