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Sentencia AP. 2
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Fecha: 30 de mayo de 2001
Órgano: Audiencia Provincial de Huesca
Sentencia: 182 / 2001
Resumen:
Acuerdo de comunidad de propietarios de contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación. Compra de vivienda por un tercero e impugnación de dicho acuerdo. Dicho acuerdo no se plasmó en una modificación del título constitutivo de la Comunidad sino que consta de modo aparente por los pagos consentidos y en la relación de presupuestos de la comunidad.
En Huesca, a treinta de mayo del año dos mil uno.
Vistos en nombre del Rey por esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los autos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Huesca, como juicio de cognición registrado al número 120/00, promovido por Colegio Oficial de Médicos de Huesca como demandante, contra Comunidad de Propietarios c/ XXX nº 1 de Huesca, como demandado; pendientes ante esta Audiencia Provincial en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 49/01 e interpuesto por citado demandante, en el que actúa como Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Santiago Serena Puig, quien expresa el parecer de esta Sala sobre la resolución que merece el presente recurso, en el que aparecen y son de aplicación los siguientes:
Antecedentes de Hecho
PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la resolución impugnada.
SEGUNDO: El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la Sentencia recurrida cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "Fallo: Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Colegio Oficial de Médicos de Huesca contra Comunidad de Propietarios de la C/ XXX nº 1 de Huesca absuelvo a la demandada de la acción contra ella ejercitada con imposición de las costas al actor".
TERCERO: Notificada la indicada Sentencia a los interesados, interpuso el demandante el presente recurso de apelación, alegando los motivos que luego se estudiarán y solicitando la íntegra estimación de la acción ejercitada en la demanda; dicho recurso fue admitido, dándose traslado a la parte contraria por un plazo de cinco días para que pudiera impugnarlo, en cumplimiento de lo regulado en el artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1.952, trámite que fue utilizado por la parte apelada, pidiendo la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia rebatida con expresa condena en costas a la parte apelante, elevándose seguidamente los autos a esta Sala, en la que quedaron registrados al número 49/2001, procediéndose a la deliberación de esta resolución.
Sentencia ap. 2
Fecha: 30 de mayo de 2001
Órgano: Audiencia Provincial de Huesca
Sentencia: 182 / 2001
Resumen:
Acuerdo de comunidad de propietarios de contribuir a los gastos comunes según la cuota de participación. Compra de vivienda por un tercero e impugnación de dicho acuerdo. Dicho acuerdo no se plasmó en una modificación del título constitutivo de la Comunidad sino que consta de modo aparente por los pagos consentidos y en la relación de presupuestos de la comunidad.
En Huesca, a treinta de mayo del año dos mil uno.
Vistos en nombre del Rey por esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los autos seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Huesca, como juicio de cognición registrado al número 120/00, promovido por Colegio Oficial de Médicos de Huesca como demandante, contra Comunidad de Propietarios c/ XXX nº 1 de Huesca, como demandado; pendientes ante esta Audiencia Provincial en virtud del presente recurso de apelación, tramitado al número 49/01 e interpuesto por citado demandante, en el que actúa como Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado don Santiago Serena Puig, quien expresa el parecer de esta Sala sobre la resolución que merece el presente recurso, en el que aparecen y son de aplicación los siguientes:
Antecedentes de Hecho
PRIMERO: Aceptamos y damos por reproducidos los señalados en la resolución impugnada.
SEGUNDO: El indicado Juzgado de Primera Instancia, en el procedimiento anteriormente circunstanciado, dictó la Sentencia recurrida cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal: "Fallo: Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por Colegio Oficial de Médicos de Huesca contra Comunidad de Propietarios de la C/ XXX nº 1 de Huesca absuelvo a la demandada de la acción contra ella ejercitada con imposición de las costas al actor".
TERCERO: Notificada la indicada Sentencia a los interesados, interpuso el demandante el presente recurso de apelación, alegando los motivos que luego se estudiarán y solicitando la íntegra estimación de la acción ejercitada en la demanda; dicho recurso fue admitido, dándose traslado a la parte contraria por un plazo de cinco días para que pudiera impugnarlo, en cumplimiento de lo regulado en el artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1.952, trámite que fue utilizado por la parte apelada, pidiendo la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia rebatida con expresa condena en costas a la parte apelante, elevándose seguidamente los autos a esta Sala, en la que quedaron registrados al número 49/2001, procediéndose a la deliberación de esta resolución.
