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Solicitud de licencias previa a la adquisición de terrenos
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Solicitud de licencias previa a la adquisición de terrenos
Hola buenos días.
Tengo una idea de negocio y según lo que he estado leyendo e informándome, seguramente pueda llevarlo a cabo en terreno rustico comun. La unica pega es que primero estoy informandome sobre el negocio en si, luego me gustaria buscar un terreno para poder llevarlo a cabo.
Mi pregunta es la siguiente.
Es posible de alguna forma, pedir los permisos y licencias de urbanismo necesarias antes de comprar el terreno?
Ya que si tengo la parcela y luego no me lo permiten.. pues vaya putada...
pero si me dan los permisos y luego con posterioridad pudiera comprar la parcela en cuestion, seria lo suyo!!
alguna idea chicos??
Tengo una idea de negocio y según lo que he estado leyendo e informándome, seguramente pueda llevarlo a cabo en terreno rustico comun. La unica pega es que primero estoy informandome sobre el negocio en si, luego me gustaria buscar un terreno para poder llevarlo a cabo.
Mi pregunta es la siguiente.
Es posible de alguna forma, pedir los permisos y licencias de urbanismo necesarias antes de comprar el terreno?
Ya que si tengo la parcela y luego no me lo permiten.. pues vaya putada...
pero si me dan los permisos y luego con posterioridad pudiera comprar la parcela en cuestion, seria lo suyo!!
alguna idea chicos??
Puedes solicitar un informe urbanístico del terreno en el ayuntamiento en el que certificará los usos y parámetros urbanísticos que permita el planeamiento, en el momento de la solicitud.
Pero debes tener en cuenta que, en su caso, la licencia se concederá conforme a legislación y planeamiente vigente en el momento de la solicitud y que éste podría haber cambiado mintras tanto.
Pero debes tener en cuenta que, en su caso, la licencia se concederá conforme a legislación y planeamiente vigente en el momento de la solicitud y que éste podría haber cambiado mintras tanto.
por el planteamiento realizado, por tratarse de un negocio en terreno rústico, me imagino, Alga, que Reatre quizá tenga que solicitar ese permiso a la comunidad autónoma ... y en ese caso de nada le serviría un informe urbanístico, independientemente de que los informes urbanísticos no son vinculantes
por ello pienso que debe iniciar la tramitación con una opción de compra vinculada al éxito en la consecución de esa autorización, lo que en sí misma ya es una autorización del propietario de la parcela
por ello pienso que debe iniciar la tramitación con una opción de compra vinculada al éxito en la consecución de esa autorización, lo que en sí misma ya es una autorización del propietario de la parcela
Discrepo veo.
Con independencia de que las autorizaciones de uso excepcional en suelo rústico son concedidas por la consejería respectiva, este procedimiento se integra en el regulado con carácter general para la obtención de las licencias urbanísticas municipales.
Y por supuesto, considerando que el plazo de validez del informe urbanístico que el propio documento indique con toda seguridad será inferior al necesario para resolver el expediente, y siempre que la actividad fuera autorizable, es aconsejable amarrar la compra condicionándola al resultado de los trámites administrativos, aúnque tenga que perder la señal que se le pueda exigir en garantía.
Con independencia de que las autorizaciones de uso excepcional en suelo rústico son concedidas por la consejería respectiva, este procedimiento se integra en el regulado con carácter general para la obtención de las licencias urbanísticas municipales.
Y por supuesto, considerando que el plazo de validez del informe urbanístico que el propio documento indique con toda seguridad será inferior al necesario para resolver el expediente, y siempre que la actividad fuera autorizable, es aconsejable amarrar la compra condicionándola al resultado de los trámites administrativos, aúnque tenga que perder la señal que se le pueda exigir en garantía.
