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Hola arialis. En primer lugar habría que determinar si el arrendatario tiene o no derecho de tanteo o de retracto. Si, como imagino, el arrendador(usted) propietario pretende enajenar(vender,compraventa) sólo esa vivienda y NO todo el inmueble( o en el caso de que la totalidad del inmueble estuviese constituido por esa única vivienda) el arrendatario está facultado para ejercer su derecho de Tanteo( adquisición preferente) o el de Retracto. Hay otyra excepción: que el contrato tuviese una duración inicialmente pactada superior a 5 años y en el mismo se hubiese pactado la exclusión del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) El Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que el arrendatario únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 el arrendatario NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted como arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. El arrendatario podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Finalmente NO es necesario que usted alegue causa alguna para vender la vivienda.Sólo ha de cumplir con los requisitos que le he enumerado.
Reciba un cordial saludo.
En cuanto al ejercicio del derecho de Tanteo. Los requisitos vienen recogidos en el art 25 LAU 1994:
1) El propietario deberá notificar FEHACIENTEMENTE( burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial) al Arrendatario su decisión de vender la vivienda,indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión( No es obligatorio que consten los datos personales del adquirente).
Esta notificación implica una oferta firme e irrevocable, y en consecuencia el propietario no podrá retirar la misma, en tanto y cuanto no transcurra el plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente al que se le noifique fehacientemente al arrendatario la decisión de enajenar(transmistir) la vivienda.
2) El Arrendatario tendrá un plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente al que reciba la notificación para ejercer su Derecho de Tanteo. El ejercicio de tal derecho no se limita a que el arrendatario únicamente manifieste su voluntad de adquirir la vivienda, sino que además debe abonar el precio o prestar las garantías que el propietario hubiese establecido en su oferta.
3)Si en el plazo indicado en el apartado 2 el arrendatario NO ejercita su derecho de TANTEO, el propietario podrá transmitir la finca pero, si no lo hace, su acción le caduca a los 180 días naturales siguientes a la notificación. Si esto ocurriese y usted como arrendador-propietario pretendiese volver a enajenar la vivienda, debería cumplir todos los pasos que ya he indicado.
En cuanto al ejercicio del Derecho de Retracto. También se halla regulado en el art 25.3 LAU 1994. El arrendatario podrá hacer uso del Derecho de Retracto:
a) Cuando no se hubiere hecho la notificación previa.
b) Cuando hecha la notificación, en ella se omitiese cualquiera de los requisitos exigidos:
1) Que el precio fuese INFERIOR al notificado previamente.
2) Que las condiciones esenciales de la transmisión fuesen MENOS ONEROSAS que las notificadas previamente.
El ADQUIRENTE(tercero que compra la vivienda) estará obligado a notificar fehacientemente al ARRENDATARIO la adquisición realizada y condiciones esenciales de la misma, mediante entrega de la Escritura o del documento acreditativo de la transmisión.
A partir de la recepción de la notificación el ARRENDATARIO dispondrá de un plazo de 30 días naturales para ejercitar el derecho de retracto. Para ejercer tal derecho deberá cumplir, como arrendatario, lo estipulado en el art 1518 CC:
"El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida."
Finalmente NO es necesario que usted alegue causa alguna para vender la vivienda.Sólo ha de cumplir con los requisitos que le he enumerado.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias por su contestación. Abusando de su confianza me atrevo a consultarle algo que no me ha quedado claro.
-Según mi contrato con el arrendatario, la falta de una mensualidad es motivo para que se rescinda el contrato. De todas formas, esperaré un tiempo más para ver que intenciones tiene. Aunque no me vale mucho la excusa de que es cosa de los bancos que a mi no me llegue el dinero.
-He estado mirando la ley, y no me queda claro, si entonces yo puedo llevar a la venta el piso antes de que finalice el contrato o no. Y si puedo, que motivos debo alegar, o que requisitos son necesarios.
Perdone las molestias, y muchas gracias por sus respuesta.
Un cordial saludo.
-Según mi contrato con el arrendatario, la falta de una mensualidad es motivo para que se rescinda el contrato. De todas formas, esperaré un tiempo más para ver que intenciones tiene. Aunque no me vale mucho la excusa de que es cosa de los bancos que a mi no me llegue el dinero.
-He estado mirando la ley, y no me queda claro, si entonces yo puedo llevar a la venta el piso antes de que finalice el contrato o no. Y si puedo, que motivos debo alegar, o que requisitos son necesarios.
Perdone las molestias, y muchas gracias por sus respuesta.
Un cordial saludo.
Hola aralis. Voy a responder a su preguntas por orden de aparición:
1)" He leído que a partir del día octavo se puede proceder a la denuncia. Quizás sea pronto para eso ya que es éste el segundo mes de alquiler. Pero quisiera tener alguna opinión."
Por los datos aportado es probable que nos encontremos ante un mero RETRASO en el pago de la renta y NO ante un IMPAGO de la misma.
Para interponer demanda de resolución de contrato por IMPAGO de rentas, aunque la LAU establezca cono límite mínimo una mensualidad, en la práctica es necesario al menos EL ADEUDO de 2 mensualidades de renta.Además, se ha de tener en cuenta, que el arrendatario, como regla general, podrá ENERVAR la acción de desahucio si procede al pago de las rentas ebidas ANTES de la celebración de la VISTA.
