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servidumbre de paso a favor y sobre garajes
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Servidumbre de paso a favor y sobre garajes
Hola. Quisiera antes que nada aportar datos básicos de una comunidad de propietarios para después formular mi curiosidad.
Se trata de un edificio de viviendas, garajes y trasteros. Tiene un solo portal de entrada, aunque en su amplio vestíbulo se puede optar por ir a uno de los 2 bloques que lo componen (24 10, en total 34 viviendas). Los 2 ascensores atraviesan, además de las plantas de viviendas (5), los niveles de garajes (3).
En uno de los citados bloques la escalera sirve, sólo desde la 5ª planta hasta el vestíbulo, a las viviendas allí enclavadas. En el otro bloque, su escalera recorre desde la planta 5ª hasta el nivel más profundo de garajes (sótano -3).
En dicho edificio compré un garaje hace 5 años (no tengo vivienda allí). Durante 4 de los 5 años de vida de la comunidad, nunca pagué nada que tuviera que ver con el ascensor y ha entrado un administrador nuevo que, con el apoyo del presidente (que sólo tiene viviendas), nos dice "señores, café para todos". Total, las cuotas de los garajes suben un 130%, mientras que las de las viviendas incluso bajan.
Por fin, la pregunta: ¿Es legal ésto?
Gracias.
Se trata de un edificio de viviendas, garajes y trasteros. Tiene un solo portal de entrada, aunque en su amplio vestíbulo se puede optar por ir a uno de los 2 bloques que lo componen (24 10, en total 34 viviendas). Los 2 ascensores atraviesan, además de las plantas de viviendas (5), los niveles de garajes (3).
En uno de los citados bloques la escalera sirve, sólo desde la 5ª planta hasta el vestíbulo, a las viviendas allí enclavadas. En el otro bloque, su escalera recorre desde la planta 5ª hasta el nivel más profundo de garajes (sótano -3).
En dicho edificio compré un garaje hace 5 años (no tengo vivienda allí). Durante 4 de los 5 años de vida de la comunidad, nunca pagué nada que tuviera que ver con el ascensor y ha entrado un administrador nuevo que, con el apoyo del presidente (que sólo tiene viviendas), nos dice "señores, café para todos". Total, las cuotas de los garajes suben un 130%, mientras que las de las viviendas incluso bajan.
Por fin, la pregunta: ¿Es legal ésto?
Gracias.
Quisiera añadir, como dato adicional para alguien que pueda darme una opinión o sugerencia, el hecho de que desde que adquirí el mencionado garaje, el promotor, al entregarme las llaves y el mando necesario para acceder a mi plaza, me dijo que no tenía derecho a llave del portal, pues no había comprado vivienda.
Por otra parte, desde la adquisición del garaje, solicité al administrador de entonces copia de la "escritura de obra nueva y división horizontal".
En ese documento, después de la descripción de todas y cada una de las fincas del edificio, aparece un epígrafe titulado "concreción de servidumbre". Tiene 3 apartados (A,B y C, uno para cada planta de garaje, desde más profundo hasta el nivel de la calle).
Cada apartado está rematado con el siguiente párrafo textual:
"Asimismo, servidumbre recíproca, a favor y sobre las fincas antes referenciadas (garajes y trasteros), para que sus titulares puedan acceder a las mismas, a través del núcleo de ascensor y escaleras que parten desde el hall del edificio, a nivel de planta baja, siendo esta servidumbre meramente peatonal".
Esta estipulación ¿me obliga a pagar por un ascensor que nunca uso ni usaré?
En todo caso, pienso que en caso de necesidad usaría la escalera (que supongo que es la de emergencia).
Perdón por la extensión de los mensajes y muchas gracias.
Por otra parte, desde la adquisición del garaje, solicité al administrador de entonces copia de la "escritura de obra nueva y división horizontal".
En ese documento, después de la descripción de todas y cada una de las fincas del edificio, aparece un epígrafe titulado "concreción de servidumbre". Tiene 3 apartados (A,B y C, uno para cada planta de garaje, desde más profundo hasta el nivel de la calle).
Cada apartado está rematado con el siguiente párrafo textual:
"Asimismo, servidumbre recíproca, a favor y sobre las fincas antes referenciadas (garajes y trasteros), para que sus titulares puedan acceder a las mismas, a través del núcleo de ascensor y escaleras que parten desde el hall del edificio, a nivel de planta baja, siendo esta servidumbre meramente peatonal".
Esta estipulación ¿me obliga a pagar por un ascensor que nunca uso ni usaré?
En todo caso, pienso que en caso de necesidad usaría la escalera (que supongo que es la de emergencia).
Perdón por la extensión de los mensajes y muchas gracias.
Gracias Acritón por tu respuesta. Me gustaría que le echaras un vistazo a mis dos primeros mensajes (sobretodo al segundo) porque mi duda estriba en la posible obligación que me afectaría por lo concerniente al famoso párrafo de la "concreción de servidumbre A FAVOR Y SOBRE los garajes". Yo no uso ni usaré nunca el ascensor, pero temo una contestación del administrador o el presidente parecida a esta: "Si no coge el ascensor es su problema, ahí lo tiene a su disposición y, por supuesto, pase por caja".
Por si sirve, te explico:
La promotora se hace una composicion de lugar y dice: piso parking, y asi pues hace la escritura de division horizontal.
Como ve que hay clientes que no quieren parking, luego vende parking sueltos y pisos sin parking.