Fundamentos de Derecho
PRIMERO: El artículo 9.1.e) de la actual Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.5 de la de 1.960) establece la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. No obstante permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos o contribuir de forma diferente en función del consumo o de otras circunstancias.
SEGUNDO: El hecho de no haber impugnado la entidad que anteriormente ostentaba la titularidad de los locales, adquiridos por el Colegio de Médicos ahora apelante, las anteriores liquidaciones anuales, durante más de veinte años como afirma, no implica la existencia de un acuerdo modificativo del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios demandada, que nada estable al respecto. Prevé, eso sí, el derecho de los propietarios de los locales a "conexionar con las redes de agua, luz y calefacción del inmueble, sufragando los gastos de instalación y naturalmente los de uso y mantenimiento" -folio 127-. Efectivamente se produjo la conexión de parte de los locales de la planta baja, adquiridos en su día por Ib….., a la red de calefacción de la Comunidad y es el origen de que convinieran una cuota mensual superior a la que por el coeficiente de participación les correspondería, en compensación de tal servicio y de la instalación de las máquinas necesarias -hecho cuarto de la contestación a la demanda-. Acuerdo o convenio cuyos términos no constan sino por reflejo en los presupuestos anuales y en el abono mensual de la cantidad establecida en ellos. Pero este acuerdo no se plasmó en una modificación del titulo constitutivo, única norma particular de la que se tiene noticia, donde no aparece mas que la cuota de participación de cada piso o local, y hubiera requerido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 17.1ª de la citada Ley de Propiedad Horizontal (antes 16.1), un acuerdo expreso adoptado por unanimidad en junta de propietarios debidamente convocada al efecto. La suma de los coeficientes entre los que se reparte el presupuesto de gasto -folio 24- no suma 100%, como indica el hecho cuarto de la demanda-, sino (s.e.u o.) 87,14%, porque falta por sumar el 12,86% de la planta sótano, y la distribución del presupuesto se hace con referencia a los propietarios de los pisos y locales, según se desprende del citado documento.
PRIMERO: El artículo 9.1.e) de la actual Ley de Propiedad Horizontal (artículo 9.5 de la de 1.960) establece la obligación de los copropietarios de contribuir a los gastos generales de la comunidad, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. No obstante permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos o contribuir de forma diferente en función del consumo o de otras circunstancias.
SEGUNDO: El hecho de no haber impugnado la entidad que anteriormente ostentaba la titularidad de los locales, adquiridos por el Colegio de Médicos ahora apelante, las anteriores liquidaciones anuales, durante más de veinte años como afirma, no implica la existencia de un acuerdo modificativo del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios demandada, que nada estable al respecto. Prevé, eso sí, el derecho de los propietarios de los locales a "conexionar con las redes de agua, luz y calefacción del inmueble, sufragando los gastos de instalación y naturalmente los de uso y mantenimiento" -folio 127-. Efectivamente se produjo la conexión de parte de los locales de la planta baja, adquiridos en su día por Ib….., a la red de calefacción de la Comunidad y es el origen de que convinieran una cuota mensual superior a la que por el coeficiente de participación les correspondería, en compensación de tal servicio y de la instalación de las máquinas necesarias -hecho cuarto de la contestación a la demanda-. Acuerdo o convenio cuyos términos no constan sino por reflejo en los presupuestos anuales y en el abono mensual de la cantidad establecida en ellos. Pero este acuerdo no se plasmó en una modificación del titulo constitutivo, única norma particular de la que se tiene noticia, donde no aparece mas que la cuota de participación de cada piso o local, y hubiera requerido, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 17.1ª de la citada Ley de Propiedad Horizontal (antes 16.1), un acuerdo expreso adoptado por unanimidad en junta de propietarios debidamente convocada al efecto. La suma de los coeficientes entre los que se reparte el presupuesto de gasto -folio 24- no suma 100%, como indica el hecho cuarto de la demanda-, sino (s.e.u o.) 87,14%, porque falta por sumar el 12,86% de la planta sótano, y la distribución del presupuesto se hace con referencia a los propietarios de los pisos y locales, según se desprende del citado documento.
