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Sigo con el Plus Valia
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Sigo con el plus valia
La Audiencia Provincial de Palencia en su sentencia de 21 de Enero de 1994 declaró abusiva y nula la claúsula que obligaba al comprador a pagar la plusvalia, pero no se si habia firmado contrato o escrituras que le obligara a pagar. No he conseguido encontrar esta sentencia por ninguna parte, si alguien puede decirme como hacerlo, urgentemente, se lo agradeceria. Bien es verdad que yo firmé mis escrituras, donde sin darme cuenta, me obligaba yo misma a pagar, porque de lo contrario, no me daban las llaves, y además, el Sr. Notario, que ese día leería 15 ó 20 escrituras más, lo que es a mí, no me la leyó entera y ni siquiera oí la estipulacion que dice que me correspondía pagar todos los gastos e impuestos, incluido el plus valia, sin explicarme que por Ley, ese Impuesto le corresponde al comprador.
Además, en la guia de las claúsulas abusivas (derechos económicos del consumidor), en el punto 3 de Proteccion judicial y extra judicial de los consumidores apdo. B-Notarios, dice: advertiran e informaran al consumidor, antes de la firma, de la existiencia de condiciones generales y de la aplicabilidad de esta Ley, con sus derechos y obligaciones.
Además, en la guia de las claúsulas abusivas (derechos económicos del consumidor), en el punto 3 de Proteccion judicial y extra judicial de los consumidores apdo. B-Notarios, dice: advertiran e informaran al consumidor, antes de la firma, de la existiencia de condiciones generales y de la aplicabilidad de esta Ley, con sus derechos y obligaciones.
sentencia de la AP de Palencia de 04 de Noviembre de 1998, siendo Ponente el Sr.Muñiz Delgado
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Que el Fallo de dicha sentencia, literalmente dice: ”Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D.ª DOLORES G.B. y D. SATURNINO H.S., debo condenar y condeno a D.ª MARÍA E.S. y D.ª Mª ÁNGELES G.E., a pagar a la parte actora la cantidad de 66.411 ptas., más los intereses legales de dicha suma a contar desde la fecha de presentación de la demanda, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta su completo pago, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada“.
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, exponiendo las alegaciones en las que se basaba su impugnación, que fue admitido en ambos efectos, y previo traslado a las demás partes para que presentaran escritos de impugnación o adhesión, fueron elevados los autos ante esta Audiencia, y al no haber sido propuesta prueba, es procedente dictar sentencia.
No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida y
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El supuesto de hecho sometido a enjuiciamiento no se discute, consistiendo en que se pactó inter partes, con la intervención como intermediaria de una Inmobiliaria, un contrato de compraventa existiendo pleno acuerdo respecto la cosa y el precio. A la hora de otorgar la escritura pública el 29 de noviembre de 1996 y delante mismo del Notario se suscita al comprador la cuestión novedosa de quien ha de hacerse cargo de la plusvalía, es decir del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, accediendo este en ese momento a abonar una tercera parte del mismo que, una vez efectuada la ulterior liquidación por la Hacienda local, ha importado 66.411 Pts..
Al ser reclamado al comprador el importe de dicha plusvalía en demanda, se opone a su pago reputando la demanda pactada como abusiva y por tanto nula conforme a lo dispuesto en el art. 7.2 del Código Civil y art. 10 apartado a).3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios n.º 26/84 de 19 de julio. El juzgador de instancia desestima la oposición entendiendo se trata de una cláusula clara, negociada y valida al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 del Código Civil, citando la doctrina de nuestro Tribunal Supremo que permite a las partes modificar la obligación de pago del impuesto, entendiendo que no altera significativamente el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes dado su escaso monto frente al precio global del inmueble.
SEGUNDO.- No cabe desconocer la reiterada doctrina de nuestro Tribunal Supremo, expresada entre otras en sentencias de 21-12-68, 22-5-81, 18-10-93 o 9-7-94 que ha incluido el impuesto sobre la Plusvalía entre los gastos derivados del contrato de compraventa susceptibles de ser repercutidos a una u otra parte en virtud de la libertad de pacto consagrada en los arts. 1255 y 1455 del Código Civil, mas tal pacto habremos de entender será válido cuando se haya formado correctamente la voluntad contractual al respecto y no comporte en demerito del comprador consumidor un perjuicio no equitativo o le procure una posición de desequilibrio contractual.
