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Servidumbres de paso y uso
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Servidumbres de paso y uso
Buenas tardes, a ver si alguien me puede ayudar:
Mi piso esta ubicado en una finca cuyas ventanas asoman una zona central, podria llamarse urbanizacion ya que es una zona comun con jardin y piscina. A la derecha y enfrente hay dos fincas mas, estéticamente diferentes de la mía y entre si. Las tres forman un Rectangulo cerrado con vistas al interior de la urbanizacion. ( la cuarta pared la forma un muro maestro sin visivilidad al interior de la urbanizacion, de un edificio mucho mas antiguo)Están construidas en diferentes años, siendo la mía la ultima.
El caso es que las otras dos fincas tienen acceso a la zona central / urbanización y la mía no.
He consultado al notario con el que firme la escritura, sobre la division horizontal de la finca matriz, pero solo me ha podido facilitar la de mi propio edificio y no la de la finca matriz inicial. En la que me ha dado no aparece ninguna referencia a la zona central.
En la nota simple unida a mi escritura de compraventa aparece: CARGAS VIGENTES
de la finca matriz de procedencia registral numero XXXXXX
Servidumbre de paso, uso, luces y vistas a favor de las fincas TTTTTT y JJJJJJJJ.
Inscripción segunda de la finca XXXXXX de fecha coincidente con la construcción de la primera de las tres fincas.
No entiendo muy bien que significa esto.
También he sacado, por referencia catastral, datos de la zona común central y aparece localizada en mi calle y no en las calles de entrada de las otras dos fincas.
Me gustaría saber como puedo averiguar si mi piso puede tener acceso a esa zona central, después de haber hablado con el notario ya no se por donde tirar......gracias!!!
Mi piso esta ubicado en una finca cuyas ventanas asoman una zona central, podria llamarse urbanizacion ya que es una zona comun con jardin y piscina. A la derecha y enfrente hay dos fincas mas, estéticamente diferentes de la mía y entre si. Las tres forman un Rectangulo cerrado con vistas al interior de la urbanizacion. ( la cuarta pared la forma un muro maestro sin visivilidad al interior de la urbanizacion, de un edificio mucho mas antiguo)Están construidas en diferentes años, siendo la mía la ultima.
El caso es que las otras dos fincas tienen acceso a la zona central / urbanización y la mía no.
He consultado al notario con el que firme la escritura, sobre la division horizontal de la finca matriz, pero solo me ha podido facilitar la de mi propio edificio y no la de la finca matriz inicial. En la que me ha dado no aparece ninguna referencia a la zona central.
En la nota simple unida a mi escritura de compraventa aparece: CARGAS VIGENTES
de la finca matriz de procedencia registral numero XXXXXX
Servidumbre de paso, uso, luces y vistas a favor de las fincas TTTTTT y JJJJJJJJ.
Inscripción segunda de la finca XXXXXX de fecha coincidente con la construcción de la primera de las tres fincas.
No entiendo muy bien que significa esto.
También he sacado, por referencia catastral, datos de la zona común central y aparece localizada en mi calle y no en las calles de entrada de las otras dos fincas.
Me gustaría saber como puedo averiguar si mi piso puede tener acceso a esa zona central, después de haber hablado con el notario ya no se por donde tirar......gracias!!!
Hola pasacero, en primer lugar gracias por tu respuesta.
La mayoría de vecinos compramos los pisos pensando que tendríamos acceso a esa zona, descubriendo en la entrega de llaves que no había por donde acceder. Cuando dices abonado por los otros, mi comunidad desde luego no acepto ni recibió nada. No se si eso lo puede recibir el constructor.
Cuando dices que nos obliga a nosotros a soportarlo, te refieres a que no podemos hacer uso de esa zona???
La mayoría de vecinos compramos los pisos pensando que tendríamos acceso a esa zona, descubriendo en la entrega de llaves que no había por donde acceder. Cuando dices abonado por los otros, mi comunidad desde luego no acepto ni recibió nada. No se si eso lo puede recibir el constructor.