2)"Ahora existe un problema de agua caliente en el piso. He enviado profesionales y dicen que todo está correcto, y que no es fallo ni de fontanería ni de la caldera y tampoco me da nadie ninguna solución. ¿Habría alguna manera de que debido a que el piso no se encuentra en condiones de habitabilidad, él me denunciara?"
La falta de agua caliente podría considerarse como condición de molestia grave, por lo que su arrendatario podría desistir del contrato de arrendamiento. Sin embargo, usted ha procedido correctamente al contratar a profesionales para intentar solucionarlo.
3)"¿Existe alguna forma de que yo pudiera rescindir el contrato? La verdad, es que los últimos contactos mantenidos con el arrendatario me han dado mucho que pensar, y no confío en él.Quisiera poner fin al contrato y disponer el piso para la venta."
Las causas de resolución las encontrará en el art 27 LAU 1994. Y la venta del inmueble gravado con un alquiler en el art 25 del mismo cuerpo legal.
Con base en todo lo anterior mi opinión profesional es que espere a ver cómo procede su arrendatario en el sentido de incumplir las obligaciones del contrato.
Reciba un cordial saludo.
1)" He leído que a partir del día octavo se puede proceder a la denuncia. Quizás sea pronto para eso ya que es éste el segundo mes de alquiler. Pero quisiera tener alguna opinión."
Por los datos aportado es probable que nos encontremos ante un mero RETRASO en el pago de la renta y NO ante un IMPAGO de la misma.
Para interponer demanda de resolución de contrato por IMPAGO de rentas, aunque la LAU establezca cono límite mínimo una mensualidad, en la práctica es necesario al menos EL ADEUDO de 2 mensualidades de renta.Además, se ha de tener en cuenta, que el arrendatario, como regla general, podrá ENERVAR la acción de desahucio si procede al pago de las rentas ebidas ANTES de la celebración de la VISTA.
2)"Ahora existe un problema de agua caliente en el piso. He enviado profesionales y dicen que todo está correcto, y que no es fallo ni de fontanería ni de la caldera y tampoco me da nadie ninguna solución. ¿Habría alguna manera de que debido a que el piso no se encuentra en condiones de habitabilidad, él me denunciara?"
La falta de agua caliente podría considerarse como condición de molestia grave, por lo que su arrendatario podría desistir del contrato de arrendamiento. Sin embargo, usted ha procedido correctamente al contratar a profesionales para intentar solucionarlo.
3)"¿Existe alguna forma de que yo pudiera rescindir el contrato? La verdad, es que los últimos contactos mantenidos con el arrendatario me han dado mucho que pensar, y no confío en él.Quisiera poner fin al contrato y disponer el piso para la venta."
Las causas de resolución las encontrará en el art 27 LAU 1994. Y la venta del inmueble gravado con un alquiler en el art 25 del mismo cuerpo legal.
Con base en todo lo anterior mi opinión profesional es que espere a ver cómo procede su arrendatario en el sentido de incumplir las obligaciones del contrato.
Reciba un cordial saludo.
Sobre impago alquiler
Tengo arrendada una vivienda. El inquilino entró en en noviembre. El primer pago y la fianza lo hizo sin problema. El segundo pago aún no ha sido efectuado y ya han pasado los siete primeros días del mes. Le he llamado varias veces, su contestación siempre es la misma, que él ya ha ingresado el dinero y que debe ser cosa de los bancos. La actitud de él este mes, no es la misma que al principio. Me hace dudar de su buena fe y su palabra. Quisiera saber, cual es el procedimiento. He leído que a partir del día octavo se puede proceder a la denuncia. Quizás sea pronto para eso ya que es éste el segundo mes de alquiler. Pero quisiera tener alguna opinión.
Tengo otra duda. Yo le entregué el piso en perfectas condiciones. Ahora existe un problema de agua caliente en el piso. He enviado profesionales y dicen que todo está correcto, y que no es fallo ni de fontanería ni de la caldera y tampoco me da nadie ninguna solución. ¿Habría alguna manera de que debido a que el piso no se encuentra en condiones de habitabilidad, él me denunciara? Ese problema no existía antes de que el inquilino entrara a la vivienda. ¿Existe alguna forma de que yo pudiera rescindir el contrato? La verdad, es que los últimos contactos mantenidos con el arrendatario me han dado mucho que pensar, y no confío en él.Quisiera poner fin al contrato y disponer el piso para la venta.
Un saludo y muchas gracias por sus respuestas.
Tengo otra duda. Yo le entregué el piso en perfectas condiciones. Ahora existe un problema de agua caliente en el piso. He enviado profesionales y dicen que todo está correcto, y que no es fallo ni de fontanería ni de la caldera y tampoco me da nadie ninguna solución. ¿Habría alguna manera de que debido a que el piso no se encuentra en condiones de habitabilidad, él me denunciara? Ese problema no existía antes de que el inquilino entrara a la vivienda. ¿Existe alguna forma de que yo pudiera rescindir el contrato? La verdad, es que los últimos contactos mantenidos con el arrendatario me han dado mucho que pensar, y no confío en él.Quisiera poner fin al contrato y disponer el piso para la venta.
Un saludo y muchas gracias por sus respuestas.