TERCERO: Así pues, el hecho de que en ejercicios anteriores se hubiera actuado en la forma indicada por la demandada, y que las liquidaciones de cuentas de los ejercicios anuales precedentes no hubieran sido impugnadas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 18 de la citada Ley (en la redacción anterior artículo 16.4), no implica la derogación de lo dispuesto en el título constitutivo, ni la renuncia definitiva del propietario afectado a hacer valer su derecho en el futuro. Supone simplemente que tales acuerdos liquidatorios no impugnados en el plazo de caducidad previsto en la Ley, han quedado convalidados y son obligatorios para quienes los consintieron. La vinculación de los actos del propietario anterior no puede obligar a la entidad demandante que no los acepta, como prueba la promoción de este pleito, ni se ha demostrado que conociera el contenido y alcance de los mismos cuando adquirió el inmueble. En conclusión, ante la falta de un acuerdo comunitario expreso que modificase lo establecido en el titulo constitutivo o en las normas particulares que incluye, en las que nada se dice al respecto -folios 119 a 129-, el criterio seguido por la Comunidad con el consentimiento de los comuneros solo cabe considerarlo válido para cada uno de los años en que se aplicó, sin que mediara impugnación. Formulada la impugnación respecto a los gastos de la anualidad correspondiente al año 2.000, la demanda debe ser acogida, con la precisión que se dirá, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley y en lo que, implícitamente, se encuentra recogido en las referidas normas particulares. Al establecer la autorización a los propietarios de los locales para conectarse a la red general de agua, luz y calefacción, dispone que será "sufragando los gastos de instalación y naturalmente los de uso y mantenimiento". Aclaración, esta, innecesaria si se entendiera que los gastos derivados del uso y mantenimiento de estos servicios ya están incluidos en la cuota de participación con arreglo a la cual cada propietario ha de contribuir al sostenimiento del inmueble y sus servicios. Es decir, que al fijar esa cuota ya se tuvo en cuenta que los locales no estaban conectados a la calefacción. De ahí que se incluyera esta prevención específica que, de otro modo, carecería de sentido. Y así lo han venido entendiendo desde un principio los propietarios que integran la comunidad, que asignan al local ahora propiedad del Colegio de Médicos una cuota mensual superior a la que le correspondería con arreglo a su coeficiente de participación, mientras que el otro local tiene una contribución inferior debido a que no goza de este servicio. Lleva razón el recurrente en cuanto que la cantidad señalada supera la que, de acuerdo a su cuota, le corresponde. Ahora bien, con la prueba pericial en la mano no puede desconocer que el consumo de calefacción del local de su propiedad es del 22,483 por ciento del total y que se trata de un servicio o gasto susceptible de individualización, artículo 9.1.e), y que el otro local no dispone de este servicio. ….
……..En consecuencia, debemos dar lugar al recurso y con él a la demanda, para anular el acuerdo de 26 de enero de 2.000 en el punto relativo a la distribución de los gastos, y declarar que la contribución de cada propietario en los gastos generales se efectuará conforme a la cuota o coeficiente de participación, salvo los de uso y mantenimiento del servicio de calefacción que se efectuará respecto del Colegio de Médicos propietario de los locales a que se refiere el hecho primero de la demanda, conforme al consumo acreditado del 22,483 por ciento.
CUARTO: La estimación del recurso, y por ende, de la demanda no es total, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 523 y 736 de la Ley procesal civil, al que se remite el artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1.952, no se hace imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.
Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación y por todo lo que antecede,
Fallo
Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Colegio Oficial de Médicos contra la sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Huesca en los autos anteriormente circunstanciados, debemos revocar y revocamos dicha resolución, para estimar en parte la demanda formulada por el citado Colegio Oficial de Médicos contra Comunidad de Propietarios c/ XXX nº 1 de Huesca, anular el acuerdo de 26 de enero de 2.000 en el punto relativo a la distribución de los gastos, y declarar que la contribución de cada propietario en los gastos generales se efectuará conforme a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, salvo los de uso y mantenimiento del servicio de calefacción que se efectuará, respecto del Colegio Oficial de Médicos propietario de los locales a que se refiere el hecho primero de la demanda, conforme al consumo acreditado del 22,483 por ciento, sin hacer imposición de las costas de ambas instancias.
