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Hola; es posible crear una subcomunidad dentro de una comunidad de 37 propietarios de viviendas unifamiliares adosadas (nosotros somos 15 vecinos). El conjunto total de casas esta compuesto de 3 fases. Nosotros vivimos de espaldas a los lugares comunes pero pagamos piscina y antena TV como es natural pero no queremos pagar gastos como poner puertas a los accesos comunitarios y faroles en esos lugares porque ni tenemos disfrute de los mismos ni nos beneficiamos de su instalacion ya que vivimos de espaldas a la comunidad y nuestros accesos y faroles estan directamente en la via pública.
Cada vez que hay asamblea al ser mayoria el resto siempre acabamos pagando gastos que no son de nuestra aceptación ya que no tenemos nada que ver con ellos al no usar ni disfrutar de los mismos.
Mi pregunta es: Podemos constituirnos en subcomunidad de propietarios y pagar los gastos estrictamente comunitarios como piscina y antena TV..? o de lo contrario estamos obligados a pagar todos esos gastos aunque no disfrutemos ni beneficiemos de ellos..Muchas gracias. Joan.
Cada vez que hay asamblea al ser mayoria el resto siempre acabamos pagando gastos que no son de nuestra aceptación ya que no tenemos nada que ver con ellos al no usar ni disfrutar de los mismos.
Mi pregunta es: Podemos constituirnos en subcomunidad de propietarios y pagar los gastos estrictamente comunitarios como piscina y antena TV..? o de lo contrario estamos obligados a pagar todos esos gastos aunque no disfrutemos ni beneficiemos de ellos..Muchas gracias. Joan.
A ver si esta sentencia nos aclara un poco más.
SUBCOMUNIDAD. Sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de 23 de Enero de 1995.
"Aun cuando no existe inconveniente alguno en que un solo edificio aparezca dividido en dos o más autónomos cuando los pisos o departamentos estén dispuestos de forma que las partes comunes accesorias (portales, pasillos, escaleras, ascensores, etc.) y los servicios comunes constituyan un todo en sí mismos, y así viene funcionando por acuerdo de los litigantes, si bien habiendo creado una única Comunidad de Propietarios, sin embargo ello no es así a los efectos absolutos pretendidos en la demanda, pues existe una característica a destacar: cada comunidad de portal tiene asegurado un Presidente y un Vicepresidente, si bien es elegido Presidente General de toda la Comunidad uno de ellos, pero ello parece responder a una mayor o mejor facilidad de administración, pero el contenido de la responsabilidad en los gastos comunes no puede fijarse en la forma pretendida en la demanda, no sólo desde el punto y momento en que la prueba acredita unos gastos superiores en uno de los portales respecto del otro y además, tampoco debe olvidarse que algunos gastos de mantenimiento se realizan separadamente y de acuerdo con la presidencia de cada portal. Existe pues una evidente distorsión a la hora de Administrar lo que en la práctica constituye una sola Comunidad de Propietarios, que no autoriza más criterio de diferenciación que el resultante de la cuota de participación, y si bien la fijación de estas cuotas de participación (realizado conforme al art. 3.º de la L.P.H.),en cuanto requisito correspondiente al título constitutivo de la Comunidad (art. 5.º, párrafo 2.º) requiere un acuerdo unánime, no debemos olvidar que la ley cuando habla de la obligación de contribuir a los gastos lo hace respecto a la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de los elementos "comunes", consideración ésta que dada la configuración de la Comunidad hoy litigante, sólo la tiene cada elemento común, y los gastos correspondientes, de cada portal y que son susceptibles de individualización, tal y como viene sancionado por el art. 395 del C.C.. Téngase en cuenta que los elementos comunes de uno de los portales lo son únicamente de éste que los disfrute y no del otro cuyos comunitarios ningún derecho tienen sobre ellos fuera del consentimiento de aquellos, por lo que la consecuencia lógica es que cada propietario sólo está obligado al mantenimiento de los gastos correspondientes a los elementos comunes de su edificio, aunque a todos los demás efectos constituyan una sola Comunidad."
SUBCOMUNIDAD. Sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de 23 de Enero de 1995.