La practica diaria de nuestros Juzgados y Tribunales nos enseña como se ha extendido notablemente el incorrecto, proceder de que una vez perfecto el contrato de compraventa de vivienda, entregados incluso en muchas ocasiones el precio y la cosa, se incluye en la escritura pública, es de suponer que a instancia del vendedor, una cláusula que carga al comprador con el pago del impuesto sobre la Plusvalía sin que nada se hubiera pactado previamente al respecto. Dicha cláusula se lee de corrido junto al resto de la escritura en el momento de la firma, de suerte que en el mejor de los casos, si el comprador se percata de su contenido y es conocedor de que las leyes tributarias lo imponen al vendedor, se encuentra sorpresivamente en el trance de aceptarla o rechazarla, arrostrando en este último caso los inconvenientes y costes de deshacer un negocio ya perfecto e incluso en ocasiones consumado un préstamo hipotecario ya concertado o preparado y a concertar simultáneamente con el otorgamiento de la escritura, etc... en definitiva, a desandar las múltiples gestiones, decisiones y gastos que supone la adquisición de una vivienda para habitar en ella. Es por ello que esta Audiencia ha sentado el criterio, ya desde una primera sentencia de 21 de enero de 1994, de en tales supuestos declarar la ineficacia de dicha cláusula, considerándola abusiva de una parte y de otra sorpresiva pues se impide una correcta formación de la voluntad.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Que el Fallo de dicha sentencia, literalmente dice: ”Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por D.ª DOLORES G.B. y D. SATURNINO H.S., debo condenar y condeno a D.ª MARÍA E.S. y D.ª Mª ÁNGELES G.E., a pagar a la parte actora la cantidad de 66.411 ptas., más los intereses legales de dicha suma a contar desde la fecha de presentación de la demanda, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta su completo pago, y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandada“.
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación, exponiendo las alegaciones en las que se basaba su impugnación, que fue admitido en ambos efectos, y previo traslado a las demás partes para que presentaran escritos de impugnación o adhesión, fueron elevados los autos ante esta Audiencia, y al no haber sido propuesta prueba, es procedente dictar sentencia.
No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida y
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El supuesto de hecho sometido a enjuiciamiento no se discute, consistiendo en que se pactó inter partes, con la intervención como intermediaria de una Inmobiliaria, un contrato de compraventa existiendo pleno acuerdo respecto la cosa y el precio. A la hora de otorgar la escritura pública el 29 de noviembre de 1996 y delante mismo del Notario se suscita al comprador la cuestión novedosa de quien ha de hacerse cargo de la plusvalía, es decir del Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, accediendo este en ese momento a abonar una tercera parte del mismo que, una vez efectuada la ulterior liquidación por la Hacienda local, ha importado 66.411 Pts..
Al ser reclamado al comprador el importe de dicha plusvalía en demanda, se opone a su pago reputando la demanda pactada como abusiva y por tanto nula conforme a lo dispuesto en el art. 7.2 del Código Civil y art. 10 apartado a).3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios n.º 26/84 de 19 de julio. El juzgador de instancia desestima la oposición entendiendo se trata de una cláusula clara, negociada y valida al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 del Código Civil, citando la doctrina de nuestro Tribunal Supremo que permite a las partes modificar la obligación de pago del impuesto, entendiendo que no altera significativamente el equilibrio entre las prestaciones de los contratantes dado su escaso monto frente al precio global del inmueble.
SEGUNDO.- No cabe desconocer la reiterada doctrina de nuestro Tribunal Supremo, expresada entre otras en sentencias de 21-12-68, 22-5-81, 18-10-93 o 9-7-94 que ha incluido el impuesto sobre la Plusvalía entre los gastos derivados del contrato de compraventa susceptibles de ser repercutidos a una u otra parte en virtud de la libertad de pacto consagrada en los arts. 1255 y 1455 del Código Civil, mas tal pacto habremos de entender será válido cuando se haya formado correctamente la voluntad contractual al respecto y no comporte en demerito del comprador consumidor un perjuicio no equitativo o le procure una posición de desequilibrio contractual.