por partes:
- ningún informe técnico es vinculante. Lo único vinculante es la licencia, e incluso la licencia no supone una garantía plena
- aunque aparentemente no hay gran diferencia a un compromiso de compraventa con arras, del tipo que sean, la opción de compra tiene plena validez, aunque para ello hay que darle un valor (a la opción) y liquidar el correspondiente ITPAJD. De hecho, hace del orden de veinte años, en un par de ocasiones he participado en un concurso de adquisición de viviendas por parte de la comunidad autónoma, en la que exigían proyecto básico e informe técnico municipal previo a la licencia; y en ambas ocasiones ha resultado exitoso, habiendo presentado una opción de compra de la parcela, por una validez de un año y vinculada a que la comunidad autónoma adquiriese al menos una parte de las viviendas que se proyectaban. En ambos casos se asignó un precio a la opción, del orden del 5% del valor de la parcela, y el ITPAJD se liquidó por ese 5%, porque ese era el precio de la opción, algo así como la compra de los derechos de adquisición de un bien, que es distinto de la compra del bien. Nadie puso en duda la aceptabilidad de esa opción de compra como acreditación de la condición inicial de disponibilidad de la parcela para presentarse al concurso, aunque, una vez resuelto el concurso, para la firma del contrato de compra de viviendas era necesario haber obtenido la licencia, y para ello lo era haber adquirido la parcela
- si se trata de un uso cuya licencia requiere autorización previa de la consejería, lo normal es que el expediente se inicie en el ayuntamiento e incluya un conjunto de documentación en la que son relevantes la memoria de la actividad y un anteproyecto, y que el ayuntamiento pasa a la consejería acompañándolo de los informes municipales. Para ese nivel de documentación, para la obtención de la autorización de la consejería, no suele exigirse la propiedad de la parcela, sino estar en condiciones de poder obtenerla, obtención que ha de ser previa a la de licencia municpal, para la que, además, habrá que presentar el correspondiente proyecto
- ningún informe técnico es vinculante. Lo único vinculante es la licencia, e incluso la licencia no supone una garantía plena
- aunque aparentemente no hay gran diferencia a un compromiso de compraventa con arras, del tipo que sean, la opción de compra tiene plena validez, aunque para ello hay que darle un valor (a la opción) y liquidar el correspondiente ITPAJD. De hecho, hace del orden de veinte años, en un par de ocasiones he participado en un concurso de adquisición de viviendas por parte de la comunidad autónoma, en la que exigían proyecto básico e informe técnico municipal previo a la licencia; y en ambas ocasiones ha resultado exitoso, habiendo presentado una opción de compra de la parcela, por una validez de un año y vinculada a que la comunidad autónoma adquiriese al menos una parte de las viviendas que se proyectaban. En ambos casos se asignó un precio a la opción, del orden del 5% del valor de la parcela, y el ITPAJD se liquidó por ese 5%, porque ese era el precio de la opción, algo así como la compra de los derechos de adquisición de un bien, que es distinto de la compra del bien. Nadie puso en duda la aceptabilidad de esa opción de compra como acreditación de la condición inicial de disponibilidad de la parcela para presentarse al concurso, aunque, una vez resuelto el concurso, para la firma del contrato de compra de viviendas era necesario haber obtenido la licencia, y para ello lo era haber adquirido la parcela
- si se trata de un uso cuya licencia requiere autorización previa de la consejería, lo normal es que el expediente se inicie en el ayuntamiento e incluya un conjunto de documentación en la que son relevantes la memoria de la actividad y un anteproyecto, y que el ayuntamiento pasa a la consejería acompañándolo de los informes municipales. Para ese nivel de documentación, para la obtención de la autorización de la consejería, no suele exigirse la propiedad de la parcela, sino estar en condiciones de poder obtenerla, obtención que ha de ser previa a la de licencia municpal, para la que, además, habrá que presentar el correspondiente proyecto
Doy por sobrentendido que donde digo certificado urbanístico debe entenderse por certificado de aprovechamiento urbanístico o cédula urbanística.
Aclarada la cuestión, ¿significan lo mismo los informes técnicos que a los certificados o cédulas urbanísticas previstos y regulados en la legislación urbanística?, en mi opinión, no.
En Cataluña, por ejemplo, el Reglamento de la Ley de Urbanismo, en su artículo 20, regula la emisión de los certificados de aprovechamiento urbanístico.
Esta disposición establece la obligación de notificar su contenido en el plazo de un mes contado a partir de la solicitud.
