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Segregación de vivienda
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Segregación de vivienda
Dentro de una finca rústica se encuentra construida una vivienda . La vivienda tiene escritura por separado y registrada como finca urbana. Mi pregunta es : se puede segregar la vivienda del resto de la finca y en el caso de que se pueda quien debe iniciar el proceso de segregacion el propietario de la finca urbana o el de la rustica? Gracias de antemano.
Me cuenta que dentro de una finca rústica hay una vivienda que está registrada como finca urbana, con su propia escritura y todo. Y ahora quiere saber si se puede separar esa vivienda del resto de la finca y quién tiene que encargarse de mover los hilos para hacer esa segregación. Vamos a desgranarlo paso a paso, que esto en España tiene su miga, pero se lo explico fácil y claro.
¿Se puede segregar la vivienda o no?
Sí, en principio sí se puede, pero no es llegar y decir “ya está”. Hay que mirar varias cosas para que no le pongan pegas:
Las normas del ayuntamiento: Cada pueblo o ciudad tiene sus reglas sobre cómo se puede dividir el terreno. Si la finca es rústica, suelen ser más estrictos que si fuera urbana. Por ejemplo, a lo mejor le dicen que las parcelas que queden después de separar la vivienda tienen que tener un tamaño mínimo, lo que llaman la unidad de cultivo o algo por el estilo. Si no llega a ese mínimo, le pueden decir que nanai. Así que lo primero es enterarse de qué dice el planeamiento urbanístico del sitio donde está su finca.
El permiso oficial: Para segregar, necesita que el ayuntamiento le dé el visto bueno con una licencia de segregación. Sin ese papel, aunque la vivienda ya esté como urbana en el Registro, no hay manera de hacer la división legalmente. Esto es clave, porque sin licencia no avanza.
El Registro de la Propiedad: Como me dice que la vivienda ya tiene su escritura aparte y está registrada como finca urbana, eso le facilita el camino. Pero no basta con eso: hay que ir al Registro y actualizarlo todo. O sea, decirle al Registro que la finca rústica grande ahora se queda más pequeña porque la vivienda se separa como finca independiente. Es un trámite, pero hay que hacerlo bien para que no haya líos luego.
Caminos y accesos: Aquí viene otro tema. Si la vivienda, al separarse, necesita pasar por la finca rústica para llegar a la carretera (un caminito o algo así), igual hay que pactar una servidumbre de paso. Eso significa que el dueño de la rústica le deje usar ese trozo. Si se llevan bien, lo hablan y listo; si no, pues toca ir a un juez a que lo resuelva.
¿Quién tiene que empezar a mover esto?
El que tiene que dar el primer paso es el dueño de la finca rústica grande, porque es la que se está dividiendo. Pero depende de cómo estén las cosas:
Si los dueños son distintos: Si usted es el dueño de la vivienda (la finca urbana) y otra persona tiene la finca rústica, entonces el de la rústica es quien debería pedir la segregación. Claro, usted puede insistirle, decirle “oye, vamos a hacer esto”, o incluso ponerse de acuerdo y hacerlo juntos. Pero si el otro pasa de usted, no queda otra que tirar por lo legal y que un juez lo arregle.
Si todo es suyo: Si resulta que usted es el dueño de las dos cosas, la rústica y la urbana, pues entonces no hay discusión: usted mismo se encarga de todo el papeleo y listo.
¿Qué tiene que hacer para segregar?
El proceso no es tan complicado, pero lleva su tiempo. Mire cómo va:
Pregunte en el ayuntamiento: Vaya y entérese de qué piden en su zona. Lleve los datos de la finca y pregunte si se puede dividir y qué necesita.
Consiga la licencia: Tiene que pedir la licencia de segregación. Para eso, suele hacer falta que un arquitecto o un topógrafo le prepare unos planos y un informe técnico. Con eso, lo presenta en el ayuntamiento y a esperar que le digan sí.
Firme ante notario: Cuando le den la licencia, toca ir al notario a hacer una escritura pública de la segregación. Ahí se pone por escrito que la finca rústica se divide y nace la nueva finca independiente.
Regístrelo todo: Lleve la escritura al Registro de la Propiedad para que actualicen los datos. Así queda todo legal y en orden.
