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Solo puedo pagar una hipoteca
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Le propongo que pruebe usted esto:
Vaya por delante que según el Artículo 1169 del Código Civil, a menos que el contrato expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. Pero obra en su fiavor que su obligación d epago es de prestación periodica.
Y juega en su favor que la Directiva (UE) 2021/2167 y la Directiva (UE) 2014/17, sobre contratos de crédito inmobiliario al menos según mi criterio si amparan que haga usted un pago parcial, sobre todo si aún no se ha presentado demanda de ejecución hipotecaria.
Mande un requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) a su sucursal. Ofrezca los cuatro mil euros. Mencione expresamente en el burofax que al amparo de los criterios de la imputación de pagos previstos en los artículos 1172 y 1774 del Código Civil, requiere que esa cantidad se impute al principal de la deuda; si está en morosidad en ambas hipotecas, escoja la que tenga un interés más gravoso.
Si no le aceptan el pago, ofrezca la consignación judicial; si se la rechazan, intente hacerla valer en el posterior juicio de ejecución hipotecaria, como argumento de oposición.
A la misma vez, anticípese con una demanda sobre nulidad del contrato, e intente obtener cuanto antes la anotacion preventiva en el registro de la propiedad de demanda de nulidad de la propia hipoteca del art. 131 LH. Oponga también en la ejecución la excepción de litispendencia.
Todo esto cuesta dinero, y tiempo, y esfuerzos. Y lo peor es que no existen garantías de éxito. Tal vez, con mucha dedicación, pueda usted conseguir que le archiven así una ejecución, con lo cual fuerza usted al banco a irse a un declarativo, con la consiguiente demora.
Vaya por delante que según el Artículo 1169 del Código Civil, a menos que el contrato expresamente lo autorice, no podrá compelerse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación. Pero obra en su fiavor que su obligación d epago es de prestación periodica.
Y juega en su favor que la Directiva (UE) 2021/2167 y la Directiva (UE) 2014/17, sobre contratos de crédito inmobiliario al menos según mi criterio si amparan que haga usted un pago parcial, sobre todo si aún no se ha presentado demanda de ejecución hipotecaria.
Mande un requerimiento fehaciente (burofax con acuse de recibo y certificación de texto) a su sucursal. Ofrezca los cuatro mil euros. Mencione expresamente en el burofax que al amparo de los criterios de la imputación de pagos previstos en los artículos 1172 y 1774 del Código Civil, requiere que esa cantidad se impute al principal de la deuda; si está en morosidad en ambas hipotecas, escoja la que tenga un interés más gravoso.
Si no le aceptan el pago, ofrezca la consignación judicial; si se la rechazan, intente hacerla valer en el posterior juicio de ejecución hipotecaria, como argumento de oposición.
A la misma vez, anticípese con una demanda sobre nulidad del contrato, e intente obtener cuanto antes la anotacion preventiva en el registro de la propiedad de demanda de nulidad de la propia hipoteca del art. 131 LH. Oponga también en la ejecución la excepción de litispendencia.
Todo esto cuesta dinero, y tiempo, y esfuerzos. Y lo peor es que no existen garantías de éxito. Tal vez, con mucha dedicación, pueda usted conseguir que le archiven así una ejecución, con lo cual fuerza usted al banco a irse a un declarativo, con la consiguiente demora.
Mire señor : Ante todo pedirle disculpas por mi forma de escribir y por si de alguna manera se ha sentido ofendido .
Yo -- aunque sea por poco-- no puedo acogerme a ninguno de los decretos del Gobierno , en cuanto a Código de Buenas prácticas , ni otros similares . Por la misma razón , ni se me concedería ni tampoco deseo abogado de oficio , llegado el caso de oponerme a la ejecución hipotecaria , y sí que voy a luchar , porque la Banca actúa con mala fé y con prepotencia descarada , cuando me niega la posibilidad de situarme , insisto , DEBAJO DE LOS LÍMITES REQUERIDOS EN EL ARTÍCULO 24 DE LA LH 5/ 2019 , y de esa forma evitar la " caprichosa y despótica reclamación judicial , que NO DEBERÍA ADMITIR EL JUZGADO .
