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Sobre usucapión de finca (duda sobre buena fe y justo título)
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- Tema: Sobre usucapión de finca (duda sobre buena fe y justo título)
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Sobre usucapión de finca (duda sobre buena fe y justo título)
= La finca objeto de debate:
Consta de una edificación y una cochera anexa a la misma, dividida éste última mediante un muro en dos partes de 100 m2 y 50 m2 respectivamente, y que no se ha llegado a segregar nunca en forma debida ni ha inscribir esta separación en el catastro.
= Controversia:
-Año 1995. Propietario de la finca vende una de las mitades de la cochera (la de 50 m2) a un tercero que llamaremos Ticio, quien hasta hoy nunca ha pretendido ocupar ni disfrutar de dicho local. Ticio no llegó a inscribir su derecho en ningún registro, aunque cuenta con la escritura notarial de compraventa del año 95.
-Año 2002. Propietario de la finca vende la edificación principal junto a la otra cochera restante (la de 100 m2) a otro tercero que llamaremos Cayo, quien por error comienza utilizando la totalidad de la cochera con sus dos mitades (150 m2) y así lo viene haciendo hasta hoy; y es que existe una contradicción en la medida en que en la escritura de venta en favor de Cayo (quien insiste en que se le vendió la totalidad del terreno) en un primer momento se fija la superficie vendida en 150 m2, pero se puntualiza expresamente que, medida recientemente la extensión , ésta es de 100 m2, aunque obviamente Cayo nunca apreció esta contradicción y no se llegó a plantear llevar a cabo una medición del terreno, ni siquiera si éste había sufrido o no una división, simplemente entendió que las dos cocheras formaban parte de lo que había comprado.
Y es que en realidad, la escritura de venta trascribe la medida originaria de la cochera antes de la segregación (segregación que no fue llevada a cabo en forma pero de la que queda constancia por la anterior escritura notarial de venta de la cochera de 50 m2 en favor de Ticio, quien por otro lado no ha manifestado signo externo alguno de posesión ni uso de la misma).
1.- ¿Puede Ticio hoy pretender recuperar la posesión de su cochera de 50 m2 sólamente con su escritura de compraventa y sin haber inscrito su derecho mediante una acción declarativa de dominio?
2.- ¿Habría Cayo adquirido por usucapión la cochera que en 1995 compró Ticio al haber pasado más de 10 años poseyendo la misma de forma ininterrumpida, de buena fe y con justo título?
3.- ¿Se trata de un problema de buena fe o de justo título? Es decir, ¿el hecho de que se desconociese la anterior división justificaría la buena fe?
4.- ¿Esa escritura de compraventa en favor de Cayo en la que hay un error de delimitación, constituye justo título para usucapir?
4.- ¿Se apreciaría buena fe en el comportamiento de Cayo al haber utilizado la cochera de Ticio durante más de 10 años ignorando que era de éste?
Muchísimas gracias de antemano a quien pueda ayudarme.
Consta de una edificación y una cochera anexa a la misma, dividida éste última mediante un muro en dos partes de 100 m2 y 50 m2 respectivamente, y que no se ha llegado a segregar nunca en forma debida ni ha inscribir esta separación en el catastro.
= Controversia:
-Año 1995. Propietario de la finca vende una de las mitades de la cochera (la de 50 m2) a un tercero que llamaremos Ticio, quien hasta hoy nunca ha pretendido ocupar ni disfrutar de dicho local. Ticio no llegó a inscribir su derecho en ningún registro, aunque cuenta con la escritura notarial de compraventa del año 95.
-Año 2002. Propietario de la finca vende la edificación principal junto a la otra cochera restante (la de 100 m2) a otro tercero que llamaremos Cayo, quien por error comienza utilizando la totalidad de la cochera con sus dos mitades (150 m2) y así lo viene haciendo hasta hoy; y es que existe una contradicción en la medida en que en la escritura de venta en favor de Cayo (quien insiste en que se le vendió la totalidad del terreno) en un primer momento se fija la superficie vendida en 150 m2, pero se puntualiza expresamente que, medida recientemente la extensión , ésta es de 100 m2, aunque obviamente Cayo nunca apreció esta contradicción y no se llegó a plantear llevar a cabo una medición del terreno, ni siquiera si éste había sufrido o no una división, simplemente entendió que las dos cocheras formaban parte de lo que había comprado.
Y es que en realidad, la escritura de venta trascribe la medida originaria de la cochera antes de la segregación (segregación que no fue llevada a cabo en forma pero de la que queda constancia por la anterior escritura notarial de venta de la cochera de 50 m2 en favor de Ticio, quien por otro lado no ha manifestado signo externo alguno de posesión ni uso de la misma).
