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Servidumbre de paso y gastos
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Efectivamente Luis, esa es la puerta que se puso y al día siguiente de ponerla el precinto ya estaba roto y en la parte nuestra colacada una especie de agarradera que hace posible el transito desde nuestro garage al de ellos.
Por lo que comentas de hablarlo, se viene hablando en todas las juntas y en todas se propone en el orden del día su debate y en todas hasta el momento la votación mayoritaria ha sido que TODOS los gastos de mantenimiento de cada uno de los garages sea asumido por cada grupo de propietarios de los respectivos.
Como bien dice Sandokan, es muy muy dificil que se decida en una junta algo que perjudica al bolsillo de la mayoría.
Pues en ese caso, la vía que presenta más interés en este caso es presentar el derecho de paso como una servidumbre voluntaria que hará que los que se benefician de ella tengan que contribuir al mantenmiento y conservación, por ser título especial dentro de la propiedad horizontal, defendiendo que este especial estatus provoca que los propietarios que se benecian de la servidumbre tiene que contribuir en partida especial aparte dentro de las contribuciones de la Comunidad.
Y añadir para tener un poco más de fuerza que se hecho un mutación de título constitutivo al afectar la obra a un elemento común sin la necesaria unaimidad, aunque este argumento lo veo un poco flojo por las circi¡unstancias del caso y por los plazos de impugnación que son manntenidos por los tribunales en especial después de la consolidadción que en esta materia se ha producido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en estos últimos años. También abría que tener en cuenta quelos plazos que pueden haber afectado a un cambio de regimen de contribución por consolidación al no haber sido impugnados,transformando el título constitutivo, pero aquí podría reabirse el contencios a través de la impugnación de nuevos propietarios que impugnaran por la vía de considerándose terceros hipotecarios del art. 5 LPH.
Salvo mejor opinión.
Y añadir para tener un poco más de fuerza que se hecho un mutación de título constitutivo al afectar la obra a un elemento común sin la necesaria unaimidad, aunque este argumento lo veo un poco flojo por las circi¡unstancias del caso y por los plazos de impugnación que son manntenidos por los tribunales en especial después de la consolidadción que en esta materia se ha producido en la jurisprudencia del Tribunal Supremo en estos últimos años. También abría que tener en cuenta quelos plazos que pueden haber afectado a un cambio de regimen de contribución por consolidación al no haber sido impugnados,transformando el título constitutivo, pero aquí podría reabirse el contencios a través de la impugnación de nuevos propietarios que impugnaran por la vía de considerándose terceros hipotecarios del art. 5 LPH.
Salvo mejor opinión.
El muro se construyó porque el edificio se hizo en dos fases, y cuando se entragaron las llaves a los propietarios de la primera fase ese muro servía para aislar de la obra a los propietarios que ya estaban allí viviendo, mientras se terminaba la segunda fase.
Así que en principio la finalidad del muro era que sirviera unicamente para aislar, con el compromiso del promotor de que aquel muro se derribaría una vez terminado el edificio. Es por ello que ese muro no es de carga.
Hace ahora un par de años que se hizo la puerta medianera entre ambos garages.
Así que en principio la finalidad del muro era que sirviera unicamente para aislar, con el compromiso del promotor de que aquel muro se derribaría una vez terminado el edificio. Es por ello que ese muro no es de carga.
Hace ahora un par de años que se hizo la puerta medianera entre ambos garages.
Hola Silvi, me gustaría hacer unas preguntas para aclararme un poco.
