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sobre expropiaciones
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si hay uno que tiene el 56% y quiere sacar adelante el conjunto, él será al agente urbanizador
los demás, han de decidir si entran en la J.C., o si esperan a la expropiación
las expropiaciones son todas iguales y, aunque no soy abogado, lo resumo. Tras la comunicación de estar efectado por el expediente, el expropiador envía una hoja de aprecio (razonada, pero que en la práctica suele ser baja), a la que el propietario puede responder con otra valoración (que también ha de ser razonada y conviene que bien razonada, porque esa va a ser su defensa). Si el expropiador no acepta la valoración propuesta por el expropiado, y no hay un acuerdo en otro valor, pasará el asunto al Jurado de Expropiación, que decidirá el justiprecio.
los demás, han de decidir si entran en la J.C., o si esperan a la expropiación
las expropiaciones son todas iguales y, aunque no soy abogado, lo resumo. Tras la comunicación de estar efectado por el expediente, el expropiador envía una hoja de aprecio (razonada, pero que en la práctica suele ser baja), a la que el propietario puede responder con otra valoración (que también ha de ser razonada y conviene que bien razonada, porque esa va a ser su defensa). Si el expropiador no acepta la valoración propuesta por el expropiado, y no hay un acuerdo en otro valor, pasará el asunto al Jurado de Expropiación, que decidirá el justiprecio.
Tendrás que esforzarte todavía algo más para que te entienda bien, y no dudes que lo intento
Voy a contarte cómo lo imagino, con riesgo de equivocarme, pretendiendo facilitarte el que hagas preguntas más concretas
Para un desarrollo en unifamiliares con 20 viv/Ha, visto que la Ley en la Comunidad de Madrid exige que el 50% de las nuevas viviendas sean protegidas, lo lógico parece una ordenación mixta, con un 20% de viviendas aisladas en parcelas netas de aprox. 500 m2, un 30% de viviendas pareadas en parcelas netas de aprox. 300 m2, y un 50% de viviendas adosadas en parcelas netas de aprox. 150 m2 … ubicando las viviendas protegidas en la tipología de adosadas. También parece lógico que, ante tan alto porcentaje de vivienda protegida, la cesión de aprovechamiento al ayuntamiento, el 10% del total, sea en forma de parcela para vivienda protegida.
El reparto del suelo, por Ha, sería aproximadamente el siguiente:
Viales: 2.200 m2
Zonas verdes y de equipamientos: 2.500 m2
Parcelas para viviendas: 5.300 m2 (4 de 500 m2, 6 de 300 m2 y 10 de 150 m2)
Y pasado a esa parcela media de 7.200 m2, resultaría un aprovechamiento privado de:
3 parcelas de 500 m2, 4 parcelas de 300 m2 y 6 parcelas de 150 m2
Más difícil es hacer una valoración inicial sin conocer la zona con cierta aproximación, ya que la Comunidad de Madrid no tiene un valor homogéneo, por lo que esto es sólo una hipótesis que habrá que someter a validación.
He ojeado unos datos de urbanizaciones recientes y similares en las que he intervenido, y me salen unos costes totales (gestión y urbanización) por debajo de 35 euros/m2, lo que, para esa parcela media de 7.200 m2, resultaría:
Valor de mercado del suelo antes de desarrollar: 100 euros/m2 …. lo que equivale a 720.000 euros para esa parcela media
Coste total (gestión y urbanización): 250.000 euros … lo que, sumado al valor del suelo, resulta de 970.000 euros
Valor de las parcelas privativas resultantes:
Valor de cada parcela urbanizada de 500 m2: 180.000 euros … al ser 3 … 540.000
Valor de cada parcela urbanizada de 300 m2: 120.000 euros … al ser 4 … 480.000
Valor de cada parcela urbanizada de 150 m2: 50.000 euros … al ser 6 … 300.000
Valor total urbanizado: 1.320.000 euros
Si los precios son aproximadamente los que he supuesto y si existe un agente urbanizador interesado en llevar adelante el desarrollo urbanístico, lo razonable sería que asumiera los costes a cambio de aproximadamente un 25% del aprovechamiento final, por lo que, si él es quien asume todos los gastos, al propietario de esa parcela media de 7.200 m2 le quedarían aproximadamente 3 parcelas de 500 m2, 2 parcelas de 300 m2 y 4 parcelas de 150 m2 … lo que supodría, en valor de mercado, 980.000 euros
Cuando te hablaba de buscar un comprador para el 40% de la parcela no pretendía ser riguroso en el número, de hecho ahora me sale el 25%, sino que trataba de dejar en el aire la idea de que ahora no es el mejor momento para vender … y que, ante el riesgo de ser expropiado a un precio incierto por no poder asumir los costes de urbanización, era mejor “malvender una parte” para salvar el resto … porque, en la hipótesis planteada, he valorado el suelo sin urbanizar a 100 euros/m2, y es posible que valga más, pero es posible que no alcance ese precio en expropiación.