El 7% del capital concedido son 14.700 euros . Me reclaman perentoriamente 17.377,23 , y volvemos a las mismas : si yo ofrezco pagar por ejemplo 4.000 euros , ¿ porqué razón no se admite ? . y tenga en cuenta que ya hice la correspondiente pregunta a dos abogados , y ninguno me da respuesta ; incluso espero la contestación la semana próxima de un profesional que " se lo tenía que mirar y ya contactará " .
Mi impresión es que está claro que tengo razón , por lógica y sentido común , y al menos Vd. me señala unas pautas de actuación , cuyo desarrollo ignoro y que deberá ser un profesional quien concrete documentos y acciones .
Le doy las gracias por su atención .
Yo -- aunque sea por poco-- no puedo acogerme a ninguno de los decretos del Gobierno , en cuanto a Código de Buenas prácticas , ni otros similares . Por la misma razón , ni se me concedería ni tampoco deseo abogado de oficio , llegado el caso de oponerme a la ejecución hipotecaria , y sí que voy a luchar , porque la Banca actúa con mala fé y con prepotencia descarada , cuando me niega la posibilidad de situarme , insisto , DEBAJO DE LOS LÍMITES REQUERIDOS EN EL ARTÍCULO 24 DE LA LH 5/ 2019 , y de esa forma evitar la " caprichosa y despótica reclamación judicial , que NO DEBERÍA ADMITIR EL JUZGADO .
El 7% del capital concedido son 14.700 euros . Me reclaman perentoriamente 17.377,23 , y volvemos a las mismas : si yo ofrezco pagar por ejemplo 4.000 euros , ¿ porqué razón no se admite ? . y tenga en cuenta que ya hice la correspondiente pregunta a dos abogados , y ninguno me da respuesta ; incluso espero la contestación la semana próxima de un profesional que " se lo tenía que mirar y ya contactará " .
Mi impresión es que está claro que tengo razón , por lógica y sentido común , y al menos Vd. me señala unas pautas de actuación , cuyo desarrollo ignoro y que deberá ser un profesional quien concrete documentos y acciones .
Le doy las gracias por su atención .
No estoy muy seguro de haber entendido su nota anterior; lo que sí sé es que en internet el uso de mayúsculas equivale a gritar, y tal vez sería mejor no hacerlo.
Yo le he hecho dos preguntas, y aunque no lo parezca, son necesarias para poder orientar la respuesta:
Le he preguntado sobre sus finanzas: no precisa usted mucho el contenido, pero sí que me parece evidente que conserva usted alguna capacidad de pago. Mande un requerimiento al Defensor del Cliente de la entidad bancaria, y simultáneamente presente una solicitud de acogerse al Código de Buenas Prácticas de la entidad.
Aquí tiene información del Código de Buenas Prácticas facilitada por el Banco de España:
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/deudores-hipotecarios-sin-recursos/guia-textual/Requisitos-Codigo-Buenas-Practicas/umbral-de-exclusion.html
"Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo: la reestructuración de la deuda. Si este plan fuera inviable, podrás solicitar las siguientes medidas del Código: quita de la deuda o dación en pago de la vivienda.
Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos."
Léalo todo, es interesante.
Luego puede usted intentar una consignación judicial, ese sería el segundo paso, aunque nada le impide simultanearlo con el primero. Antes hay que requerir fehacientemente al Banco para que acepte el pago, y una vez se pueda demostrar que lo rechazan hay que interponer una solicitud de consignación (jurisdicción voluntaria) que no requiere abogado. Asegúrese de que el dinero que consigna se aplica a reducir el principal de la deuda, no los intereses, gastos y comisiones.
El forero que le aconseja vender y pagar sabe perfectamente, y me consta, el contenido de la ley: si no lo menciona es porque esa información no suele ser de utilidad para los particulares. por el mismo motivo, yo no incluyo referencias al proceso de consignación, por ejemplo.
Le he preguntado también si su prioridad es conservar la vivienda, y me parece posible concluir que sí, que quiere usted pelearlo en lugar de buscar la forma de liquidarlo todo: en ese caso, o bien pide usted un abogado de oficio y se anticipa a interponer una demanda sobre nulidad de cláusulas o sobre incumplimiento de condiciones generales de la contratación, con lo cual tal vez pueda invocar -y tal se lo estimen- litispendencia en caso de ejecución, porque según su relato me parece que aún no le han interpuesto la ejecución. A la misma vez debe oponerse en el proceso de ejecución, si llega a ese proceso, y dilatarlo todo lo posible. Con el tiempo que gane intente ahorrar, si puede, y reordenar su economía: es posible y no debe usted descartar que en los dos o tres años que puede durar el proceso consiga usted un buen empleo bien pagado, o reciba una herencia inesperada.
