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¿se puede reclamar un bien inmueble como sustitución de otro robado y qué tipo de demanda sería?
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¿se puede reclamar un bien inmueble como sustitución de otro robado y qué tipo de demanda sería?
Buenos días:
Teniendo en cuenta los siguientes hechos acontecidos desde el año 1990:
1.º Dos personas se compinchan para venderle el uno al otro una finca con escritura pública y a mala fe, de modo que, siendo la finca del vendedor y lindando esta con la finca de un tercero, utilizan una escritura de otra finca diferente, perteneciente también al vendedor, para extender los lindes de la finca que se pretende vender y hasta invadir parte de la finca de dicho tercero, ello utilizando un linde genérico como lo es "camino público". La escritura verdadera de la parte de la finca que sí pertenece al vendedor (si existiera) no es utilizada en la compraventa ante notario, sólo la de la otra finca diferente que, como he dicho, también pertenece al vendedor y, además, no se sabe a qué finca de la zona hace referencia.
2.º El tercero afectado por la venta mencionada en el punto anterior, tiene su finca inscrita en el Registro de la Propiedad desde antes de que se produzca la mencionada venta a mala fe. El comprador de mala fe inscribe su finca en el Registro de la Propiedad, creándose una doble inmatriculación parcial entre ambas fincas inscritas.
3.º El propietario que compró a mala fe comienza a edificar una vivienda en parte de la superficie doblemente inmatriculada y el propietario legítimo y poseedor de buena fe de la superficie doblemente inmatriculada interpone una acción reivindicatoria contra aquel. La acción reivindicatoria es desestimada porque la línea divisoria entre la finca del demandante y la finca original que era del vendedor que a mala fe vendió (finca que no incluía a la parte doblemente inmatriculada) no está deslindada (faltaban los mojones) y, por tanto, no se sabe donde estaba la linea divisoria, lo que, por consiguiente, hizo que no se cumpliera el requisito de la plena identificación del trozo de terreno reivindicado.
4.º Tras la desestimación de la demanda y finalizada la construcción de la vivienda, el demandado segrega y vende a mala fe la casa a un tercero, el cual adquiere la propiedad de "buena fe" (fue de mala fe pero no se puede demostrar) y con justo título y la ha poseído de forma pacífica e ininterrumpida durante más de 10 años. Tras la venta, la propiedad del demandante pasa a tener una doble inmatriculación parcial doble en el Registro de la Propiedad, una con la del comprador de "buena fe" y la que ya tenía con la del demandado (ahora reducida en superficie debido a la segregación).
5.º Los herederos del demandante nos percatamos ahora del percal montado y, pudiendo demostrar la mala fe con la que comprador y vendedor hicieron la compraventa mencionada en el punto 1.º anterior, nos planteamos resolver esto de la siguiente forma (la cual podría no ser correcta):
-PRIMERO, solicitando la nulidad de la escritura de compraventa que, ante notario y a mala fe, se describe en dicho punto 1.º, a fin de que esa compraventa pierda su validez y teniendo en cuenta que la nulidad de los contratos no prescribe;
...Continúo en el siguiente mensaje
Teniendo en cuenta los siguientes hechos acontecidos desde el año 1990:
1.º Dos personas se compinchan para venderle el uno al otro una finca con escritura pública y a mala fe, de modo que, siendo la finca del vendedor y lindando esta con la finca de un tercero, utilizan una escritura de otra finca diferente, perteneciente también al vendedor, para extender los lindes de la finca que se pretende vender y hasta invadir parte de la finca de dicho tercero, ello utilizando un linde genérico como lo es "camino público". La escritura verdadera de la parte de la finca que sí pertenece al vendedor (si existiera) no es utilizada en la compraventa ante notario, sólo la de la otra finca diferente que, como he dicho, también pertenece al vendedor y, además, no se sabe a qué finca de la zona hace referencia.
2.º El tercero afectado por la venta mencionada en el punto anterior, tiene su finca inscrita en el Registro de la Propiedad desde antes de que se produzca la mencionada venta a mala fe. El comprador de mala fe inscribe su finca en el Registro de la Propiedad, creándose una doble inmatriculación parcial entre ambas fincas inscritas.
3.º El propietario que compró a mala fe comienza a edificar una vivienda en parte de la superficie doblemente inmatriculada y el propietario legítimo y poseedor de buena fe de la superficie doblemente inmatriculada interpone una acción reivindicatoria contra aquel. La acción reivindicatoria es desestimada porque la línea divisoria entre la finca del demandante y la finca original que era del vendedor que a mala fe vendió (finca que no incluía a la parte doblemente inmatriculada) no está deslindada (faltaban los mojones) y, por tanto, no se sabe donde estaba la linea divisoria, lo que, por consiguiente, hizo que no se cumpliera el requisito de la plena identificación del trozo de terreno reivindicado.
