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Salirse de la comunidad de vecinos
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Salirse de la comunidad de vecinos
Buenas. Tenemos una casa tipo chalet individual en un pueblo. Está en una urbanización. Puerta principal da una calle de la urbanización y abajo limita a un camino de tierra actualmente declarada calle del ayuntamiento por la que también tiene acceso que es por donde meto el coche. El camino no forma parte de la urbanización.
El caso que a pesar de pagar contribución, basuras, alcantarillado y alumbrado, el alcalde quiere arreglar las calles de la comunidad ( ya que tiene propiedades ahí) con presupesto de 3 millones de € para arreglar las calles de la urbanización, y apesar de que la titularidad de las calles se cedio a favor del ayuntamiento en 2002. Esos 3 millones nos los quieren hacer pagar a los propietarios.
Dado que me parece un despeoposito, quiero tener mi plan B, que es salirme de la conunidad aunque tenga que condenar la puerta principal y entrar por el camino.
Dado que puedo prescindir de elementos comunes en su totalidad, podría llevar a cabo esa independencia de la comunidad ? A que artículos podría acogerne?
Gracias por la ayuda.
Javier
El caso que a pesar de pagar contribución, basuras, alcantarillado y alumbrado, el alcalde quiere arreglar las calles de la comunidad ( ya que tiene propiedades ahí) con presupesto de 3 millones de € para arreglar las calles de la urbanización, y apesar de que la titularidad de las calles se cedio a favor del ayuntamiento en 2002. Esos 3 millones nos los quieren hacer pagar a los propietarios.
Dado que me parece un despeoposito, quiero tener mi plan B, que es salirme de la conunidad aunque tenga que condenar la puerta principal y entrar por el camino.
Dado que puedo prescindir de elementos comunes en su totalidad, podría llevar a cabo esa independencia de la comunidad ? A que artículos podría acogerne?
Gracias por la ayuda.
Javier
1 El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por lo tanto:
1) La aplicación de la normativa de la LPH no es imperativa. Cada complejo tiene su propia problemática, y pueden utilizarse cualesquiera técnicas jurídicas. Lo confirma el hecho de que el apartado 4 del articulo 24 LPH, como veremos, les aplica supletoriamente las normas de la LPH.
2) Dice el artículo que debe haber "dos o más edificaciones o parcelas ". Las edificaciones pueden estar situadas en la misma parcela (chalets adosados, varios bloques de edificios, etc.), o en varias parcelas: AL referirse a que el destino sea "vivienda o locales " quedan incluidos los complejos comerciales, de gran auge en la actualidad.
a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Por lo tanto:
1) La aplicación de la normativa de la LPH no es imperativa. Cada complejo tiene su propia problemática, y pueden utilizarse cualesquiera técnicas jurídicas. Lo confirma el hecho de que el apartado 4 del articulo 24 LPH, como veremos, les aplica supletoriamente las normas de la LPH.
2) Dice el artículo que debe haber "dos o más edificaciones o parcelas ". Las edificaciones pueden estar situadas en la misma parcela (chalets adosados, varios bloques de edificios, etc.), o en varias parcelas: AL referirse a que el destino sea "vivienda o locales " quedan incluidos los complejos comerciales, de gran auge en la actualidad.
3) En cuanto a la zona de servicios comunes, puede estar separada físicamente de los edificios o parcelas, pero nada impide que esa zona esté dentro de uno de los edificios, o abarque parte de varias parcelas.
Pues bien, cumpliendo los requisitos del artículo 24.1LPH, dice el apartado segundo que "los complejos inmobiliarios privado a que ser refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del articulo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
Existe una sola cuota para cada elemento privativo, y se consigue sin dificultad la conexión real entre la propiedad privativa y la de los elementos comunes. Parece una situación aconsejable, por ejemplo, cuando o se trata de chalets adosados con zonas comunes, o chalets independientes con ciertas zonas comunes. Pero no cuando se trata de edificios independientes, que tendrán a su vez sus propios elementos comunes (suelo, ascensores, portales, etc.), además de la existencia de elementos comunes a todos los edificios (piscinas, campos de deporte, etc.).
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios. El titulo constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de sus obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupadas. El titulo y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad "
Nos parece poco afortunado hablar de "agrupación ", que es un termino jurídico con implicaciones fiscales y regístrales que nada tienen que ver con lo que aquí se regula, que es la organización jurídica de un conjunto de comunidades integradas.