Cuando dices que nos obliga a nosotros a soportarlo, te refieres a que no podemos hacer uso de esa zona???
Entiendo que las servidumbres fueron establecidas por el promotor, y no por ustedes. Pero me parece muy sorprendente que se hayan establecido servidumbres de paso y de uso sobre su finca. Incluso las de luces y vistas podrían estar de más. Da la impresión de que el promotor de los primeros edificios vendió la última parcela a otro promotor; si es así, es muy probable que, efectivamente, ustedes no tengan derecho a usar la zona central.
Si, en otro supuesto, la zona central es copropiedad de las tres comunidades de vecinos, la zona central tendrá su propia inscripción registral. Si averigua su número en el Registro de la Propiedad, podrá pedir una nota simple donde figurarán los propietarios. También es posible que el Registro pueda hallar el número de la finca si les proporciona la referencia catastral. El Registro al que debe acudir es el mismo en el que esté inscrita su edificio.
A todo esto, da la impresión de que no ha consultado al Presidente de la comunidad ni al Administrador, lo que puede ahorrarle mucho tiempo y esfuerzo.
Si, en otro supuesto, la zona central es copropiedad de las tres comunidades de vecinos, la zona central tendrá su propia inscripción registral. Si averigua su número en el Registro de la Propiedad, podrá pedir una nota simple donde figurarán los propietarios. También es posible que el Registro pueda hallar el número de la finca si les proporciona la referencia catastral. El Registro al que debe acudir es el mismo en el que esté inscrita su edificio.
A todo esto, da la impresión de que no ha consultado al Presidente de la comunidad ni al Administrador, lo que puede ahorrarle mucho tiempo y esfuerzo.
Hola Óscar, muchas gracias por tu respuesta.
He ido al registro de la propiedad y he sacado certificación de las tres fincas edificadas sobre la finca matriz.
De ellas se desprende claramente que mi finca es el fundo sirviente y las otras dos son el fundo dominante y que efectivamente tenemos derecho de uso sobre la zona central. No hay ninguna inscripción posterior a estas.
El problema ahora es que hemos hablado con ellos y no están dispuestos a permitirnos hacer los accesos, por lo que deberemos contratar un abogado he iniciar los tramites legales.
Antes de hacer esto necesito si, por favor, me podrías aclarar una ultima cosa: las servidumbres se establecieron en el año 1991, por lo que entiendo que están extintas, pero, si ellos no han solicitado la inscripción de la extincion en el Registro ¿Verdaderamente están extintas? ¿Podrían solicitar la extincion durante el proceso y les seria licito?
Esto nos va a costar dinero por lo que neceso aclarar esto antes de inicia cualquier litigio.
Muchas gracias.
He ido al registro de la propiedad y he sacado certificación de las tres fincas edificadas sobre la finca matriz.
De ellas se desprende claramente que mi finca es el fundo sirviente y las otras dos son el fundo dominante y que efectivamente tenemos derecho de uso sobre la zona central. No hay ninguna inscripción posterior a estas.
El problema ahora es que hemos hablado con ellos y no están dispuestos a permitirnos hacer los accesos, por lo que deberemos contratar un abogado he iniciar los tramites legales.
Antes de hacer esto necesito si, por favor, me podrías aclarar una ultima cosa: las servidumbres se establecieron en el año 1991, por lo que entiendo que están extintas, pero, si ellos no han solicitado la inscripción de la extincion en el Registro ¿Verdaderamente están extintas? ¿Podrían solicitar la extincion durante el proceso y les seria licito?
Esto nos va a costar dinero por lo que neceso aclarar esto antes de inicia cualquier litigio.
Muchas gracias.
Hola Pasacero,
Según parece el constructor ignoro las servidumbres por cuestión de metros, son pisos pequeños y el haber hecho los tres accesos necesarios le habría supuesto perder mas metros, hablo por hablar, tampoco lo se.
