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Sentencia desestimatoria por no poder determinar fecha defunción
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Sentencia desestimatoria por no poder determinar fecha defunción
Buenos dias,
Se interpuso demanda para recuperar una vivienda alquilada de renta antigua y subrogado ya dos veces. El nieto ocupa la vivienda. El juicio parecia facil de ganar pero el abogado que interpuso la demanda no aportó certificado de defunción y el juez desestimo la demanda por no poder determinar la fecha de defunción. ¿ Que se puede hacer ahora para recuperar la vivienda ?
Se interpuso demanda para recuperar una vivienda alquilada de renta antigua y subrogado ya dos veces. El nieto ocupa la vivienda. El juicio parecia facil de ganar pero el abogado que interpuso la demanda no aportó certificado de defunción y el juez desestimo la demanda por no poder determinar la fecha de defunción. ¿ Que se puede hacer ahora para recuperar la vivienda ?
Pues la verdad es que no lo veo muy difícil por el principio jurídico "non bis in idem", que quiere decir que una vez interpuesta una demanda con un determinado suplico y con fundamento en unos determinados fundamentos jurídicos, luego ya no puede volver a interponerse esa misma demanda con esos mismo fundamentos y muy probablemente ni siquiera para pedir ese mismo suplico con fundamentos diferentes.
Lo veo difícil.
Vamos a ver si se pasa por aquí Hoplon y nos dice algo.
Lo veo difícil.
Vamos a ver si se pasa por aquí Hoplon y nos dice algo.
Lo veo negro; art. 221 LEC:
¿Era cuestión alegada por el contrario al oponerse a la demanda? ¿y no se practicó otra prueba sobre ello, como por ejemplo la confesión (interrogatorio de parte)?
En principio la cosa juzgada NO afectará a los HECHOS NUEVOS que se produzcan con posterioridad al momento procesal en que pudieran ser alegados, pero no es el caso.
¿Existe el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi (fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado)? me temo que sí.
No le veo recorrido a este asunto.
¿Era cuestión alegada por el contrario al oponerse a la demanda? ¿y no se practicó otra prueba sobre ello, como por ejemplo la confesión (interrogatorio de parte)?
En principio la cosa juzgada NO afectará a los HECHOS NUEVOS que se produzcan con posterioridad al momento procesal en que pudieran ser alegados, pero no es el caso.
¿Existe el mismo petitum (lo que se pide) y la misma causa petendi (fundamento fáctico y jurídico de lo solicitado)? me temo que sí.
No le veo recorrido a este asunto.
Hay una posibilidad, pero creo que es muy remota y probablemente el juzgado la eche para atrás.
Es la siguiente: ex art. 16.3 LAU:
"3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses."
Es posible que el inquilino que se ha subrogado haya dejado pasar esos 3 meses sin notificarle a usted. Depende como siempre de los documentos y datos del caso concreto.
Si fuese así quizás pudiera volver a demandar con fundamento en dicha falta de notificación, si bien me da que el juez desestimará la demanda por la preclusión de las alegaciones y todo esa mandanga.
¿Qué opinas de esta posibilidad @Hoplon?
Es la siguiente: ex art. 16.3 LAU:
"3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses."
Es posible que el inquilino que se ha subrogado haya dejado pasar esos 3 meses sin notificarle a usted. Depende como siempre de los documentos y datos del caso concreto.
Si fuese así quizás pudiera volver a demandar con fundamento en dicha falta de notificación, si bien me da que el juez desestimará la demanda por la preclusión de las alegaciones y todo esa mandanga.
¿Qué opinas de esta posibilidad @Hoplon?
Demanda para recuperar casa alquilada. Renta antigua, dos subrogaciones, nieto ocupando. Abogado falló: no incluyó certificado de defunción. Juez desestimó. ¿Qué hacemos?
Opciones (pero todas complicadas):
Nueva demanda. Con todos los papeles esta vez, por favor. Certificados de defunción, contratos, y toda la documentación necesaria.
Apelación. Si no se ha pasado el plazo. Argumentar que el juez fue demasiado estricto por un papel.
Negociar con el ocupante. Ofrecer dinero por las llaves. A veces es mejor solucionar el problema de manera amistosa.
Alegar necesidad del propietario. Pero es un poco arriesgado.
Pero ojo al detalle: principio "non bis in idem". No se puede presentar la misma demanda dos veces por lo mismo. La ley no permite repetir lo mismo.
Art. 221 LEC: cosa juzgada. Si pides lo mismo por las mismas razones, te van a rechazar. Y parece que es el caso.
Matices importantes:
¿El contrario alegó la falta del certificado?
¿Hubo más pruebas, como interrogatorio?
Hechos nuevos posteriores al juicio podrían ser considerados, pero esto no lo es.