La paradoja se da cuando nos damos cuenta que los estatutos creados desde la escritura de division horizontal inicial, parece ser que es la madre del cordero, crean una situacion real bastante esperpentica, es decir que quien tiene parking piso, normal, pero el que tiene piso, pero no tiene parking paga gastos de parking, y lo mas gracioso es que el que no tiene piso y tiene parking, no paga gastos de parking,
Debo decir que se esta estudiando la manera mas economica de "poner al dia" esta situacion, modificando los estatutos,
genidice
La promotora se hace una composicion de lugar y dice: piso parking, y asi pues hace la escritura de division horizontal.
Como ve que hay clientes que no quieren parking, luego vende parking sueltos y pisos sin parking.
La paradoja se da cuando nos damos cuenta que los estatutos creados desde la escritura de division horizontal inicial, parece ser que es la madre del cordero, crean una situacion real bastante esperpentica, es decir que quien tiene parking piso, normal, pero el que tiene piso, pero no tiene parking paga gastos de parking, y lo mas gracioso es que el que no tiene piso y tiene parking, no paga gastos de parking,
Debo decir que se esta estudiando la manera mas economica de "poner al dia" esta situacion, modificando los estatutos,
genidice
La cuestión es saber si las plazas de parking están en la escritura de División Horizontal como fincas registrales independientes y su número de registro o por otro lado si la planta de parking en su totalidad es una finca registral independiente.
Lo que no parece normal es que hay plazas de parking de propietarios que no tienen viviendas y que no tengan asignado un coeficiente tanto a título individual o formando parte del coeficiente general de la planta de parking.
Lo que no parece normal es que hay plazas de parking de propietarios que no tienen viviendas y que no tengan asignado un coeficiente tanto a título individual o formando parte del coeficiente general de la planta de parking.
Hola, ahondando en el tema, ¿qué pasaría con la gente que tiene compradas plazas de parking pero no piso y, careciendo de servidumbre de paso, accede al garaje por el portal del edificio? En la División Horizontal de mi edificio no se reconoce la servidumbre de paso pero, en cambio, si se reconoce que, a los gastos previstos que origine el portal, escaleras, etc , no contribuyan los titulares de las planta baja y sótano (aunque, como ya he dicho, acceden al garaje por la entrada principal).
Hola. Gracias genidice, acritón y carmen por vuestros comentarios. Es difícil encontrar respuestas contundentes y meridianas a consultas relativas a comunidades (comienzo a percibir que cada comunidad es un mundo y no hay 2 iguales). Les puedo dar algún dato adicional de la comunidad-calvario en la que estoy. Acritón comentaba la duda de si los garajes son fincas registrales independientes y la respuesta es sí. Hay 105 fincas en total en la división horizontal ( 34 garajes y 37 trasteros, repartidos en tres niveles, y finalmente 34 viviendas repartidas en 2 bloques (A y B). No hay locales comerciales.
Genidice comenta que conoce viviendas que pagan gastos correspondientes a parking. En mi caso, jamás en años anteriores ni en la actualidad las viviendas han pagado, por ejemplo, por un gasto "emblemático" correspondiente a los garajes como es el del vado o reserva de entrada para vehículos.
Genidice comenta que conoce viviendas que pagan gastos correspondientes a parking. En mi caso, jamás en años anteriores ni en la actualidad las viviendas han pagado, por ejemplo, por un gasto "emblemático" correspondiente a los garajes como es el del vado o reserva de entrada para vehículos.
En ese sentido, no tengo demasiadas dudas. Lo que me indigna es lo concerniente al ascensor (una auténtica "clavada" como decimos por aquí). El promotor en el momento de la venta me dice que no me da llave del portal del edificio porque no he comprado vivienda (y yo encantado, por supuesto). Ahora, en lugar de instalar llave en el ascensor para evitar que quien tiene vivienda y no tiene garaje baje a los sótanos, y quien tiene garaje y no tiene vivienda suba al vestíbulo, lo más cómodo ha sido el "café para todos".
a los que no tenemos no se nos permite utilizar ni las puertas de salida, ni el ascensor, nos obligan a utilizar el porton, que ademas es muy estrecho sin puerta adicional y la rampa muy pronunciada, el edificio es de los 70. en la escritura nos consta un coeficiente de participacion del edificio sobre elementos comunes, con su cuota y anejos, derechos y servidumbres. las plazas de parquing estan escrituradas como sublocales fincas independientes.
nos preocupa el peligro en caso de incendios, pues todas las puertas estan cerradas con llave, y no disponemos de llave los que no tenemos piso. como podemos utilizar las salidas.
nos preocupa el peligro en caso de incendios, pues todas las puertas estan cerradas con llave, y no disponemos de llave los que no tenemos piso. como podemos utilizar las salidas.
Cuando existe una servidumbre de paso peatonal, se tiene un derecho a su uso, pero no una obligación a pagar gastos para tener derecho al paso.
Por tanto no tienen porqué incrementarle la cuota actual, establecida según su coeficiente, por el mero hecho de hacer uso de su derecho de paso que establece su escritura.
En cuanto al ascensor (que no está incluido en la servidumbre), la Comunidad que se busque la vida para que ustedes no puedan utilizarlo.
Por tanto no tienen porqué incrementarle la cuota actual, establecida según su coeficiente, por el mero hecho de hacer uso de su derecho de paso que establece su escritura.
En cuanto al ascensor (que no está incluido en la servidumbre), la Comunidad que se busque la vida para que ustedes no puedan utilizarlo.
Acriton, gracias por la rapidez de la respuesa, en la escritura solo consta servidumbre no dice nada de paso peatonal, que supongo que es lo que deberia constar. Puedes decirme exactamente en que ley o normativa puedo encontralo, para que vean que es legal y no un comentario mio. Tambien lo relativo a las cuotas, aunque solo pagamos a la comunidad del parquing. Dime tambien lo realtivo al uso del ascensor, pues esta cerrado con llave, llave que solo tienen los que tienen piso.
