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sobre el sistema de dos extremos
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Sobre el sistema de dos extremos
Buenas noches:
Estoy haciendo un Curso sobre Perito Judicial Inmobiliario y tengo que hacer un ejercicio practico sobre el sistema de dos extremos y ando un poco perdida me podias ayudar un poco, os pongo el ejercicio haber si alguien me puede echar una mano, que tengo la cabeza que me hecha humo
Calcular el valor probable de mercado del siguiente bien.
Elemento de un edificio destinado a local comercial con las siguientes características:
Superficie: 100 metros cuadrados.
Metros de fachada 25.
Distancia al cruce de calles 125 metros.
Se dispone de la siguiente información de locales comparables:
Local número 1.
Superficie: 225 metros cuadrados.
Metros de fachada 100
Distancia al cruce de calles 0 metros.
Precio por metro cuadrado 2.650 euros.
Local número 2.
Superficie: 175 metros cuadrados.
Metros de fachada 75
Distancia al cruce de calles 0 metros.
Precio por metro cuadrado 2.000 euros.
Local número 3.
Superficie: 300 metros cuadrados.
Metros de fachada 50
Distancia al cruce de calles 250 metros.
Precio por metro cuadrado 1.400 euros.
Os agradezco de todo corazón, toda la ayuda que me podrias ofrecer.
Saludos.
Estoy haciendo un Curso sobre Perito Judicial Inmobiliario y tengo que hacer un ejercicio practico sobre el sistema de dos extremos y ando un poco perdida me podias ayudar un poco, os pongo el ejercicio haber si alguien me puede echar una mano, que tengo la cabeza que me hecha humo
Calcular el valor probable de mercado del siguiente bien.
Elemento de un edificio destinado a local comercial con las siguientes características:
Superficie: 100 metros cuadrados.
Metros de fachada 25.
Distancia al cruce de calles 125 metros.
Se dispone de la siguiente información de locales comparables:
Local número 1.
Superficie: 225 metros cuadrados.
Metros de fachada 100
Distancia al cruce de calles 0 metros.
Precio por metro cuadrado 2.650 euros.
Local número 2.
Superficie: 175 metros cuadrados.
Metros de fachada 75
Distancia al cruce de calles 0 metros.
Precio por metro cuadrado 2.000 euros.
Local número 3.
Superficie: 300 metros cuadrados.
Metros de fachada 50
Distancia al cruce de calles 250 metros.
Precio por metro cuadrado 1.400 euros.
Os agradezco de todo corazón, toda la ayuda que me podrias ofrecer.
Saludos.
creo que el ejercicio es un disparate, lo que es bastante frecuente cuando quien lo plantea no se toma la docencia con un mínimo rigor
aunque no lo conozco como "sistema de los dos extremos", hay métodos de valoración en base a las muestras extremas ... pero únicamente aplicables a elementos con un cierto grado de homogeneidad y que, en una muestra amplia, no presenten grandes distorsiones ... tanto es así que, habiendo grandes distorsiones, son precisamente los extremos los elementos a descartar de la muestra
si empezamos a comparar variables, olvidándonos de que los datos son cantosos (relación entre superficie y fachada, o distancia a cruce de calles), vemos que los locales 1 y 2 están en el cruce de calles y tienen unas dimensiones y proporciones bastante similares, por lo que deberían de tener un precio unitario similar ... pero el precio del local 1 es mayor que el del local 2 ... y de ahí que el local 1 será de valor extremo
particularmente creo que la muestra es pobre y que esa diferencia de precio invalida el resultado, pero me olvido de ello ... y sigo
el local 3 tiene diferentes proporciones que el local 1, pero el local a valorar está en unas proporciones intermedias entre el 1 y el 3 ... por lo que, en principio, podría descartar que la diferencia de proporciones me lleve a un resultado erróneo ... es decir, que aunque las proporciones incidan en el precio, las del elemento a valorar tienen un valor intermedio respecto a los de la muestra, lo que se aproxima al resultado buscado, que siempre será intermedio entre los extremos
el local a valorar es menor que cualquiera de los 3 de la muestra, pero, a falta de dos muestras similares con diferente superficie, habrá que suponer que su dimensión es tipológicamente adecuada, igual de adecuada que las de los locales de la muestra
la relación habrá, pues, que buscarla en la distancia al cruce de calles
sería:
valor del local = 1.400 + (2.650-1400)x(125-0)/(250-0) = 2.025 euros
el resultado sigue siendo un disparate respecto al local 2 ... pero eso es defecto del método ... lo que justifica que no sea admisible una valoración si no es a partir de una muestra amplia, relativamente homogénea, y cuyos valores reales son próximos a los resultantes de la comprobación del método
aunque no lo conozco como "sistema de los dos extremos", hay métodos de valoración en base a las muestras extremas ... pero únicamente aplicables a elementos con un cierto grado de homogeneidad y que, en una muestra amplia, no presenten grandes distorsiones ... tanto es así que, habiendo grandes distorsiones, son precisamente los extremos los elementos a descartar de la muestra
si empezamos a comparar variables, olvidándonos de que los datos son cantosos (relación entre superficie y fachada, o distancia a cruce de calles), vemos que los locales 1 y 2 están en el cruce de calles y tienen unas dimensiones y proporciones bastante similares, por lo que deberían de tener un precio unitario similar ... pero el precio del local 1 es mayor que el del local 2 ... y de ahí que el local 1 será de valor extremo
particularmente creo que la muestra es pobre y que esa diferencia de precio invalida el resultado, pero me olvido de ello ... y sigo
el local 3 tiene diferentes proporciones que el local 1, pero el local a valorar está en unas proporciones intermedias entre el 1 y el 3 ... por lo que, en principio, podría descartar que la diferencia de proporciones me lleve a un resultado erróneo ... es decir, que aunque las proporciones incidan en el precio, las del elemento a valorar tienen un valor intermedio respecto a los de la muestra, lo que se aproxima al resultado buscado, que siempre será intermedio entre los extremos
el local a valorar es menor que cualquiera de los 3 de la muestra, pero, a falta de dos muestras similares con diferente superficie, habrá que suponer que su dimensión es tipológicamente adecuada, igual de adecuada que las de los locales de la muestra
la relación habrá, pues, que buscarla en la distancia al cruce de calles
sería:
valor del local = 1.400 + (2.650-1400)x(125-0)/(250-0) = 2.025 euros
el resultado sigue siendo un disparate respecto al local 2 ... pero eso es defecto del método ... lo que justifica que no sea admisible una valoración si no es a partir de una muestra amplia, relativamente homogénea, y cuyos valores reales son próximos a los resultantes de la comprobación del método
