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Subida cuota comunidad según m2 de vivienda
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Subida cuota comunidad según m2 de vivienda
Hola! Mi caso es el siguiente: llevo más de 20 años en una comunidad donde todos pagamos lo mismo.
El caso es que un vecino ha propuesto cambiar las cotas en función de los m2 de las viviendas.
SI fuese otra variante (m2 de fachada, ml de balcones o nº de personas que habitan por vivienda, por ejemplo), pagaría menos, pero justo por m2 yo pagaría más.
¿Puede aprobarse? ¿Los m2 es el único parámetro que puede considerarse? ¿Qué tipo de mayoría sería necesaria para dicho aprobación si procede?
MUCHÍSIMAS GRACIAS
El caso es que un vecino ha propuesto cambiar las cotas en función de los m2 de las viviendas.
SI fuese otra variante (m2 de fachada, ml de balcones o nº de personas que habitan por vivienda, por ejemplo), pagaría menos, pero justo por m2 yo pagaría más.
¿Puede aprobarse? ¿Los m2 es el único parámetro que puede considerarse? ¿Qué tipo de mayoría sería necesaria para dicho aprobación si procede?
MUCHÍSIMAS GRACIAS
Según con qué te refieras con "las cuotas". La cuota (coeficiente) de participación no se puede cambiar si no es por unanimidad, la cuota de comunidad (lo que se paga) sí se puede cambiar de partes iguales a coeficiente de participación. No pueden hacerlo "por metros cuadrados" según calculen ustedes ahora, sino por el coeficiente que legalmente tenga cada uno (que podría ser proporcional a los metros cuadrados, o no serlo). De hecho es que entiendo que sería lo recomendable, es como está establecido por defecto, y bastaría un acuerdo por mayoría.
El que lo pida un propietario nuevo cambia todo.
Lea el art. 5 de la LPH
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes
título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esto quiere decir que como lo que estan haciendo de pagar por igual no estara pasado por el registro de la propiedad, lo que hacen, al nuevo propietario no le afecta para nada, y si el solicita pagar segun lo que usted indica por m2, que en realidad es pagar segun la cuota asignada en la escritura de obra nueva, pues no tienen mas remedio que hacerlo.
Eso ni se vota, la la es la ley
Lea el art. 5 de la LPH
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes
título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esto quiere decir que como lo que estan haciendo de pagar por igual no estara pasado por el registro de la propiedad, lo que hacen, al nuevo propietario no le afecta para nada, y si el solicita pagar segun lo que usted indica por m2, que en realidad es pagar segun la cuota asignada en la escritura de obra nueva, pues no tienen mas remedio que hacerlo.
Eso ni se vota, la la es la ley
Hola Mairo:
La LPH fija dos maneras de contribuir a los gastos de una comunidad de propietarios, por cuota de participación o a prorrata (todos igual).
En el titulo constitutivo del edificio figura la cuota de participación asignada por el promotor a cada vivienda o local, esa cuota sirve para dar a cada vivienda la parte de propiedad en el edificio, y para contribuir a su sostenimiento, (algunos le dicen coeficiente que no es lo mismo).
Vosotros habéis decidido desde hace mas de veinte años hacerlo a prorrata, en muchas comunidades cuando la diferencia de cuota es mínima se hace así, sobre todo cuando no había administrador de fincas en la comunidad.
Ahora un nuevo propietario quiere hacer un invento, propone que el gasto se reparta por los metros cuadrados de cada vivienda, (ha oído campanas, pero no sabe donde), indudablemente el reparto actual es legal, pero la propuesta del nuevo propietario es.completamente ilegal
Para que la propuesta fuera legal, tendría que exigir que el reparto se hiciera por cuota de participación fijada en el titulo, pero tendrá que saber como se hace, no basta con exigirlo.
Me extraña que en el titulo o estatutos si los hubiera y estuvieran registrados, figure de que manera se repartirá el gasto, si por cuota o a prorrata.
Solución, esperar que el nuevo propietario mueva ficha, si su petición se basa en el reparto por metros cuadrados, la petición tiene poco opción de prosperar, porque entre a prorrata y por metros cuadrados, la primera sigue siendo legal, la segunda no.
