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Segunda subrogación en local D.T. III LAU 94:
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- Tema: Segunda subrogación en local d.t. iii lau 94:
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Segunda subrogación en local d.t. iii lau 94:
Hola, buenos días, os cuento mi caso:
-Mi madre alquiló un local para poner una tienda de alimentación en diciembre de 1984.
-Enfermó en 1995 y en el 2003 se le dió la jubilación por Gran Invalidez -tiene Alzheimer- y se nombró tutor legal a mi padre.
-Se notificó este hecho mediante burofax al casero y el casero cambió los recibos a nombre de mi padre, subrogándose automáticamente del contrato de alquiler de mi madre.
-Todos los papeles de la tienda -autónomos, licencia fiscal, alquiler, etc...- están a nombre de mi padre.
-Ahora mi padre se quiere jubilar y mi hermana quiere subrogarse del contrato por segunda y última vez, realizando la misma actividad, hasta el 1 de enero de 2005, como marca la D.T. III de la LAU 94.
-El casero dice que el contrato se extingue y que si quiere quedarse mi hermana con el local, que se haga un contrato nuevo, subiendo el alquiler al doble.
¿Está mi hermana legitimada para subrogarse, conservando el mismo precio por el alquiler? Tengo mis dudas dado lo enrevesado de la Transitoria III de la LAU 94...
Muchas gracias a todos por adelantado
-Mi madre alquiló un local para poner una tienda de alimentación en diciembre de 1984.
-Enfermó en 1995 y en el 2003 se le dió la jubilación por Gran Invalidez -tiene Alzheimer- y se nombró tutor legal a mi padre.
-Se notificó este hecho mediante burofax al casero y el casero cambió los recibos a nombre de mi padre, subrogándose automáticamente del contrato de alquiler de mi madre.
-Todos los papeles de la tienda -autónomos, licencia fiscal, alquiler, etc...- están a nombre de mi padre.
-Ahora mi padre se quiere jubilar y mi hermana quiere subrogarse del contrato por segunda y última vez, realizando la misma actividad, hasta el 1 de enero de 2005, como marca la D.T. III de la LAU 94.
-El casero dice que el contrato se extingue y que si quiere quedarse mi hermana con el local, que se haga un contrato nuevo, subiendo el alquiler al doble.
¿Está mi hermana legitimada para subrogarse, conservando el mismo precio por el alquiler? Tengo mis dudas dado lo enrevesado de la Transitoria III de la LAU 94...
Muchas gracias a todos por adelantado
Estimado Goyo, vas a tener suerte.
La disposición transitoria tercera de la LAU contempla hasta un máximo de posibles SUBROGACIONES, después de su entrada en vigor:
Una primera, por jubilación o fallecimiento del arrendatario, a favor del cónyuge, mientras viva y continúe la actividad que se desarrolla en el local o, a falta de éste, de un descendiente siempre que continúe la actividad y con el límite temporal, en este caso, de veinte años a partir de la entrada en vigor de la Ley; y
Una segunda y última SUBROGACIÓN, cuando fallecido o jubilado el cónyuge subrogado después de la entrada en vigor de la nueva Ley, le suceda un descendiente que continúe la actividad que se desarrolle con igual límite de tiempo.
En conclusión: puedes subrogarte en la actividad del negocio.
En cuanto a la notificación de la subrogación la jurisprudencia esta muy dividida por lo que para evitar riesgos e inconvenientes te sugiero que la hagas dentro del plazo de 2 meses.
Espero haberte sido de ayuda.
La disposición transitoria tercera de la LAU contempla hasta un máximo de posibles SUBROGACIONES, después de su entrada en vigor:
Una primera, por jubilación o fallecimiento del arrendatario, a favor del cónyuge, mientras viva y continúe la actividad que se desarrolla en el local o, a falta de éste, de un descendiente siempre que continúe la actividad y con el límite temporal, en este caso, de veinte años a partir de la entrada en vigor de la Ley; y
Una segunda y última SUBROGACIÓN, cuando fallecido o jubilado el cónyuge subrogado después de la entrada en vigor de la nueva Ley, le suceda un descendiente que continúe la actividad que se desarrolle con igual límite de tiempo.
