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¿se puede dar usucapión de terceros habiendo habido una acción reivindicatoria anterior?
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¿se puede dar usucapión de terceros habiendo habido una acción reivindicatoria anterior?
Mi madre interpuso una demanda por acción reivindicatoria, en 1988, contra un señor que invadió un terreno con el que lindaba y que consideramos que es parte del nuestro. En una parte de dicho terreno en litigio construyó una vivienda a principios de los años 80. La demanda fue desetimada por confusión de linderos (sentencias de 1992, 1995 y, finalmente, 2000 en el Tribunal Supremo), el abogado de mi madre, que terminó yéndose a vivir a otra provincia, le dijo que no había nada que hacer y, hace unas semanas, desempolvé todos los papeles del juicio y me di cuenta de que la sentencia no fue como le habían dicho a mi madre (en su momento yo era pequeño). La cuestión es que ahora estamos planteando ejercitar un PROCEDIMIENTO JUDICIAL CONTENCIOSO ejercitando la acción de deslinde, para luego volver a demandar al usurpador si se determina que la vivienda y el terreno usurpado están dentro de nuestro dominio.
La cuestión es que parece ser que la casa fue vendida (el demandado solía alquilarla, pero hace tiempo que vive una familia y nos enteramos recientemente que la compraron) pero mi madre no interpuso una demanda por acción reivindicatoria contra esos nuevos propietarios, sino contra el que invadió y construyó la vivienda. Para más lío, la persona que había comprado falleció de cancer y su hijo ahora vive en la vivienda. La pregunta es: ¿puede existir usucapión ordinaria o extraordinaria si en su momento mi madre interpuso la demanda de acción reivindicatoria contra el primer usurpador y no contra los que luego compraron? (es más: ¿tendría sentido estar poniento acciones reivindicatorias contra todo inquilino que entrara en esa casa, por si acaso había comprado de forma secreta?). Entiendo que, como es lógico, no hace falta pero una cosa es el sentido común y otra lo que diga la ley.
Por favor, mi madre perdió mucho dinero por los juicios perdidos y terminó decepcionada con la justicia y, antes de tomar acciones legales, preferimos tener todo claro antes de gastarnos el poco dinero que tenemos. Tampoco queremos ir ante un abogado sin tener ni idea de nada y que este nos tome por tontos, y digo esto sin ánimo de ofender a ningún abogado que entiendo que, como en todas partes y profesiones, los habrá honestos y deshonestos, aunque no sea políticamente correcto decirlo aquí. Donde vivimos hay un alto grado de corrupción política y tráfico de influencias, y el demandado es un señor que tiene mucho dinero y propiedades. Espero que alguien pueda aclararnos las dudas. Gracias de antemano.
La cuestión es que parece ser que la casa fue vendida (el demandado solía alquilarla, pero hace tiempo que vive una familia y nos enteramos recientemente que la compraron) pero mi madre no interpuso una demanda por acción reivindicatoria contra esos nuevos propietarios, sino contra el que invadió y construyó la vivienda. Para más lío, la persona que había comprado falleció de cancer y su hijo ahora vive en la vivienda. La pregunta es: ¿puede existir usucapión ordinaria o extraordinaria si en su momento mi madre interpuso la demanda de acción reivindicatoria contra el primer usurpador y no contra los que luego compraron? (es más: ¿tendría sentido estar poniento acciones reivindicatorias contra todo inquilino que entrara en esa casa, por si acaso había comprado de forma secreta?). Entiendo que, como es lógico, no hace falta pero una cosa es el sentido común y otra lo que diga la ley.