La practica diaria de nuestros Juzgados y Tribunales nos enseña como se ha extendido notablemente el incorrecto, proceder de que una vez perfecto el contrato de compraventa de vivienda, entregados incluso en muchas ocasiones el precio y la cosa, se incluye en la escritura pública, es de suponer que a instancia del vendedor, una cláusula que carga al comprador con el pago del impuesto sobre la Plusvalía sin que nada se hubiera pactado previamente al respecto. Dicha cláusula se lee de corrido junto al resto de la escritura en el momento de la firma, de suerte que en el mejor de los casos, si el comprador se percata de su contenido y es conocedor de que las leyes tributarias lo imponen al vendedor, se encuentra sorpresivamente en el trance de aceptarla o rechazarla, arrostrando en este último caso los inconvenientes y costes de deshacer un negocio ya perfecto e incluso en ocasiones consumado un préstamo hipotecario ya concertado o preparado y a concertar simultáneamente con el otorgamiento de la escritura, etc... en definitiva, a desandar las múltiples gestiones, decisiones y gastos que supone la adquisición de una vivienda para habitar en ella. Es por ello que esta Audiencia ha sentado el criterio, ya desde una primera sentencia de 21 de enero de 1994, de en tales supuestos declarar la ineficacia de dicha cláusula, considerándola abusiva de una parte y de otra sorpresiva pues se impide una correcta formación de la voluntad.
TERCERO.- En el caso que nos ocupa la compraventa se había ya perfeccionado, existía acuerdo sobre la cosa y el precio habiéndose ya incluso entregado este, cuando ya en la Notaria y justo antes de proceder a la lectura y firma de la escritura se le suscita al comprador el tema del pago del impuesto de plusvalía sobre el que nada se había pactado previamente, sin que conste, ni tan siquiera se alegue, que conociera o se le informase de que la ley impone su pago exclusivamente al vendedor ni cual pudiera ser el importe a que iba a ascender (casi 200.000 pts. según la liquidación practicada mas de un año despues por la Hacienda Local). En definitiva, se coloca de forma sorpresiva al comprador en la tesitura de aceptar una obligación de pago novedosa, que no consta conozca es impuesta por la ley a la otra parte y cuyo importe se ignora, o bien de deshacer la operación de compraventa de la vivienda ya perfecta y parcialmente consumada, con todos los inconvenientes que ello comporta y antes comentamos.
La cláusula en cuestión merece ser considerada como abusiva y por tanto nula de pleno derecho, debiendo tenerse por no puesta, conforme a lo dispuesto en el art. 10 n.º 1 aptado c)-3.º y n.º 4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y ello desde una doble perspectiva, a saber: a) perjudica de una manera no equitativa al consumidor y le coloca en una posición de desequilibrio contractual pues, con independencia de cual sea la cuantía de la obligación de pago que asume y la proporción que representa respecto al precio del inmueble, es lo cierto que sin descontarlo del precio ni tan siquiera tomarlo en consideración a la hora de negociarlo, le carga con un impuesto que no grava el negocio jurídico en si, sino exclusivamente el beneficio que ha obtenido el vendedor por la diferencia de precio entre su anterior adquisición y esta venta, cuestión por completo ajena al contrato en cuestión y al comprador, quien sin embargo pecha, sin negociación alguna al respecto, con todos los gastos e impuestos que la Ley le carga, y b) si bien a la fecha de concertarse el contrato que nos ocupa aun no se había otorgado nueva redaccíon al art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni añadido nuevo art. 10 bis y la Disposición Adicional Primera, modificaciones operadas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de contratación, es lo cierto que ya en aquel tiempo había transcurrido con exceso el plazo de transposición al Derecho Español de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993, habiendo declarado nuestro Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 11 de julio de 1997, como al no haber sido traspuesta en plazo ha de producir entre tanto el efecto horizontal en los conflictos entre los particulares, siempre y cuando contenga normas precisas y con clara posibilidad de cumplimiento inmediato, cual sucede con dicha Directiva en lo relativo a las cláusulas que pueden ser declaradas abusivas previstas en su Anexo, cuyo n.º 1 letra i) contempla la adhesión del consumidor ”a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato“, previsión esta que a raíz de la modificación legislativa antes citada se traslada textualmente a la nueva Disposición Adicional Primera V n.º 20 de la Ley 26/84. Han de reputarse por tanto abusivas a tenor de ello cláusulas como la que nos ocupa, para cuya aceptación el consumidor no ha gozado de la precisa información sobre su alcance, contenido y efectos previamente al instante de suscribirlas, de suerte que se le ha presentado sorpresivamente sin poder formar correctamente su voluntad al respecto.