Notifíquese a las partes que hubieren designado domicilio para notificaciones en esta ciudad y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su notificación a las partes que no hubieren designado domicilio para notificaciones en la sede este Tribunal, y para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de la Sala, definitivamente Juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. FIN.
Un saludo.
CUARTO: La estimación del recurso, y por ende, de la demanda no es total, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 523 y 736 de la Ley procesal civil, al que se remite el artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1.952, no se hace imposición de las costas en ninguna de las dos instancias.
Vistos los artículos citados y los demás de general y pertinente aplicación y por todo lo que antecede,
Fallo
Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de Colegio Oficial de Médicos contra la sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Huesca en los autos anteriormente circunstanciados, debemos revocar y revocamos dicha resolución, para estimar en parte la demanda formulada por el citado Colegio Oficial de Médicos contra Comunidad de Propietarios c/ XXX nº 1 de Huesca, anular el acuerdo de 26 de enero de 2.000 en el punto relativo a la distribución de los gastos, y declarar que la contribución de cada propietario en los gastos generales se efectuará conforme a la cuota de participación o a lo especialmente establecido, salvo los de uso y mantenimiento del servicio de calefacción que se efectuará, respecto del Colegio Oficial de Médicos propietario de los locales a que se refiere el hecho primero de la demanda, conforme al consumo acreditado del 22,483 por ciento, sin hacer imposición de las costas de ambas instancias.
Notifíquese a las partes que hubieren designado domicilio para notificaciones en esta ciudad y devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con un testimonio de esta resolución, para su notificación a las partes que no hubieren designado domicilio para notificaciones en la sede este Tribunal, y para que tenga lugar la ejecución y cumplimiento de lo resuelto.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá un testimonio al rollo de la Sala, definitivamente Juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. FIN.
Un saludo.
No entiendo muy bien las Sentencias. Pero, ¿se puede concluir que el gasto de calefacción y ACS en las Comunidades con calefacción central y contadores individuales se puede individualizar?
En nuestros Estatutos pone lo siguiente: En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las X viviendas y el local (con acceso independiente), se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los X elementos en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
No sabemos si se referirá a la Comunidad General o a la Comunidad que formamos los que disfrutamos de este servicio. ¿Cómo vamos a hallar este porcentaje si sólo tenemos una cuota que hace referencia al valor total del inmueble y utilizando ésta para el prorrateo, nos falta un poco para llegar a 100?
En nuestros Estatutos pone lo siguiente: En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las X viviendas y el local (con acceso independiente), se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total. En los supuestos que pudieren plantearse de costos fijos de estos servicios o que no fueren determinables por medio de lecturas de contador, se prorratearán entre los X elementos en función de su porcentaje de participación en la Comunidad.
No sabemos si se referirá a la Comunidad General o a la Comunidad que formamos los que disfrutamos de este servicio. ¿Cómo vamos a hallar este porcentaje si sólo tenemos una cuota que hace referencia al valor total del inmueble y utilizando ésta para el prorrateo, nos falta un poco para llegar a 100?
Lorea; yo no soy letrado y por consiguiente, en eso de interpretar las sentencias, estoy exactamente igual que tú, puede ser cierto o ser menos cierto la resolución; los profanos, como nosotros, con respeto y permiso de los letrados esta destinado en un lenguaje casi irreconocible en la lengua de Cervantes, tienes que que leerla unas cuantas veces, intentando descubrir a los personajes de una parte y de la otra y si no estás atento a la lectura reposádamente, no te enteras; de cualquier manera es de agradecer a "ignorante que nos extracte los resultados para aquellos que leemos de dos en dos lineas..... dejemos eso y pasemos a su caso, que intentaré enjuiciar:
Entresaco de su escrito párrafo por párrafo:
No entiendo muy bien las Sentencias. Pero, ¿se puede concluir que el gasto de calefacción y ACS en las Comunidades con calefacción central y contadores individuales se puede individualizar?
yo vivo en una comunidad antigua que tiene calefacción central de carbón, su distribución no es individualizable, porque suben los tubos internamente en vertical, ascenso y descenso y luego distribuye.