En conclusión: puedes subrogarte en la actividad del negocio.
En cuanto a la notificación de la subrogación la jurisprudencia esta muy dividida por lo que para evitar riesgos e inconvenientes te sugiero que la hagas dentro del plazo de 2 meses.
Espero haberte sido de ayuda.
Hola Goyo. La verdad es que su caso es bastante complejo puesto que en en 2003 su padre fue declarado incapaz y se le jubiló. La jubilación o el fallecimiento del titular arrendaticia conllevan, salvo las excepciones explicadas por mi compañero iura, la extinción del contrato. Su madre se SUBROGÓ en el contrato de arrendamiento cuando la jubilación de su padre fue efectiva(ya no es aplicable el art 114.5º LAU 1964).
Por lo tanto, hasta que su madre fallezca o se jubile NO será posible la subrogación de su hermana.
Salvo mejor criterio.
Reciba un cordial saludo.
Por lo tanto, hasta que su madre fallezca o se jubile NO será posible la subrogación de su hermana.
Salvo mejor criterio.
Reciba un cordial saludo.
Muchas gracias iura por la rápida respuesta y la atención prestada en el asunto.
El asunto es que la D.T. III dice, y de ahí viene mi lio, lo siguiente: "La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo
con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos", esta no viene al caso ya que la primera subrogación en el año 2003 no se hizo con la LAU del 64 sino que ya estaba vigente la del 94.
Pero luego añade lo siguiente: "La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado
artículo 60".
Entiendo que se refiere a que si ha habido una subrogación antes de la entrada en vigor de la LAU 94 -1 de enero de 1995- no puede realizarse una segunda y se extingue el contrato.
Como la primera subrogación se hizo en el 2003, en vigor de la LAU 94, hay derecho a una segunda, como bien dices tú.
-Cuando en el año 2003 se notificó al casero que mi madre estaba jubilada y tutelada judicialmente, no puso reparo alguno y al mes siguiente cambió los recibos de alquiler a nombre de mi padre. Es decir, aunque no pedimos textualmente la subrogación, -pedimos el cambio de titularidad- el casero la realizó de facto. Ahora el abogado del casero me dice que eso no se hizo bien.... jejejejeje y me dice que aunque jubilada e incapacitada, mi madre tendría que ser la vigente titular de la tienda y todos los datos fiscales tendrían que estar a su nombre, en vez de el de mi padre -en este punto yo sinceramente, alucino-. Todo lo relativo a la tienda se hizo el cambio en el 2003 a nombre de mi padre, pagando las retenciones trimestrales del alquiler y todo.
Se lo notificaremos con 2 meses de antelación entonces mediante burofax
Muchas gracias por todo, me has sido de gran ayuda
El asunto es que la D.T. III dice, y de ahí viene mi lio, lo siguiente: "La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar
cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo
con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos", esta no viene al caso ya que la primera subrogación en el año 2003 no se hizo con la LAU del 64 sino que ya estaba vigente la del 94.
Pero luego añade lo siguiente: "La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado
artículo 60".
Entiendo que se refiere a que si ha habido una subrogación antes de la entrada en vigor de la LAU 94 -1 de enero de 1995- no puede realizarse una segunda y se extingue el contrato.
Como la primera subrogación se hizo en el 2003, en vigor de la LAU 94, hay derecho a una segunda, como bien dices tú.
-Cuando en el año 2003 se notificó al casero que mi madre estaba jubilada y tutelada judicialmente, no puso reparo alguno y al mes siguiente cambió los recibos de alquiler a nombre de mi padre. Es decir, aunque no pedimos textualmente la subrogación, -pedimos el cambio de titularidad- el casero la realizó de facto. Ahora el abogado del casero me dice que eso no se hizo bien.... jejejejeje y me dice que aunque jubilada e incapacitada, mi madre tendría que ser la vigente titular de la tienda y todos los datos fiscales tendrían que estar a su nombre, en vez de el de mi padre -en este punto yo sinceramente, alucino-. Todo lo relativo a la tienda se hizo el cambio en el 2003 a nombre de mi padre, pagando las retenciones trimestrales del alquiler y todo.