Mañana lo volveré a llamar, ahora si con conocimiento de causa y aunque entiendo que ya no puedo reclamarle nada puesto que han pasado 10 años, por lo menos que me de una explicacion de porque no hizo los accesos.
Lo único que me interesa ahora es poder hacer uso, al que tengo derecho, de la zona.
Según parece el constructor ignoro las servidumbres por cuestión de metros, son pisos pequeños y el haber hecho los tres accesos necesarios le habría supuesto perder mas metros, hablo por hablar, tampoco lo se.
Mañana lo volveré a llamar, ahora si con conocimiento de causa y aunque entiendo que ya no puedo reclamarle nada puesto que han pasado 10 años, por lo menos que me de una explicacion de porque no hizo los accesos.
Lo único que me interesa ahora es poder hacer uso, al que tengo derecho, de la zona.
Mmmmm...
Mal consejero te has buscado, Cadiz... independientemente de que pueda tener o no razón.... Es conocido por las chorradas que dice....
Si tu finca es la sirviente, es tu finca la que soporta el derecho de paso, y no la de ellos. Eres tú (vosotros) el que debería dejar pasar a la gente del otro edificio en caso de que os lo pidieran.
Y sois vosotros los que deberíais instar la extinción de la servidumbre si lo veis procedente.
Son ellos los que tienen derecho de paso, no vosotros. Lo vuestro es una carga, una obligación de dejarlos pasar, y de ellos el derecho a pasar por vuestra finca si fuese preciso.
Sobre el derecho de uso, habría que ver exactamente qué pone en la escritura. Puede que sea el derecho de uso para algún servicio o para usarlo en caso de que necesiten hacer obras o pintar desde allí, ocupando un espacio, o sólo para una parte, o mientras se construía, etc....
Por último, habría que mirar el tema de las prescripciones extintivas, porque siendo del 1991, bien podrían promover la extinción, al haber pasado más de 20 años sin hacer uso de esos derechos, si es que existen.
Mal consejero te has buscado, Cadiz... independientemente de que pueda tener o no razón.... Es conocido por las chorradas que dice....
Si tu finca es la sirviente, es tu finca la que soporta el derecho de paso, y no la de ellos. Eres tú (vosotros) el que debería dejar pasar a la gente del otro edificio en caso de que os lo pidieran.
Y sois vosotros los que deberíais instar la extinción de la servidumbre si lo veis procedente.
Son ellos los que tienen derecho de paso, no vosotros. Lo vuestro es una carga, una obligación de dejarlos pasar, y de ellos el derecho a pasar por vuestra finca si fuese preciso.
Sobre el derecho de uso, habría que ver exactamente qué pone en la escritura. Puede que sea el derecho de uso para algún servicio o para usarlo en caso de que necesiten hacer obras o pintar desde allí, ocupando un espacio, o sólo para una parte, o mientras se construía, etc....
Por último, habría que mirar el tema de las prescripciones extintivas, porque siendo del 1991, bien podrían promover la extinción, al haber pasado más de 20 años sin hacer uso de esos derechos, si es que existen.
Es que a las otras fincas no le interesa instar la extinción de la servidumbre de paso, porque eso es un derecho que ellos tienen. Y como es lógico, a nadie le interesa perder derechos. En todo caso deberíais instarlo vosotros, que sois los que tenéis la carga.
Sobre el derecho de uso, pues habría que estudiarlo. Habría que ver de quién es ese espacio, y luego comprobar que ellos tienen la carga de permitiros el uso o no. Si ellos tuvieren la obligación de permitiros el uso (pero teniendo ellos la propiedad del espacio), entonces son ellos los que pueden instar la extinción, porque eso es una carga de ellos y les interesa no tenerla.
La última posibilidad es que lo del derecho de uso lo ponga en tu escritura pero no en la de ellos. En ese caso, dudaría mucho que fuera legal... porque es en la de ellos en la que debe aparecer también, como una servidumbre que han de soportar.
Salvo mejor opinión, claro.