1.- ¿Puede Ticio hoy pretender recuperar la posesión de su cochera de 50 m2 sólamente con su escritura de compraventa y sin haber inscrito su derecho mediante una acción declarativa de dominio?
2.- ¿Habría Cayo adquirido por usucapión la cochera que en 1995 compró Ticio al haber pasado más de 10 años poseyendo la misma de forma ininterrumpida, de buena fe y con justo título?
3.- ¿Se trata de un problema de buena fe o de justo título? Es decir, ¿el hecho de que se desconociese la anterior división justificaría la buena fe?
4.- ¿Esa escritura de compraventa en favor de Cayo en la que hay un error de delimitación, constituye justo título para usucapir?
4.- ¿Se apreciaría buena fe en el comportamiento de Cayo al haber utilizado la cochera de Ticio durante más de 10 años ignorando que era de éste?
Muchísimas gracias de antemano a quien pueda ayudarme.
Buenas tardes Gilera, para dar una respuesta adecuada sería fundamental tanto leer la escritura como inspeccionar la finca. Dice que ésta consta de una edificación y una cochera que se dividió en dos por un muro, pero no quedan claro algunos extremos: ¿cómo se accede a la cochera de 50m2? ¿desde la calle? ¿desde la finca? ¿tiene puerta de acceso y cerradura? ...
En principio y dando por ciertos los hechos que relata le doy mi modesta opinión:
1.Pregunta si puede Ticio recuperar la posesión, pero lo cierto es que parece ser que Ticio nunca tomó posesión de esa cochera ya que hubo una traditio instrumental y si lo que realmente quiere es la posesión de la cochera la acción a ejercitar no sería la acción declarativa de dominio sino la reivindicatoria.
2.Efectivamente, la posesión de la cochera por Cayo durante 10 años, de forma ininterrumpida, de buena fe y con justo título tiene como consecuencia la adquisición de esa propiedad.
3.Si el propietario no comentó nada a Cayo sobre la venta de la cochera de 50m2 y en la escritura se recoge expresamente que la superficie de la cochera no es de 150m2 sino de 100m2 y que esa diferencia de superficie es debido a un error de medición y no a una segregación, entiendo que sí puede hablarse de buena fe. Además en la escritura se adjuntarían como anexos certificación catastral y nota simple del Registro de la Propiedad de la finca que harán prueba de lo que realmente se compró, de su superficie y de sus lindes. Por otra parte, entiendo que dado el objeto de la compraventa, una finca con una edificación y una cochera, es evidente que la finca fue visitada por Cayo, y difícil de creer que éste en ningún momento preguntara al vendedor por el hecho de la existencia de dos cocheras y no una.
4.Por lo que comenta, sí entiendo que dicha escritura constituye justo título.
5.La buena fe y el plazo de tiempo son dos requisitos distintos y el poseer en concepto de dueño durante más de 10 años no implica la buena fe en Cayo. La buena fe de Cayo existe si él realmente creyó que la escritura de compraventa incluía esa cochera, la cual era propiedad del transmitente y que efectivamente le fue transmitida.
Un saludo
En principio y dando por ciertos los hechos que relata le doy mi modesta opinión:
1.Pregunta si puede Ticio recuperar la posesión, pero lo cierto es que parece ser que Ticio nunca tomó posesión de esa cochera ya que hubo una traditio instrumental y si lo que realmente quiere es la posesión de la cochera la acción a ejercitar no sería la acción declarativa de dominio sino la reivindicatoria.
2.Efectivamente, la posesión de la cochera por Cayo durante 10 años, de forma ininterrumpida, de buena fe y con justo título tiene como consecuencia la adquisición de esa propiedad.
3.Si el propietario no comentó nada a Cayo sobre la venta de la cochera de 50m2 y en la escritura se recoge expresamente que la superficie de la cochera no es de 150m2 sino de 100m2 y que esa diferencia de superficie es debido a un error de medición y no a una segregación, entiendo que sí puede hablarse de buena fe. Además en la escritura se adjuntarían como anexos certificación catastral y nota simple del Registro de la Propiedad de la finca que harán prueba de lo que realmente se compró, de su superficie y de sus lindes. Por otra parte, entiendo que dado el objeto de la compraventa, una finca con una edificación y una cochera, es evidente que la finca fue visitada por Cayo, y difícil de creer que éste en ningún momento preguntara al vendedor por el hecho de la existencia de dos cocheras y no una.
4.Por lo que comenta, sí entiendo que dicha escritura constituye justo título.
5.La buena fe y el plazo de tiempo son dos requisitos distintos y el poseer en concepto de dueño durante más de 10 años no implica la buena fe en Cayo. La buena fe de Cayo existe si él realmente creyó que la escritura de compraventa incluía esa cochera, la cual era propiedad del transmitente y que efectivamente le fue transmitida.
Un saludo