Por favor, mi madre perdió mucho dinero por los juicios perdidos y terminó decepcionada con la justicia y, antes de tomar acciones legales, preferimos tener todo claro antes de gastarnos el poco dinero que tenemos. Tampoco queremos ir ante un abogado sin tener ni idea de nada y que este nos tome por tontos, y digo esto sin ánimo de ofender a ningún abogado que entiendo que, como en todas partes y profesiones, los habrá honestos y deshonestos, aunque no sea políticamente correcto decirlo aquí. Donde vivimos hay un alto grado de corrupción política y tráfico de influencias, y el demandado es un señor que tiene mucho dinero y propiedades. Espero que alguien pueda aclararnos las dudas. Gracias de antemano.
Se valora el esfuerzo expositivo y la evolución que está desplegando desde sus primeros mensajes. Busque en el Portal del Catastro la finca donde está la vivienda construida por sus vecinos. Una vez tenga la referencia catastral, pida la nota simple en el Registro de la Propiedad correspondiente (puede hacerlo online por un módico precio). Cuando tenga la nota simple de la casa encima de la mesa, puede preguntar con todos los datos.
Gracias por responder. Ya lo hice, ayer. Fui al registro de la propiedad y pedí nota simple de la finca de mi madre, la del demandado (por sus números de finca, que los tenía) y la de la nueva segregación, donde está la casa, aunque de este sólo tengo el número del catastro. En el registro de la propiedad me dijeron que no sabían si sólo con este número podrían buscar los datos en el registro, aunque lo iban a intentar. Hasta dentro de dos semanas no tendré los papeles.
Ya que le gustan los detalles, voy a dejar otros que puede que sean importantes. No he puesto todos los datos porque pensaba que cuanto más texto peor, ya que me imagino que los abogados tienen mucho trabajo y poco tiempo.
Pues bien, aparte de las sentencias ya mencionadas, hubieron otras 2 (al menos). Estas sentencias no las tengo (sí sus números de referencia) y me baso en el documento de la demanda que interpuso el procurador del citado juicio, de 1988, para lo que voy a exponer a continuación. En 1981, tras que el demandado y su padre se presentaran en el terreno en litigio y comenzaran a extraer tierra, el abogado de mi madre recomendó poner un "interdicto de recobrar la posesión". Este procedimiento, según dice el texto, la defensa lo convirtió en, y cito, "cauce para discutir de forma inadecuada los linderos y cabidas de las fincas y su emplazamiento". El juez desestimó la demanda, "sin perjuicio de que en el procedimiento que corresponda se definan las líneas divisorias ahora discutidas". Tras este proceso, los demandados empezaron a construir la vivienda y el abogado le recomendó a mi madre, en 1984, interponer una demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra el padre, quien había dicho, en el procedimiento de 1981, que era él el titular y poseedor del terreno en litigio. Mi madre sí tenía su terreno, comprado en 1980, registrado en el registro de la propiedad, así como aquel quien se lo vendió a ella; el demandado no. Al juicio no se personó el padre, como demandado que era, y cuando terminó este el juez falló a favor de mi madre. En esa sentencia se corregían las discrepancias de lindes que tenían las escrituras de mi madre, cambiando los metros cuadrados y otros errores menores en lindes (había habido anteriormente una segregación del terreno original, de la que mi madre no fue informada por el vendedor cuando le vendieron ante notario y que, por tanto, no se había inscrito en el registro). Con esa sentencias se modificó y corrigieron los datos en el registro de la propiedad, por recomendación del abogado de mi madre.