Indica que los certificados expresan cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca en el momento de la solicitud, si los hubiere, los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables y muy especialmente, las determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno.
En el caso de que la finca sea edificable y susceptible de obtener licencia urbanística directamente e inmediatamente, el contenido del certificado tiene una vigencia de seis meses, a contar desde la notificación a las personas interesadas. Por lo tanto, sin perjuicio de las prescripciones de la legislación sectorial, el ayuntamiento está obligado a otorgar las licencias que le sean solicitadas en la forma establecida por la legislación de régimen local dentro de este plazo de vigencia.
Por lo tanto, en Cataluña, los certificados de aprovechamiento urbanístico sí vinculan al ayuntamiento durante seis meses, siempre y cuando el proyecto que se presente durante ese período se ajuste a las normas vigentes en el momento de solicitud del certificado.
Es por lo que, teniendo en cuenta de que en el terreno donde se pretende implantar la actividad el informe solicitado puede ser desfavorable, considero que procedente sería tramitar la solicitud del informe antes de formalizar un contrato condicionado a la imponderable obtención de licencia.
Porque, si de antemano el ayuntamiento dice que de lo pretendido nada de nada, ¿qué sentido tiene el contrato con opción de compra condicionada a la obtención de licencia, cuando de antemano ya se sabe que no será concedida?
Aclarada la cuestión, ¿significan lo mismo los informes técnicos que a los certificados o cédulas urbanísticas previstos y regulados en la legislación urbanística?, en mi opinión, no.
En Cataluña, por ejemplo, el Reglamento de la Ley de Urbanismo, en su artículo 20, regula la emisión de los certificados de aprovechamiento urbanístico.
Esta disposición establece la obligación de notificar su contenido en el plazo de un mes contado a partir de la solicitud.
Indica que los certificados expresan cuál es el régimen urbanístico aplicable a la finca en el momento de la solicitud, si los hubiere, los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos aplicables y muy especialmente, las determinaciones urbanísticas significativas que condicionen el aprovechamiento y el uso del terreno.
En el caso de que la finca sea edificable y susceptible de obtener licencia urbanística directamente e inmediatamente, el contenido del certificado tiene una vigencia de seis meses, a contar desde la notificación a las personas interesadas. Por lo tanto, sin perjuicio de las prescripciones de la legislación sectorial, el ayuntamiento está obligado a otorgar las licencias que le sean solicitadas en la forma establecida por la legislación de régimen local dentro de este plazo de vigencia.
Por lo tanto, en Cataluña, los certificados de aprovechamiento urbanístico sí vinculan al ayuntamiento durante seis meses, siempre y cuando el proyecto que se presente durante ese período se ajuste a las normas vigentes en el momento de solicitud del certificado.
Es por lo que, teniendo en cuenta de que en el terreno donde se pretende implantar la actividad el informe solicitado puede ser desfavorable, considero que procedente sería tramitar la solicitud del informe antes de formalizar un contrato condicionado a la imponderable obtención de licencia.
Porque, si de antemano el ayuntamiento dice que de lo pretendido nada de nada, ¿qué sentido tiene el contrato con opción de compra condicionada a la obtención de licencia, cuando de antemano ya se sabe que no será concedida?
independiente de que el valor de esa garantía "reglamentaria" es en Cataluña y para licencias directas, a lo que no le veo relación alguna con la pretensión de Reatre, sigo sin considerarlo una garantía efectiva, más bien solo un gesto a la galería, no solo por estar en el reglamento y no en la ley, sino porque podría derivar en la sucesión de solicitudes, no siempre sobre una misma parcela pero sí en un mismo ámbito, que obstruiría en alguna medida el derecho irrenunciable a modificar el planeamiento. Yo he sido afectado por suspensiones del planeamiento, por decreto de la consejería, con licencias solicitadas ... y he padecido las malas artes de la política, de modo que NIEGO que el planeamiento es un instrumento legal que aporta garantías al ciudadano (solo aporta posibilidades), aunque sí impone limitaciones y deberes. Bien me gustaría que el planeamiento fuese un conjunto equilibrado de derechos y deberes legalmente exigibles.