Última opción desesperada: Art. 16.3 LAU. Si el inquilino no avisó de la muerte en 3 meses, contrato terminado. Pero ojo, que el juez puede decir que esto ya se podía haber dicho antes.
En resumen: Está complicado, pero no imposible. Busca un abogado experto que conozca todos los trucos. Y mantén los dedos cruzados.
Consejo final: La próxima vez, asegúrate de que tu abogado no olvide ningún papel. Que luego pasa lo que pasa.
Opciones (pero todas complicadas):
Nueva demanda. Con todos los papeles esta vez, por favor. Certificados de defunción, contratos, y toda la documentación necesaria.
Apelación. Si no se ha pasado el plazo. Argumentar que el juez fue demasiado estricto por un papel.
Negociar con el ocupante. Ofrecer dinero por las llaves. A veces es mejor solucionar el problema de manera amistosa.
Alegar necesidad del propietario. Pero es un poco arriesgado.
Pero ojo al detalle: principio "non bis in idem". No se puede presentar la misma demanda dos veces por lo mismo. La ley no permite repetir lo mismo.
Art. 221 LEC: cosa juzgada. Si pides lo mismo por las mismas razones, te van a rechazar. Y parece que es el caso.
Matices importantes:
¿El contrario alegó la falta del certificado?
¿Hubo más pruebas, como interrogatorio?
Hechos nuevos posteriores al juicio podrían ser considerados, pero esto no lo es.
Última opción desesperada: Art. 16.3 LAU. Si el inquilino no avisó de la muerte en 3 meses, contrato terminado. Pero ojo, que el juez puede decir que esto ya se podía haber dicho antes.
En resumen: Está complicado, pero no imposible. Busca un abogado experto que conozca todos los trucos. Y mantén los dedos cruzados.
Consejo final: La próxima vez, asegúrate de que tu abogado no olvide ningún papel. Que luego pasa lo que pasa.
Gracias por vuestras respuestas.
No hubo notificación de defunción por parte de ningún inquilino. El arrendatario no se presentó a ninguna vista del juicio ni recogió la citación. Declarado en rebeldía.
Ahora otro jurista nuevo nos plantea una demanda, pero esta vez por falta de pago (para esquivar el "non bis in idem"). Ya que no puedo recuperar la vivienda tendré derecho a compensación económica, no?. Confirmarme por favor si estoy realmente en otra causa juzgada o no.
Si el inquilino no se presenta en esta nueva demanda y no paga se dictara desahucio, pero si paga (enervación) que sucede ? se entiende subrogado o es otro contrato nuevo, etc. ?
Por otro lado también hay la posibilidad (menos plazo) de presentar recurso ante la audiencia pero no parece que sea rápido y tiene pocas posibilidades, pues la audiencia no contradirá a un juez.
Existiría la posibilidad de presentar demanda de impago adjuntado anterior sentencia y explicando la falta de certificado de defunción en la anterior (error) y justificando la nueva por no tener más opción con la esperanza de que el juez (el mismo u otro) rectifique?
Dentro de la negrura a ver si atisbáis grises… de nuevo gracias a todos.
No hubo notificación de defunción por parte de ningún inquilino. El arrendatario no se presentó a ninguna vista del juicio ni recogió la citación. Declarado en rebeldía.
Ahora otro jurista nuevo nos plantea una demanda, pero esta vez por falta de pago (para esquivar el "non bis in idem"). Ya que no puedo recuperar la vivienda tendré derecho a compensación económica, no?. Confirmarme por favor si estoy realmente en otra causa juzgada o no.
Si el inquilino no se presenta en esta nueva demanda y no paga se dictara desahucio, pero si paga (enervación) que sucede ? se entiende subrogado o es otro contrato nuevo, etc. ?
Por otro lado también hay la posibilidad (menos plazo) de presentar recurso ante la audiencia pero no parece que sea rápido y tiene pocas posibilidades, pues la audiencia no contradirá a un juez.
Existiría la posibilidad de presentar demanda de impago adjuntado anterior sentencia y explicando la falta de certificado de defunción en la anterior (error) y justificando la nueva por no tener más opción con la esperanza de que el juez (el mismo u otro) rectifique?
Dentro de la negrura a ver si atisbáis grises… de nuevo gracias a todos.
Es imposible un consejo certero sin leer la demanda y la sentencia.
Si hay plazo para apelar, una apelación es la manera de sostener "vivo" el asunto y que al menos no se consolide la condición de cosa juzgada. Pero esa apelación debe prepararla un buen abogado.