Yo le he hecho dos preguntas, y aunque no lo parezca, son necesarias para poder orientar la respuesta:
Le he preguntado sobre sus finanzas: no precisa usted mucho el contenido, pero sí que me parece evidente que conserva usted alguna capacidad de pago. Mande un requerimiento al Defensor del Cliente de la entidad bancaria, y simultáneamente presente una solicitud de acogerse al Código de Buenas Prácticas de la entidad.
Aquí tiene información del Código de Buenas Prácticas facilitada por el Banco de España:
https://clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horizontal/productosservici/financiacion/deudores-hipotecarios-sin-recursos/guia-textual/Requisitos-Codigo-Buenas-Practicas/umbral-de-exclusion.html
"Si cumples los requisitos, el banco te presentará un plan que te facilitará el pago del préstamo: la reestructuración de la deuda. Si este plan fuera inviable, podrás solicitar las siguientes medidas del Código: quita de la deuda o dación en pago de la vivienda.
Dependiendo de la medida a aplicar, los requisitos del umbral de exclusión serán distintos."
Léalo todo, es interesante.
Luego puede usted intentar una consignación judicial, ese sería el segundo paso, aunque nada le impide simultanearlo con el primero. Antes hay que requerir fehacientemente al Banco para que acepte el pago, y una vez se pueda demostrar que lo rechazan hay que interponer una solicitud de consignación (jurisdicción voluntaria) que no requiere abogado. Asegúrese de que el dinero que consigna se aplica a reducir el principal de la deuda, no los intereses, gastos y comisiones.
El forero que le aconseja vender y pagar sabe perfectamente, y me consta, el contenido de la ley: si no lo menciona es porque esa información no suele ser de utilidad para los particulares. por el mismo motivo, yo no incluyo referencias al proceso de consignación, por ejemplo.
Le he preguntado también si su prioridad es conservar la vivienda, y me parece posible concluir que sí, que quiere usted pelearlo en lugar de buscar la forma de liquidarlo todo: en ese caso, o bien pide usted un abogado de oficio y se anticipa a interponer una demanda sobre nulidad de cláusulas o sobre incumplimiento de condiciones generales de la contratación, con lo cual tal vez pueda invocar -y tal se lo estimen- litispendencia en caso de ejecución, porque según su relato me parece que aún no le han interpuesto la ejecución. A la misma vez debe oponerse en el proceso de ejecución, si llega a ese proceso, y dilatarlo todo lo posible. Con el tiempo que gane intente ahorrar, si puede, y reordenar su economía: es posible y no debe usted descartar que en los dos o tres años que puede durar el proceso consiga usted un buen empleo bien pagado, o reciba una herencia inesperada.
Bueno , pues sigo diciendo que por mucho que sea " HASTA AQUÍ HEMOS LLEGADO " ......si le llega una demanda de ejecución hipotecaria al Juzgado , EN LA QUE YO SOLO DEBA ( por ejemplo ) un 6% del capital prestado , y , o 13 cuotas , NO DEBERÍA SER POSIBLE QUE UN PARTICULAR FUESE DEMANDADO , porque no estoy en las CONDICIONANTES de la LH 5/ 2019 .
¿ O es que solo se legisla para favorecer a LA BANCA ? No me entra en la cabeza , por pura lógica , como tampoco se puede comprender que , debiendo ofertar el EJECUTANTE ( la entidad ) como mínimo el 60% de la tasación que consta en la ESCRITURA , resulte que desoués un carroñero subastero ( que seguramente será en acuerdo o de la misma ENTIDAD ) , pueda quedarse la vivienda habitual .... SOLO POR LA CANTIDAD DEBIDA .