"Aun cuando no existe inconveniente alguno en que un solo edificio aparezca dividido en dos o más autónomos cuando los pisos o departamentos estén dispuestos de forma que las partes comunes accesorias (portales, pasillos, escaleras, ascensores, etc.) y los servicios comunes constituyan un todo en sí mismos, y así viene funcionando por acuerdo de los litigantes, si bien habiendo creado una única Comunidad de Propietarios, sin embargo ello no es así a los efectos absolutos pretendidos en la demanda, pues existe una característica a destacar: cada comunidad de portal tiene asegurado un Presidente y un Vicepresidente, si bien es elegido Presidente General de toda la Comunidad uno de ellos, pero ello parece responder a una mayor o mejor facilidad de administración, pero el contenido de la responsabilidad en los gastos comunes no puede fijarse en la forma pretendida en la demanda, no sólo desde el punto y momento en que la prueba acredita unos gastos superiores en uno de los portales respecto del otro y además, tampoco debe olvidarse que algunos gastos de mantenimiento se realizan separadamente y de acuerdo con la presidencia de cada portal. Existe pues una evidente distorsión a la hora de Administrar lo que en la práctica constituye una sola Comunidad de Propietarios, que no autoriza más criterio de diferenciación que el resultante de la cuota de participación, y si bien la fijación de estas cuotas de participación (realizado conforme al art. 3.º de la L.P.H.),en cuanto requisito correspondiente al título constitutivo de la Comunidad (art. 5.º, párrafo 2.º) requiere un acuerdo unánime, no debemos olvidar que la ley cuando habla de la obligación de contribuir a los gastos lo hace respecto a la obligación de contribuir a los gastos de reparación y conservación de los elementos "comunes", consideración ésta que dada la configuración de la Comunidad hoy litigante, sólo la tiene cada elemento común, y los gastos correspondientes, de cada portal y que son susceptibles de individualización, tal y como viene sancionado por el art. 395 del C.C.. Téngase en cuenta que los elementos comunes de uno de los portales lo son únicamente de éste que los disfrute y no del otro cuyos comunitarios ningún derecho tienen sobre ellos fuera del consentimiento de aquellos, por lo que la consecuencia lógica es que cada propietario sólo está obligado al mantenimiento de los gastos correspondientes a los elementos comunes de su edificio, aunque a todos los demás efectos constituyan una sola Comunidad."
FELIZ NAVIDAD, Damaot, y gracias por contestar.
"LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
1.- Posibilidades de configuración.
Los modernos procesos constructivos y las nuevas formas de asociación comunal han dado origen a lo que se ha dado en llamar Conjunto inmobiliario, denominación genérica bajo la cual podemos distinguir los siguientes supuestos fácticos, del más simple al más complejo:
a) Un solo edificio sobre un solo solar, que si bien, como decimos, es una unidad arquitectónica, presenta varias fachadas, a varias calles, con diferentes portales.
Sería la llamada Propiedad Horizontal compleja, en cuanto que existiría una sola PH, integrada por: componentes privativos, elementos comunes por naturaleza (suelo, cubierta, etc.), y elementos comunes por destino (los propios de cada portal, que se determinarán en el Título constitutivo). Existirá una comunidad general, y tantas subcomunidades como portales.
b) Edificios independientes sobre un solar común. Sería el caso de un solar sobre el que se construyen diversos edificios arquitectónicamente independientes, sin servicios comunes (pero, a veces, con una o varias plantas, destinadas a garajes, que les sirven de soporte común).
Constituye un supuesto muy discutido doctrinalmente, en especial acerca de si existe en tal caso una sola propiedad horizontal, o tantas como edificios, inclinándose los autores por la primera solución (pues la existencia de varias PH dará lugar a un complejo régimen de medianerías y servidumbres, muy poco funcional) Existirían por tanto, y al igual que en el supuesto anterior, una comunidad general y tantas subcomunidades como edificios (admitiendo los garajes diferentes configuraciones, como luego veremos)
c) Las Urbanizaciones..."
Constancio Villaplana García Registrador de la Propiedad Marzo de 2003
Yo sigo viendo una diferencia entre diferentes comunidades jurídicas (que podrían establecerse como agrupación de comunidades)y que sí precisan de una nueva PH y subcomunidades las cuales son de cara al funcionamiento interno y que pueden derivarse del ar. 6 y 9.5 como muy bien dices arriba y que además tienen su base en el art. 396 del CC:" Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio..." los cuales no cito porque conoces sobradamente.
El no funcionar de esta manera, conlleva una serie de situaciones paradójicas, y desde mi punto de vista injustas por las diversas contradicciones que se presentan, que por motivo de espacio, plantearé en otra intervención.
"LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS
1.- Posibilidades de configuración.
