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¿se le puede exigir al registrado, tras 20 años, que aplique correctamente el art. 47 del rh?
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¿se le puede exigir al registrado, tras 20 años, que aplique correctamente el art. 47 del rh?
Hola a todos. Mi abuelo compró en los 80 una finca por segregación de otra matriz. Según he podido constatar, tras sacar una nota simple así como, posteriormente, una copia literal del historial registral de la finca matriz, el registrador, en el momento de la inscripción de la segregación y en aplicación del art. 47 del Reglamento Hipotecario, anotó, con una nota marginal, la reducción de la superficie de la finca matriz en la superficie segregada, pero no modificó los lindes de dicha finca matriz, dejando los mismos que tenía antes de la segregación, es decir, la finca matriz no linda, según el registro, con la finca segregada, creándose una contradicción. La finca segregada, la cual se inscribió como nueva finca en la misma fecha en la que se anotó dicha nota marginal, dice que linda con la finca matriz por el sur y el oeste. Uno de los vendedores sigue vivo, aunque la nuda propiedad de la finca matriz pertenece a sus hijos por herencia. Dado este caso, ¿puedo exigirle al registrador actual, a través de una instancia, que aplique correctamente el art. 47 del Reglamento Hipotecario y que, por lo tanto, indique en la finca matriz, con otra nota marginal, que esta finca linda, además, por el norte y por el este con la finca segregada? O ¿cómo podríamos solventar esa contradicción que nos perjudica y que atenta contra el propio principio de la fe pública registral?
Buenos días.
Su caso parece un error material manifiesto del registrador/a de hace 40 años, y más tratándose de una segregación de una finca de su finca matriz. Entiendo que el nuevo registrador/a rectificará el error sin pega.
Hay algo que no le he entendido sobre que los hijos tienen un derecho por herencia de un padre que sigue vivo, aunque no importa para haberle entendido perfectamente el caso.
Lo que sí quiero decirle es que el Colegio de registradores me contestó en una impugnación mía a una minuta de un registrador de cierto Distrito que "los registradores cobran por lo que hacen", en su caso por la rectificación.
Usted ya se ha gastado su dinero y su tiempo en esa Nota Simple y en ese Historial Registral erróneos, y volverá a gastarlos en una Nota Simple corregida. Yo, en su caso, no asumiría que el registrador/a quisiera cobrarme por la rectificación registral, y en ese caso impugnaría ese posible cobro al Colegio de Registradores y a su Dirección General.
Esspero que en algo le sirva mi experiencia. Saludos.
Su caso parece un error material manifiesto del registrador/a de hace 40 años, y más tratándose de una segregación de una finca de su finca matriz. Entiendo que el nuevo registrador/a rectificará el error sin pega.
Hay algo que no le he entendido sobre que los hijos tienen un derecho por herencia de un padre que sigue vivo, aunque no importa para haberle entendido perfectamente el caso.
Lo que sí quiero decirle es que el Colegio de registradores me contestó en una impugnación mía a una minuta de un registrador de cierto Distrito que "los registradores cobran por lo que hacen", en su caso por la rectificación.
Usted ya se ha gastado su dinero y su tiempo en esa Nota Simple y en ese Historial Registral erróneos, y volverá a gastarlos en una Nota Simple corregida. Yo, en su caso, no asumiría que el registrador/a quisiera cobrarme por la rectificación registral, y en ese caso impugnaría ese posible cobro al Colegio de Registradores y a su Dirección General.
Esspero que en algo le sirva mi experiencia. Saludos.
Buenos días y gracias por responder. Sí, me ha servido de ayuda su comentario. Estudiaré los supuestos de errores materiales y le presentaré un escrito al registrador solicitando la rectificación. De todas formas, el hecho de que haya una segunda inscripción, en este caso por herencia, ¿no es impedimento para corregir los lindes?
Respecto a lo de la nuda propiedad por herencia, cuando saqué nota simple también me quede extrañado por el hecho de que los hijos tengan la nuda propiedad por herencia estando el vendedor vivo, pero el caso es que el vendedor estaba casado y su cónyuge falleció, y, en acuerdo entre todos los herederos y el vendedor, se le asignó la nuda propiedad por herencia a tres de sus hijos, mientras que el resto, me imagino, tendrán asignado otras propiedades por donación o en el testamento del vendedor.
