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Separación y división de cosa común
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Pues ahí estamos, en este caso sí, puede haber problemas (ni me imaginaba en un principio que el caso sería este, la verdad). De hecho hasta podría haberse inscrito en el registro esa carga que pesaba sobre la propiedad, y tendría prioridad sobre cualquier compraventa posterior. Si no se inscribió podría sacarse a relucir exigiendo su cumplimiento por sentencia (acto público como si fuera un documento notarial) argumentando que aunque no estuviera inscrita en el registro de la propiedad la carga se conocía por el comprador (tú) y tendría prioridad sobre tus derechos de propiedad como adquiriente. Compraste una mitad indivisa con una carga conocida, y es lo que tienes. Ahora bien, como dice el abogado muy correctamente debería ser tu pareja (tu ex) la que debería hacer valer la existencia de cargas no inscritas, en principio podrías intentar que se la quede ella al precio de la vivienda sin cargas. Y aun si hace valer la carga no inscrita tienes todo el derecho del mundo a solicitar la división de la cosa común (no serían gananciales), pero con el valor real que tiene al existir una carga previa (el que te pagaría un tercero teniendo esa carga), claro, que imagino que también se tendría en cuenta en el precio de compraventa en su momento (y si no fue así, negociazo que hizo su ex).
Que exista o no una sentencia sobre el uso de esa vivienda y sus consecuencias es algo que no sabe ni le consta, por lo que debe limitarse a demandar a su expareja para disolver el condominio, y nada más. Durante el litigio, la parte que quiera hacer valer la existencia de cargas no inscritas así lo hará, y entonces será el momento de oponerse a esa pretensión. Lo demás son especulaciones sin trascendencia jurídica. Es razonablemente posible que antes de comprar usted existiese una sentencia sobre el uso de la "vivienda familiar", que es precisamente esa. Pero ahora no es el momento de imaginarse nada.
Pues sí señor, por muy inverosímil y sorprendente que parezca así es. Fue la vivienda habitual de los hijos y le compré a su exmarido su mitad indivisa, adquiriéndola con carácter privativo, subrogándome, conforme al artículo 217 del Reglamento de la Ley Hipotecaria, y aceptando la novación del contrato de préstamo al objeto de liberar a su exmarido como deudor y prestatario del préstamo hipotecario.
Pero como ya comenté anteriormente, ni el banco, ni el notario, ni en las dos escrituras mencionadas me informan de que el hecho de haber estado viviendo los niños y la madre, ya exista por sentencia esa carga de derecho de ocupación de los hijos. Es más, en la Escritura de Compraventa, EXPONE el vendedor en POSESION, “que la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda clase de arrendatarios, prestamistas y ocupantes”
Hago otra vez las preguntas anteriormente expuestas el día 29/11/18 y no contestadas aún y añado esta otra : Si no he sido informado de que al comprar la mitad indivisa, de su exmarido, existía una carga de adjudicación de la posesión a los niños, carga que creo debería conocer y ser informado de sus consecuencias al comprar la vivienda, ¿hay ocultamiento de una carga en este caso? ¿Y qué pasaría si de verdad ha habido ocultamiento?
Pero como ya comenté anteriormente, ni el banco, ni el notario, ni en las dos escrituras mencionadas me informan de que el hecho de haber estado viviendo los niños y la madre, ya exista por sentencia esa carga de derecho de ocupación de los hijos. Es más, en la Escritura de Compraventa, EXPONE el vendedor en POSESION, “que la parte vendedora que la finca se encuentra libre de toda clase de arrendatarios, prestamistas y ocupantes”
Hago otra vez las preguntas anteriormente expuestas el día 29/11/18 y no contestadas aún y añado esta otra : Si no he sido informado de que al comprar la mitad indivisa, de su exmarido, existía una carga de adjudicación de la posesión a los niños, carga que creo debería conocer y ser informado de sus consecuencias al comprar la vivienda, ¿hay ocultamiento de una carga en este caso? ¿Y qué pasaría si de verdad ha habido ocultamiento?
Lo que cuenta el abogado Carlos sería correcto (y una precaución a tomar como comenta) en algún caso, pero no en el tuyo según lo entiendo por intuición y sentido común. Por ejemplo lo sería si existiera esa carga en la vivienda (el derecho de ocupación de los hijos) antes de que tú compraras la propiedad, si hubiera sido la vivienda habitual de los hijos antes de la separación, y le hubieras comprado su parte a su ex. En ese caso el derecho de uso se mantendría, pues ya existía esa carga cuando la adquiriste. Pero si la comprasteis entre vosotros después de la separación familiar con hijos, que parece razonable pensar que es lo que sucedió (o incluso si la comprasteis antes, pero no era la vivienda habitual de la familia separada, cosa que parece bastante inverosímil que sea así) no se te puede haber impuesto a ti una carga sobre una vivienda tuya a raíz de unas medidas paternofiliales con las que no tienes nada que ver.
