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Sorpresa "ocupas" después de la rescisión del contrato de alquiler.
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Ya que estamos de acuerdo en la naturaleza de esta ocupación, hay que enfatizar al cliente la existencia de la "Ley de desahucio express", Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas. Con el nuevo trámite LEC, se puede solicitar la recuperación inmediata.
Compañeros: acabo de encontrar una sentencia que despeja mi duda. Efectivamente si que se puede demandar por precario según se deduce de lo dicho en los párrafos 5 a 7 del FUNDAMENTO DE DERECHO CUARTO de la sentencia dictada el 21-02-2012 por la sección 4ª de la AP de Barcelona (EDJ 2012/127864), a cuyo tenor:
"Ahora bien, aun cuando pudiéramos considerar que el pago de 250 euros durante tres meses excede del importe de los servicios y suministros de la vivienda y que, por tanto, dicho pago se efectuó en concepto de precio de un subarriendo verbal inconsentido, es claro que, extinguido por su resolución el arrendamiento, se extinguió el subarriendo, como dijimos en la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2.007, citada en la sentencia apelada.
En definitiva, constando en el presente caso, la resolución de dicho contrato de arrendamiento, es obvio que los demandados residen en el piso sin título alguno por cuanto los pagos efectuados a DOÑA Isabel, por importe de 250 euros, durante tres meses, realizados no a la propiedad sino a la arrendataria, no les confieren título posesorio alguno.
En el mismo sentido, cabe citar la sentencia dictada por la A.P. de Madrid sección 11ª, de fecha 28 de octubre de 2.010.
Por todo lo expuesto, los demandados ocupan la finca en calidad de precaristas, por cuanto carecen de título alguno que justifique la ocupación que vienen efectuando de la vivienda en cuestión."
De manera que queda claro que Grisolía y Hoplon estan en lo cierto.
"Ahora bien, aun cuando pudiéramos considerar que el pago de 250 euros durante tres meses excede del importe de los servicios y suministros de la vivienda y que, por tanto, dicho pago se efectuó en concepto de precio de un subarriendo verbal inconsentido, es claro que, extinguido por su resolución el arrendamiento, se extinguió el subarriendo, como dijimos en la sentencia dictada en fecha 12 de noviembre de 2.007, citada en la sentencia apelada.
En definitiva, constando en el presente caso, la resolución de dicho contrato de arrendamiento, es obvio que los demandados residen en el piso sin título alguno por cuanto los pagos efectuados a DOÑA Isabel, por importe de 250 euros, durante tres meses, realizados no a la propiedad sino a la arrendataria, no les confieren título posesorio alguno.
En el mismo sentido, cabe citar la sentencia dictada por la A.P. de Madrid sección 11ª, de fecha 28 de octubre de 2.010.
Por todo lo expuesto, los demandados ocupan la finca en calidad de precaristas, por cuanto carecen de título alguno que justifique la ocupación que vienen efectuando de la vivienda en cuestión."
De manera que queda claro que Grisolía y Hoplon estan en lo cierto.
Demasiada alabanza en el escrito de Grisolia ¿no estará, tal vez, de broma?
Gracias por acudir al rescate de esta consulta.
Tu última reflexión, Leónjbr, es evidentemente cierta, ya que el procedimiento es el de fin del plazo contractual. Pero aún así, si tengo que elegir, me decanto por el precario.
En última instancia, para un desahucio se necesita abogado, y será el abogado que dirija el procedimiento el que decida qué acción ejercitar, si desahucio por precario o por impago.
Gracias por acudir al rescate de esta consulta.
Tu última reflexión, Leónjbr, es evidentemente cierta, ya que el procedimiento es el de fin del plazo contractual. Pero aún así, si tengo que elegir, me decanto por el precario.
En última instancia, para un desahucio se necesita abogado, y será el abogado que dirija el procedimiento el que decida qué acción ejercitar, si desahucio por precario o por impago.
