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Subasta local embargado
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Subasta local embargado
Buenas tardes. Mi consulta es la siguiente: tengo intención de adquirir un local embargado por el sistema de ADJUDICACIÓN DIRECTA en la Seguridad Social. Este local posee cargas hipotecarias a las que, como indica la normativa al respecto, debo subrogarme. Al día siguiente de realizar el depósito del total del precio, según me informan en la SS.SS., se me adjudicará el inmueble y podré inscribirlo a mi nombre en el Registro de la Propiedad. Mis dudas son las siguientes: 1- Puede el banco negarse a que me subrogue a los préstamos hipotecarios del local? 2- Si fuera así, que ocurriría con la titularidad del inmueble si ya se me ha adjudicado? 3- Si el banco acepta, en qué situación quedarán los anteriores titulares de los préstamos hipotecarios que recaían sobre el inmueble, si el banco tuviera que ejecutar las garantías por impago, teniendo en cuenta que había avalistas y garantías personales al margen del propio local? Muchas gracias.
Te respondo:
1.Sí, la subrogación ni es obligatoria para tí ni para el banco. Tú eres un tercer poseedor de bienes embargados, a quien le afectan las cargas hipotecarias por ser preferentes a la que provocó la ejecución, pero de las que respondes sólo con el bien adjudicado, no con el resto de tu patrimonio. Si te subrogas en las deudas y los bancos no lo aceptan, se produce una asunción acumulativa de deuda, te conviertes en obligado con responsabilidad personal y pasas a responder solidariamente con el deudor primitivo, que no queda liberado; si los bancos, la aceptan expresa o tácitamente, serás tú el único obligado al pago, y es liberado el deudor originario.
2.El que el banco acepte o no la subrogación no afecta a la titularidad del inmuble, sigue siendo tuyo.
3. Aceptada la subrogación, el primitivo deudor se libera, así como los avalistas o garantes personales.
1.Sí, la subrogación ni es obligatoria para tí ni para el banco. Tú eres un tercer poseedor de bienes embargados, a quien le afectan las cargas hipotecarias por ser preferentes a la que provocó la ejecución, pero de las que respondes sólo con el bien adjudicado, no con el resto de tu patrimonio. Si te subrogas en las deudas y los bancos no lo aceptan, se produce una asunción acumulativa de deuda, te conviertes en obligado con responsabilidad personal y pasas a responder solidariamente con el deudor primitivo, que no queda liberado; si los bancos, la aceptan expresa o tácitamente, serás tú el único obligado al pago, y es liberado el deudor originario.
2.El que el banco acepte o no la subrogación no afecta a la titularidad del inmuble, sigue siendo tuyo.
3. Aceptada la subrogación, el primitivo deudor se libera, así como los avalistas o garantes personales.
Gracias por la respuesta. Aún así se me sigue planteando la siguiente duda: por qué la ley dice que el Adquiriente debe subrogarse a las cargas del inmueble? Si yo no hago frente a las hipotecas una vez adjudicado el local, irá el banco contra los avalistas de los préstamos del local? El tema está en que si se obliga al adquiriente a asumir las cargas, por qué continuan respondiendo los avalistas anteriores? Quiere esto decir que los avalistas lo eran del anterior propietario y ahora lo son del nuevo adquiriente? Ellos avalaban parte del préstamo del local con sus viviendas y otra parte con el propio inmueble. Entiendo que lo que se avalaba con el propio inmueble sólo se lo podrán reclamar al actual futuro propietario? y lo que se avalaba personalmente se lo reclamarán a los avalistas anteriores? Todo esto suponiendo que el banco no acepte la subrogación a la deuda del nuevo adquiriente, claro.
Gracias.
Gracias.
Respondo:
1.La subrogación es en la responsabilidad real, no en la personal
2.El banco primero ejecutará la hipoteca, aunque puede indistintamente ejercitar la acción hipotecaria y-o la acción personal contra los avalistas, al ser éstos solidarios.
3.El aval garantiza la deuda contraida por el deudor avalado, la cual es subsistente, no se ha extinguido.
4.Los avalistas siguen siéndolo del primer deudor, el nuevo adquirente no deviene en deudor si no se subroga en la deuda, y aún subrogándose el primitivo deudor no se libera ni sus avalistas mientras que el banco no consienta.
1.La subrogación es en la responsabilidad real, no en la personal
2.El banco primero ejecutará la hipoteca, aunque puede indistintamente ejercitar la acción hipotecaria y-o la acción personal contra los avalistas, al ser éstos solidarios.
3.El aval garantiza la deuda contraida por el deudor avalado, la cual es subsistente, no se ha extinguido.
4.Los avalistas siguen siéndolo del primer deudor, el nuevo adquirente no deviene en deudor si no se subroga en la deuda, y aún subrogándose el primitivo deudor no se libera ni sus avalistas mientras que el banco no consienta.
Gracias. Hasta ahora entiendo todo. Sólo me queda una última duda: uno de los préstamos hipotecarios que tiene el local, el segundo en rango, está avalado con el propio local en toda su cantidad, si bien, está a nombre del actual propietario y un tercero. Si se ejecutara este préstamo por impago una vez adjudicado, y habiendo aceptado el banco la subrogación de los mismos con el nuevo adjudicatario del local, podrían ir personalmente contra éste tercero? El tema es que si hubiera cualquier problema, saliesen lo menos perjudicados los terceros titulares y a alistas de los préstamos originarios. Me serías de mucha ayuda si pudiera enviarte personalmente la exposición real y detallada del tema y me aconsejaras sobre el mismo. Mi correo electrónico es el siguiente, para que me envíes el tuyo, y no tengas que hacerlo público: mikonlorena@yahoo.es. Gracias agripa, el problema es que en mi ciudad no encontramos a nadie que sepa asesorarnos sobre este tena.
La última cuestión debes explicarla mejor. Pero si por tercero te refieres a un hipotecante no deudor (ya no es un tercero sino es parte en el contrato de hipoteca), a éste no le alcanza la responsabilidad personal, o sea, no responde con el resto de su patrimonio de la deuda. No está bien empleado el término tercero.
Con tercero me refiero a una persona que nada tiene que ver con el local, simplemente es tambien titular del prestamo que avala el local. Lo digo por lo de qye uno avala con el bien que se toma como garantia y con todos sus bienes si con esa garantía no se cubre la deuda al tratarse de un segundo prestamo y no el principal. Seguramente el valor de adjudicación en subasta o si se lo adjudica el banco del prestamo principal no daría para ese segundo prestamo. Geacias. El resto de prestamos estan avalados con propiedades particulares ademas de una cierta cantidad con el local. Tambien habria que responder con dichos bienes ademas de personalmente con embargo de sueldos etc. Gracias.