Voy a contarte cómo lo imagino, con riesgo de equivocarme, pretendiendo facilitarte el que hagas preguntas más concretas
Para un desarrollo en unifamiliares con 20 viv/Ha, visto que la Ley en la Comunidad de Madrid exige que el 50% de las nuevas viviendas sean protegidas, lo lógico parece una ordenación mixta, con un 20% de viviendas aisladas en parcelas netas de aprox. 500 m2, un 30% de viviendas pareadas en parcelas netas de aprox. 300 m2, y un 50% de viviendas adosadas en parcelas netas de aprox. 150 m2 … ubicando las viviendas protegidas en la tipología de adosadas. También parece lógico que, ante tan alto porcentaje de vivienda protegida, la cesión de aprovechamiento al ayuntamiento, el 10% del total, sea en forma de parcela para vivienda protegida.
El reparto del suelo, por Ha, sería aproximadamente el siguiente:
Viales: 2.200 m2
Zonas verdes y de equipamientos: 2.500 m2
Parcelas para viviendas: 5.300 m2 (4 de 500 m2, 6 de 300 m2 y 10 de 150 m2)
Y pasado a esa parcela media de 7.200 m2, resultaría un aprovechamiento privado de:
3 parcelas de 500 m2, 4 parcelas de 300 m2 y 6 parcelas de 150 m2
Más difícil es hacer una valoración inicial sin conocer la zona con cierta aproximación, ya que la Comunidad de Madrid no tiene un valor homogéneo, por lo que esto es sólo una hipótesis que habrá que someter a validación.
He ojeado unos datos de urbanizaciones recientes y similares en las que he intervenido, y me salen unos costes totales (gestión y urbanización) por debajo de 35 euros/m2, lo que, para esa parcela media de 7.200 m2, resultaría:
Valor de mercado del suelo antes de desarrollar: 100 euros/m2 …. lo que equivale a 720.000 euros para esa parcela media
Coste total (gestión y urbanización): 250.000 euros … lo que, sumado al valor del suelo, resulta de 970.000 euros
Valor de las parcelas privativas resultantes:
Valor de cada parcela urbanizada de 500 m2: 180.000 euros … al ser 3 … 540.000
Valor de cada parcela urbanizada de 300 m2: 120.000 euros … al ser 4 … 480.000
Valor de cada parcela urbanizada de 150 m2: 50.000 euros … al ser 6 … 300.000
Valor total urbanizado: 1.320.000 euros
Si los precios son aproximadamente los que he supuesto y si existe un agente urbanizador interesado en llevar adelante el desarrollo urbanístico, lo razonable sería que asumiera los costes a cambio de aproximadamente un 25% del aprovechamiento final, por lo que, si él es quien asume todos los gastos, al propietario de esa parcela media de 7.200 m2 le quedarían aproximadamente 3 parcelas de 500 m2, 2 parcelas de 300 m2 y 4 parcelas de 150 m2 … lo que supodría, en valor de mercado, 980.000 euros
Cuando te hablaba de buscar un comprador para el 40% de la parcela no pretendía ser riguroso en el número, de hecho ahora me sale el 25%, sino que trataba de dejar en el aire la idea de que ahora no es el mejor momento para vender … y que, ante el riesgo de ser expropiado a un precio incierto por no poder asumir los costes de urbanización, era mejor “malvender una parte” para salvar el resto … porque, en la hipótesis planteada, he valorado el suelo sin urbanizar a 100 euros/m2, y es posible que valga más, pero es posible que no alcance ese precio en expropiación.