Los modernos procesos constructivos y las nuevas formas de asociación comunal han dado origen a lo que se ha dado en llamar Conjunto inmobiliario, denominación genérica bajo la cual podemos distinguir los siguientes supuestos fácticos, del más simple al más complejo:
a) Un solo edificio sobre un solo solar, que si bien, como decimos, es una unidad arquitectónica, presenta varias fachadas, a varias calles, con diferentes portales.
Sería la llamada Propiedad Horizontal compleja, en cuanto que existiría una sola PH, integrada por: componentes privativos, elementos comunes por naturaleza (suelo, cubierta, etc.), y elementos comunes por destino (los propios de cada portal, que se determinarán en el Título constitutivo). Existirá una comunidad general, y tantas subcomunidades como portales.
b) Edificios independientes sobre un solar común. Sería el caso de un solar sobre el que se construyen diversos edificios arquitectónicamente independientes, sin servicios comunes (pero, a veces, con una o varias plantas, destinadas a garajes, que les sirven de soporte común).
Constituye un supuesto muy discutido doctrinalmente, en especial acerca de si existe en tal caso una sola propiedad horizontal, o tantas como edificios, inclinándose los autores por la primera solución (pues la existencia de varias PH dará lugar a un complejo régimen de medianerías y servidumbres, muy poco funcional) Existirían por tanto, y al igual que en el supuesto anterior, una comunidad general y tantas subcomunidades como edificios (admitiendo los garajes diferentes configuraciones, como luego veremos)
c) Las Urbanizaciones..."
Constancio Villaplana García Registrador de la Propiedad Marzo de 2003
Yo sigo viendo una diferencia entre diferentes comunidades jurídicas (que podrían establecerse como agrupación de comunidades)y que sí precisan de una nueva PH y subcomunidades las cuales son de cara al funcionamiento interno y que pueden derivarse del ar. 6 y 9.5 como muy bien dices arriba y que además tienen su base en el art. 396 del CC:" Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio..." los cuales no cito porque conoces sobradamente.
El no funcionar de esta manera, conlleva una serie de situaciones paradójicas, y desde mi punto de vista injustas por las diversas contradicciones que se presentan, que por motivo de espacio, plantearé en otra intervención.
Subcomunidades
En especial para Lorea.
Informacion obtenida de LPH. Alejandro Fuentes Lojo(Abogado)
Habrá que entender que entre los propietarios de la parte de un edificio dividido horizontalmente solo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad juridica distinta de la constituída por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte ...... se hallare a su vez dividida en régimen de PH (RGDRN 1-11-94)
si se tiene en cuenta, que de conformidad con el articulo 392 CC,solo puede reconocerse la existencia de una comunidad jurídica cuando varios sujetos participan en la titularidad de una cosa o derecho comun, integrándose dicha comunidad por todos cotitulares, habrá que entender que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente, solo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, cuando dicha parte, objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal (RDGRN 15-11-94)
La LPH no prohibe expresamente la constitución de subcomunidades aunque tampoco las regula con precisión, salvo la referencia que parece contener su articulo 6 en relacion al articulo 9.5, habiendo declarado la jurisprudencia que no resulta ni ilógico ni desorbitado que se puedan establecer subcomunidades parciales como portales tenga un bloque (Cfr.STS 1ª 16-2-71) sts 18-12-95)
Informacion obtenida de LPH. Alejandro Fuentes Lojo(Abogado)
Habrá que entender que entre los propietarios de la parte de un edificio dividido horizontalmente solo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad juridica distinta de la constituída por todos los propietarios del edificio en su conjunto cuando dicha parte ...... se hallare a su vez dividida en régimen de PH (RGDRN 1-11-94)
si se tiene en cuenta, que de conformidad con el articulo 392 CC,solo puede reconocerse la existencia de una comunidad jurídica cuando varios sujetos participan en la titularidad de una cosa o derecho comun, integrándose dicha comunidad por todos cotitulares, habrá que entender que entre los propietarios de parte de un edificio dividido horizontalmente, solo podrá reconocerse la existencia de una verdadera comunidad jurídica distinta de la constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, cuando dicha parte, objetivada jurídicamente como una de las propiedades separadas en que se ha dividido previamente el edificio en su conjunto, se hallare, a su vez, dividida en régimen de propiedad horizontal (RDGRN 15-11-94)
La LPH no prohibe expresamente la constitución de subcomunidades aunque tampoco las regula con precisión, salvo la referencia que parece contener su articulo 6 en relacion al articulo 9.5, habiendo declarado la jurisprudencia que no resulta ni ilógico ni desorbitado que se puedan establecer subcomunidades parciales como portales tenga un bloque (Cfr.STS 1ª 16-2-71) sts 18-12-95)