Se lo notificaremos con 2 meses de antelación entonces mediante burofax
Muchas gracias por todo, me has sido de gran ayuda
Hola Jan, buenos días y gracias por la respuesta.
-En el año 2003 a quien se incapacitó fué a mi madre, que no a mi padre, y mi madre era la titular del contrato de arrendamiento desde el 1º de diciembre de 1984.
-Se notificó este hecho al casero, no pidiendo expresamente la subrogación en sí misma, sino el cambio de titularidad del alquiler, de mi madre a mi padre, él accedió sin problema -por aquel entonces yo pensaba que sólo se podía subrogar mortis causa, no por jubilación. De todas formas la subrogación se realizó y fué en vigor de la LAU 94 y no del art. 60 de la LAU 64.
Mi padre entonces, se subrogó por primera vez, por jubilación de mi madre, titular del contrato de arrendamiento de local.
Ahora que mi padre se jubila, es cuando se le ha comunicado al casero por teléfono lo de la segunda y última subrogación en favor de mi hermana y el casero en un primer momento dice que nanai, que subrogación nada y que se tiene que realizar un contrato nuevo, y pagar más del doble por el concepto de alquiler, de ahí mi consulta.
Lo único, que como me ha comunicado Iura lo de la notificación con dos meses de antelación, para evitar problemas, se mandará el burofax el 30 de abril para que tenga fecha de entrada en vigor a partir de 1 de julio del presente.
Muchas gracias por todo
-En el año 2003 a quien se incapacitó fué a mi madre, que no a mi padre, y mi madre era la titular del contrato de arrendamiento desde el 1º de diciembre de 1984.
-Se notificó este hecho al casero, no pidiendo expresamente la subrogación en sí misma, sino el cambio de titularidad del alquiler, de mi madre a mi padre, él accedió sin problema -por aquel entonces yo pensaba que sólo se podía subrogar mortis causa, no por jubilación. De todas formas la subrogación se realizó y fué en vigor de la LAU 94 y no del art. 60 de la LAU 64.
Mi padre entonces, se subrogó por primera vez, por jubilación de mi madre, titular del contrato de arrendamiento de local.
Ahora que mi padre se jubila, es cuando se le ha comunicado al casero por teléfono lo de la segunda y última subrogación en favor de mi hermana y el casero en un primer momento dice que nanai, que subrogación nada y que se tiene que realizar un contrato nuevo, y pagar más del doble por el concepto de alquiler, de ahí mi consulta.
Lo único, que como me ha comunicado Iura lo de la notificación con dos meses de antelación, para evitar problemas, se mandará el burofax el 30 de abril para que tenga fecha de entrada en vigor a partir de 1 de julio del presente.
Muchas gracias por todo
Estimad@ Jan:
Faltaría más que tengas que disculparte, encima que entras en un foro tan serio como este y ayudas a personas que, como yo, necesitan orientación jurídica y ayuda. No tengo nada que disculparte.
Estimad@ Iura:
mañana mismo presentaré el burofax, mira, como, gracias a tí, me ha quedado:
EXPONGO
PRIMERO Que desde el 1º de diciembre del año 1984, existe un contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en la calle ___________, nº _, Bajo, celebrado entre mi mujer, Dña. ___________ como arrendataria y Vd. como arrendador.
SEGUNDO Que el contrato en vigor arriba descrito tiene como régimen normativo aplicable a día de la fecha tanto el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU 64-, como la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU 94-, ya que éste se celebró con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
TERCERO Que en el mes de noviembre del año 2004, a la vez de notificarle unas alegaciones y consideraciones sobre unas obras realizadas por Vd. y cómo debían abonarse por nuestra parte, se le notificó fehacientemente el hecho de que mi mujer, estaba legalmente jubilada e incapacitada por orden judicial y que yo era su tutor a todos los efectos legales, incluyéndole una copia del auto judicial al respecto.
CUARTO Que, por tanto, a todos los efectos legales se realizó una primera subrogación inter vivos del contrato de arrendamiento por jubilación de la titular, como así lo estipula el punto 3 del apartado B de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 94, subrogación que Vd. no tuvo duda alguna en aplicar, poniendo a mi nombre los recibos del alquiler automáticamente desde el mes de diciembre de 2004 hasta la fecha y teniéndome por subrogado.