Tras que saliera el fallo del juez, de ese procedimiento de 1984, el demandado (el padre) se presentó en el juzgado diciendo que él ya no era dueño del terreno y que se lo había vendido a su hijo, 36 días antes de que mi madre interpusiera la demanda, lo que hizo que el fallo recaído no produjera efectos de cosa juzgada en contra del que ya era nuevo dueño del terreno, su hijo. En ese momento el padre presentó la escritura de compraventa, donde le vendía varias tierras. Para justificar la propiedad del terreno en litigio, que linda por el sur con su terreno legítimo, el señor presentó una escritura de la compra de un terreno de la zona, vendido en 1952, cuyos lindes de los cuatro puntos cardinales no coinciden con el terreno en litigio, exepto en uno, el del norte, siendo este linde algo tan genérico como "camino público". El resto de lindes no corresponden con la realidad de la parcela en litigio. Esa escritura, junto con la del terreno que legítimamente si era suyo, fueron las que se usaron para, ante notario, hacer la escritura de compraventa entre el padre y el hijo. El propio notario deja claro en el acta que el vendedor no le muestra las escrituras que justifican la posesión de la parcela en litigio. Con este documento de compraventa, el hijo registró el nuevo terreno en el registro de la propiedad y a partir de ahí vienen los tres juicios mencionados anteriormente, contra el hijo. En estos juicios, de 1981 y 1984, se presentó un sin fin de documentación, declaraciones de testigos sobre cómo eran las tierras, de los vendedores y pruebas periciales. Tengo el documento original, sellado por el juzgado, de esa escritura de compraventa, de 1952, presentada por el padre y con los lindes surrealistas. Tambien tengo fotocopia de la escritura de compraventa del padre al hijo. El terreno de mi madre linda por el oeste con camino público (es una curva que va de Oeste a Este) y el resto de lindes corresponden con la realidad, salvo exeptuando las correcciones mencionadas. El problema estuvo en que no había lindes entre el terreno de mi madre y el legítimo del demandado, por lo que no se podía concretar como era el ángulo y trayectoria de la línea divisoria, por lo que el juez de primera instancia, sin entrar en otros aspectos, desestimó la demanda.
Por favor, ¿me podría decir qué datos concretos necesita de las notas simples que solicité?
Gracias por responder.
Ya que le gustan los detalles, voy a dejar otros que puede que sean importantes. No he puesto todos los datos porque pensaba que cuanto más texto peor, ya que me imagino que los abogados tienen mucho trabajo y poco tiempo.
Pues bien, aparte de las sentencias ya mencionadas, hubieron otras 2 (al menos). Estas sentencias no las tengo (sí sus números de referencia) y me baso en el documento de la demanda que interpuso el procurador del citado juicio, de 1988, para lo que voy a exponer a continuación. En 1981, tras que el demandado y su padre se presentaran en el terreno en litigio y comenzaran a extraer tierra, el abogado de mi madre recomendó poner un "interdicto de recobrar la posesión". Este procedimiento, según dice el texto, la defensa lo convirtió en, y cito, "cauce para discutir de forma inadecuada los linderos y cabidas de las fincas y su emplazamiento". El juez desestimó la demanda, "sin perjuicio de que en el procedimiento que corresponda se definan las líneas divisorias ahora discutidas". Tras este proceso, los demandados empezaron a construir la vivienda y el abogado le recomendó a mi madre, en 1984, interponer una demanda de juicio declarativo de menor cuantía contra el padre, quien había dicho, en el procedimiento de 1981, que era él el titular y poseedor del terreno en litigio. Mi madre sí tenía su terreno, comprado en 1980, registrado en el registro de la propiedad, así como aquel quien se lo vendió a ella; el demandado no. Al juicio no se personó el padre, como demandado que era, y cuando terminó este el juez falló a favor de mi madre. En esa sentencia se corregían las discrepancias de lindes que tenían las escrituras de mi madre, cambiando los metros cuadrados y otros errores menores en lindes (había habido anteriormente una segregación del terreno original, de la que mi madre no fue informada por el vendedor cuando le vendieron ante notario y que, por tanto, no se había inscrito en el registro). Con esa sentencias se modificó y corrigieron los datos en el registro de la propiedad, por recomendación del abogado de mi madre.