Respecto a lo de la nuda propiedad por herencia, cuando saqué nota simple también me quede extrañado por el hecho de que los hijos tengan la nuda propiedad por herencia estando el vendedor vivo, pero el caso es que el vendedor estaba casado y su cónyuge falleció, y, en acuerdo entre todos los herederos y el vendedor, se le asignó la nuda propiedad por herencia a tres de sus hijos, mientras que el resto, me imagino, tendrán asignado otras propiedades por donación o en el testamento del vendedor.
Buenas.
Por lógica, el registrador/a tendrá que rectificar la Descripción (linderos) de la finca en todas las inscripciones erróneas, y sin coste para usted.
Sobre qué derechos tenía la parte vendedora, cada hijo o el padre vivo tenía el usufructo, si la madre fallecida tenía en gananciales con el padre esa finca, y esas cosas, creo que a usted no le afectan en absoluto. Entiendo que su problema es de Descripción Registral de una finca colindante que afecta directamente a otra finca de la propiedad de usted o de su abuelo.
Saludos.
Por lógica, el registrador/a tendrá que rectificar la Descripción (linderos) de la finca en todas las inscripciones erróneas, y sin coste para usted.
Sobre qué derechos tenía la parte vendedora, cada hijo o el padre vivo tenía el usufructo, si la madre fallecida tenía en gananciales con el padre esa finca, y esas cosas, creo que a usted no le afectan en absoluto. Entiendo que su problema es de Descripción Registral de una finca colindante que afecta directamente a otra finca de la propiedad de usted o de su abuelo.
Saludos.
El registrador no cometió ningún error, sino que, muy al contrario, procedió según la ley, anotando marginalmente las superficies o superfice segregada sin variar los linderos. La segregación es una acción estrictamente tabular, por lo que no es un asunto de la incumbencia del dueño de la finca segregada. Es el propietario de la matriz, tras las modificaciones de cabida, quien puede otorgar unilaterlamente una escritura de actualización de linderos, NO de rectificación de errores. Y desde luego, el propietario de la finca segregada no tiene nada que decir acerca de esto, ni le afecta.
Gracias Grisolía en lo que me afecta. Siempre aprendo algo, aunque veo un sinsentido que el sistema pueda llegar a confundir a los clientes de los Registros de la Propiedad, anotando el cambio de superficie y omitiendo el cambio de linderos. Pero bueno, esto es una opinión.
BBB3 sabrá el perjuicio que dijo que le producía esta situación.
Saludos.
BBB3 sabrá el perjuicio que dijo que le producía esta situación.
Saludos.
No pretendía contradecirte, al menos de una forma descortés. El registrador de la propiedad NO PUEDE ACTUAR DE OFICIO (salvo en lo que se refiere a ciertas notificaciones a los interesados), porque su función es la de despachar títulos públicos, que, si cumplen los requisitos, se inscriben tal cual. Si al registrador se le ocurre asignar otros linderos, puede encontrarse con la oposición del mismo propietario, y entonces sí está liada. Es el propietario de la matriz quien puede hacerse con un título público de actualización de linderos, pero esa NO es función del registro de la propiedad.
Pero, señor Grisolia, el art. 47 del RH dice, y cito, "Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación". El registrador NO describió la porción restante ni las modificaciones en los linderos por donde se efectuó la segregación, lo que implica que no aplicó bien dicho artículo, a no ser que yo lea mal. Por tanto, el error sí existió. Cosa diferente es que yo tenga derecho o no a solicitar dicha rectificación.
No se pueden asignar otros linderos, porque para ello se necesitaría abrir un nuevo folio y un nuevo número identificador único.
Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación en la que se pide inscribir sólo la finca resto y no la segregada.
Resolución de 1 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Coria, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación en la que se pide inscribir sólo la finca resto y no la segregada.
Señor Grisolía, acabo de leer la resolución citada por usted: ¿me puede explicar qué tiene que ver dicha resolución con el caso expuesto por mí al inicio este hilo?
El caso de la resolución de 1 de febrero de 2022 trata del hecho de que unos propietarios segregan una parte de una finca y solicitan que se inscriba la georreferenciación de la finca matriz (como se indica en el punto "3)" del apartado "Fundamentos de Derecho" de la respuesta del Registrador), sin que se inscriba la porción segregada, infringiendo, con ello, el artículo 47 del RH. La negativa del Registrador es confirmada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su resolución porque si se segrega una porción de una finca, entonces es obligatorio inscribir la finca segregada; mientras que el caso planteado por mí consiste en el hecho de que el Registrador, tras segregarse una finca, no aplicó correctamente el art. 47 del RH, al no indicar en la nota marginal de la finca matriz la descripción de la porción restante ni las modificaciones en los linderos por donde se efectuó la segregación, como exige dicho artículo.