Luego hay otra batalla que librar, si un juez considerara que el reparto al no figura en estatutos o titulo, por el tiempo transcurrido es valido, pero esa es otra historia.
Saludos/Juanchito
La LPH fija dos maneras de contribuir a los gastos de una comunidad de propietarios, por cuota de participación o a prorrata (todos igual).
En el titulo constitutivo del edificio figura la cuota de participación asignada por el promotor a cada vivienda o local, esa cuota sirve para dar a cada vivienda la parte de propiedad en el edificio, y para contribuir a su sostenimiento, (algunos le dicen coeficiente que no es lo mismo).
Vosotros habéis decidido desde hace mas de veinte años hacerlo a prorrata, en muchas comunidades cuando la diferencia de cuota es mínima se hace así, sobre todo cuando no había administrador de fincas en la comunidad.
Ahora un nuevo propietario quiere hacer un invento, propone que el gasto se reparta por los metros cuadrados de cada vivienda, (ha oído campanas, pero no sabe donde), indudablemente el reparto actual es legal, pero la propuesta del nuevo propietario es.completamente ilegal
Para que la propuesta fuera legal, tendría que exigir que el reparto se hiciera por cuota de participación fijada en el titulo, pero tendrá que saber como se hace, no basta con exigirlo.
Me extraña que en el titulo o estatutos si los hubiera y estuvieran registrados, figure de que manera se repartirá el gasto, si por cuota o a prorrata.
Solución, esperar que el nuevo propietario mueva ficha, si su petición se basa en el reparto por metros cuadrados, la petición tiene poco opción de prosperar, porque entre a prorrata y por metros cuadrados, la primera sigue siendo legal, la segunda no.
Luego hay otra batalla que librar, si un juez considerara que el reparto al no figura en estatutos o titulo, por el tiempo transcurrido es valido, pero esa es otra historia.
Saludos/Juanchito
"La LPH fija dos maneras de contribuir a los gastos de una comunidad de propietarios, por cuota de participación o a prorrata (todos igual).".
NO, la LPH no habla en NINGUN ARTICULO de la prorrata o todos igual. Fija por cuota o lo especialmente establecído, y si no hay nada especialmente establecido, los gastos se pagan por cuota.
Si se está pagando "todos igual" y no está registrado el acuerdo de que así sea, no hace falta ni siquiera votar, si un propietario lo solicita hay que volver a la legalidad, que es por cuota.
Respecto a que un nuevo propietario pida que se haga por m2, supongo que ha oido algo, pero desconoce la ley, y en realidad se refiere a cuota, que se fija por m2 y otros parámetros, según el art 5 de la LPH.
De lo absurdo de prorrata o todos por igual, podemos hablar otro día y en otro hilo.
NO, la LPH no habla en NINGUN ARTICULO de la prorrata o todos igual. Fija por cuota o lo especialmente establecído, y si no hay nada especialmente establecido, los gastos se pagan por cuota.
Si se está pagando "todos igual" y no está registrado el acuerdo de que así sea, no hace falta ni siquiera votar, si un propietario lo solicita hay que volver a la legalidad, que es por cuota.
Respecto a que un nuevo propietario pida que se haga por m2, supongo que ha oido algo, pero desconoce la ley, y en realidad se refiere a cuota, que se fija por m2 y otros parámetros, según el art 5 de la LPH.
De lo absurdo de prorrata o todos por igual, podemos hablar otro día y en otro hilo.
No creo que haya que fijar las cuotas, salvo que sea un edificio muy antiguo. Estas supongo que estarán ya en las escrituras, el catastro y el registro de la propiedad, y hasta en las escrituras de cada uno debería figurar la suya, las fijaría el constructor del edificio en su momento. Probablemente irá en función de la superficie de cada vivienda, aunque no tiene por qué ser exacto, se puede tener en cuenta otros elementos o haber redondeos.