Eso es ABUSO , COMPANAJE y absoluta dejadez de los legisladores y la Judicatura . Y en cuanto al primer intento der LUCHAR ( como Vd. dice ) , el primer consultado aconseja vender y pagar , y NI SIQUIERA SABE BAJO QUÉ ARTÍCULO DE LEY NO SE PUEDE PAGAR PARTE DE LO DEBIDO , PARA NO LLEGAR , repito , a ese 7% ó 15 cuotas que EXIGE La LH para empezar el proceso de ejecución , que eso parece con el " HASTA AQUÍ HEMOS LLEGADO " . Una canallada más .
¿ O es que solo se legisla para favorecer a LA BANCA ? No me entra en la cabeza , por pura lógica , como tampoco se puede comprender que , debiendo ofertar el EJECUTANTE ( la entidad ) como mínimo el 60% de la tasación que consta en la ESCRITURA , resulte que desoués un carroñero subastero ( que seguramente será en acuerdo o de la misma ENTIDAD ) , pueda quedarse la vivienda habitual .... SOLO POR LA CANTIDAD DEBIDA .
Eso es ABUSO , COMPANAJE y absoluta dejadez de los legisladores y la Judicatura . Y en cuanto al primer intento der LUCHAR ( como Vd. dice ) , el primer consultado aconseja vender y pagar , y NI SIQUIERA SABE BAJO QUÉ ARTÍCULO DE LEY NO SE PUEDE PAGAR PARTE DE LO DEBIDO , PARA NO LLEGAR , repito , a ese 7% ó 15 cuotas que EXIGE La LH para empezar el proceso de ejecución , que eso parece con el " HASTA AQUÍ HEMOS LLEGADO " . Una canallada más .
Respondiendo a su pregunta, sí que tiene sentido que el Banco ya no quiera aceptar pagos parciales: han decidido cortar por lo sano con la situación. Se podría decir, coloquialmente, que "hasta aquí hemos llegado". No me puedo pronunciar sobre una posible consignación sin conocer mejor sus finanzas.
Y eso ni siquiera tiene que ver con que usted pueda pagar, o no, sino con motivos de reordenación interna de la contabilidad: un impago lastra la cuenta de resultados de la entidad, pero se puede pasar a contabilizar como fallido en cuanto se promueve una demanda contra el deudor, y un fallido, a su vez, puede provisionarse, aumentando así su coeficiente de caja.
Tiene razón el forero anterior, es un camino que usted no podrá recorrer solo: necesita hacer una reflexión profunda sobre su solvencia.
Primera pregunta: usted debe decidir -y solo usted puede hacerlo- si va a luchar con todo por conservar la vivienda, o si es preferible soltar esa cadena que le ahoga, y partir de cero libre de lastre.
Y eso ni siquiera tiene que ver con que usted pueda pagar, o no, sino con motivos de reordenación interna de la contabilidad: un impago lastra la cuenta de resultados de la entidad, pero se puede pasar a contabilizar como fallido en cuanto se promueve una demanda contra el deudor, y un fallido, a su vez, puede provisionarse, aumentando así su coeficiente de caja.
Tiene razón el forero anterior, es un camino que usted no podrá recorrer solo: necesita hacer una reflexión profunda sobre su solvencia.
Primera pregunta: usted debe decidir -y solo usted puede hacerlo- si va a luchar con todo por conservar la vivienda, o si es preferible soltar esa cadena que le ahoga, y partir de cero libre de lastre.
Si se acoge a la Ley de Insolvencia (Ley 19/2022, conocida como la “Ley de Gindos”), que fue introducida en 2022, tiene delante una oportunidad, aunque no es un milagro, puede darle margen para maniobrar, pero no espere que le resuelva la vida sin que usted ponga de su parte. Esto va de buscar soluciones antes de que todo se venga abajo.
Para empezar, esta ley le da la posibilidad de reordenar sus deudas, una especie de “vamos a intentarlo otra vez”. Si las cosas están apretadas, pero hay opciones, se puede renegociar con el banco: ampliar plazos, reducir cuotas, o incluso plantear un recorte razonable de lo que debe. Pero esto no es gratis ni sencillo, porque el banco también juega sus cartas y no va a regalar nada.
Si la cosa está peor y ya no hay manera de pagar, existe la opción de la dación en pago. Entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda. Sí, perdería la casa, pero no quedaría con la soga al cuello de seguir debiendo lo que no puede pagar. Es doloroso, claro, pero a veces es mejor un mal menor que un desastre total.