Nuestros estatutos dicen que, dentro del concierto comunero, viviendas,oficinas,locales,garages, un determinado sector de estos tenemos servicio de calefacción; somos tres portales, UNA SOLA COMUNIDAD, una sola administracción, un solo presidente; del total de COEFICIENTES , ya sabe, total 100, los propietarios con servicio de calefacción representamos el 87,08%, si al año gastamos 8000000,( por simplificar hablo solo de calefacción, porque tambien la caldera suministra agua caliente central y estos ultimos usuarios con nosotros , representamos el 97%) hay que repartir 8000000 entre todos los 87,08%.; el resto de propietarios, o sea 100-87,08=12,92 no tienen el servicio y por ahí no pagan.
?como actúa el administrador en su base de datos¿
Pues bien, yo tengo, coeficiente general, ya sabe en escritura 1,50%, entonces hace esto:
si el 87,08% de los propietarios tienen que pagar el 100% ?cuanto pagará el 1,50%= 1,72%, o sea, que el coeficiente se transforma en 1,72%; el administrador elabora unas listas con esos subporcentajes del gasto de cada grupo (hay otras formulas) para aplicarlas a su hoja electrónica y así en todos los capítulos del gasto.
Insisto, son subporcentajes, no son subcomunidades ni cualquier otro invento que realizan algunos portales al margen de la ley.
2
Dice.....
En nuestros Estatutos pone lo siguiente: En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las X viviendas y el local (con acceso independiente), se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total.
Resp.--
Tiene suerte, su comunidad puede indivudualizar el gasto que se refiere a consumo de combustible, pero los propietarios no están totalmente desvinculados, a saber:
Hay una instalación general, un punto de arranque, unos medidores de combustible.
Su factura debe tener dos componentes.
1º
Usted y todos los usuarios de éstas instalaciones, deben de pagar un precio mínimo base, por tenencia base de servicio y lectura de contadores, gaste o no gaste; a mi forma de ver, todos debieran de pagar igual, aquí no deben de entrar los coeficientes.
2º
La lectura del contador determinará el segundo componente.
En los supuestos.........
Me parece inoportuno y no comparto....
Con esto tambien contesto a su otro epígrafe en el que nos aludimos.....
Entresaco de su escrito párrafo por párrafo:
No entiendo muy bien las Sentencias. Pero, ¿se puede concluir que el gasto de calefacción y ACS en las Comunidades con calefacción central y contadores individuales se puede individualizar?
yo vivo en una comunidad antigua que tiene calefacción central de carbón, su distribución no es individualizable, porque suben los tubos internamente en vertical, ascenso y descenso y luego distribuye.
Nuestros estatutos dicen que, dentro del concierto comunero, viviendas,oficinas,locales,garages, un determinado sector de estos tenemos servicio de calefacción; somos tres portales, UNA SOLA COMUNIDAD, una sola administracción, un solo presidente; del total de COEFICIENTES , ya sabe, total 100, los propietarios con servicio de calefacción representamos el 87,08%, si al año gastamos 8000000,( por simplificar hablo solo de calefacción, porque tambien la caldera suministra agua caliente central y estos ultimos usuarios con nosotros , representamos el 97%) hay que repartir 8000000 entre todos los 87,08%.; el resto de propietarios, o sea 100-87,08=12,92 no tienen el servicio y por ahí no pagan.
?como actúa el administrador en su base de datos¿
Pues bien, yo tengo, coeficiente general, ya sabe en escritura 1,50%, entonces hace esto:
si el 87,08% de los propietarios tienen que pagar el 100% ?cuanto pagará el 1,50%= 1,72%, o sea, que el coeficiente se transforma en 1,72%; el administrador elabora unas listas con esos subporcentajes del gasto de cada grupo (hay otras formulas) para aplicarlas a su hoja electrónica y así en todos los capítulos del gasto.