4.º Tras la desestimación de la demanda y finalizada la construcción de la vivienda, el demandado segrega y vende a mala fe la casa a un tercero, el cual adquiere la propiedad de "buena fe" (fue de mala fe pero no se puede demostrar) y con justo título y la ha poseído de forma pacífica e ininterrumpida durante más de 10 años. Tras la venta, la propiedad del demandante pasa a tener una doble inmatriculación parcial doble en el Registro de la Propiedad, una con la del comprador de "buena fe" y la que ya tenía con la del demandado (ahora reducida en superficie debido a la segregación).
5.º Los herederos del demandante nos percatamos ahora del percal montado y, pudiendo demostrar la mala fe con la que comprador y vendedor hicieron la compraventa mencionada en el punto 1.º anterior, nos planteamos resolver esto de la siguiente forma (la cual podría no ser correcta):
-PRIMERO, solicitando la nulidad de la escritura de compraventa que, ante notario y a mala fe, se describe en dicho punto 1.º, a fin de que esa compraventa pierda su validez y teniendo en cuenta que la nulidad de los contratos no prescribe;
...Continúo en el siguiente mensaje
...Continuación del mensaje anterior
-SEGUNDO, ejerciendo ante los tribunales una acción declarativa de rectificación registral, a fin de que se anule del Registro de la Propiedad la inscripción hecha a mala fe que se describe en el punto 2.º anterior y que dio origen a la finca matriz del demandado, eliminando así, con ello, el derecho de propiedad que tiene este sobre el trozo de finca doblemente inmatriculado y, por tanto, eliminando su respectiva doble inmatriculación, más cuando el demandado, aun estando poseyendo también la superficie doblemente inmatriculada de la finca (pagando el IBI), todavía no tiene 30 años de posesión pacífica sobre la misma desde que se desestimó la demanda;
-TERCERO, ejerciendo ante los tribunales una acción de deslinde (que es imprescriptible) entre la finca nuestra (la del demandante) y la finca original del vendedor mencionado en el punto 1.º (finca vendida que, aun no conociendo su escritura ni sabiendo si esta existe ni si la tiene el demandado, se puede identificar a través de los planos antiguos del Catastro y que, además, aun anulando el contrato de compraventa y la inscripción en el Registro de la Propiedad que le daba al demandado el derecho de propiedad sobre la misma, le pertenece igualmente a este y no a los herederos del vendedor original, porque el demandado la ha poseído pacífica e ininterrumpidamente por más de 30 años, al dicho terreno original nunca haber sido reivindicado por el demandante sino solo la parte doblemente inmatriculada), ello a fin de poder establecer donde está el linde entre ambas fincas y, por tanto, identificar la finca del demandante;
-CUARTO, solicitando que la pérdida de la superficie correspondiente a la otra parte de la finca doblemente inmatriculada y donde está la vivienda vendida por el demandado al tercero de "buena fe", se compense dándonos la misma superficie sobre el terreno que ha adquirido el demandante por usucapión extraordinaria.
--------------------------------- o ---------------------------------
Las preguntas son:
1. ¿Algunas de las pretenciones plateadas son jurídicamente imposibles o abocadas al fracaso?
2. ¿Qué instrumento jurídico existe para solicitar que la superficie del trozo de finca perdido por usucapión ordinaria en favor del comprador de "buena fe", sea recompensado o sustituido por mas superficie de la finca que el demandado habría adquirido por usucapión extraordinaria? Hemos pensado en una posible acción declarativa de dominio, que también es imprescriptible, pero eso sería solo para la parte doblemente inmatriculada con la finca del demandado y en el caso en el que no se pudiera anular la escritura de compraventa ni la inscripción en el registro, es decir, sería otro escenario diferente.
Lo siento por haber escrito tanto y espero que no de pereza leerlo.