QUINTO Que dado que la primera subrogación se produjo en vigor de la LAU 94, no realizándose en el tiempo de vigencia del art. 60 de la LAU 64 y dada mi próxima jubilación, mi hija, _________________, quiere seguir ejerciendo la misma actividad en el local arrendado, subrogándose por ello una segunda y última vez del contrato en las mismas condiciones actuales hasta el 1 de enero de 2015, al amparo de punto 3 del apartado B de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 94.
Por todo lo aquí expuesto
LE COMUNICO en tiempo, forma legal y a todos los efectos oportunos, que a mi hija, _______________, mayor de edad, provista del D.N.I. nº __________, se la tenga por subrogada del contrato de arrendamiento referido en el punto PRIMERO, desde el 1 de julio del presente y hasta el 1 de enero de 2015, con todos los derechos y deberes inherentes de éste.
Faltaría más que tengas que disculparte, encima que entras en un foro tan serio como este y ayudas a personas que, como yo, necesitan orientación jurídica y ayuda. No tengo nada que disculparte.
Estimad@ Iura:
mañana mismo presentaré el burofax, mira, como, gracias a tí, me ha quedado:
EXPONGO
PRIMERO Que desde el 1º de diciembre del año 1984, existe un contrato de arrendamiento de local de negocio, sito en la calle ___________, nº _, Bajo, celebrado entre mi mujer, Dña. ___________ como arrendataria y Vd. como arrendador.
SEGUNDO Que el contrato en vigor arriba descrito tiene como régimen normativo aplicable a día de la fecha tanto el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos –LAU 64-, como la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos -LAU 94-, ya que éste se celebró con anterioridad al 9 de mayo de 1985.
TERCERO Que en el mes de noviembre del año 2004, a la vez de notificarle unas alegaciones y consideraciones sobre unas obras realizadas por Vd. y cómo debían abonarse por nuestra parte, se le notificó fehacientemente el hecho de que mi mujer, estaba legalmente jubilada e incapacitada por orden judicial y que yo era su tutor a todos los efectos legales, incluyéndole una copia del auto judicial al respecto.
CUARTO Que, por tanto, a todos los efectos legales se realizó una primera subrogación inter vivos del contrato de arrendamiento por jubilación de la titular, como así lo estipula el punto 3 del apartado B de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 94, subrogación que Vd. no tuvo duda alguna en aplicar, poniendo a mi nombre los recibos del alquiler automáticamente desde el mes de diciembre de 2004 hasta la fecha y teniéndome por subrogado.
QUINTO Que dado que la primera subrogación se produjo en vigor de la LAU 94, no realizándose en el tiempo de vigencia del art. 60 de la LAU 64 y dada mi próxima jubilación, mi hija, _________________, quiere seguir ejerciendo la misma actividad en el local arrendado, subrogándose por ello una segunda y última vez del contrato en las mismas condiciones actuales hasta el 1 de enero de 2015, al amparo de punto 3 del apartado B de la Disposición Transitoria 3ª de la LAU 94.
Por todo lo aquí expuesto
LE COMUNICO en tiempo, forma legal y a todos los efectos oportunos, que a mi hija, _______________, mayor de edad, provista del D.N.I. nº __________, se la tenga por subrogada del contrato de arrendamiento referido en el punto PRIMERO, desde el 1 de julio del presente y hasta el 1 de enero de 2015, con todos los derechos y deberes inherentes de éste.
Por Dios, tampoco es necesario que le haga un dictamen, pero bueno, posiblemente le sirva para evitar un pleito cuando el propietario se lo muestre a su Abogado.
Sabe, yo particularmente soy de la opinión de comunicar lo justito y necesario porque hay un refrán que dice “Uno es dueño de su silencio y esclavo de sus palabras” y le aseguro que el refranero español está cargado de sabiduría.
Ahora me preguntará ¿Qué debo quitar?, y le contesto, en mi opinión lo veo bien salvo la referencia que hace a “segunda y última vez”, y toda referencia a la fecha “1 enero 2015”.