Estimado Grisolía: gracias por pasarte por aquí.
Comprendo perfectamente tu punto de vista, y es mas: lo comparto. Pero la duda que tengo es que veo teóricamente posible que si demandas por precario los subarrendatarios terminen convenciendo al juez de que si que tienen título, si bien no frente al arrendador, pero si frente al arrendatario y entonces al juez le de por sostener que los subarrendatarios no están en precario porque al fin y al cabo entraron en la vivienda con un título. Todo lo verbal e irregular que se quiera, pero título al fin y al cabo.
Es como si a un inquilino normal se le termina el arrendamiento por finalización del plazo. Título, título, ya no tiene porque ha consumido el plazo, pero ninguno de nosotros lo demandaría por precario. ¿Cierto?
Comprendo perfectamente tu punto de vista, y es mas: lo comparto. Pero la duda que tengo es que veo teóricamente posible que si demandas por precario los subarrendatarios terminen convenciendo al juez de que si que tienen título, si bien no frente al arrendador, pero si frente al arrendatario y entonces al juez le de por sostener que los subarrendatarios no están en precario porque al fin y al cabo entraron en la vivienda con un título. Todo lo verbal e irregular que se quiera, pero título al fin y al cabo.
Es como si a un inquilino normal se le termina el arrendamiento por finalización del plazo. Título, título, ya no tiene porque ha consumido el plazo, pero ninguno de nosotros lo demandaría por precario. ¿Cierto?
Acudo a este foro férreamente regido por los excelsos juristas Hoplon y León, nuestros Emilio Papiano y Ulpiano, a dar mi modesto punto de vista.
1º. De ninguna manera puede reconocerse un estatus jurídico donde la ley no lo reconoce: los habitantes de la vivienda no son otra cosa que ocupantes sin título, es decir, okupas. De las meras manifestaciones de estas personas no puede jamás reconocerse un título en perjuicio del arrendador, principalmente porque el subarriendo no existe desde que lo manifiesta el ocupante, sino desde que lo reconoce o permite por escrito el arrendador. Y esta no es una mera condición contractual ni un requisito banal, sino el elemento jurídico sobre el cual se estructura la nueva relación locaticia, sin la cual no puede existir.
2º. Estos ocupantes no han opuesto ningún inconveniente a que se les corten los suministros (posiblemente porque conocen por anteriores experiencias esta clase de asuntos), es más: cuentan con ello. Así se lo han manifestado al consultante, que, como persona responsable y honrada, duda si dejar de pagar el suministro por las represalias legales de las empresas; pero eso es algo que a los okupantes les da igual, porque saben muy bien que lo que en origen es ilegal, no puede tener una solución legal.
1º. De ninguna manera puede reconocerse un estatus jurídico donde la ley no lo reconoce: los habitantes de la vivienda no son otra cosa que ocupantes sin título, es decir, okupas. De las meras manifestaciones de estas personas no puede jamás reconocerse un título en perjuicio del arrendador, principalmente porque el subarriendo no existe desde que lo manifiesta el ocupante, sino desde que lo reconoce o permite por escrito el arrendador. Y esta no es una mera condición contractual ni un requisito banal, sino el elemento jurídico sobre el cual se estructura la nueva relación locaticia, sin la cual no puede existir.
2º. Estos ocupantes no han opuesto ningún inconveniente a que se les corten los suministros (posiblemente porque conocen por anteriores experiencias esta clase de asuntos), es más: cuentan con ello. Así se lo han manifestado al consultante, que, como persona responsable y honrada, duda si dejar de pagar el suministro por las represalias legales de las empresas; pero eso es algo que a los okupantes les da igual, porque saben muy bien que lo que en origen es ilegal, no puede tener una solución legal.
Si Hoplon, pero si los demandas como arrendatarios (no como subarrendatarios) el juez puede decirte que no tienen titulo y que tu no presentas ni siquiera los pagos, y si ellos alegan que son subarrendadores pues ya tenemos el lio montado y puede que el juez se descuadre.