-SEGUNDO, ejerciendo ante los tribunales una acción declarativa de rectificación registral, a fin de que se anule del Registro de la Propiedad la inscripción hecha a mala fe que se describe en el punto 2.º anterior y que dio origen a la finca matriz del demandado, eliminando así, con ello, el derecho de propiedad que tiene este sobre el trozo de finca doblemente inmatriculado y, por tanto, eliminando su respectiva doble inmatriculación, más cuando el demandado, aun estando poseyendo también la superficie doblemente inmatriculada de la finca (pagando el IBI), todavía no tiene 30 años de posesión pacífica sobre la misma desde que se desestimó la demanda;
-TERCERO, ejerciendo ante los tribunales una acción de deslinde (que es imprescriptible) entre la finca nuestra (la del demandante) y la finca original del vendedor mencionado en el punto 1.º (finca vendida que, aun no conociendo su escritura ni sabiendo si esta existe ni si la tiene el demandado, se puede identificar a través de los planos antiguos del Catastro y que, además, aun anulando el contrato de compraventa y la inscripción en el Registro de la Propiedad que le daba al demandado el derecho de propiedad sobre la misma, le pertenece igualmente a este y no a los herederos del vendedor original, porque el demandado la ha poseído pacífica e ininterrumpidamente por más de 30 años, al dicho terreno original nunca haber sido reivindicado por el demandante sino solo la parte doblemente inmatriculada), ello a fin de poder establecer donde está el linde entre ambas fincas y, por tanto, identificar la finca del demandante;
-CUARTO, solicitando que la pérdida de la superficie correspondiente a la otra parte de la finca doblemente inmatriculada y donde está la vivienda vendida por el demandado al tercero de "buena fe", se compense dándonos la misma superficie sobre el terreno que ha adquirido el demandante por usucapión extraordinaria.
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Las preguntas son:
1. ¿Algunas de las pretenciones plateadas son jurídicamente imposibles o abocadas al fracaso?
2. ¿Qué instrumento jurídico existe para solicitar que la superficie del trozo de finca perdido por usucapión ordinaria en favor del comprador de "buena fe", sea recompensado o sustituido por mas superficie de la finca que el demandado habría adquirido por usucapión extraordinaria? Hemos pensado en una posible acción declarativa de dominio, que también es imprescriptible, pero eso sería solo para la parte doblemente inmatriculada con la finca del demandado y en el caso en el que no se pudiera anular la escritura de compraventa ni la inscripción en el registro, es decir, sería otro escenario diferente.
Lo siento por haber escrito tanto y espero que no de pereza leerlo.
Se ve que han estudiado ustedes muy esforzadamente el caso y que además tienen un nivel cultural que les permite el estudio de los hechos desde el punto de vista más apropiado . Pero eso se planteó mal desde el principio por su causante; y lo que en origen es incorrecto no puede tener consecuencias provechosas. El asunto está absolutamente prescrito y se ha consolidado definitivamente la propiedad y la posesión en su actual propietario; pues la acción reivindicatoria fracasó y por tanto no hubo interrupción de la usucapión, tal y como señala el artículo 1946.3º del Código Civil.
Hola y gracias por responder.
La hipótesis que usted plantea ya nos la habíamos planteado nosotros y creo que la interpretación que usted da de dicho artículo no es del todo correcta.
Usted habla de "interrupción de la usucapión", cuando dicho artículo habla de la interrupción de la posesión, que no es lo mismo. La usucapión se da, según el Artículo 1941, cuando se tiene una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, siendo la ordinaria por diez años y con justo título y buena fe, y siendo la extraordinaria por treinta años sin necesidad de justo título ni buena fe (Artículo 1959 del CC). Por tanto, el Artículo 1941 separa claramente el concepto de "posesión pacífica" del concepto de "posesión ininterrumpida" (y del de "en concepto de dueño" y del de "pública"), exigiendo la propia redacción del artículo que se cumplan todas de forma independiente. El Artículo 1946 al que usted alude sólo hace referencia al concepto de "posesión ininterrumpida", lo que, traducido al caso expuesto, hace que, por el Artículo 1946.3.º del CC, el demandado tenga más de 30 años de posesión ininterrumpida, pero ese periodo de tiempo no ha sido en su totalidad pacífico, ya que desde que el demandante interpuso la acción reivindicatoria hasta la finalización de los pleitos (que ya le digo yo que entre primera instancia, apelación y casación pasaron 12 años) la posesión del demandado no fue pacífica por cuanto se encontró con la oposición del damandante ante los tribunales, que es en lo que consiste el concepto de posesión no pacífica. Según el Artículo 1943 del CC, la posesión se interrumpe natural o civilmente. Si interpretáramos que el Artículo 1946.3.º también incluye al concepto de "posesión pacífica", como usted interpreta, entonces resultaría que dicho concepto pasaría a ser una institución inútil dentro del ordenamiento jurídico, ya que bastaría con una interrupción de la posesión realizada civilmente para que se de o no la usucapión extraordinaria, pasando el concepto de "posesión pacífica" a ser equivalente al de "posesión ininterrumpida" civilmente y, por tanto, pudiendo suprimirse del CC el concepto de "posesión pacífica", salvo que usted me demuestre lo contrario.
La hipótesis que usted plantea ya nos la habíamos planteado nosotros y creo que la interpretación que usted da de dicho artículo no es del todo correcta.