En base a lo antedicho declaramos la nulidad de la cláusula que se intenta hacer valer en demanda, que deberá tenerse por no puesta desestimando la reclamación que en base a la misma se formula con revocación de la sentencia impugnada y estimación del recurso.
CUARTO.- No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada pues se estima el recurso, ni tampoco de las causadas en la primera instancia al ser cuestión jurídica debatible la que nos ocupa, todo ello según lo dispuesto en los arts. 523 y 736 de la L.E. Civil.
FALLAMOS
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª MARÍA E.S. y D.ª Mª ÁNGELES G.E. contra la sentencia dictada el día 22 de junio de 1998, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Palencia, en los autos de que este rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR mencionada resolución en todas sus partes, desestimando la demanda formulada por D. SATURNINO H.S. y D.ª DOLORES G.B. contra dichos apelantes, a los que absolvemos de sus pedimentos, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.
La cláusula en cuestión merece ser considerada como abusiva y por tanto nula de pleno derecho, debiendo tenerse por no puesta, conforme a lo dispuesto en el art. 10 n.º 1 aptado c)-3.º y n.º 4 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y ello desde una doble perspectiva, a saber: a) perjudica de una manera no equitativa al consumidor y le coloca en una posición de desequilibrio contractual pues, con independencia de cual sea la cuantía de la obligación de pago que asume y la proporción que representa respecto al precio del inmueble, es lo cierto que sin descontarlo del precio ni tan siquiera tomarlo en consideración a la hora de negociarlo, le carga con un impuesto que no grava el negocio jurídico en si, sino exclusivamente el beneficio que ha obtenido el vendedor por la diferencia de precio entre su anterior adquisición y esta venta, cuestión por completo ajena al contrato en cuestión y al comprador, quien sin embargo pecha, sin negociación alguna al respecto, con todos los gastos e impuestos que la Ley le carga, y b) si bien a la fecha de concertarse el contrato que nos ocupa aun no se había otorgado nueva redaccíon al art. 10 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, ni añadido nuevo art. 10 bis y la Disposición Adicional Primera, modificaciones operadas en la Disposición Adicional Primera de la Ley 7/1998 de 13 de abril sobre condiciones generales de contratación, es lo cierto que ya en aquel tiempo había transcurrido con exceso el plazo de transposición al Derecho Español de la Directiva 93/13/CEE de 5 de abril de 1993, habiendo declarado nuestro Tribunal Supremo, entre otras en sentencia de 11 de julio de 1997, como al no haber sido traspuesta en plazo ha de producir entre tanto el efecto horizontal en los conflictos entre los particulares, siempre y cuando contenga normas precisas y con clara posibilidad de cumplimiento inmediato, cual sucede con dicha Directiva en lo relativo a las cláusulas que pueden ser declaradas abusivas previstas en su Anexo, cuyo n.º 1 letra i) contempla la adhesión del consumidor ”a cláusulas de las cuales no ha tenido la oportunidad de tomar conocimiento real antes de la celebración del contrato“, previsión esta que a raíz de la modificación legislativa antes citada se traslada textualmente a la nueva Disposición Adicional Primera V n.º 20 de la Ley 26/84. Han de reputarse por tanto abusivas a tenor de ello cláusulas como la que nos ocupa, para cuya aceptación el consumidor no ha gozado de la precisa información sobre su alcance, contenido y efectos previamente al instante de suscribirlas, de suerte que se le ha presentado sorpresivamente sin poder formar correctamente su voluntad al respecto.
En base a lo antedicho declaramos la nulidad de la cláusula que se intenta hacer valer en demanda, que deberá tenerse por no puesta desestimando la reclamación que en base a la misma se formula con revocación de la sentencia impugnada y estimación del recurso.
CUARTO.- No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada pues se estima el recurso, ni tampoco de las causadas en la primera instancia al ser cuestión jurídica debatible la que nos ocupa, todo ello según lo dispuesto en los arts. 523 y 736 de la L.E. Civil.