Muchas gracias Paquito Xocolatero por tu interpretación tan valiente, optimista y explicativa, pero si has leído los de Carlos Santos abogado veras que el tuyo se contradice con lo que él comenta, aunque Carlos no me ha respondido a mis últimas preguntas. Y en verdad me gustaría que también dijera algo de lo que tu me propones que haga.
Agradezco a los dos sus comentarios que en verdad me ayudan muchos.
Agradezco a los dos sus comentarios que en verdad me ayudan muchos.
Aunque también hay formas de persuadirla, para que acepte la venta o comprarte tu parte. La vivienda según entiendo es de los dos, y no hay ninguna sentencia judicial entre vosotros, sino que simplemente sois propietarios en proindiviso. Es decir: tienes el mismo derecho que ella a ocuparla. Vete alli cuando quieras (no puede impedírtelo; eres tan copropietario como ella, y no puede hacer uso exclusivo de una propiedad en comunidad de bienes) y monta fiestas con amigos hasta las 5 de la mañana. A ver si le siguen quedando ganas de seguir viviendo ahí con sus hijos sin disolver la copropiedad.
Si los hijos no son tuyos el juez no puede imponer ninguna restricción de uso sobre una vivienda que es tuya; se la podrá imponer a su padre o a su madre respecto al otro en el marco de las medidas paternofiliales entre ellos, no respecto a terceros que ni les va ni les viene esta situación. Los hijos de tu ex como si no existieran, directamente.
Si no hay acuerdo amistoso para la venta del inmueble o para que se lo adjudique uno en extinción de condominio: burofax al canto, solicitando esto por escrito y que quede constancia probada. Si pasado un tiempo sigue sin haber respuesta ni acuerdo, demanda de división de la cosa común en el juzgado, y además de forzar la venta o subasta del inmueble, se comerá ella enterita las costas judiciales, por lista.
Por los hijos de ella insisto: ni te preocupes, como si ni existieran. No tienes ninguna responsabilidad legal hacia ellos ni suponen ningún límite a tu derecho a la propiedad.
Si no hay acuerdo amistoso para la venta del inmueble o para que se lo adjudique uno en extinción de condominio: burofax al canto, solicitando esto por escrito y que quede constancia probada. Si pasado un tiempo sigue sin haber respuesta ni acuerdo, demanda de división de la cosa común en el juzgado, y además de forzar la venta o subasta del inmueble, se comerá ella enterita las costas judiciales, por lista.
Por los hijos de ella insisto: ni te preocupes, como si ni existieran. No tienes ninguna responsabilidad legal hacia ellos ni suponen ningún límite a tu derecho a la propiedad.
Hola de nuevo, creo que antes de pronunciarme a presentar una demanda de disolución de condominio, debería de enterarme si existe esa sentencia de adjudicación de la posesión a los niños. ¿Usted me podría decir en donde puedo informarme?, ya que no consta tampoco en las Escrituras de Compraventa ni tampoco en la de Novación de Préstamo Hipotecario.
Por otra parte, si el Juez ha determinado o atribuido ese derecho de uso a los niños antes de yo firmar la hipoteca, o mejor dicho, antes de firmar las Escrituras mencionadas, ¿puede dar el banco un préstamo hipotecario habiendo tal afección o carga sobre esa propiedad? ¿Y por qué no fui informado por el notario antes de firmar estas dos Escrituras en donde tampoco hacen referencia alguna de ese derecho de uso o carga atribuida por el Juez?
Muchas gracias por su ayuda
Por otra parte, si el Juez ha determinado o atribuido ese derecho de uso a los niños antes de yo firmar la hipoteca, o mejor dicho, antes de firmar las Escrituras mencionadas, ¿puede dar el banco un préstamo hipotecario habiendo tal afección o carga sobre esa propiedad? ¿Y por qué no fui informado por el notario antes de firmar estas dos Escrituras en donde tampoco hacen referencia alguna de ese derecho de uso o carga atribuida por el Juez?
Muchas gracias por su ayuda
Debe usted ir a su abogado y presentar de inmediato una demanda de disolución de condominio. La adjudicación de la posesión a los niños (que es algo que a usted no le consta) es una carga relevante que debe conocer quien licite en subasta, pues en definitiva si existe esa sentencia le afecta a usted como copropietario, pero no hay que olvidar que su expareja también lo es. Como no es imprescindible anotar la sentencia en el registro de la propiedad, aunque se puede hacer, la nota simple quizás no contenga toda la información necesaria. Pero durante la tramitación de la disolución de condominio, de existir, aparecerá esa sentencia y todo cuanto pueda lastrar la subasta.
Muchas gracias por su respuesta Señor Don Carlos Santos.
Llevo esperando más de cinco meses y mi excompañera no me contesta nada sobre la posibilidad de comprarme mi 50%, o bien, que pague ella mi cuota hipotecaria o poner la vivienda a la venta, puesto que yo me he tenido que ir de alquiler a otra casa.