Con comunicarle que se subroga a partir de tal fecha es suficiente, no ponga usted por anticipado fechas de conclusión ni “última vez”, que lo averigüe el propietario cuando corresponda.
Ah!, olvidaba decirle, que aunque usted se ha dirigido expresamente a mi, tal vez porque le he causado mejor impresión, debido al error de lectura de Jan, sin embargo, no deseche las opiniones de Jan, porque particularmente le puedo decir que tiene un nivel y una preparación muy elevada, de lo mejorcito, no solo de éste foro sino de cualquier profesional que pueda usted encontrar en la calle.
Esto que le digo, no tiene como finalidad dorarle la píldora a nadie, es para que lo tenga en cuenta en sucesivas ocasiones.
Sabe, yo particularmente soy de la opinión de comunicar lo justito y necesario porque hay un refrán que dice “Uno es dueño de su silencio y esclavo de sus palabras” y le aseguro que el refranero español está cargado de sabiduría.
Ahora me preguntará ¿Qué debo quitar?, y le contesto, en mi opinión lo veo bien salvo la referencia que hace a “segunda y última vez”, y toda referencia a la fecha “1 enero 2015”.
Con comunicarle que se subroga a partir de tal fecha es suficiente, no ponga usted por anticipado fechas de conclusión ni “última vez”, que lo averigüe el propietario cuando corresponda.
Ah!, olvidaba decirle, que aunque usted se ha dirigido expresamente a mi, tal vez porque le he causado mejor impresión, debido al error de lectura de Jan, sin embargo, no deseche las opiniones de Jan, porque particularmente le puedo decir que tiene un nivel y una preparación muy elevada, de lo mejorcito, no solo de éste foro sino de cualquier profesional que pueda usted encontrar en la calle.
Esto que le digo, no tiene como finalidad dorarle la píldora a nadie, es para que lo tenga en cuenta en sucesivas ocasiones.
Hola Goyo. En primer lugar decir que agradezco sinceramente sus palabras. Soy consciente de que errar es humano,pero en mi profesión los errores que pueda cometer pueden causar graves perjuicios al consultante que, de buena fe y confiando en la experiencia y saber del letrado, sigue el consejo legal de éste.
Le reitero mi agradecimiento por su comprensión.
En segundo lugar y en relación al burofax por usted redactado indicar que estoy de acuerdo con el consejo que le ha dado mi compañero iura.
Reciba un cordial saludo.
Le reitero mi agradecimiento por su comprensión.
En segundo lugar y en relación al burofax por usted redactado indicar que estoy de acuerdo con el consejo que le ha dado mi compañero iura.
Reciba un cordial saludo.
Mensaje para Jan y Iura:
Reitero y agradezco la atención prestada por los dos en este asunto. Esta mañana en enviado el burofax, eliminando lo que me ha recomendado Iura.
Muchas veces a través de internet es difícil expresar el agradecimiento por tener alguien al otro lado que te escucha y no dice a las primeras de cambio lo típico de: "le aconsejo que mejor vaya a informarse a un abogado experto en estos temas...". Cuando las personas ofrecen lo mejor de ellas mismas, uno no sabe muchas veces como agradecer esto, sin parecer petulante y/o excesivo.
Me llevo la mejor impresión de estas dos personas, profesionales como la copa de un pino, y de este foro, como siempre que he tenido que consultar algo.
Muchas gracias de nuevo
p.d.: Es de bien nacido, ser agradecido
Reitero y agradezco la atención prestada por los dos en este asunto. Esta mañana en enviado el burofax, eliminando lo que me ha recomendado Iura.
Muchas veces a través de internet es difícil expresar el agradecimiento por tener alguien al otro lado que te escucha y no dice a las primeras de cambio lo típico de: "le aconsejo que mejor vaya a informarse a un abogado experto en estos temas...". Cuando las personas ofrecen lo mejor de ellas mismas, uno no sabe muchas veces como agradecer esto, sin parecer petulante y/o excesivo.
Me llevo la mejor impresión de estas dos personas, profesionales como la copa de un pino, y de este foro, como siempre que he tenido que consultar algo.
Muchas gracias de nuevo
p.d.: Es de bien nacido, ser agradecido
