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Situacion actual sobre mi alquiler
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Situacion actual sobre mi alquiler
Buenas tardes a todos/@s, y gracias por estar ahí para poder dirigirme a ustedes con esta consulta, para ver que en situación se encuentra el alquiler de una vivienda ( como inquilino) de un familiar. ( Mujer sola con 2 hijos mayores, uno estudiando, el otro sin trabajo)
He leido el BOEnúm. 282, de 25/11/1994. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.especialmente los artículos 9 y 10.
Inicio contrato: 1 de junio de 2012
Tras 8 años de prórrogas (art 9 y 10) nos encontramos en el 1 de julio de 2020, y siguen como inquilinos. pagando por su puesto la cuota mensual de alquiler pactado. Desde el 2012 no se ha modificado dicho contrato.
En qué condiciones estamos a mayo de 2021?
1. por cuánto se ha prorrogado mi contrato? por un año, por periodos de tres ?
2. qué condiciones son las que existen ahora para rescindir contrato o modificar condiciones tanto por parte del arrendador como por mi parte?
Muchas gracias
He leido el BOEnúm. 282, de 25/11/1994. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.especialmente los artículos 9 y 10.
Inicio contrato: 1 de junio de 2012
Tras 8 años de prórrogas (art 9 y 10) nos encontramos en el 1 de julio de 2020, y siguen como inquilinos. pagando por su puesto la cuota mensual de alquiler pactado. Desde el 2012 no se ha modificado dicho contrato.
En qué condiciones estamos a mayo de 2021?
1. por cuánto se ha prorrogado mi contrato? por un año, por periodos de tres ?
2. qué condiciones son las que existen ahora para rescindir contrato o modificar condiciones tanto por parte del arrendador como por mi parte?
Muchas gracias
Es arriesgado dar una opinión sin leer todo el contrato, pero en principio, si en la cláusula en la que se determina la renta el importe d ela misma se recoge en cómputo mensual, es posible que su contrato se esté renovando, por tácita reconducción, mes a mes.
Artículo 1566 del Código civil:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
Artículo 1581 del Código civil:
«Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.»
Artículo 1566 del Código civil:
«Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.»
Artículo 1581 del Código civil:
«Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.»
adjunto clausulas:
ESTIPULACIONES
SEGUNDA: El presente contrato entra en vigor el dia de la fecha, y tendrá una duración de 12 meses, a partir de la misma. FINALIZA por tanto el dia 30 de junio de 2013, fecha en que la arrendataria deberá entregar la vivienda arrendada a la arrendadora, sin perjuicio de la prórroga por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de 5 años prevista en el Art 9 de la Ley 29/1994.
La arrendataria renuncia en este acto a la tacita reconducción a que se refiere el art. 10 de la citada Ley.
TERCERA: La renta se pacta en la suma de 350 euros mensuales a pagar por anticipado en los primeros cincos días de cada mes en el domicilio de la arrendadora.
CUARTA; Para el supuesto que en arrendamiento se prorrogue de conformidad con el Art 9 de la Ley anterior, la renta será objeto de revisión automática el dia 1 de julio de 2013 e iguales fechas de años sucesivos, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La facultad de la arrendadora para efectuar estas actualizaciones, podrá efectuarla en cualquier tiempo, una vez transcurrido el de cada periodo, sin que el retraso en efectuarla o cobrarla deba entenderse como renuncia o caducidad en su derecho.
En la ciudad de xxxxx a 1 de julio de 2012
El resto de clausulas se refieren entre otros, al pago luz, agua, basura asi como del buen uso de la vivienda.
Asi pues ahora con esta informacion ,
Hasta cuándo estaría vigente la renovación actual y en qué condiciones, es decir hasta cuándo dura este contrato y qué plazos deberíamos cumplir de antelación para rescindirlo alguna de las partes
Del mismo modo, estando vigente este contrato el arrendador no puede modificar renta mensual verdad? Cuándo podría hacerlo?
Por otro lado, lo expresado en la cláusula 4 es legal? El arrendador puede venir en 2021 a cobrar el IPC no cobrado desde 2012?
ESTIPULACIONES
SEGUNDA: El presente contrato entra en vigor el dia de la fecha, y tendrá una duración de 12 meses, a partir de la misma. FINALIZA por tanto el dia 30 de junio de 2013, fecha en que la arrendataria deberá entregar la vivienda arrendada a la arrendadora, sin perjuicio de la prórroga por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de 5 años prevista en el Art 9 de la Ley 29/1994.