Para Jecc
efectivamente 20 viviendas por Ha lo que no sabemos son los m2 de cada parcela que nos corresponderian y el precio que tendrian ya que parece son de 125,250 y 500 el suelo pone urbanizable dividiendo lo que pagamos de contribución sale 30 E M2, quiere decirse que si alguien quisiera pagar gastos de urbanización seria el 40% para el y el 60% para nosotros? no parece mucho dinero el que tendria que poner?
efectivamente 20 viviendas por Ha lo que no sabemos son los m2 de cada parcela que nos corresponderian y el precio que tendrian ya que parece son de 125,250 y 500 el suelo pone urbanizable dividiendo lo que pagamos de contribución sale 30 E M2, quiere decirse que si alguien quisiera pagar gastos de urbanización seria el 40% para el y el 60% para nosotros? no parece mucho dinero el que tendria que poner?
me faltan datos importantes, tales como el número de viviendas por Ha (que en principio supongo 20, con buen número de viviendas unifamiliares aisladas y/o pareadas) y la presión de la demanda (que supongo media-alta para la comunidad de madrid)
en estas condiciones, para quien tenga una parcela de dimensión supuestamente media de 7.200 m2, el gasto aproximado de gestión y urbanización será de 300.000 euros, y recibirá parcelas urbanizadas en las que podrá construir 13 viviendas (supongamos 9 libres y 4 vpo)
si el número de viviendas por hectárea es 30 (típica de viviendas unifamiliares adosadas), los gastos de urbanización apenas crecen (quizá alcancen los 350.000 euros), pero se recibirían parcelas urbanizadas para 20 viviendas (supongamos 14 libres y 6 vpo) ... lo que sería un resultado más favorable
que el valor catastral sea de 30 euros/m2 no es malo de cara a una posible expropiación , tanto que a mí, desde aquí y para un suelo rústico, me sorprende por alto ... pero, a partir de 20 viv/Ha, sigo pensando que es mejor estar dentro de la J.C., aunque para ello sea preciso encontrar comprador para el 40% de la parcela
en estas condiciones, para quien tenga una parcela de dimensión supuestamente media de 7.200 m2, el gasto aproximado de gestión y urbanización será de 300.000 euros, y recibirá parcelas urbanizadas en las que podrá construir 13 viviendas (supongamos 9 libres y 4 vpo)
si el número de viviendas por hectárea es 30 (típica de viviendas unifamiliares adosadas), los gastos de urbanización apenas crecen (quizá alcancen los 350.000 euros), pero se recibirían parcelas urbanizadas para 20 viviendas (supongamos 14 libres y 6 vpo) ... lo que sería un resultado más favorable
que el valor catastral sea de 30 euros/m2 no es malo de cara a una posible expropiación , tanto que a mí, desde aquí y para un suelo rústico, me sorprende por alto ... pero, a partir de 20 viv/Ha, sigo pensando que es mejor estar dentro de la J.C., aunque para ello sea preciso encontrar comprador para el 40% de la parcela
para jecc.- somos varios propietarios los cules tenemos pequeñas parcelas de unos 4000 el menos y 11000 el que y es en la comunidad de madrid suelo urbanizable valor catastral en torno a las 5000 ptas aprovechamiento viviendas unifamiliares distinta graduación y algunas de proteccion oficial
saludos
saludos
corren malos tiempos para los propietarios de suelo urbanizable sujeto a expropiación
quizá, con el paso de uno o dos años, se aclare el panorama ... pero hoy, con la ley del suelo en la mano, serían valorados como rústicos
otra situación diferente sería si se pudiera probar el precio de venta reciente de alguna de las parcelas afectadas, y ese precio fuera aceptable
sigo creyendo que es mejor estar en la J.C. que fuera
si me das detalles, fundamentalmente localización, aprovechamiento, dimensión de tu parcela y construcciones existentes, podré darte una opinión más fundada
si aportas esos detalles en público, aquí, en el foro, mi respuesta será también pública, aquí, en el foro