La ley también le puede dar tiempo, que a veces es lo único que uno necesita para pensar con claridad. Puede suspender un desahucio mientras reorganiza sus cosas o encuentra un plan mejor. No es un “borrón y cuenta nueva”, pero sí un respiro que en ocasiones marca la diferencia.
Ahora bien, no todo el mundo puede acogerse a esta ley. Tiene que demostrar que la situación es realmente insostenible. No basta con estar agobiado; hay que estar en una situación límite. Y ojo, que no es un camino que se pueda recorrer solo. Aquí necesitará a alguien que sepa de leyes y números, alguien que le explique bien las opciones y no le venda humo.
Para empezar, esta ley le da la posibilidad de reordenar sus deudas, una especie de “vamos a intentarlo otra vez”. Si las cosas están apretadas, pero hay opciones, se puede renegociar con el banco: ampliar plazos, reducir cuotas, o incluso plantear un recorte razonable de lo que debe. Pero esto no es gratis ni sencillo, porque el banco también juega sus cartas y no va a regalar nada.
Si la cosa está peor y ya no hay manera de pagar, existe la opción de la dación en pago. Entregar la vivienda a cambio de cancelar la deuda. Sí, perdería la casa, pero no quedaría con la soga al cuello de seguir debiendo lo que no puede pagar. Es doloroso, claro, pero a veces es mejor un mal menor que un desastre total.
La ley también le puede dar tiempo, que a veces es lo único que uno necesita para pensar con claridad. Puede suspender un desahucio mientras reorganiza sus cosas o encuentra un plan mejor. No es un “borrón y cuenta nueva”, pero sí un respiro que en ocasiones marca la diferencia.
Ahora bien, no todo el mundo puede acogerse a esta ley. Tiene que demostrar que la situación es realmente insostenible. No basta con estar agobiado; hay que estar en una situación límite. Y ojo, que no es un camino que se pueda recorrer solo. Aquí necesitará a alguien que sepa de leyes y números, alguien que le explique bien las opciones y no le venda humo.
Ante todo , muchas gracias a Vd. y al otro señor que responden . Lo que no entiendo es que el Banco no acepte un pago parcial de la deuda impagada , e insista en que debo pagarle-- tras el aviso Burofax y en el plazo de un mes---todos los recibos atrasados . ¿ Como puede iniciar esa reclamación judicial , si ---tras el pago parcial de la deuda que quiero hacer--- no alcanzan los recibos impagados , al 7% del capital concedido que marca la Ley , ni tampoco a 15 cuotas ?
Opino como Paquito: venda usted cuanto antes, por el precio que sea, aunque sea barato, y cancele las dos hipotecas.
O intente negociar una novación, consolidar las dos en una y alargar el plazo, ya que conserva usted alguna capacidad de pago, aunque sea menor.
No tiene sentido pagar una y la otra no. Lo que sí puede intentar es dilatar el proceso: cláusulas abusivas, responsabilidad de la entidad por exceder su capacidad de endeudamiento, manipulación del Euribor... y finalmente, si es vivienda habitual, acogerse a la Ley Guindos y esperar que el lanzamiento se demore hasta el 15 de mayo del 2028.
Es necesario antes de decidir examinar su solvencia, no solo la presente, sino la futura (herencias): si acaso, es mejor acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad y salir desplumado, que dejar de pagar y salir desplumado igual pero con interes, costas y gastos.
Si cumple los requisitos, pida un abogado de oficio.
O intente negociar una novación, consolidar las dos en una y alargar el plazo, ya que conserva usted alguna capacidad de pago, aunque sea menor.
No tiene sentido pagar una y la otra no. Lo que sí puede intentar es dilatar el proceso: cláusulas abusivas, responsabilidad de la entidad por exceder su capacidad de endeudamiento, manipulación del Euribor... y finalmente, si es vivienda habitual, acogerse a la Ley Guindos y esperar que el lanzamiento se demore hasta el 15 de mayo del 2028.
Es necesario antes de decidir examinar su solvencia, no solo la presente, sino la futura (herencias): si acaso, es mejor acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad y salir desplumado, que dejar de pagar y salir desplumado igual pero con interes, costas y gastos.
Si cumple los requisitos, pida un abogado de oficio.
Solo puedo pagar una hipoteca