La arrendataria renuncia en este acto a la tacita reconducción a que se refiere el art. 10 de la citada Ley.
TERCERA: La renta se pacta en la suma de 350 euros mensuales a pagar por anticipado en los primeros cincos días de cada mes en el domicilio de la arrendadora.
CUARTA; Para el supuesto que en arrendamiento se prorrogue de conformidad con el Art 9 de la Ley anterior, la renta será objeto de revisión automática el dia 1 de julio de 2013 e iguales fechas de años sucesivos, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el IPC en un periodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización. La facultad de la arrendadora para efectuar estas actualizaciones, podrá efectuarla en cualquier tiempo, una vez transcurrido el de cada periodo, sin que el retraso en efectuarla o cobrarla deba entenderse como renuncia o caducidad en su derecho.
En la ciudad de xxxxx a 1 de julio de 2012
El resto de clausulas se refieren entre otros, al pago luz, agua, basura asi como del buen uso de la vivienda.
Asi pues ahora con esta informacion ,
Hasta cuándo estaría vigente la renovación actual y en qué condiciones, es decir hasta cuándo dura este contrato y qué plazos deberíamos cumplir de antelación para rescindirlo alguna de las partes
Del mismo modo, estando vigente este contrato el arrendador no puede modificar renta mensual verdad? Cuándo podría hacerlo?
Por otro lado, lo expresado en la cláusula 4 es legal? El arrendador puede venir en 2021 a cobrar el IPC no cobrado desde 2012?
1.- La renta se determina claramente de forma mensual, por lo tanto, la tácita reconducción sería en principio mensual.
2.- PERO en la cláusula anterior se dice que ud. renuncia al derecho a la tácita reconducción. Por lo tanto ud. está en PRECARIO desde el 31 de mayo de 2020, es decir, el casero puede echarla en cualquier instante. De hecho la verdad es que en la práctica estar en tácita reconducción mensual es prácticamente lo mismo que estar en precario.
3.- Por lo tanto le aconsejo que hable inmediatamente con el casero y aclare su situación porque puede verse en la calle "por sorpresa".
2.- PERO en la cláusula anterior se dice que ud. renuncia al derecho a la tácita reconducción. Por lo tanto ud. está en PRECARIO desde el 31 de mayo de 2020, es decir, el casero puede echarla en cualquier instante. De hecho la verdad es que en la práctica estar en tácita reconducción mensual es prácticamente lo mismo que estar en precario.
3.- Por lo tanto le aconsejo que hable inmediatamente con el casero y aclare su situación porque puede verse en la calle "por sorpresa".
Leonjbr muchisimas gracias por su aportacion, en principio, al menos eso creo, no hay intencion por parte de la propietaria de cancelar el contrato. Ahora me ha subido 25 euros el alquiler, y 12 euros del gasto de basura( que aunque no lo he pagado hasta ahora, si estaba incluido como gasto que deberia soportar),
Y atendiendo a los IPC, podria subir desde 2012?
gracias de nuevo
Y atendiendo a los IPC, podria subir desde 2012?
gracias de nuevo
disculpe que le escriba de nuevo, pero copio y pego lo indicado por este familiar:
Muchas gracias por su aportación. Entiendo entonces que el "contrato actual" va de mes en mes. Aún así, habría un mínimo de días para que el casero me avise de la rescisión de contrato verdad? o de un día para otro es posible.
Por otro lado, me siguen quedando las dudas sobre cuándo podría subirme el alquiler ( mes a mes ? y si me puede cobrar ahora el IPC acumulado desde 2012
de nuevo gracias
Muchas gracias por su aportación. Entiendo entonces que el "contrato actual" va de mes en mes. Aún así, habría un mínimo de días para que el casero me avise de la rescisión de contrato verdad? o de un día para otro es posible.
Por otro lado, me siguen quedando las dudas sobre cuándo podría subirme el alquiler ( mes a mes ? y si me puede cobrar ahora el IPC acumulado desde 2012
de nuevo gracias
Su situacion tiene la ambiguedad tipica del tipo de comportamiento que llevan a cabo muchos caseros, que probablemente ha redactado el contrato el mismo sin consultar con un abogado.