si prefieres que los detalles no sean públicos, puedes escribirme a la dirección de correo electrónico que te indiqué en el mensaje anterior, y te responderé también en privado, a tu dirección de correo
quizá, con el paso de uno o dos años, se aclare el panorama ... pero hoy, con la ley del suelo en la mano, serían valorados como rústicos
otra situación diferente sería si se pudiera probar el precio de venta reciente de alguna de las parcelas afectadas, y ese precio fuera aceptable
sigo creyendo que es mejor estar en la J.C. que fuera
si me das detalles, fundamentalmente localización, aprovechamiento, dimensión de tu parcela y construcciones existentes, podré darte una opinión más fundada
si aportas esos detalles en público, aquí, en el foro, mi respuesta será también pública, aquí, en el foro
si prefieres que los detalles no sean públicos, puedes escribirme a la dirección de correo electrónico que te indiqué en el mensaje anterior, y te responderé también en privado, a tu dirección de correo
hola jecc
encontrado el foro que me indicas.el ayuntamiento ya nos comunicó que van a ser urbanizados los terrenos afectatados pero estamos a la espera de que decida el mayoritario la fecha de la J C si no pudieramos sufragar los gastos de urbanización que pasaria seriamos expropiados aquellos que no pudieramos entrar en la JC que criterios habria que seguir.
saludos
encontrado el foro que me indicas.el ayuntamiento ya nos comunicó que van a ser urbanizados los terrenos afectatados pero estamos a la espera de que decida el mayoritario la fecha de la J C si no pudieramos sufragar los gastos de urbanización que pasaria seriamos expropiados aquellos que no pudieramos entrar en la JC que criterios habria que seguir.
saludos
hola
eso no era una dirección de correo
por si quieres indicarme algo, mi dirección de correo es:
jecc01@hotmail.es
lo que mostré es un enlace, una dirección de una web, para copiar y pegar en el cuadro superior del
navegador ... y que, en este caso, puedes también mirarla de otro modo, ya que me refiero a un tema de este foro, que tiene por título "no a la reparcelacion en una j:c"
eso no era una dirección de correo
por si quieres indicarme algo, mi dirección de correo es:
jecc01@hotmail.es
lo que mostré es un enlace, una dirección de una web, para copiar y pegar en el cuadro superior del
navegador ... y que, en este caso, puedes también mirarla de otro modo, ya que me refiero a un tema de este foro, que tiene por título "no a la reparcelacion en una j:c"
Hola pac.
somos unos propietarios de unos terrenos para urbanizar pero el agente urbanizador tiene el 56% por lo que el decide como o cuando urbanizar el ayuntamiento nos lo comunicó y mirasemos la documentación pedimos si tiene alguna afección o informe medio ambiental se nos envio una carta diciendonos que ya habia sido revisado por el ayuntamiento en una carta llena de articulos que no entendemos y si tenemos algo que alegar que lo hagamos por lo contenciooso administrativo y al tribunal de lo contencioso las alegaciones y en esas estamos esto es por el procedimiento de compensación la urbanizacion.te sirven estos datos?
Saludos Petronilo
somos unos propietarios de unos terrenos para urbanizar pero el agente urbanizador tiene el 56% por lo que el decide como o cuando urbanizar el ayuntamiento nos lo comunicó y mirasemos la documentación pedimos si tiene alguna afección o informe medio ambiental se nos envio una carta diciendonos que ya habia sido revisado por el ayuntamiento en una carta llena de articulos que no entendemos y si tenemos algo que alegar que lo hagamos por lo contenciooso administrativo y al tribunal de lo contencioso las alegaciones y en esas estamos esto es por el procedimiento de compensación la urbanizacion.te sirven estos datos?
Saludos Petronilo
Sobre expropiaciones