FALLAMOS
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D.ª MARÍA E.S. y D.ª Mª ÁNGELES G.E. contra la sentencia dictada el día 22 de junio de 1998, por el Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Palencia, en los autos de que este rollo de Sala dimana, debemos REVOCAR mencionada resolución en todas sus partes, desestimando la demanda formulada por D. SATURNINO H.S. y D.ª DOLORES G.B. contra dichos apelantes, a los que absolvemos de sus pedimentos, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias.
Amigo "Helpman": ¿eres abogado?
habiendo leido tu contestación a mi consulta "SIGO CON EL PLUS VALIA", hay muchas cosas que no comprendo. Lo que yo quiero saber es si tengo que pagar el plusvalia que me reclama la promotora, que a su vez le reclama el ayuntamiento como transmitente, ya que firmé las escrituras ante notario en las que se decia "todos los gastos, incluso el Impt.Mpal.sobre el incremento del valor de los terrenos, seran de cuenta exclusiva de la parte compradora", cosa que yo no oí, porque eso de que digan que se puede pactar entre las partes,
no se, porque yo no conozco que nadie pacte pagar ni un € que le corresponda pagar a otro.
En el contrato de compra-venta con la promotora solo dice"todos los gastos e impuestos, (no se nombra el PLUS VALIA) incluidos los correspondientes a los efectos aceptados, serán de cuenta del comprador. Sin perjuicio de lo anterior, el comprador no soportara los gastos de titulacion del piso que LEGALMENTE correspondan al vendedor". Al oir esta última frase, la persona que no sea muy entendida, como es mi caso, pìensa que cada parte pagará lo que legalmente le corresponda, y que en ningun momento te están engañando. Yo preguntaba por la sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia del 21-1-94 para saber exactamente que es lo que fallaba y si habia ya antecedentes de casos como el mío, pero la sentencia que me explicas aquí es del 4-11-98 (que no se si será la misma).
Yo sería capaz de llegar adonde tuviera que llegar pero, para sentar precedentes, si es que me dan la razon tengo miedo de perder y tener que pagar encima las costas que no se a cuanto podrian ascender.
habiendo leido tu contestación a mi consulta "SIGO CON EL PLUS VALIA", hay muchas cosas que no comprendo. Lo que yo quiero saber es si tengo que pagar el plusvalia que me reclama la promotora, que a su vez le reclama el ayuntamiento como transmitente, ya que firmé las escrituras ante notario en las que se decia "todos los gastos, incluso el Impt.Mpal.sobre el incremento del valor de los terrenos, seran de cuenta exclusiva de la parte compradora", cosa que yo no oí, porque eso de que digan que se puede pactar entre las partes,
no se, porque yo no conozco que nadie pacte pagar ni un € que le corresponda pagar a otro.
En el contrato de compra-venta con la promotora solo dice"todos los gastos e impuestos, (no se nombra el PLUS VALIA) incluidos los correspondientes a los efectos aceptados, serán de cuenta del comprador. Sin perjuicio de lo anterior, el comprador no soportara los gastos de titulacion del piso que LEGALMENTE correspondan al vendedor". Al oir esta última frase, la persona que no sea muy entendida, como es mi caso, pìensa que cada parte pagará lo que legalmente le corresponda, y que en ningun momento te están engañando. Yo preguntaba por la sentencia de la Audiencia Provincial de Palencia del 21-1-94 para saber exactamente que es lo que fallaba y si habia ya antecedentes de casos como el mío, pero la sentencia que me explicas aquí es del 4-11-98 (que no se si será la misma).
Yo sería capaz de llegar adonde tuviera que llegar pero, para sentar precedentes, si es que me dan la razon tengo miedo de perder y tener que pagar encima las costas que no se a cuanto podrian ascender.
Disculpen
Yo estoy en el mismo caso que indica Rosa. Por favor, alguien puede ayudarnos? Me gustaria
- conseguir esa sentencia de 21.01.94
- contactar con alguien que se haya negado a pagar, la promotora haya presentado recurso y lo haya ganado
- jurisprudencia de organos judiciales al respecto
Muchas Gracias
Telde
Yo estoy en el mismo caso que indica Rosa. Por favor, alguien puede ayudarnos? Me gustaria
- conseguir esa sentencia de 21.01.94
- contactar con alguien que se haya negado a pagar, la promotora haya presentado recurso y lo haya ganado
- jurisprudencia de organos judiciales al respecto
Muchas Gracias
Telde