No sé si existe un pronunciamiento judicial que determine que el domicilio de los niños sea mi casa. Hoy he solicitado una nota simple en el Registro de la Propiedad, para así, poder comprobarlo.
Mi pregunta ahora es si en el caso de que conste o no esa carga de atribución a los niños. ¿Qué diferencia hay que haya o no una sentencia de adjudicación de vivienda para poder solicitar la disolución de condominio? y ¿Qué me recomienda usted que haga o debería hacer como mejor salida de este embrollo?
Gracias por su ayuda.
Llevo esperando más de cinco meses y mi excompañera no me contesta nada sobre la posibilidad de comprarme mi 50%, o bien, que pague ella mi cuota hipotecaria o poner la vivienda a la venta, puesto que yo me he tenido que ir de alquiler a otra casa.
No sé si existe un pronunciamiento judicial que determine que el domicilio de los niños sea mi casa. Hoy he solicitado una nota simple en el Registro de la Propiedad, para así, poder comprobarlo.
Mi pregunta ahora es si en el caso de que conste o no esa carga de atribución a los niños. ¿Qué diferencia hay que haya o no una sentencia de adjudicación de vivienda para poder solicitar la disolución de condominio? y ¿Qué me recomienda usted que haga o debería hacer como mejor salida de este embrollo?
Gracias por su ayuda.
Su pregunta es sobre división de la cosa común, aunque lo conecta a aspectos de convivencia o de la disolución de esta. Puede usted pedir la división de la cosa común y que se subaste la vivienda, para que la adquiera el mejor postor. De hecho, parece desprenderse de su relato que no hay un grado de comunicación con su expareja que proporcione otra salida. En cuanto a la posibilidad de la asignación de la vivienda a los hijos, lo cierto es que probablemente (usted no aclara este punto) ya hay un pronunciamiento judicial sobre ello, en el cual se determina que el domicilio de los chicos es precisamente esa vivienda, al menos durante la mitad del mes. Por lo tanto, usted debe calibrar el grado de belicismo de su expareja, y si los asuntos pendientes han de resolverse por las malas; en cuyo caso ha de dar la batalla en cuanto a la disolución de condominio y en cuanto a la carga que puede comportar la vivienda, como es la sentencia en que arroga a los niños la posesión de la misma durante esos periodos. El coste es algo que deberá discutir con su abogado de confianza.
Separación y división de cosa común
Separación y división de vivienda al 50% con hipoteca, dos menores de 12 y 14 años que son hijos de me excompañera.
Los niños los tiene en régimen compartido con su exmarido, ambos tienen un buen sueldo y sus trabajos garantizados y una situación económica estable. El padre tiene una vivienda propia al 100% y la madre al 50% conmigo. Cada 15 días los niños cambia de vivienda, ya que están muy cerca ambas casas.
¿Qué puedo hacer si ella no quiere comprar mi parte del 50%, ni quiere poner a la venta la casa, ni quiere tampoco pagar mi parte de cuota hipotecaria, para poder yo pagar mi alquiler?
En el caso de tener que instar a mi ex a una demanda judicial de división de cosa común. ¿Hay posibilidad de que la demanda prospere y que el Juez autorice poner en subasta la vivienda, teniendo en cuenta que los niños no son hijos mío y sus padres están en una situación económica ventajosa y privilegiada con buen puesto de trabajo los dos padres y los niños los tienen en custodia compartida? Teniendo también en cuenta que yo no estoy registrado como pareja de hechos, ni he firmado contrato de convivencia con mi expareja.
Me gustaría también saber cuánto me costaría esta aventurita judicial.
Agradezco mucho sus ayudas
Los niños los tiene en régimen compartido con su exmarido, ambos tienen un buen sueldo y sus trabajos garantizados y una situación económica estable. El padre tiene una vivienda propia al 100% y la madre al 50% conmigo. Cada 15 días los niños cambia de vivienda, ya que están muy cerca ambas casas.
¿Qué puedo hacer si ella no quiere comprar mi parte del 50%, ni quiere poner a la venta la casa, ni quiere tampoco pagar mi parte de cuota hipotecaria, para poder yo pagar mi alquiler?
En el caso de tener que instar a mi ex a una demanda judicial de división de cosa común. ¿Hay posibilidad de que la demanda prospere y que el Juez autorice poner en subasta la vivienda, teniendo en cuenta que los niños no son hijos mío y sus padres están en una situación económica ventajosa y privilegiada con buen puesto de trabajo los dos padres y los niños los tienen en custodia compartida? Teniendo también en cuenta que yo no estoy registrado como pareja de hechos, ni he firmado contrato de convivencia con mi expareja.
Me gustaría también saber cuánto me costaría esta aventurita judicial.
Agradezco mucho sus ayudas