Sobre el derecho de uso, pues habría que estudiarlo. Habría que ver de quién es ese espacio, y luego comprobar que ellos tienen la carga de permitiros el uso o no. Si ellos tuvieren la obligación de permitiros el uso (pero teniendo ellos la propiedad del espacio), entonces son ellos los que pueden instar la extinción, porque eso es una carga de ellos y les interesa no tenerla.
La última posibilidad es que lo del derecho de uso lo ponga en tu escritura pero no en la de ellos. En ese caso, dudaría mucho que fuera legal... porque es en la de ellos en la que debe aparecer también, como una servidumbre que han de soportar.
Salvo mejor opinión, claro.
@lsd2. Igual digo una barbaridad porque soy más bien ignorante en Derecho: ¿el plazo de prescripción extintiva del derecho de uso sería de treinta años por aplicación del artículo 1963 del Código Civil? Obviamente, no tienes obligación de responderme, pero, en su caso, gracias anticipadas por la respuesta.
Cadiz: Todo lo contrario. Tú tienes CARGAS, esto es, las otras fincas son las que te pueden reclamar a tí el paso, el uso, las luces y las vistas. Tú no tienes derecho a nada de ellos, son ellos los que tienen derecho a cosas tuyas. Tú eres el sirviente, y ellos los dominantes. Si ellos quisieran para por tu finca (en caso de poder), o necesiten entrar en ella para algo como arreglar algo suyo averiado que pase por tu finca, son ellos los que pueden pasar o hacer uso, nunca tú de lo de ellos.
Oscar: tú estás aplicando al plazo de prescripción para las ACCIONES REALES sobre bienes inmuebles, que es cosa diferente que la servidumbre. Una acción real es una acción, como la acción reivindicatoria o hipotecaria, que después de ese tiempo, se podría entender prescrita (no se podría ejercer ante los tribunales).
Te transcribo el CC, extracto de la parte de servidumbres. Lee sobre todo el apartado 2º del art. 546.
De los modos de extinguirse las servidumbres
Artículo 546
Las servidumbres se extinguen:
1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.
2.º Por el no uso durante veinte años.
Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
Artículo 547
La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera.
Oscar: tú estás aplicando al plazo de prescripción para las ACCIONES REALES sobre bienes inmuebles, que es cosa diferente que la servidumbre. Una acción real es una acción, como la acción reivindicatoria o hipotecaria, que después de ese tiempo, se podría entender prescrita (no se podría ejercer ante los tribunales).
Te transcribo el CC, extracto de la parte de servidumbres. Lee sobre todo el apartado 2º del art. 546.
De los modos de extinguirse las servidumbres
Artículo 546
Las servidumbres se extinguen:
1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente.
2.º Por el no uso durante veinte años.
Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.
3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior.
4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.
6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
Artículo 547
La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera.
lsd2 explica muy bien el significado de predio sirviente y predio dominante que, parece ser, Cádiz interpreta en sentido contrario.
Por otro lado y apuntado como mera posibilidad, quizá podría considerarse servidumbre adquirida - por los predios dominantes - conforme al artículo 541 del CC.
O lo que es lo mismo, una servidumbre impuesta por destino del padre de familia o destino del propietario.
Por otro lado y apuntado como mera posibilidad, quizá podría considerarse servidumbre adquirida - por los predios dominantes - conforme al artículo 541 del CC.
O lo que es lo mismo, una servidumbre impuesta por destino del padre de familia o destino del propietario.
Hola Alga, no entiendo bien lo que quieres decir.
Sólo se lo que he estado leyendo y lo que me ponéis por aquí. Me lo puedes explicar por favor. Lo único que necesito saber es que si, siendo predio dominante, tengo derecho de uso sobre la servidumbre.
En ningún caso quiero quitarles el uso a los otras fincas.
Sólo se lo que he estado leyendo y lo que me ponéis por aquí. Me lo puedes explicar por favor. Lo único que necesito saber es que si, siendo predio dominante, tengo derecho de uso sobre la servidumbre.
En ningún caso quiero quitarles el uso a los otras fincas.