En cambio si demandas al arrendatario inicial todo eso no ocurre.
Es más: es que yo creo que se podría demandar al inquilno inicial incluso por estafa o delito análogo.
En cambio si demandas al arrendatario inicial todo eso no ocurre.
Es más: es que yo creo que se podría demandar al inquilno inicial incluso por estafa o delito análogo.
Lo veo muy bien Hoplon, lo que pasa es que yo creo que si que tienen titulo: el subarriendo.
Otra cosa es que sea o no sea verbal y les cueste mas o menos oponerlo, pero titulo tienen y yo me temo que si vamos a juicio y el juez detecta que existe subarriendo va a desestimar la demanda afirmando que no es precario.
Otra cosa es que sea o no sea verbal y les cueste mas o menos oponerlo, pero titulo tienen y yo me temo que si vamos a juicio y el juez detecta que existe subarriendo va a desestimar la demanda afirmando que no es precario.
A ver si Johnwick o Grisolia pasasen por aquí.
Sigo pensando en el desahucio por precario ya que están sin título. Pero yo haría una cosa, y creo que no me equivoco, a ver si Leonjbr lo comparte.
Les reconocemos -implícitamente- a los actuales usuarios de la vivienda la condición de arrendatarios, subrogados verbalmente en el contrato del inquilino que salió, y los desahuciamos por impago.
Al desahucio por impago solamente se puede oponer el justificante del pago.
Y simultáneamente les cortamos el agua y la luz.
¿Cómo les cortamos los suministros sin que nos denuncien?
Pues invocando la jurisprudencia anteriormente citada y acreditando (aunque las sentencias citadas no lo exigen) que no tenemos dinero para pagarlos.
Los Decretos del Covid definen así a una "persona vulnerable":
"i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo."
Si nos conviene citarla, la Ley (catalana) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas, nos da una pista de lo que puede ser un casero vulnerable, art. 6, 3:
"...persona física cuya unidad de convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña..."
Esto son dos mil euros al mes,, mas o menos.
Así que si en su última declaración del IRPF usted -su unidad de convivencia- declaró ingresar menos de dos mil euros al mes, puede usted considerarse oficialmente pobre. Si los superó, no decimos anda e invocamos el Decreto anterior.
Sigo pensando en el desahucio por precario ya que están sin título. Pero yo haría una cosa, y creo que no me equivoco, a ver si Leonjbr lo comparte.
Les reconocemos -implícitamente- a los actuales usuarios de la vivienda la condición de arrendatarios, subrogados verbalmente en el contrato del inquilino que salió, y los desahuciamos por impago.
Al desahucio por impago solamente se puede oponer el justificante del pago.
Y simultáneamente les cortamos el agua y la luz.
¿Cómo les cortamos los suministros sin que nos denuncien?
Pues invocando la jurisprudencia anteriormente citada y acreditando (aunque las sentencias citadas no lo exigen) que no tenemos dinero para pagarlos.
Los Decretos del Covid definen así a una "persona vulnerable":
"i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo."
Si nos conviene citarla, la Ley (catalana) 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas, nos da una pista de lo que puede ser un casero vulnerable, art. 6, 3:
"...persona física cuya unidad de convivencia tiene unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña..."
Esto son dos mil euros al mes,, mas o menos.
Así que si en su última declaración del IRPF usted -su unidad de convivencia- declaró ingresar menos de dos mil euros al mes, puede usted considerarse oficialmente pobre. Si los superó, no decimos anda e invocamos el Decreto anterior.
Por fin lo encontré, en el hilo de "desahucio por impago de rentas y suministros":
https://www.porticolegal.com/foro/desahucio-por-impago-de-rentas-y-sumunistros_1329983
SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010:
"Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, (...) lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante..."