¿Puedes transcribir exactamente la cláusula de los estatutos que dices que hay una servidumbre de paso? Lo digo porque, normalmente en regimen de propiedad horizontal no se establecen servidumbres, sino determinados derechos de uso no son más que manifestaciones del regimen de propiedad horizontal pactado y de lo dispuesto por la Ley especial de este tipo de propiedad. La razón estriba en que no se dá exactamente el requisito de ajeneidad necesario para la constitución de servidumbres, sin embargo hoy día está muy extendedida la llamada servidumbre de propietario, incluso admitida legalmente, en la nueva Ley catalana del año 2001. Por esta razón, y porque dentro de la propiedad horizontal el principio de autonomia negocial debe ser respectado en todo lo que no vaya contra las normas imperativas, la moral y el orden público, creo es lícito establecer el pacto de servidumbre, con lo cual depende de su redacción, nos encontrariamos con una situación jurídica especial dentro de la propiedad horizontal y esto se podríoa reflejar en materia de los gastos de conservación de la servidumbre, que en principio deben ser asumidos por los titulares del prdio dominante, es los que pasan por vuestro garaje. Y dependiendo de la redacción de la cláusula de servidumbre incorporada a la escritura de división horizontal, puede ser que los que los dueños del otro garaje tengan que contribuir especialmente a los gastos de conservación y mantenimiento generados por la servidumbre, incluso los extraordinarios. Ver arts. 543, 544 del CC y arts. 9.3º y4º y 11 de la Ley 22/2001 del Parlament de Catalunya. Esta situación se podría reflejar en materia de llevanza de la Comunidad con la inclusión de un concepto de contabilidad especial, partida "conservación servidumbre de paso garaje X" y esta partida les tocaria pagar a quines efectivamente usen la servidumbre,o gastos de conservación garaje X, deglosando los propios del uso de la servidumbre, incluyendo como paganinis a los propietarios del otro garaje a título de servidumbre junto con lo propietarios del garaje X. También se debe considerar el posible derecho de indemnización que tiene el propietario del predio sirviente en los casos de que la servidumbre sea muy gravosa, pero no veo que esto sea de aplicación a este caso.
¿Puede ser el muro divisorio, sea un muro estructural de carga o sino no lo es, esté actúando efectivamente de carga? Esto lo pregunto por intentar saber sí el muro se construyó solo por la indicación de los bomberos o quizá por algún error de cálculo soporte de pesos del edificio.
¿Se construyó el muro divisorio antes de que el promotor vendiera los pisos?
¿ Hace cuanto tiempo que se ha abierto la puerta?
¿Hace cuanto tiempo se produjeron las votaciones que aprobaron el muro, y sí estas han sido impugnadas antes de pasar un año?
Saludos.
¿Puedes transcribir exactamente la cláusula de los estatutos que dices que hay una servidumbre de paso? Lo digo porque, normalmente en regimen de propiedad horizontal no se establecen servidumbres, sino determinados derechos de uso no son más que manifestaciones del regimen de propiedad horizontal pactado y de lo dispuesto por la Ley especial de este tipo de propiedad. La razón estriba en que no se dá exactamente el requisito de ajeneidad necesario para la constitución de servidumbres, sin embargo hoy día está muy extendedida la llamada servidumbre de propietario, incluso admitida legalmente, en la nueva Ley catalana del año 2001. Por esta razón, y porque dentro de la propiedad horizontal el principio de autonomia negocial debe ser respectado en todo lo que no vaya contra las normas imperativas, la moral y el orden público, creo es lícito establecer el pacto de servidumbre, con lo cual depende de su redacción, nos encontrariamos con una situación jurídica especial dentro de la propiedad horizontal y esto se podríoa reflejar en materia de los gastos de conservación de la servidumbre, que en principio deben ser asumidos por los titulares del prdio dominante, es los que pasan por vuestro garaje. Y dependiendo de la redacción de la cláusula de servidumbre incorporada a la escritura de división horizontal, puede ser que los que los dueños del otro garaje tengan que contribuir especialmente a los gastos de conservación y mantenimiento generados por la servidumbre, incluso los extraordinarios. Ver arts. 543, 544 del CC y arts. 9.3º y4º y 11 de la Ley 22/2001 del Parlament de Catalunya. Esta situación se podría reflejar en materia de llevanza de la Comunidad con la inclusión de un concepto de contabilidad especial, partida "conservación servidumbre de paso garaje X" y esta partida les tocaria pagar a quines efectivamente usen la servidumbre,o gastos de conservación garaje X, deglosando los propios del uso de la servidumbre, incluyendo como paganinis a los propietarios del otro garaje a título de servidumbre junto con lo propietarios del garaje X. También se debe considerar el posible derecho de indemnización que tiene el propietario del predio sirviente en los casos de que la servidumbre sea muy gravosa, pero no veo que esto sea de aplicación a este caso.