Tras que saliera el fallo del juez, de ese procedimiento de 1984, el demandado (el padre) se presentó en el juzgado diciendo que él ya no era dueño del terreno y que se lo había vendido a su hijo, 36 días antes de que mi madre interpusiera la demanda, lo que hizo que el fallo recaído no produjera efectos de cosa juzgada en contra del que ya era nuevo dueño del terreno, su hijo. En ese momento el padre presentó la escritura de compraventa, donde le vendía varias tierras. Para justificar la propiedad del terreno en litigio, que linda por el sur con su terreno legítimo, el señor presentó una escritura de la compra de un terreno de la zona, vendido en 1952, cuyos lindes de los cuatro puntos cardinales no coinciden con el terreno en litigio, exepto en uno, el del norte, siendo este linde algo tan genérico como "camino público". El resto de lindes no corresponden con la realidad de la parcela en litigio. Esa escritura, junto con la del terreno que legítimamente si era suyo, fueron las que se usaron para, ante notario, hacer la escritura de compraventa entre el padre y el hijo. El propio notario deja claro en el acta que el vendedor no le muestra las escrituras que justifican la posesión de la parcela en litigio. Con este documento de compraventa, el hijo registró el nuevo terreno en el registro de la propiedad y a partir de ahí vienen los tres juicios mencionados anteriormente, contra el hijo. En estos juicios, de 1981 y 1984, se presentó un sin fin de documentación, declaraciones de testigos sobre cómo eran las tierras, de los vendedores y pruebas periciales. Tengo el documento original, sellado por el juzgado, de esa escritura de compraventa, de 1952, presentada por el padre y con los lindes surrealistas. Tambien tengo fotocopia de la escritura de compraventa del padre al hijo. El terreno de mi madre linda por el oeste con camino público (es una curva que va de Oeste a Este) y el resto de lindes corresponden con la realidad, salvo exeptuando las correcciones mencionadas. El problema estuvo en que no había lindes entre el terreno de mi madre y el legítimo del demandado, por lo que no se podía concretar como era el ángulo y trayectoria de la línea divisoria, por lo que el juez de primera instancia, sin entrar en otros aspectos, desestimó la demanda.
Por favor, ¿me podría decir qué datos concretos necesita de las notas simples que solicité?
Gracias por responder.
Las notas simples son imprescindibles para saber de dónde proviene la finca donde se construyó la vivienda. Si la misma, además, es una segregación, este hecho por sí solo presupone una licencia específica, una primera inscripción de la finca resultante y, con todo ello, la consolidación de la propiedad de su vecino. En ningún caso se hubiese podido segregar una finca perteneciente a otra persona, por lo que se trata de una información capital.
Según los papeles que tengo, en espera de lo que digan las notas simples, hasta al menos 2004 el terreno en litigio estaba a nombre de mi madre, según el registro de la propiedad. Como ya dije, con la sentencia del juicio de 1984 (no sé en qué fecha termino el juicio) se actualizaron los metros y se corrigieron algunos lindes. Como también dije, el demandado inscribió la finca en el registro, en 1984, con la escritura de compraventa de 1983, produciéndose una doble inmatriculación del terreno en litigio.
La doble inmatriculación es una situación de patología jurídica cuya mera existencia atenta contra la seguridad que se busca en el Registro de la Propiedad. La clase de acción que se puede plantear contra un vecino invasor son la reivindicatoria y la declarativa de dominio, pues el deslinde es un acto de jurisdicción voluntaria que, de resultar fallido, se integrará en una de las dos opciones litigiosas mencionadas, pues de otra forma su condición no sería imprescriptible, ya que todas las acciones tienen un periodo para su ejercicio. Pero en cualquier momento los vecinos, de común acuerdo, pueden hacer el dibujo de los linderos de su finca. Las sentencias que no comprometen un pronunciamiento sobre la reivindicación por no estar claros los linderos, no están diciendo que se puede volver a plantear la misma acción cuando lo estén, o tantas acciones como linderos haya; sino que el presupuesto para demandar es tener absolutamente claro cuáles son los linderos. Es incomprensible que le tarden tanto tiempo unas notas simples, que suelen estar listas en horas o al día siguiente, y en todo caso en las respectivas inscripciones vigentes, cohonestadas con las certificaciones catastrales, está la respuesta.