Insisto, son subporcentajes, no son subcomunidades ni cualquier otro invento que realizan algunos portales al margen de la ley.
2
Dice.....
En nuestros Estatutos pone lo siguiente: En cuanto a la instalación centralizada de calefacción y agua caliente sanitaria de que disfrutan las X viviendas y el local (con acceso independiente), se hace constar que al haberse instalado contadores individuales de consumos tanto de calefacción como de ACS para los referidos elementos serán sus lecturas las que indiquen la imputación del gasto a cada uno de ellos en función de su porcentaje de consumos sobre el total.
Resp.--
Tiene suerte, su comunidad puede indivudualizar el gasto que se refiere a consumo de combustible, pero los propietarios no están totalmente desvinculados, a saber:
Hay una instalación general, un punto de arranque, unos medidores de combustible.
Su factura debe tener dos componentes.
1º
Usted y todos los usuarios de éstas instalaciones, deben de pagar un precio mínimo base, por tenencia base de servicio y lectura de contadores, gaste o no gaste; a mi forma de ver, todos debieran de pagar igual, aquí no deben de entrar los coeficientes.
2º
La lectura del contador determinará el segundo componente.
En los supuestos.........
Me parece inoportuno y no comparto....
Con esto tambien contesto a su otro epígrafe en el que nos aludimos.....
Damaot, entiendo lo que me dices de los subporcentajes y que los administradores/as utilicen esta fórmula para poder repartir los gastos pero si hay otras fórmulas, que desconozco,¿no debería ser la Junta la que las decidiera tras conocerlas y no la administración , la que mediante su criterio interpretativo las aplicara?
Si tienes la ambilidad de completarme las frases que han quedado con puntos suspensivos en tu exposición, te lo agradecería mucho.
Si tienes la ambilidad de completarme las frases que han quedado con puntos suspensivos en tu exposición, te lo agradecería mucho.
Por supuesto, Lorea, cualquier decisión de la forma de operar del administrador tiene que estar refrendado por los propietarios y para eso son las asambleas.
Sobre tu pregunta respecto a la frase que encabezas "en los supuestos"..... quiero decir que
esta frase no me gusta y no opino; supongo que tendrá la aplicación en los supuestos que los contadores se estropeen todos a la vez o algo por el estilo y como no lo entiendo, pues no opino.
Sobre sistemas de reparto, hay varios; "cada maestrillo tiene su librillo" Lo que sí puedo decirte es que, con los medios tan espectaculares que tenemos en la exposición de cuentas, no veo lugar que la ley no haya previsto y OBLIGADO, a los administradores titulados que empleen medios transparentes, cuando al amparo de ésta, se están realizando remates de cuentas "bochornosos", sujetos a miles de especulaciones que solo los expertos pueden adivinar....... si pueden.
Sobre tu pregunta respecto a la frase que encabezas "en los supuestos"..... quiero decir que
esta frase no me gusta y no opino; supongo que tendrá la aplicación en los supuestos que los contadores se estropeen todos a la vez o algo por el estilo y como no lo entiendo, pues no opino.
Sobre sistemas de reparto, hay varios; "cada maestrillo tiene su librillo" Lo que sí puedo decirte es que, con los medios tan espectaculares que tenemos en la exposición de cuentas, no veo lugar que la ley no haya previsto y OBLIGADO, a los administradores titulados que empleen medios transparentes, cuando al amparo de ésta, se están realizando remates de cuentas "bochornosos", sujetos a miles de especulaciones que solo los expertos pueden adivinar....... si pueden.
Razón tienes al decir que no lo entiendes. Nosotros llevamos casi tres años intentando descifrarlo porque unos/as lo interpretan de un modo y otros/as de forma diferente.
Por cierto, has mencionado lo de los contadores que no funcionan. Tenemos contadores de ACS y de calorías pero parece que algunos de estos últimos (compuestos de contador de caudal y también un totalizador de KW) no han funcionado, bueno, no ha funcionado el totalizador, porque el contador de caudal aparentemente sí.
Sería este el supuesto que has planteado. Otra cosa:
¿Te parece que se puede exonerar del mantenimiento y reposición de todos los equipos además de gastos de acometida a los locales cuando hay un local que recientemente se ha conectado a la acometida de gas para su negocio pasando los tubos de gas por la parte inferior de unos soportales que hay en la fachada?