No es obligatorio pagar por coeficiente si nadie se opone, pero lo razonable es hacerlo y si algún vecino lo pide lo lógico será que pasen a calcular los recibos por coeficiente.
No es obligatorio pagar por coeficiente si nadie se opone, pero lo razonable es hacerlo y si algún vecino lo pide lo lógico será que pasen a calcular los recibos por coeficiente.
Hola a todos:
Yo afirmo que los gastos comunes de una comunidad, estará a lo dispuesto en el titulo o en los estatutos, cuando no se fija en ambos, son los propios propietarios los que la fijan, y eso lo dice la LPH.
"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,"
La comunidad de Malro, legalmente decide aplicar lo "especialmente establecido" es decir pagar a prorrata, y están en su perfecto derecho, puesto que es un acuerdo que se tomo hace mas de veinte años, y nadie lo ha impugnado.
Aparece un nuevo propietario, y no dice que se pague por cuota de participación, dice que por metros cuadrados, que no es lo mismo, esa norma no esta contemplada en la LPH.
Hay muchas comunidades que aplican la prorrata para el pago de los gastos comunes, porque lo han decidido así sus propietarios y es completamente legal siempre que estén todos de acuerdo.
Indudablemente la palabra PRORRATA no esta así contemplada en la LPH, pero se sobreentiende que entra en lo de "especialmente establecido", lo mismo que la definición MANCOMUNIDAD tampoco y se emplea mucho.
Saludos/Juanchito
Yo afirmo que los gastos comunes de una comunidad, estará a lo dispuesto en el titulo o en los estatutos, cuando no se fija en ambos, son los propios propietarios los que la fijan, y eso lo dice la LPH.
"Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido,"
La comunidad de Malro, legalmente decide aplicar lo "especialmente establecido" es decir pagar a prorrata, y están en su perfecto derecho, puesto que es un acuerdo que se tomo hace mas de veinte años, y nadie lo ha impugnado.
Aparece un nuevo propietario, y no dice que se pague por cuota de participación, dice que por metros cuadrados, que no es lo mismo, esa norma no esta contemplada en la LPH.
Hay muchas comunidades que aplican la prorrata para el pago de los gastos comunes, porque lo han decidido así sus propietarios y es completamente legal siempre que estén todos de acuerdo.
Indudablemente la palabra PRORRATA no esta así contemplada en la LPH, pero se sobreentiende que entra en lo de "especialmente establecido", lo mismo que la definición MANCOMUNIDAD tampoco y se emplea mucho.
Saludos/Juanchito
Creo que la cosa está muy clara, y retorcer el lenguaje no sirve de nada.
1 La LPH no dice nada de pagos "por igual"
2 La LPH dice que hay pagar por cuota o "por lo especialmente establecido".
3 Lo "especialmente establecido" es cualquier cosa que sea acordada por unanimidad, por ejemplo por m2 útiles. Y para que afecte a futuros propietarios debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Y cuando digo cualquier cosa es literal, cualquier método de reparto, pues si es aprobado por unanimidad nadie va a impugnarlo. Es una de las características de la LPH, que deja libertad de autogestión a los propietarios dentro de un marco general.
4 Todo esto no obsta para que, en el presente caso, cuando el nuevo propietario dice por m2 quizá se refiera a cuotas, al haber "simplificado" el art 5 de la LPH, algo bastante común.
1 La LPH no dice nada de pagos "por igual"
2 La LPH dice que hay pagar por cuota o "por lo especialmente establecido".
3 Lo "especialmente establecido" es cualquier cosa que sea acordada por unanimidad, por ejemplo por m2 útiles. Y para que afecte a futuros propietarios debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad. Y cuando digo cualquier cosa es literal, cualquier método de reparto, pues si es aprobado por unanimidad nadie va a impugnarlo. Es una de las características de la LPH, que deja libertad de autogestión a los propietarios dentro de un marco general.
4 Todo esto no obsta para que, en el presente caso, cuando el nuevo propietario dice por m2 quizá se refiera a cuotas, al haber "simplificado" el art 5 de la LPH, algo bastante común.