¿Puede ser el muro divisorio, sea un muro estructural de carga o sino no lo es, esté actúando efectivamente de carga? Esto lo pregunto por intentar saber sí el muro se construyó solo por la indicación de los bomberos o quizá por algún error de cálculo soporte de pesos del edificio.
¿Se construyó el muro divisorio antes de que el promotor vendiera los pisos?
¿ Hace cuanto tiempo que se ha abierto la puerta?
¿Hace cuanto tiempo se produjeron las votaciones que aprobaron el muro, y sí estas han sido impugnadas antes de pasar un año?
Saludos.
Efectivamente Luis, esa es la puerta que se puso y al día siguiente de ponerla el precinto ya estaba roto y en la parte nuestra colacada una especie de agarradera que hace posible el transito desde nuestro garage al de ellos.
Por lo que comentas de hablarlo, se viene hablando en todas las juntas y en todas se propone en el orden del día su debate y en todas hasta el momento la votación mayoritaria ha sido que TODOS los gastos de mantenimiento de cada uno de los garages sea asumido por cada grupo de propietarios de los respectivos.
Como bien dice Sandokan, es muy muy dificil que se decida en una junta algo que perjudica al bolsillo de la mayoría.
Efectivamente, Luis 25, es una buena opción. Aunque hay que ser realistas, y cuando un grupo (además mayoritario) sale beneficiado, es muy muy difícil que entren en razón. Y más en un caso un tanto complicado como este, en el que aunque se les "amenace" con poner en marcha acciones legales, el resultado no está muy claro. Van a decir: que denuncien, a ver dentro de x años qué pasa.
De alguna manera si después se vió que por motivos de seguridad había que poner una puerta de intercomunicación para en caso de incendio, debería haberse puesto una puerta antipánico, son esas que hay en los cines para que en caso de incendio, avería o accidente fortuito, y únicamente en estos caso se puedan utilizar. Estar puertas deben de llevar un precinto para evitar el mal huso de la misma, pero ahora, después de ver el beneficio obtenido por ciertos vecinos del otro parking, ni pensarlo.
La solución que aporto es, hacer una reunión conjunta entre los dos parking y exponer el caso y de no entrar en razones ir al juzgado. Ir por la tremenda en este caso no lo considero oportuno.
La solución que aporto es, hacer una reunión conjunta entre los dos parking y exponer el caso y de no entrar en razones ir al juzgado. Ir por la tremenda en este caso no lo considero oportuno.
Efectivamente Sandokan tenemos unos planos de fin de obra en los que no aparece el muro, de ahí que el promotor cuando nos dió la llave esgrimiera que aunque ese muro no debería de estar los bomberos aconsejaban que estuviera por servir de cortafuegos y nosotros nos lo creimos.
Ahora (después de doce años) sabemos que si en aquel momento inicial ubieramos exigido al promotor derruir el muro, al quedar ambos garages unidos se tendrían que haber acondicionado y adaptado a la normativa contra incendios. Todo ello porque la suma de metros cuadrados de ambos exigia, según las ordenanzas municipales, una serie de instalacones (duchas, extractores...) que al promotor le hubieran constado en aquel entoncen ocho millones de pesetas. (y que con el comentario de que el muro servia de cortafuegos, se ahorró).
Por eso han tenido que pasar doce años para que los propietarios del garage grande conocedores (como los del pequeño) de la existencia de esa servidumbre de paso, decidieran, aprovechando su votación mayoritaria, hacer uso de su derecho.
Ahora (después de doce años) sabemos que si en aquel momento inicial ubieramos exigido al promotor derruir el muro, al quedar ambos garages unidos se tendrían que haber acondicionado y adaptado a la normativa contra incendios. Todo ello porque la suma de metros cuadrados de ambos exigia, según las ordenanzas municipales, una serie de instalacones (duchas, extractores...) que al promotor le hubieran constado en aquel entoncen ocho millones de pesetas. (y que con el comentario de que el muro servia de cortafuegos, se ahorró).
Por eso han tenido que pasar doce años para que los propietarios del garage grande conocedores (como los del pequeño) de la existencia de esa servidumbre de paso, decidieran, aprovechando su votación mayoritaria, hacer uso de su derecho.