Un consejito de amigo
Le diría que no se lance a ciegas. Hable con un abogado que sepa de temas de fincas o con un técnico que entienda de urbanismo. Que le miren las escrituras, los planos y la normativa del ayuntamiento, porque cada caso tiene sus cosillas. Y no se olvide de pasar por el ayuntamiento, que ellos le dirán exactamente qué se puede hacer en su terreno.
Espero que con esto tenga más claro el panorama.
¿Se puede segregar la vivienda o no?
Sí, en principio sí se puede, pero no es llegar y decir “ya está”. Hay que mirar varias cosas para que no le pongan pegas:
Las normas del ayuntamiento: Cada pueblo o ciudad tiene sus reglas sobre cómo se puede dividir el terreno. Si la finca es rústica, suelen ser más estrictos que si fuera urbana. Por ejemplo, a lo mejor le dicen que las parcelas que queden después de separar la vivienda tienen que tener un tamaño mínimo, lo que llaman la unidad de cultivo o algo por el estilo. Si no llega a ese mínimo, le pueden decir que nanai. Así que lo primero es enterarse de qué dice el planeamiento urbanístico del sitio donde está su finca.
El permiso oficial: Para segregar, necesita que el ayuntamiento le dé el visto bueno con una licencia de segregación. Sin ese papel, aunque la vivienda ya esté como urbana en el Registro, no hay manera de hacer la división legalmente. Esto es clave, porque sin licencia no avanza.
El Registro de la Propiedad: Como me dice que la vivienda ya tiene su escritura aparte y está registrada como finca urbana, eso le facilita el camino. Pero no basta con eso: hay que ir al Registro y actualizarlo todo. O sea, decirle al Registro que la finca rústica grande ahora se queda más pequeña porque la vivienda se separa como finca independiente. Es un trámite, pero hay que hacerlo bien para que no haya líos luego.
Caminos y accesos: Aquí viene otro tema. Si la vivienda, al separarse, necesita pasar por la finca rústica para llegar a la carretera (un caminito o algo así), igual hay que pactar una servidumbre de paso. Eso significa que el dueño de la rústica le deje usar ese trozo. Si se llevan bien, lo hablan y listo; si no, pues toca ir a un juez a que lo resuelva.
¿Quién tiene que empezar a mover esto?
El que tiene que dar el primer paso es el dueño de la finca rústica grande, porque es la que se está dividiendo. Pero depende de cómo estén las cosas:
Si los dueños son distintos: Si usted es el dueño de la vivienda (la finca urbana) y otra persona tiene la finca rústica, entonces el de la rústica es quien debería pedir la segregación. Claro, usted puede insistirle, decirle “oye, vamos a hacer esto”, o incluso ponerse de acuerdo y hacerlo juntos. Pero si el otro pasa de usted, no queda otra que tirar por lo legal y que un juez lo arregle.
Si todo es suyo: Si resulta que usted es el dueño de las dos cosas, la rústica y la urbana, pues entonces no hay discusión: usted mismo se encarga de todo el papeleo y listo.
¿Qué tiene que hacer para segregar?
El proceso no es tan complicado, pero lleva su tiempo. Mire cómo va:
Pregunte en el ayuntamiento: Vaya y entérese de qué piden en su zona. Lleve los datos de la finca y pregunte si se puede dividir y qué necesita.
Consiga la licencia: Tiene que pedir la licencia de segregación. Para eso, suele hacer falta que un arquitecto o un topógrafo le prepare unos planos y un informe técnico. Con eso, lo presenta en el ayuntamiento y a esperar que le digan sí.
Firme ante notario: Cuando le den la licencia, toca ir al notario a hacer una escritura pública de la segregación. Ahí se pone por escrito que la finca rústica se divide y nace la nueva finca independiente.
Regístrelo todo: Lleve la escritura al Registro de la Propiedad para que actualicen los datos. Así queda todo legal y en orden.
Un consejito de amigo
Le diría que no se lance a ciegas. Hable con un abogado que sepa de temas de fincas o con un técnico que entienda de urbanismo. Que le miren las escrituras, los planos y la normativa del ayuntamiento, porque cada caso tiene sus cosillas. Y no se olvide de pasar por el ayuntamiento, que ellos le dirán exactamente qué se puede hacer en su terreno.
Espero que con esto tenga más claro el panorama.