¿Pero entonces la conclusión es que no se podría volver a hacer otra demanda por reivindicación de dominio o hay que esperar a las notas simples para estar seguros?
En el catastro me dijeron que necesitaban tres días hábiles por cada finca. Como son tres fincas pues nueve días hábiles. En cuanto al catastro, mi madre no había catastrado la finca y esta aparecía en el ayuntamiento como dueño "desconocido". La casa, donde viven ellos y que está construída en la parte no litigada del terreno, sí está catastrada y registrada. Todo esto lo descubrí porque le llegó un aviso del Catastro solicitándole los pagos atrasados del terreno de los últimos tres años y ahora estamos intentando formalizar el registro de este. A raíz de este imprevisto fue por lo que empecé a investigar los papeles y descubrí todo lo de los juicios. Mis padres son ancianos y tienen estudios básicos. Ni yo ni mi hermano sabíamos que ellos no habían castastrado el terreno.
En el catastro me dijeron que necesitaban tres días hábiles por cada finca. Como son tres fincas pues nueve días hábiles. En cuanto al catastro, mi madre no había catastrado la finca y esta aparecía en el ayuntamiento como dueño "desconocido". La casa, donde viven ellos y que está construída en la parte no litigada del terreno, sí está catastrada y registrada. Todo esto lo descubrí porque le llegó un aviso del Catastro solicitándole los pagos atrasados del terreno de los últimos tres años y ahora estamos intentando formalizar el registro de este. A raíz de este imprevisto fue por lo que empecé a investigar los papeles y descubrí todo lo de los juicios. Mis padres son ancianos y tienen estudios básicos. Ni yo ni mi hermano sabíamos que ellos no habían castastrado el terreno.
Las inscripciones del Registro de la Propiedad son imprescindibles para saber desde cuándo están inscritas las parcelas y si sobre las mismas pesa doble inscripción. La única acción que les cabría es la declarativa de dominio, más o menos la idea que usted tiene del deslinde. Pero llegados a este punto, y tratándose de una cuestión en definitiva documental, el asunto hay que verlo.
Yo tengo las certificaciones del registro de la propiedad de los años 80, cuando se inició el problema. La finca de mi madre fue registrada en 1971, por una donación a la persona que le vendió a mi madre. Después, en 1977 se hizo la segregación que mencioné y que no fue comunicada a mi madre ni al notario en el momento en que ella compró y registró, en 1979. Después pasó que los que habían comprado la segregación construyeron en una parte equivocada de la finca y mi madre les denunció también en un juicio a principios de los 80 (no sé fecha ni tengo referencia, aunque estará en las sentencias del juicio de 1984). Con el juicio de 1984 se aclararon las discrepancias, como ya dije. El usurpador demandado en 1988, inscribió su finca, según la certificación del Registro, en 1984 y después de que se demandara a su padre, creandose la doble inmatriculación. La finca que ahora contiene la casa construida por el demandado no sé si está o no registrada ni cuando, lo sabré cuando me den las notas simples.
Por otra parte, para hacer la acción declarativa de domino, como usted plantea, habría que hacer antes la PROCEDIMIENTO JUDICIAL CONTENCIOSO ejercitando la acción de deslinde (a través de juicio ordinario ya que no es posible hacerlo de mutuo acuerdo con las otras partes y a través de un procedimiento notarial, por lo dicho y ocurrido durante todos estos años), ya que si no se identifica antes la finca con el deslinde entonces volveríamos a tropezar con la misma piedra, al no haber mojones entre el terreno del demandado y el litigado ¿no? De hecho, así se determinó en la sentencia de la Audiencia Provincial de Soria (Sección 1ª), 12.11.2015, cuando dijo, y cito, "es evidente que tanto si se ejercita la acción declarativa de dominio como la reivindicatoria, exige una identificación de la finca objeto de procedimiento…; en definitiva, si no consta la identificación de la finca que se pretende declarar o reivindicar, difícilmente podrá estimarse la acción declarativa o reivindicatoria ejercitada". La propia sentencia de la Audiencia Provincial, tras la apelación hecha por mi madre, hace mención, específicamente, a "las previciones que establece el Capítulo III, del Título II del Libro II", que habla del derecho a deslindar. Yo entiendo que sin el deslinde previo me arriesgaría a que pase lo mismo que con la acción reivindicatoria. Por favor, corríjame si estoy equivocado.