Insisto, ustedes tendrán unos planos de fin de obra, donde necesariamente aparecerá el muro construido (aunque no estuviera en el proyecto inicial). Para "tocarlo" necesitaban unanimidad. Reestablezcan las cosas a su situación inicial, tapiando la abertura practicada en el muro, al menos desde su lado. Si cada garage paga sus gastos es que son comunidades diferentes, por lo que la comunidad del garaje pequeño puede decidir tal actuación.
Se trata de dos garages contiguos que nunca debieron estar separados por un muro, pues así reza en la escritua en la que habla de dos garages distintos pero con servidumbre de paso para personas y vehiculos. Así es como debería haber sido desde que nos dieron las llaves.
La realidad es que ambos garages desde que se construyeron han estado separados por un muro, pues la promotora alegó ante lo vecinos que ese muro era mejor no derruirlo ya que los bomberos aconsejaban que así se hiciera pues serviría en caso de incendio de cortafuegos.
Al cabo de los años (doce) se averiguó con las ordenanzas municipales sobre incendios en la mano que ese muro en el caso del garage grande lo que hace es encerrar a los propietarios de las plazas pegadas a él, pues hasta la salida peatonal (mas cercana que la de vehiculos) de ese garage hay que recorrer mas de 50 metros.
Así pues con esa ordenanza en la mano esos propietaros esgrimieron su seguridad y se aprobó por mayoría abrir una puerta peatonal en el muro que separaba ambos garages. Ello permite salir a los propietarios del garage mas grande a través de esa puerta al garage pequeño y desde él, atravesndo otra puerta peatonal, propia del garage pequeño, salir al exterior.
Conclusiones:
Los propietarios del garage grande usan la puerta peatonal que se construyó en el muro de separación para entrar y salir a toda hora, pues desde sus viviendas el acceso a su garage es mucho mas comodo llegar a su garage a través de la puerta pequeña de nuestro garage, entrando primero al nuestro y después a través de la puerta del muro de separación al suyo. La misma estratagema para salir.
Pero se de el caso de que paradojicamente, nuestro garage que es mas pequeño (y logicamente tendría que ser usado por menos gente, pues tiene menos plazas de garage que el otro) tiene muchos mas gastos de mantenimiento (luz, reparaciones de puertas de acceso peatonal, ...) que el grande y además estos gastos se reparten entre menos propietarios, con lo cual es mucho mas cara la cuota comunitaria del garage pequeño que la del grande.
Enfin, no sé si he conseguido explicarme bien.
Gracias a todos por vuestra paciencia.
La realidad es que ambos garages desde que se construyeron han estado separados por un muro, pues la promotora alegó ante lo vecinos que ese muro era mejor no derruirlo ya que los bomberos aconsejaban que así se hiciera pues serviría en caso de incendio de cortafuegos.
Al cabo de los años (doce) se averiguó con las ordenanzas municipales sobre incendios en la mano que ese muro en el caso del garage grande lo que hace es encerrar a los propietarios de las plazas pegadas a él, pues hasta la salida peatonal (mas cercana que la de vehiculos) de ese garage hay que recorrer mas de 50 metros.
Así pues con esa ordenanza en la mano esos propietaros esgrimieron su seguridad y se aprobó por mayoría abrir una puerta peatonal en el muro que separaba ambos garages. Ello permite salir a los propietarios del garage mas grande a través de esa puerta al garage pequeño y desde él, atravesndo otra puerta peatonal, propia del garage pequeño, salir al exterior.
Conclusiones:
Los propietarios del garage grande usan la puerta peatonal que se construyó en el muro de separación para entrar y salir a toda hora, pues desde sus viviendas el acceso a su garage es mucho mas comodo llegar a su garage a través de la puerta pequeña de nuestro garage, entrando primero al nuestro y después a través de la puerta del muro de separación al suyo. La misma estratagema para salir.
Pero se de el caso de que paradojicamente, nuestro garage que es mas pequeño (y logicamente tendría que ser usado por menos gente, pues tiene menos plazas de garage que el otro) tiene muchos mas gastos de mantenimiento (luz, reparaciones de puertas de acceso peatonal, ...) que el grande y además estos gastos se reparten entre menos propietarios, con lo cual es mucho mas cara la cuota comunitaria del garage pequeño que la del grande.