Yo creo que si el casero se esta comportando de ese modo, podría estimarse que en su caso lo que se esta dando es ya un arrendamiento por consentimiento tacito. O sea que su contrato no es ya ni siquiera verbal, sino tácito.
Pero es muy difícil determinar cual sería la duración de ese nuevo contrato.
A ver si se pasa Hoplon y nos da su opinion.
Yo creo que si el casero se esta comportando de ese modo, podría estimarse que en su caso lo que se esta dando es ya un arrendamiento por consentimiento tacito. O sea que su contrato no es ya ni siquiera verbal, sino tácito.
Pero es muy difícil determinar cual sería la duración de ese nuevo contrato.
A ver si se pasa Hoplon y nos da su opinion.
Yo creo que el contrato, como bien dice Leonjbr, está en tácita reconducción, y si no se puede decir que está en precario, es porque paga renta o merced, que si no lo estaría.
Desde el punto de vista teórico, incluso se podría llegar a decir que cada mes nace un contrato verbal de un mes, pero esto no es posible porque según el art. 9, 2 LAU a falta de estipulación el contrato se considera hecho por un año.
Desde el punto de vista también teórico se podría considerar que el casero ha aceptado tácitamente que usted se acoja a la tácita reconducción.
Pero todas estas discusiones bizantinas por mucho que sean entretenidas no van a ningún lado, porque en la práctica yo creo que cualquier juzgado va a entender que está en tácita reconducción por meses.
Vamos ahora con la renta y el preaviso:
El plazo para actualizar la renta es de cinco años (tres en Cataluña), que es el plazo al que se sujetan las acciones personales: SAP Murcia (Sec. 1ª) de 17-6-19. Por lo tanto, en junio del 2021 le pueden actualizar la renta con el IPC desde junio del 2016.
Y el preaviso para abandonar la vivienda será de quince días: art 1566 CC
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Desde el punto de vista teórico, incluso se podría llegar a decir que cada mes nace un contrato verbal de un mes, pero esto no es posible porque según el art. 9, 2 LAU a falta de estipulación el contrato se considera hecho por un año.
Desde el punto de vista también teórico se podría considerar que el casero ha aceptado tácitamente que usted se acoja a la tácita reconducción.
Pero todas estas discusiones bizantinas por mucho que sean entretenidas no van a ningún lado, porque en la práctica yo creo que cualquier juzgado va a entender que está en tácita reconducción por meses.
Vamos ahora con la renta y el preaviso:
El plazo para actualizar la renta es de cinco años (tres en Cataluña), que es el plazo al que se sujetan las acciones personales: SAP Murcia (Sec. 1ª) de 17-6-19. Por lo tanto, en junio del 2021 le pueden actualizar la renta con el IPC desde junio del 2016.
Y el preaviso para abandonar la vivienda será de quince días: art 1566 CC
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
No te creas que lo tengo tampoco claro del todo.
El alquiler existe, se paga renta; eso sí parece cierto. Precario no puede ser, porque la idea de precario excluye el pago de contraprestación.
Sabemos que por la tácita reconducción no pervive el contrato antiguo, sino que nace uno nuevo, con las mismas condiciones que el extinguido. Pero ha habido renuncia a la tácita reconducción. esa renuncia es válida por mor de la libertad de las partes: STS 28-3-51.
Y esto nos dice el TS:
Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, de 10 de noviembre de 2020, recurso nº 6118/2019:
“..en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada”.
Para el TS y partiendo de la base de que se continuó en el disfrute del bien arrendado mediando pago de renta, nace un nuevo contrato.
En éste caso, fue un contrato de oficina, pero ¿cómo aplicamos esa doctrina a un contrato de vivienda? Pues parece factible concluir que nace un nuevo contrato, y que nace por los plazos que marca la LAU, en su art. 9, 2.
El contrato de 1 de junio del 2012, con las prórrogas según el texto vigente de cinco mas tres años, expira el 31 de mayo del 2020. El 1 de junio de 2020 nació un nuevo contrato de vivienda, y nació por cinco años de duración: art. 9, 1 LAU.
¿Lo ves razonable? porque yo me quedo muy inclinado a considerar que sea por meses.
El alquiler existe, se paga renta; eso sí parece cierto. Precario no puede ser, porque la idea de precario excluye el pago de contraprestación.