En principio, al ser un juicio en rebeldía en el que posiblemente su abogado no pidió vista ni interrogatorio por exceso de confianza, podría intentarse que la audiencia valore la falta de la comunicación que expuso Leonjbr, la falta de oposición del contrario al hecho relatado en la demanda (¿se le notificó en persona o por edictos?), y la dificultad de obtener el certificado por parte de alguien ajeno a la familia, ya que podrá obtenerse información registral por parte de un tercero distinto del titular del registro individual, siempre que se identifique y que exista un interés legítimo para ello, y como criterio básico para valorar la existencia de ese interés legítimo, se establece que la finalidad de la solicitud deberá estar vinculada a la propia naturaleza del Registro Civil y no a otros fines mercantiles o comerciales distintos.
Lo bueno es que nada impide simultanear esta apelación con una demanda de desahucio por falta de pago, puede usted hacer las dos cosas a la vez.
Si hay plazo para apelar, una apelación es la manera de sostener "vivo" el asunto y que al menos no se consolide la condición de cosa juzgada. Pero esa apelación debe prepararla un buen abogado.
En principio, al ser un juicio en rebeldía en el que posiblemente su abogado no pidió vista ni interrogatorio por exceso de confianza, podría intentarse que la audiencia valore la falta de la comunicación que expuso Leonjbr, la falta de oposición del contrario al hecho relatado en la demanda (¿se le notificó en persona o por edictos?), y la dificultad de obtener el certificado por parte de alguien ajeno a la familia, ya que podrá obtenerse información registral por parte de un tercero distinto del titular del registro individual, siempre que se identifique y que exista un interés legítimo para ello, y como criterio básico para valorar la existencia de ese interés legítimo, se establece que la finalidad de la solicitud deberá estar vinculada a la propia naturaleza del Registro Civil y no a otros fines mercantiles o comerciales distintos.
Lo bueno es que nada impide simultanear esta apelación con una demanda de desahucio por falta de pago, puede usted hacer las dos cosas a la vez.
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon.
Es que cuando se redacta una demanda hay que probar todo, todo, todo hasta el límite de la esquizofrenia. Yo a veces presento pruebas sobre hechos que ni son importantes ni me los van a discutir, pero aún así las presento para que ni la parte contraria ni el juez puedan decir ni el primer "pi" de la palabra "pio".
Esto te lo enseña la experiencia.
Otra cosa en cuanto al desahucio por falta de pago: si no le paga y va a poner la demanda, antes de interponerla remita un burofax requiriendo de pago y espere al menos un mes más para interponer la demanda porque en ese caso el inquilino ya no podrá enervar la acción de desahucio pagando la deuda. Irá a la calle sin más.
Es que cuando se redacta una demanda hay que probar todo, todo, todo hasta el límite de la esquizofrenia. Yo a veces presento pruebas sobre hechos que ni son importantes ni me los van a discutir, pero aún así las presento para que ni la parte contraria ni el juez puedan decir ni el primer "pi" de la palabra "pio".
Esto te lo enseña la experiencia.
Otra cosa en cuanto al desahucio por falta de pago: si no le paga y va a poner la demanda, antes de interponerla remita un burofax requiriendo de pago y espere al menos un mes más para interponer la demanda porque en ese caso el inquilino ya no podrá enervar la acción de desahucio pagando la deuda. Irá a la calle sin más.
Esto que le digo aparece en el art. 22.4 LEC a cuyo tenot:
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
LO DISPUESTO EN EL PÁRRAFO ANTERIOR NO SERÁ DE APLICACIÓN CUANDO EL ARRENDATARIO HUBIERA ENERVADO EL DESAHUCIO EN UNA OCASIÓN ANTERIOR, EXCEPTO QUE EL COBRO NO HUBIERA TENIDO LUGAR POR CAUSAS IMPUTABLES AL ARRENDADOR, NI CUANDO EL ARRENDADOR HUBIESE REQUERIDO DE PAGO AL ARRENDATARIO POR CUALQUIER MEDIO FEHACIENTE CON, AL MENOS, TREINTA DÍAS DE ANTELACIÓN A LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA Y EL PAGO NO SE HUBIESE EFECTUADO AL TIEMPO DE DICHA PRESENTACIÓN."
"4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 5 del artículo 438, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
LO DISPUESTO EN EL PÁRRAFO ANTERIOR NO SERÁ DE APLICACIÓN CUANDO EL ARRENDATARIO HUBIERA ENERVADO EL DESAHUCIO EN UNA OCASIÓN ANTERIOR, EXCEPTO QUE EL COBRO NO HUBIERA TENIDO LUGAR POR CAUSAS IMPUTABLES AL ARRENDADOR, NI CUANDO EL ARRENDADOR HUBIESE REQUERIDO DE PAGO AL ARRENDATARIO POR CUALQUIER MEDIO FEHACIENTE CON, AL MENOS, TREINTA DÍAS DE ANTELACIÓN A LA PRESENTACIÓN DE LA DEMANDA Y EL PAGO NO SE HUBIESE EFECTUADO AL TIEMPO DE DICHA PRESENTACIÓN."