Cuando se efectúa una segregación y en aplicación de dicho art. 47, se tiene que indicar la reducción de la superficie y el cambio de los linderos de la finca matriz con una nota marginal. Yo tengo certificados literales de fincas de las cuales se segregó una porción y la finca matriz se modificó con dicha nota marginal, sin necesidad de abrir un nuevo folio ni un nuevo número de identificador único. La nota marginal inscrita modifica implícitamente la superficie y la descripción de los linderos en la finca matriz. Cosa diferente es que un propietario de una finca quiera inscribir la georreferenciación de esta (lo quiera hacer o no tras segregar), lo cual sí implica abrir un nuevo folio, pero no es obligatorio georreferenciar una finca matriz tras segregar una parte de la misma, aunque sí es obligatorio hacerlo con la parte segregada tras asignarle un nuevo número de finca. Las distintas formas o procedimientos de llevar a cabo la georreferenciación de una finca se indican en el art. 198 de la Ley Hipotecaria y el art. 47 del RH no obliga a georreferenciar la finca matriz tras segregar una porción de esta.
Por su parte, el art. 40 de la LH dice, y cito, "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas (...) c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII", es decir, que aquel titular del dominio o derecho que "resulte lesionado por el asiento inexacto" puede solicitar la rectificación, como es mi caso, en los términos establecidos por dicho Título VII. Al ser la inscripción y descripción de la finca segregada bastante para dar a conocer el error del Registrador cuando aplicó el art. 47 del RH del caso expuesto por mí, son de aplicación los arts. 211, 212 y 213.Segundo de la LH.
El caso de la resolución de 1 de febrero de 2022 trata del hecho de que unos propietarios segregan una parte de una finca y solicitan que se inscriba la georreferenciación de la finca matriz (como se indica en el punto "3)" del apartado "Fundamentos de Derecho" de la respuesta del Registrador), sin que se inscriba la porción segregada, infringiendo, con ello, el artículo 47 del RH. La negativa del Registrador es confirmada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su resolución porque si se segrega una porción de una finca, entonces es obligatorio inscribir la finca segregada; mientras que el caso planteado por mí consiste en el hecho de que el Registrador, tras segregarse una finca, no aplicó correctamente el art. 47 del RH, al no indicar en la nota marginal de la finca matriz la descripción de la porción restante ni las modificaciones en los linderos por donde se efectuó la segregación, como exige dicho artículo.
Cuando se efectúa una segregación y en aplicación de dicho art. 47, se tiene que indicar la reducción de la superficie y el cambio de los linderos de la finca matriz con una nota marginal. Yo tengo certificados literales de fincas de las cuales se segregó una porción y la finca matriz se modificó con dicha nota marginal, sin necesidad de abrir un nuevo folio ni un nuevo número de identificador único. La nota marginal inscrita modifica implícitamente la superficie y la descripción de los linderos en la finca matriz. Cosa diferente es que un propietario de una finca quiera inscribir la georreferenciación de esta (lo quiera hacer o no tras segregar), lo cual sí implica abrir un nuevo folio, pero no es obligatorio georreferenciar una finca matriz tras segregar una parte de la misma, aunque sí es obligatorio hacerlo con la parte segregada tras asignarle un nuevo número de finca. Las distintas formas o procedimientos de llevar a cabo la georreferenciación de una finca se indican en el art. 198 de la Ley Hipotecaria y el art. 47 del RH no obliga a georreferenciar la finca matriz tras segregar una porción de esta.
Por su parte, el art. 40 de la LH dice, y cito, "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará con arreglo a las siguientes normas (...) c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII", es decir, que aquel titular del dominio o derecho que "resulte lesionado por el asiento inexacto" puede solicitar la rectificación, como es mi caso, en los términos establecidos por dicho Título VII. Al ser la inscripción y descripción de la finca segregada bastante para dar a conocer el error del Registrador cuando aplicó el art. 47 del RH del caso expuesto por mí, son de aplicación los arts. 211, 212 y 213.Segundo de la LH.