Sabemos que por la tácita reconducción no pervive el contrato antiguo, sino que nace uno nuevo, con las mismas condiciones que el extinguido. Pero ha habido renuncia a la tácita reconducción. esa renuncia es válida por mor de la libertad de las partes: STS 28-3-51.
Y esto nos dice el TS:
Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, de 10 de noviembre de 2020, recurso nº 6118/2019:
“..en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada”.
Para el TS y partiendo de la base de que se continuó en el disfrute del bien arrendado mediando pago de renta, nace un nuevo contrato.
En éste caso, fue un contrato de oficina, pero ¿cómo aplicamos esa doctrina a un contrato de vivienda? Pues parece factible concluir que nace un nuevo contrato, y que nace por los plazos que marca la LAU, en su art. 9, 2.
El contrato de 1 de junio del 2012, con las prórrogas según el texto vigente de cinco mas tres años, expira el 31 de mayo del 2020. El 1 de junio de 2020 nació un nuevo contrato de vivienda, y nació por cinco años de duración: art. 9, 1 LAU.
¿Lo ves razonable? porque yo me quedo muy inclinado a considerar que sea por meses.
Pues de nuevo Hoplon y leonjbr (leonjbr y Hoplon) muchísimas gracias por toda la información proporcionada, que a buen seguro valdrá para demás personas en la misma situación.
A ver que dice el casero, y ya os lo comento. y reitero mi agradecimiento a los dos, como a todos aquellos que han leído el post.
Gracias por estar ahí.
A ver que dice el casero, y ya os lo comento. y reitero mi agradecimiento a los dos, como a todos aquellos que han leído el post.
Gracias por estar ahí.
Hoplon: si que lo veo razonable pero el problema no es ese. Como sabes, el problema es qué dirían los jueces.
Mirango algo de jurisprudencia he visto que en general parecen inclinarse, como tu habias dicho en tu primer post, porque ha habido tácita reconduccion, es decir, que el hecho de que el casero acepte seguir con el arrendamiento y que incluso suba la renta, se interpreta como que consiente que haya tácita reconducción a pesar de que inicialmente el inquilino hubiese renunciado a ella. Es como si los actos tácitos produjesen no el nacimiento de un contrato nuevo sino simplemente la revocación de la renuncia a la tácita reconducción.
Alguna sentencia dice que para que se considere que ha habido un nuevo contrato hace falta que los actos posteriores a la extinción del primer contrato sean muy "fuertes" y concluyentes.
Yo, después de leer las sentencias, me inclino porque hay tácita reconducción.
Mirango algo de jurisprudencia he visto que en general parecen inclinarse, como tu habias dicho en tu primer post, porque ha habido tácita reconduccion, es decir, que el hecho de que el casero acepte seguir con el arrendamiento y que incluso suba la renta, se interpreta como que consiente que haya tácita reconducción a pesar de que inicialmente el inquilino hubiese renunciado a ella. Es como si los actos tácitos produjesen no el nacimiento de un contrato nuevo sino simplemente la revocación de la renuncia a la tácita reconducción.
Alguna sentencia dice que para que se considere que ha habido un nuevo contrato hace falta que los actos posteriores a la extinción del primer contrato sean muy "fuertes" y concluyentes.
Yo, después de leer las sentencias, me inclino porque hay tácita reconducción.
Si, yo creo que:
En principio, si yo fuera el consultante, me guiaría por la idea de que estoy en tácita reconducción y sujetaría mis actos a dicha percepción.
Y sólo en el caso de que me llegara una comunicación de extinción del contrato, y si me conviniera oponer una resistencia numantina, me plantearía argumentar que estoy en contrato por cinco años, o en tácita reconducción por años, e intentar convertir el posible juicio de desahucio por expiración del término en una cuestión compleja a resolver en juicio ordinario, y mientras tanto seguiría pagando puntualmente la renta, o consignándola si me rechazan el pago.
En principio, si yo fuera el consultante, me guiaría por la idea de que estoy en tácita reconducción y sujetaría mis actos a dicha percepción.
Y sólo en el caso de que me llegara una comunicación de extinción del contrato, y si me conviniera oponer una resistencia numantina, me plantearía argumentar que estoy en contrato por cinco años, o en tácita reconducción por años, e intentar convertir el posible juicio de desahucio por expiración del término en una cuestión compleja a resolver en juicio ordinario, y mientras tanto seguiría pagando puntualmente la renta, o consignándola si me rechazan el pago.