Usted habla de "interrupción de la usucapión", cuando dicho artículo habla de la interrupción de la posesión, que no es lo mismo. La usucapión se da, según el Artículo 1941, cuando se tiene una posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, siendo la ordinaria por diez años y con justo título y buena fe, y siendo la extraordinaria por treinta años sin necesidad de justo título ni buena fe (Artículo 1959 del CC). Por tanto, el Artículo 1941 separa claramente el concepto de "posesión pacífica" del concepto de "posesión ininterrumpida" (y del de "en concepto de dueño" y del de "pública"), exigiendo la propia redacción del artículo que se cumplan todas de forma independiente. El Artículo 1946 al que usted alude sólo hace referencia al concepto de "posesión ininterrumpida", lo que, traducido al caso expuesto, hace que, por el Artículo 1946.3.º del CC, el demandado tenga más de 30 años de posesión ininterrumpida, pero ese periodo de tiempo no ha sido en su totalidad pacífico, ya que desde que el demandante interpuso la acción reivindicatoria hasta la finalización de los pleitos (que ya le digo yo que entre primera instancia, apelación y casación pasaron 12 años) la posesión del demandado no fue pacífica por cuanto se encontró con la oposición del damandante ante los tribunales, que es en lo que consiste el concepto de posesión no pacífica. Según el Artículo 1943 del CC, la posesión se interrumpe natural o civilmente. Si interpretáramos que el Artículo 1946.3.º también incluye al concepto de "posesión pacífica", como usted interpreta, entonces resultaría que dicho concepto pasaría a ser una institución inútil dentro del ordenamiento jurídico, ya que bastaría con una interrupción de la posesión realizada civilmente para que se de o no la usucapión extraordinaria, pasando el concepto de "posesión pacífica" a ser equivalente al de "posesión ininterrumpida" civilmente y, por tanto, pudiendo suprimirse del CC el concepto de "posesión pacífica", salvo que usted me demuestre lo contrario.
La escritura de 1990 que dio origen a este asunto NO es nula. Podría haber sido anulable; pero la acción de nulidad prescribió en 1994. Sea cual fuere el lance judicial, no interrumpió ni un solo día la prescripción adquisitiva si finalmente el demandado fue absuelto. Eso, aunque hubiese habido dos sentencias previas a la definitiva dando la razón al demandante, es decir: volvieron a 1990 cuando devino en firme la última de las sentencias. No se obstinen en proseguir con el asunto ni en hacer un tratado de Derecho Civil a base de corta y pega : se pueden encontrar con profesionales desaprensivos que les creen falsas expectativas (y les pidan dinero a cambio).
Es completamente estéril que se pique usted con un letrado en los foros o que estudie desde todos los puntos de vista la compraventa, la segregación y la construcción en lo que considera terreno de su antepasado: esta haciendo un esfuerzo extenuante para nada. Abandone el asunto, pase página y compútelo como parte de su formación jurídica personal, y nada más.
He visto que ya le he contestado en alguna otra ocasión, y usted se ha portado con la debida cortesía, por lo que no se entiende cómo ha podido coger este camino indigno de insultos cerriles y de grosería. No le admito ni las alusiones personales ni los insultos, por lo que voy a pedir al administrador del foro que lo baneen.
Suscribo la respuesta -intachable como siempre- que ha dado Grisolía.
El litigio sobre la parte de finca que fue objeto de juicio en 1990 es inviable.
Una acción de deslinde para aclarar el estado actual de todas las fincas implicadas sí que es posible. Y lo óptimo sería luego vallar.
Las supuestas contradicciones que el consultante expone no son tales: está muy claro:
Si dos partes se enfrentan en un juicio en el que se ejercita una acción reivindicatoria todo el hipotético plazo para la usucapión computa en favor de la parte vencedora: nada puede perjudicarle en cuanto a plazos a quien ha demostrado en juicio su mejor derecho.
Y además es ocioso plantearlo, pues hay sentencia a favor precisamente sobre dicha reivindicación.
El litigio sobre la parte de finca que fue objeto de juicio en 1990 es inviable.
Una acción de deslinde para aclarar el estado actual de todas las fincas implicadas sí que es posible. Y lo óptimo sería luego vallar.
Las supuestas contradicciones que el consultante expone no son tales: está muy claro:
Si dos partes se enfrentan en un juicio en el que se ejercita una acción reivindicatoria todo el hipotético plazo para la usucapión computa en favor de la parte vencedora: nada puede perjudicarle en cuanto a plazos a quien ha demostrado en juicio su mejor derecho.
Y además es ocioso plantearlo, pues hay sentencia a favor precisamente sobre dicha reivindicación.