Enfin, no sé si he conseguido explicarme bien.
Gracias a todos por vuestra paciencia.
Para abrir esa puerta debieron someterlo a votación, y el acuerdo necesitaría unanimidad (puesto que han modificado un elemento arquitectónico común). Si no hubo unanimidad, el acuerdo no sería válido. Y si son comunidades de garaje diferentes, la suya puede decidir, por ejemplo, tapiar desde su lado esa puerta. Bueno, realmente no sé si esto sería factible, pero se me ocurre como solución. Seguro que en este foro alguien con conocimientos y con ganas de colaborar en PH ofrece soluciones alternativas.
¿La puerta que se ha estropeado es la puerta de salida de vehículos, o es otra puerta de salida de personas, o es una única puerta persona y vehículo? Si es este último caso, te digo que hay puertas que llevan una puerta más pequeña para salida de personas que evitaría la apertura de la general o de coches, y que deberían de usar los transeuntes del otro parking ya que con el coche no pueden, y al ser puerta común se debería pagar entre todos ya que hay servidumbre de paso.
Esa puerta nueva se acordó ponerla también por mayoría. Esto es, por los propietarios del garage mas grande (que son mayoría), ya que los del garage pequeño votamos todos en contra.
Se acordó, también por mayoría, pagar la dichosa puerta a medias entre los propietarios de uno y otro garage (ya sabeis, los del garage pequeño salimos a mas que los del garage grande).
Por último comentaros que la puerta sólo se acordó ponerla para paso de personas, pues si la poniamos para el paso de vehiculos (que también se hubiera podido poner, ya que la escritura habla de servidumbre de paso en general), el garage adquiría muchos metros y la nueva normativa contra incendios nos obligaba a poner duchas, extractores de humos... lo cual suponía un gasto que la mayoría no estuvo dispuesta a asumir.
Así pues queridos foreros, como aquí todo se decide por mayoría, siempre los propietarios del garage pequeño estamos a expensas de lo que decidan los del garage grande (y claro siempre salimos mal parados en la votación).
Ah Luis, claro que en el momento que se habló de poner la puerta nueva se dijo de pagar todos los gastos de mantenimiento entre todos los propietarios de ambos garages, pero como los del grande salian perjudicados dijeron que no, que seguiriamos pagando cada grupo de propietarios los gastos propios de su garage, aunque unos usaran (y abusaran, puesto que no pagan el mantenimiento) de la propiedad de otros.
Se acordó, también por mayoría, pagar la dichosa puerta a medias entre los propietarios de uno y otro garage (ya sabeis, los del garage pequeño salimos a mas que los del garage grande).
Por último comentaros que la puerta sólo se acordó ponerla para paso de personas, pues si la poniamos para el paso de vehiculos (que también se hubiera podido poner, ya que la escritura habla de servidumbre de paso en general), el garage adquiría muchos metros y la nueva normativa contra incendios nos obligaba a poner duchas, extractores de humos... lo cual suponía un gasto que la mayoría no estuvo dispuesta a asumir.
Así pues queridos foreros, como aquí todo se decide por mayoría, siempre los propietarios del garage pequeño estamos a expensas de lo que decidan los del garage grande (y claro siempre salimos mal parados en la votación).
Ah Luis, claro que en el momento que se habló de poner la puerta nueva se dijo de pagar todos los gastos de mantenimiento entre todos los propietarios de ambos garages, pero como los del grande salian perjudicados dijeron que no, que seguiriamos pagando cada grupo de propietarios los gastos propios de su garage, aunque unos usaran (y abusaran, puesto que no pagan el mantenimiento) de la propiedad de otros.
Esa puerta de paso ¿quién la pagó y de qué forma?.
Sin esperar contestación digo que si por esa puerta (la rota) pasan tanto de un parking como del otro la deben de pagar entre ambos, si bien esto se debería haberse acordado en el momento que se colocó esa puerta nueva. Hay que tener presente que si tiene servidumbre de paso también generará gastos (iluminación y la energía de la puerta). No es lo mismo que pasen 50 coches que 75. ¿qué dice el administrador?