Por otra parte, para hacer la acción declarativa de domino, como usted plantea, habría que hacer antes la PROCEDIMIENTO JUDICIAL CONTENCIOSO ejercitando la acción de deslinde (a través de juicio ordinario ya que no es posible hacerlo de mutuo acuerdo con las otras partes y a través de un procedimiento notarial, por lo dicho y ocurrido durante todos estos años), ya que si no se identifica antes la finca con el deslinde entonces volveríamos a tropezar con la misma piedra, al no haber mojones entre el terreno del demandado y el litigado ¿no? De hecho, así se determinó en la sentencia de la Audiencia Provincial de Soria (Sección 1ª), 12.11.2015, cuando dijo, y cito, "es evidente que tanto si se ejercita la acción declarativa de dominio como la reivindicatoria, exige una identificación de la finca objeto de procedimiento…; en definitiva, si no consta la identificación de la finca que se pretende declarar o reivindicar, difícilmente podrá estimarse la acción declarativa o reivindicatoria ejercitada". La propia sentencia de la Audiencia Provincial, tras la apelación hecha por mi madre, hace mención, específicamente, a "las previciones que establece el Capítulo III, del Título II del Libro II", que habla del derecho a deslindar. Yo entiendo que sin el deslinde previo me arriesgaría a que pase lo mismo que con la acción reivindicatoria. Por favor, corríjame si estoy equivocado.
Los datos necesarios son los de la finca donde está construida la vivienda del vecino: si la misma proviene de una inmatriculación o proviene de una segregación, y si la cabida se corresponde con la parcela real (la que usted considera litigiosa). Una acción de deslinde tiene como único propósito delimitar las fincas sobre las que hay una confusión absoluta, de forma que no se pueda saber dónde empieza la una y dónde termina la otra; de ahí que si la finca del vecino causó inscripción y está definida en cuanto a linderos -aunque sean adquiridos ilegalmente- no procede acción de deslinde, puesto que las fincas están deslindadas para bien o para mal.
Según las notas simples se hizo una segregación en 2005 y las medidas son correctas (medí con google maps). La casa ya había sido cerrada con muros por el demandado, durante el tiempo del los juicios y antes de venderla. Entiendo que el deslinde no se puede hacer con la parcela segregada, pero ¿sería posible hacer un deslinde con el resto del terreno en litigio que linda por el sur con la segregación y por el este con el de mi madre, donde no hay mojones, sabiendo que existe una doble inmatriculación, que la falta de mojones fue el motivo por el que mi madre perdió el litigio de la acción reivindicatoria y que tanto esta acción como la declarativa de dominio requieren de una identificación de la finca? ¿Cómo hago para identificar perfectamente la finca de mi madre? No tiene sentido que yo ponga mojones según las escrituras de mi madre y que el demandado también los ponga según sus escrituras, ni tampoco puedo llegar a un acuerdo con él.
Este asunto que usted tiene hay que verlo: la finca, la del vecino, las sentencias, la información registral, la información catastral, todos los documentos que ha producido el asunto. En este foro se le puede intentar resolver una duda que tenga, pero es imposible interpretar adecuadamente un historial jurídico y contencioso de este calado solo con la información que usted ofrece, y su punto de vista sobre los hechos y valoración personal de los mismos. Yo le sugeriría que acudiese a un profesional con la documentación que tenga y, de ser posible, de su misma zona, para que vaya a ver in situ cómo está la situación.