Nunca he manifestado en mis anteriores opiniones, que el reparto de los gastos comunes de una comunidad se deban hacer a prorrata, por supuesto que serán por cuota de participación.
El tema que ha propuesto Mairo no es si los gastos de la comunidad se repartirán prorrata o por cuota, el dice:
"Hola! Mi caso es el siguiente: llevo más de 20 años en una comunidad donde todos pagamos lo mismo.
El caso es que un vecino ha propuesto cambiar las cotas en función de los m2 de las viviendas".
Se ha tergiversado el tema, y de lo que se trata es dar solución a un caso que es frecuente en miles de comunidades de propietarios de España.
La comunidad de Mairo según manifiesta, por unanimidad decidió hace mas de veinte años que los gastos para el mantenimiento de las zonas comunes se hicieran a prorrata.
1º.- No existen estatutos que diga como sera el reparto
2º.- Solo tienen asignadas en el titulo constitutivo las cuotas de participación de cada vivienda.
3º.- Por unanimidad de todas las cuotas, se decide que los gastos se repartirán a prorrata.
4º.- Ningún propietario impugna el acuerdo.
5º.- El reparto es totalmente legal, se hace en miles de comunidades de España.
El articulo 5 de la LPH dice quien puede asignar las cuotas de participación de las viviendas y locales:
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y yo añado altura, vistas y orientación.
Luego el nuevo propietario de la comunidad de mairo no tiene derecho a exigir que el pago se haga por metros cuadrados sino como dice el articulo 9-e):
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Mientras el nuevo propietario no exija en junta que el reparto se realice por cuota de participación, (nada de metros cuadrados), el intento sera inútil a no ser que quiera meterse en un pleito con la comunidad.
Porque ¿sabe el nuevo propietario como asigno las cuotas el promotor?, acaso por los metros, por las vistas, por la altura, por la orientación, si es interior o exterior, que derecho tiene a exigir solo una de las razones por la que se puede asignar las cuotas de participación.
Si en junta de propietarios el nuevo vecino da con la calve de la palabra cuota de participación para cambiar el sistema de pago y no dice nada de metros cuadrados, que es solamente una de las maneras para aplicar las cuotas, necesitará para cámbiarlo conseguir por lo menos una MAYORÍA SIMPLE. puesto que el acuerdo del pago a prorrata no fue nunca impugnado por ningún propietario.
Le quedara la opción de impugnar el acuerdo ante el juez, que sera quien decida al respecto.
Nunca he afirmado que los gastos de una comunidad de propietarios se deba hacer a prorrata, lo justo y legal es hacerlo por cuota de participación, pero cuando se debate un tema como el de Mairo, no vale decir que la ley dice tal o cual cosa, sino dar soluciones al problema, esa es la cuestión.
Saludos/Juanchito.
El tema que ha propuesto Mairo no es si los gastos de la comunidad se repartirán prorrata o por cuota, el dice:
"Hola! Mi caso es el siguiente: llevo más de 20 años en una comunidad donde todos pagamos lo mismo.
El caso es que un vecino ha propuesto cambiar las cotas en función de los m2 de las viviendas".
Se ha tergiversado el tema, y de lo que se trata es dar solución a un caso que es frecuente en miles de comunidades de propietarios de España.
La comunidad de Mairo según manifiesta, por unanimidad decidió hace mas de veinte años que los gastos para el mantenimiento de las zonas comunes se hicieran a prorrata.
1º.- No existen estatutos que diga como sera el reparto
2º.- Solo tienen asignadas en el titulo constitutivo las cuotas de participación de cada vivienda.
3º.- Por unanimidad de todas las cuotas, se decide que los gastos se repartirán a prorrata.
4º.- Ningún propietario impugna el acuerdo.
5º.- El reparto es totalmente legal, se hace en miles de comunidades de España.
El articulo 5 de la LPH dice quien puede asignar las cuotas de participación de las viviendas y locales:
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y yo añado altura, vistas y orientación.
Luego el nuevo propietario de la comunidad de mairo no tiene derecho a exigir que el pago se haga por metros cuadrados sino como dice el articulo 9-e):
Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.