Sin esperar contestación digo que si por esa puerta (la rota) pasan tanto de un parking como del otro la deben de pagar entre ambos, si bien esto se debería haberse acordado en el momento que se colocó esa puerta nueva. Hay que tener presente que si tiene servidumbre de paso también generará gastos (iluminación y la energía de la puerta). No es lo mismo que pasen 50 coches que 75. ¿qué dice el administrador?
Servidumbre de paso y gastos
A ver que os parece lo que ocurre en nuestro garage. Os cuento....
Se trata de un edificio de 100 viviendas con dos semisótanos contiguos, destinados ambos a garage comunitario, separados por un muro (que no es de carga) y en el que se ha abierto una puerta, al alegar la mayoria de propietarios de uno de los dos garages que, según la escritura del edifcio, ambos garages tienen entre sí servidumbre de paso (tanto de vehiculos como de personas).
Claro está que estas alegaciones venian a cuento porque así algunos de los propietarios del garage 1 podrían sin rodeos acceder con mas facilidad a su portal pasando por el garage 2 y saliendo a través de una puerta propia de este garage al exterior, ya que si lo hicieran a través de la propia puerta de salida del garage 1 darían mucha mas vuelta.
Pues bien transcurrido un año desde la apertura de la puerta medianera, se ha roto la puerta propia de salida del garage 2 (en parte porque tiene mucho mas trasiego de gente ahora que antes de que los propietarios del garage 1 pudieran acceder a través de la medianera al garage 2).
En la escritura no dice nada de los gastos de los garages, pero hasta el pasado año se habían pagado por los propietarios de las plazas de cada uno de ellos, de tal manera que los propietarios del garage 1 pagaban sus gastos y los del garage 2 los suyos.
Ahora que hay servidumbre de paso los propietarios de uno de los garagen ven encarecidos sus gastos (en parte propiciados porque mientras los propietarios del garage 1 pasan a menudo por el 2, los del garage 2 no tienen ninguna necesidad de pasar por el 1, pues sus viviendas quedan mas alejadas), no creeis que ahora la justo sería que los gastos de los garages (sean del 1 o del 2) se unificaran y se pagaran entre todos los propietarios de las plazas tanto del 1 como del 2.
Esto es, sumar los gastos del garage 1 y del 2 y luego dividirlos a partes iguales entre los propietarios de ambos garages.
Se trata de un edificio de 100 viviendas con dos semisótanos contiguos, destinados ambos a garage comunitario, separados por un muro (que no es de carga) y en el que se ha abierto una puerta, al alegar la mayoria de propietarios de uno de los dos garages que, según la escritura del edifcio, ambos garages tienen entre sí servidumbre de paso (tanto de vehiculos como de personas).
Claro está que estas alegaciones venian a cuento porque así algunos de los propietarios del garage 1 podrían sin rodeos acceder con mas facilidad a su portal pasando por el garage 2 y saliendo a través de una puerta propia de este garage al exterior, ya que si lo hicieran a través de la propia puerta de salida del garage 1 darían mucha mas vuelta.
Pues bien transcurrido un año desde la apertura de la puerta medianera, se ha roto la puerta propia de salida del garage 2 (en parte porque tiene mucho mas trasiego de gente ahora que antes de que los propietarios del garage 1 pudieran acceder a través de la medianera al garage 2).
En la escritura no dice nada de los gastos de los garages, pero hasta el pasado año se habían pagado por los propietarios de las plazas de cada uno de ellos, de tal manera que los propietarios del garage 1 pagaban sus gastos y los del garage 2 los suyos.
Ahora que hay servidumbre de paso los propietarios de uno de los garagen ven encarecidos sus gastos (en parte propiciados porque mientras los propietarios del garage 1 pasan a menudo por el 2, los del garage 2 no tienen ninguna necesidad de pasar por el 1, pues sus viviendas quedan mas alejadas), no creeis que ahora la justo sería que los gastos de los garages (sean del 1 o del 2) se unificaran y se pagaran entre todos los propietarios de las plazas tanto del 1 como del 2.
Esto es, sumar los gastos del garage 1 y del 2 y luego dividirlos a partes iguales entre los propietarios de ambos garages.