SAP Valladolid 152/2009 recurso 94/2009 de 1-6-2009 y 125/2009 y 120/2009 de 7-5-2009: el arrendador puede dar de baja los suministros que no le pagan.
Perro asegúrese de justificar que su economía no le permite soportar el impago de las rentas y además seguir pagando los suministros.
Si, los puede cambiar de potencia y de compañía, usted es el titular del contrato.
https://www.porticolegal.com/foro/desahucio-por-impago-de-rentas-y-sumunistros_1329983
SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010:
"Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, (...) lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante..."
SAP Valladolid 152/2009 recurso 94/2009 de 1-6-2009 y 125/2009 y 120/2009 de 7-5-2009: el arrendador puede dar de baja los suministros que no le pagan.
Perro asegúrese de justificar que su economía no le permite soportar el impago de las rentas y además seguir pagando los suministros.
Si, los puede cambiar de potencia y de compañía, usted es el titular del contrato.
Ojo: una cosa es que le dueño no pueda cortar los suministros, otra cosa es que como en este caso, los pagos estén domiciliados en la cuenta del inquilino y -recordemos que para ello el inquilino prestó su consentimiento en la domiciliación- sea la propia compañía la que corte si vienen recibos devueltos. En ese caso, al igual que si en el contrato se hubiera fijado la obligación del inquilino de contratar los suministros a su nombre, el casero no sería responsable, aunque sí que le quedaría la deuda.
Hola Leonjbr:
Coincido en que si el dueño del piso es el titular, no puede cortar los suministros, salvo que acredite que se encuentra en estado de necesidad, es decir, que usted no tiene dinero para pagarlos. Esto se trató en otro hilo y había sentencias, pero no lo localizo.
Pero como el inquilino ha firmado con usted una rescisión y entrega de llaves, yo le recomiendo un desahucio, si, pero por precario.
Esta es mi opinión, a ver qué opinan Leonjbr y Johnwick.
Coincido en que si el dueño del piso es el titular, no puede cortar los suministros, salvo que acredite que se encuentra en estado de necesidad, es decir, que usted no tiene dinero para pagarlos. Esto se trató en otro hilo y había sentencias, pero no lo localizo.
Pero como el inquilino ha firmado con usted una rescisión y entrega de llaves, yo le recomiendo un desahucio, si, pero por precario.
Esta es mi opinión, a ver qué opinan Leonjbr y Johnwick.
Lo menos malo que puede hacer es lo siguiente:
1.- siga pagando los recibos o de lo contrario le acusaran de acoso
2.- en cuanto a la expulsion de los subarrendatarios tengo mis dudas, pero creo que lo mas probable es que pueda interponer simplemente demanda de desahucio por falta de pago contra el inquilino que firmo la resolucion. El motivo es que si bien firmo dicha resolucion, sin embargo no lo ha cumplido, y por tanto, a efectos prácticos es como si siguiera viviendo allí. Por tanto puede exigirle la renta como hasta ahora. Cuando gane la demanda ya se encargará el juzgado de lanzar a todo el mundo que haya que lanzar.
CUIDADO QUE NO ESTOY SEGURO DE ESTA SOLUCIÓN A VER QUE NOS DICEN HOPLON O JOHNWICK.
1.- siga pagando los recibos o de lo contrario le acusaran de acoso
2.- en cuanto a la expulsion de los subarrendatarios tengo mis dudas, pero creo que lo mas probable es que pueda interponer simplemente demanda de desahucio por falta de pago contra el inquilino que firmo la resolucion. El motivo es que si bien firmo dicha resolucion, sin embargo no lo ha cumplido, y por tanto, a efectos prácticos es como si siguiera viviendo allí. Por tanto puede exigirle la renta como hasta ahora. Cuando gane la demanda ya se encargará el juzgado de lanzar a todo el mundo que haya que lanzar.
CUIDADO QUE NO ESTOY SEGURO DE ESTA SOLUCIÓN A VER QUE NOS DICEN HOPLON O JOHNWICK.