Mientras el nuevo propietario no exija en junta que el reparto se realice por cuota de participación, (nada de metros cuadrados), el intento sera inútil a no ser que quiera meterse en un pleito con la comunidad.
Porque ¿sabe el nuevo propietario como asigno las cuotas el promotor?, acaso por los metros, por las vistas, por la altura, por la orientación, si es interior o exterior, que derecho tiene a exigir solo una de las razones por la que se puede asignar las cuotas de participación.
Si en junta de propietarios el nuevo vecino da con la calve de la palabra cuota de participación para cambiar el sistema de pago y no dice nada de metros cuadrados, que es solamente una de las maneras para aplicar las cuotas, necesitará para cámbiarlo conseguir por lo menos una MAYORÍA SIMPLE. puesto que el acuerdo del pago a prorrata no fue nunca impugnado por ningún propietario.
Le quedara la opción de impugnar el acuerdo ante el juez, que sera quien decida al respecto.
Nunca he afirmado que los gastos de una comunidad de propietarios se deba hacer a prorrata, lo justo y legal es hacerlo por cuota de participación, pero cuando se debate un tema como el de Mairo, no vale decir que la ley dice tal o cual cosa, sino dar soluciones al problema, esa es la cuestión.
Saludos/Juanchito.
3 apreciaciones
1. - Juanchito 9/5/2018 9,54
"La LPH fija dos maneras de contribuir a los gastos de una comunidad de propietarios, por cuota de participación o a prorrata (todos igual)."
Y yo contesté que NO, que la LPH no cita el pago por igual, cita lo especialmente establecido, que no tiene nada que ver.
2. - Para volver a pagar por cuota, que es lo legal, si no hay estatutos, basta que lo solicite un propietario, ni siquiera hace falta votar.
3.- Ya he dicho que "parece" que el nuevo propietario confunde m2 con cuota, error muy habitual, pues muchos piensan que las cuotas se calculan por los m2 (evidentemente no conocen el art 5 de la LPH).
1. - Juanchito 9/5/2018 9,54
"La LPH fija dos maneras de contribuir a los gastos de una comunidad de propietarios, por cuota de participación o a prorrata (todos igual)."
Y yo contesté que NO, que la LPH no cita el pago por igual, cita lo especialmente establecido, que no tiene nada que ver.
2. - Para volver a pagar por cuota, que es lo legal, si no hay estatutos, basta que lo solicite un propietario, ni siquiera hace falta votar.
3.- Ya he dicho que "parece" que el nuevo propietario confunde m2 con cuota, error muy habitual, pues muchos piensan que las cuotas se calculan por los m2 (evidentemente no conocen el art 5 de la LPH).
Juanchito
22:51
No lo digo yo, lo dicen juristas de reconocido prestigio:
"El acuerdo de la mayoría simple de los propietarios es suficiente para que la Comunidad pueda volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo, sin necesidad de la unanimidad"
Eso es asi si uno de los propietarios que lo acordo en su momento cambia de idea.
Si ,como dice Pepe 123 y mairo, lo solicita un nuevo propietario que no formo parte del acuerdo y este acuerdo no esta registrado, basta con su solicitud (no es necesario votar) para volver al pago por cuota o como venga expresado en la escritura de division horizontal.....eso no quita para que el tema se vuelva a tratar en una junta posterior y ya se vera el resultado
22:51
No lo digo yo, lo dicen juristas de reconocido prestigio:
"El acuerdo de la mayoría simple de los propietarios es suficiente para que la Comunidad pueda volver al sistema de reparto fijado en el Título constitutivo, sin necesidad de la unanimidad"
Eso es asi si uno de los propietarios que lo acordo en su momento cambia de idea.
Si ,como dice Pepe 123 y mairo, lo solicita un nuevo propietario que no formo parte del acuerdo y este acuerdo no esta registrado, basta con su solicitud (no es necesario votar) para volver al pago por cuota o como venga expresado en la escritura de division horizontal.....eso no quita para que el tema se vuelva a tratar en una junta posterior y ya se vera el resultado