Pues bien, cumpliendo los requisitos del artículo 24.1LPH, dice el apartado segundo que "los complejos inmobiliarios privado a que ser refiere el apartado anterior podrán:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del articulo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.
Existe una sola cuota para cada elemento privativo, y se consigue sin dificultad la conexión real entre la propiedad privativa y la de los elementos comunes. Parece una situación aconsejable, por ejemplo, cuando o se trata de chalets adosados con zonas comunes, o chalets independientes con ciertas zonas comunes. Pero no cuando se trata de edificios independientes, que tendrán a su vez sus propios elementos comunes (suelo, ascensores, portales, etc.), además de la existencia de elementos comunes a todos los edificios (piscinas, campos de deporte, etc.).
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquella, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de Propietarios. El titulo constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de sus obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupadas. El titulo y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad "
Nos parece poco afortunado hablar de "agrupación ", que es un termino jurídico con implicaciones fiscales y regístrales que nada tienen que ver con lo que aquí se regula, que es la organización jurídica de un conjunto de comunidades integradas.
Además, es excesivamente concreto en su contenido, porque habla de "comunidades de propietarios ", o sea, que prevé únicamente que se agrupen edificios con propiedades horizontales constituidas o previstas; quedan fuera, por tanto, las urbanizaciones mixtas, en las que hay chalets unifamiliares y bloques divididos horizontalmente.
Cuando se opte por esta agrupación de comunidades, el articulo 24 en su apartado tercero, señala que "la agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de eta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integras en al agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada los dispuesto en el articulo 9 sobre el fondo de reserva (o sea, al necesidad del fondo de reserva).
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
Basta señalar que la aplicación indiscriminada de la LPH, aun con estas especialidades, no será sencilla, ya que la interposición de un nivel intermedio entre complejo y los copropietarios, que son las comunidades integradas, obliga a ciertos análisis interpretativos.
Finalmente, el articulo 24 .4 dice que " a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de la formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables ,supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre si los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior "
Es decir, que para aquellos complejos que hayan optado por utilizar una técnica organizativa diferente a la prevista en el art. 24 LPH, siempre les serán de aplicación supletoria las normas de la LPH (como ya había venido estableciendo la jurisprudencia, especialmente en cuanto a la reclamación de los gastos comunes)
No entramos en los problemas planteados por la construcción por fases, de gran incidencia en la actualidad, y en cómo reflejar en el Registro de la Propiedad el régimen de la agrupación de comunidades, ya que un Registro como el nuestro, que se lleva por fincas, tiene dificultades para dar publicidad de estas realidades complejas que afectan a muchas fincas regístrales .
La conclusión a la que podemos llegar es que el articulo 24 es insuficiente y que será deseable una ley que regulara de modo completo y más correcto técnicamente la materia que hemos tratado.
Cuando se opte por esta agrupación de comunidades, el articulo 24 en su apartado tercero, señala que "la agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de eta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de Propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integras en al agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de propietarios de cada comunidad.
b) La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta, no será aplicable a la comunidad agrupada los dispuesto en el articulo 9 sobre el fondo de reserva (o sea, al necesidad del fondo de reserva).
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.
Basta señalar que la aplicación indiscriminada de la LPH, aun con estas especialidades, no será sencilla, ya que la interposición de un nivel intermedio entre complejo y los copropietarios, que son las comunidades integradas, obliga a ciertos análisis interpretativos.
Finalmente, el articulo 24 .4 dice que " a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de la formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables ,supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre si los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior "
Es decir, que para aquellos complejos que hayan optado por utilizar una técnica organizativa diferente a la prevista en el art. 24 LPH, siempre les serán de aplicación supletoria las normas de la LPH (como ya había venido estableciendo la jurisprudencia, especialmente en cuanto a la reclamación de los gastos comunes)
No entramos en los problemas planteados por la construcción por fases, de gran incidencia en la actualidad, y en cómo reflejar en el Registro de la Propiedad el régimen de la agrupación de comunidades, ya que un Registro como el nuestro, que se lleva por fincas, tiene dificultades para dar publicidad de estas realidades complejas que afectan a muchas fincas regístrales .
La conclusión a la que podemos llegar es que el articulo 24 es insuficiente y que será deseable una ley que regulara de modo completo y más correcto técnicamente la materia que hemos tratado.
