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sobre contrato de alquiler
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Sobre contrato de alquiler
Hola, voy a alquilar un piso y se que automáticamente si el inquilino quiere se puede renovar automáticamente hasta 5 años. Si me hace falta en un futuro el piso para vivir en él que tengo que hacer o que debo poner en el contrato para que pueda recuperarlo si lo necesito.
¿Qué se debe de poner en el contrato de alquiler para que haga constar en el contrato, de forma expresa, que si por necesidad del arrendador, necesita ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, para destinarla a vivienda permanente?.
¿Dónde y cómo hay que poner esto?
Ahora mismo he puesto el piso en alquiler pues por culpa del euribor no llego a fin de mes pero lo que quiero realmente es alquilarlo hasta que me estabilice económicamente, ¿cuándo vaya a casarme puedo decir que necesito el piso?.
Gracias.
¿Qué se debe de poner en el contrato de alquiler para que haga constar en el contrato, de forma expresa, que si por necesidad del arrendador, necesita ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, para destinarla a vivienda permanente?.
¿Dónde y cómo hay que poner esto?
Ahora mismo he puesto el piso en alquiler pues por culpa del euribor no llego a fin de mes pero lo que quiero realmente es alquilarlo hasta que me estabilice económicamente, ¿cuándo vaya a casarme puedo decir que necesito el piso?.
Gracias.
Hola eufrasia. Voy a intentar responder a sus preguntas por orden de aparición:
1) "¿Qué se debe de poner en el contrato de alquiler para que haga constar en el contrato, de forma expresa, que si por necesidad del arrendador, necesita ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, para destinarla a vivienda permanente?.
¿Dónde y cómo hay que poner esto?"
Basta con que EN EL CONTRATO CONSTE el contenido del art 9.3 LAU 1994.
2) "¿cuándo vaya a casarme puedo decir que necesito el piso?."
En la LAU 1964 se contemplaba el casamiento como causa suficiente para denegar la prórroga forzosa. La LAU 1994 NO establece un listado de causas de denegación por lo que, en principio y dependiendo de las circunstancias personales de usted y su fututo marido, podría ser válida.
Finalmente le dejo mi opinión profesional sobre el alcance y efectos de la CAUSA DE NECESIDAD:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario NO puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues la LAU no le otorga este derecho. A lo que SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
En el caso del Sr Jalv primero habría que determinar si la clausula citada puede o no considerarse como de necesidad,pero en otros supuestos en los que dicha clausula conste expresamente y con claridad creo que, en caso de llegar a juicio, dependería de la habilidad del abogado del Arrendador el que la tesis minoritaria fuese la aplicable.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
1) "¿Qué se debe de poner en el contrato de alquiler para que haga constar en el contrato, de forma expresa, que si por necesidad del arrendador, necesita ocupar la vivienda antes del transcurso de 5 años, para destinarla a vivienda permanente?.
¿Dónde y cómo hay que poner esto?"
Basta con que EN EL CONTRATO CONSTE el contenido del art 9.3 LAU 1994.
2) "¿cuándo vaya a casarme puedo decir que necesito el piso?."
En la LAU 1964 se contemplaba el casamiento como causa suficiente para denegar la prórroga forzosa. La LAU 1994 NO establece un listado de causas de denegación por lo que, en principio y dependiendo de las circunstancias personales de usted y su fututo marido, podría ser válida.
Finalmente le dejo mi opinión profesional sobre el alcance y efectos de la CAUSA DE NECESIDAD:
1) La cláusula de necesidad ,para que sea operativa, debe constar expresamente en el momento de celebrarse el contrato.
La razón jurídica es la propia redacción del art 9.3 LAU 1994: "NO PROCEDERÁ LA PRÓRROGA FORZOSA..."
2)La cláusula de necesidad NO PODRÁ EJERCERSE durante el periodo INICIALMENTE PACTADO. Vg Contrato de Arrendamiento de Vivienda con una duración inicial de 2 años. La cláusula SÓLO PODRÁ EJECUTARSE una vez finalizado el plazo contractual y comenzado las prórrogas forzosas.
3) Teniendo en cuenta el punto anterior, la cláusula de necesidad puede ejecutarse en CUALQUIER MOMENTO dentro de las PRÓRROGAS FORZOSAS del art 9 LAU 1994.
4) La LAU NO establece obligación de PREAVISAR NI NOTIFICAR la ejecución de la citada clausula. Sin embargo,es CONVENIENTE pactar la NOTIFICACIÓN así como dar un preaviso de,Vg, 30 días.
5) La citada cláusula podrá ser ejecutada también una vez que haya entrado en juego la prórroga del art 10.
6) La cláusula sólo surtirá efectos para la persona que ostente LA CONDICIÓN DE ARRENDADOR en el contrato, excluyéndose el cónyuge y los familiares.
7) Si es preciso alegar causa alguna.
A la hora de redactar el contrato NO es necesario incluir la FUTURA CLAUSULA DE NECESIDAD por 2 motivos:
1) Porque la LAU NO establece un listado cerrado o abierto de causas de necesidad. Por lo tanto, cualquier causa es válida.Lo importante es que el Arrendador,una vez ejecutada la cláusula, cumpla lo estipulado en el art 9.3 LAU 1994.
2) Porque en el momento de celebrar el contrato es CASI IMPOSIBLE determinar QUÉ causa de necesidad se va a producir en el futuro.
En cuanto a la NOTICACIÓN al arrendatario del ejercicio de la clausula. Como ya expliqué la LAU 1994 optó por NO incluir como obligatoria tal NOTIFICACIÓN y, por el mismo motivo, TAMPOCO existe obligación de alegar una causa en concreto.
El arrendatario NO puede oponerse al ejercicio de tal clausula porque considere que la CAUSA NO es de NECESIDAD,pues la LAU no le otorga este derecho. A lo que SI tiene DERECHO EL ARRENDATARIO es a lo estipulado en el art 9.3 si el arrendador NO cumple los requisitos en él estipulados,lo cual es, a fin de cuentas, una forma de OPOSICIÓN pero a posteriori.
Efectívamente la mayor parte de las A.P exigen que se acredite la causa de necesidad por el Arrendador EN EL MOMENTO DE EJERCITARLA e, incluso, entran a valorar si la causa expuesta es SUFICIENTE para denegar la prórroga forzosa,lo cual a mi entender es excesivo. Sin embargo, también existen sentencias de A.P que avalan lo contrario basándose principalmente en los argumentos que expuse.
En el caso del Sr Jalv primero habría que determinar si la clausula citada puede o no considerarse como de necesidad,pero en otros supuestos en los que dicha clausula conste expresamente y con claridad creo que, en caso de llegar a juicio, dependería de la habilidad del abogado del Arrendador el que la tesis minoritaria fuese la aplicable.
De todas formas,como nuestra labor consiste en asesorar y velar por los intereses de nuestros clientes,lo mejor será tener presente como primera opción a la hora de asesorar la tesis jurisprudencial mayoritaria: NOTIFICAR el ejercicio de la clausula(mejor con preaviso si ello es factible) explicando la causa de necesidad alegada y pudiendo acreditar la misma en caso de oposición por parte del arrendatario.
Reciba un cordial saludo.