Por cierto, has mencionado lo de los contadores que no funcionan. Tenemos contadores de ACS y de calorías pero parece que algunos de estos últimos (compuestos de contador de caudal y también un totalizador de KW) no han funcionado, bueno, no ha funcionado el totalizador, porque el contador de caudal aparentemente sí.
Sería este el supuesto que has planteado. Otra cosa:
¿Te parece que se puede exonerar del mantenimiento y reposición de todos los equipos además de gastos de acometida a los locales cuando hay un local que recientemente se ha conectado a la acometida de gas para su negocio pasando los tubos de gas por la parte inferior de unos soportales que hay en la fachada?
Nuestra comunidad tiene establecido en los estatutos unas determinadas limitaciones de uso o de nueva incorporación, en función de la capacidad de los equipos instalados; desconozco si en la vuestra lo teneis establecido y sería necesario para evitar o analizar previamente cosas como ésta.
Sin embargo, entiendo que cualquier nueva incorporacion de servicio no contemplado en su etapa inicial debe de ser refrendado por los miembros de la comunidad en asamblea, previo estudio y asesoramiento técnico. No vale que estilo compadre la gente se enganche sin ningún protocolo, pues ello traerá consigo una modificacion de los gastos fijos (en tu caso) y quizá a la larga problemas técnicos. Sobre la calidad de los contadores, si éstos se estropean y no son manipulados impunemente por cualquier propietario usuario, entiendo que debe de pagar su renovación el conjunto de usuarios.
Sin embargo, entiendo que cualquier nueva incorporacion de servicio no contemplado en su etapa inicial debe de ser refrendado por los miembros de la comunidad en asamblea, previo estudio y asesoramiento técnico. No vale que estilo compadre la gente se enganche sin ningún protocolo, pues ello traerá consigo una modificacion de los gastos fijos (en tu caso) y quizá a la larga problemas técnicos. Sobre la calidad de los contadores, si éstos se estropean y no son manipulados impunemente por cualquier propietario usuario, entiendo que debe de pagar su renovación el conjunto de usuarios.
Damaot, no recuerdo muy bien en que intervención tuya comentas, si no me equivoco, el tema de las subcomunidades y que ese funcionamiento está fuera de la ley o algo así. Lee esta Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (19 de enero de 1993) y ya comentaremos:"A este respecto es ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 30 Oct. 1985 en la que se afirma que "en el edificio de autos coexisten dos comunidades de propietarios...; constituyendo esta última una subcomunidad en relación integradora a la principal comunidad del bloque, lo que la LPH no preve, salvo la relativa presunción que representa su artículo 9.5º en relación con el 6 que la jurisprudencia ha tenido ocasión de contemplar, admitiendo la posibilidad de existencia fáctica y actuación jurídica de estas comunidades parciales, y cuyo apoyo, por analogía, ante el vacio legal, ha de encontrarse en los arts. 392, 396 y cc CC, en cuanto se refieren a las diversas partes del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente que podrán ser objeto de propiedad separada"
¿Que diferencia hay, si hemos de ser iguales ante la Ley, entre un local comercial o un portal, también susceptible de aprovechamiento independiente, que puede ser objeto de propiedad separada dentro del conjunto del edifico?
No es por llevar la contraria, ni mucho menos, sino para invitar a una reflexión sobre la cantidad de cosas sin sentido que se hacen en las comunidades y creo que es por falta de entendimiento de las leyes, (me incluyo por supuesto) que no es que estén mál redactadas, sino mal entendidas.
¿Que diferencia hay, si hemos de ser iguales ante la Ley, entre un local comercial o un portal, también susceptible de aprovechamiento independiente, que puede ser objeto de propiedad separada dentro del conjunto del edifico?
No es por llevar la contraria, ni mucho menos, sino para invitar a una reflexión sobre la cantidad de cosas sin sentido que se hacen en las comunidades y creo que es por falta de entendimiento de las leyes, (me incluyo por supuesto) que no es que estén mál redactadas, sino mal entendidas.
