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Saber cuantos metros puedo construir
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Superficies y aprovechamiento.
- Superficie total del ámbito: 65,525521 has (10,5765has. En Z.P.M.T.).
- Coeficiente de edificabilidad: 0,30 m2t/m2s.
- Edificabilidad total: 196.576,56 m2t.
- Uso-tipología caract.: Resid.-vacac. Ciudad Jardín.
- Edificabilidad residencial-vacacional (máx.): 176.918,91 m2t.
- Edific. turística obligatoria: 19.657,65 m2t.
- Usos compatibles: Máximo 50% de la edificabilidad total, es decir un máximo de 98.288,28 m2t, de los que el 10% de la edificabilidad total (19.657,65 m2t) se deberá destinar obligatoriamente a uso turístico.
- Número máximo de viviendas equivalentes: 1.965 viviendas.
- Número máximo de plazas hoteleras: Según calificación y normativa vigente sobre Establecimientos Hoteleros.
- Altura máxima en plantas: B 1/B 2.
Cesiones mínimas de suelo.
- Sistemas generales adscritos al Área de Reparto:
- Sistema general de comunicaciones: Según plano que se adjunta.
- Sistema general de espacios libres: 27.800,00 m2s.
- Sist. general de equipos comunitarios: 6.552,55 m2s.
- Sistemas locales: A fijar por el Plan de Sectorización. Módulos mínimos según Reglamento de Planeamiento L.S.
- Área de Reparto: AR6-SUNS.
- Coeficiente de ponderación uso característico:
Resid.-vacac.: 1,00.
- Coeficiente de ponderación usos compatibles:
Residencial, excluida VPO. PP: 1,00.
Terciarios, excluidos hospedaje: 1,25.
Hospedaje, y residencial comunitaria: 0,80.
Equipos de titularidad privada: 0,60.
Industrial compatible: 0,40.
- Coef. ponderación del sector: ADA. Resid.-vacacional: 1,00.
- Aprovechamiento urbanístico lucrativo: 196.576,56 UUAA.
- Aprovechamiento tipo Área de Reparto: 0,30 UUAA/m2.
- Aprov. urbanístico susceptible de apropiación: 176.918,91 UUAA.
- Exceso/defecto de aprovechamiento: 0,00 UUAA.
Gracias, espero su respuesta.
Un saludo
Saber cuantos metros puedo construir
Tengo una finca hotelera dentro de un planeamiento urbanistico y quisiera saber los m.2 de superficie que me va a quedar una vez urbanizado y para ello quisiera conocer si las cesiones de suelo verde, dotacionales, etc entran en dicho calculo o no. En este caso el suelo es urbanizable no sectorizado por lo que no sé si han de deducirse previamente todas las cesiones de espacios verdes, dotacionales, viario y sistema general para calcular la superficie final. Estos datos de cesiones todavía no estan cuantificados en la ficha del planeamiento. La operacion aritmetica que creo es correcta en tipologia hospedaje es la siguiente: 10.980 (m2t) / 0,3 (m2s/m2t) = 36.600 m2 superficie de parcela, aunque no se si es del todo correcta o tengo que quitar esos metros de espacios verdes y dotacionales una vez se conozcan.
Alguien me puede contestar si es correcto? Gracias.
Alguien me puede contestar si es correcto? Gracias.
más que incorrecta, que muy probablemente lo es, es anticipada
si la parcela está en un suelo urbano no sectorizado (quizá sea no delimitado), queda mucho por andar
copie aquí lo que dice la ficha correspondiente a esa bolsa de suelo no sectorizado, indicando usos y edificabilidad del conjunto, y será más fácil hacer las cuentas
si la parcela está en un suelo urbano no sectorizado (quizá sea no delimitado), queda mucho por andar
copie aquí lo que dice la ficha correspondiente a esa bolsa de suelo no sectorizado, indicando usos y edificabilidad del conjunto, y será más fácil hacer las cuentas
Superficies y aprovechamiento.
- Superficie total del ámbito: 65,525521 has (10,5765has. En Z.P.M.T.).
- Coeficiente de edificabilidad: 0,30 m2t/m2s.
- Edificabilidad total: 196.576,56 m2t.
- Uso-tipología caract.: Resid.-vacac. Ciudad Jardín.
- Edificabilidad residencial-vacacional (máx.): 176.918,91 m2t.
- Edific. turística obligatoria: 19.657,65 m2t.
- Usos compatibles: Máximo 50% de la edificabilidad total, es decir un máximo de 98.288,28 m2t, de los que el 10% de la edificabilidad total (19.657,65 m2t) se deberá destinar obligatoriamente a uso turístico.
- Número máximo de viviendas equivalentes: 1.965 viviendas.
- Número máximo de plazas hoteleras: Según calificación y normativa vigente sobre Establecimientos Hoteleros.
- Altura máxima en plantas: B 1/B 2.
Cesiones mínimas de suelo.
- Sistemas generales adscritos al Área de Reparto:
- Sistema general de comunicaciones: Según plano que se adjunta.
- Sistema general de espacios libres: 27.800,00 m2s.
- Sist. general de equipos comunitarios: 6.552,55 m2s.
- Sistemas locales: A fijar por el Plan de Sectorización. Módulos mínimos según Reglamento de Planeamiento L.S.
- Área de Reparto: AR6-SUNS.
- Coeficiente de ponderación uso característico:
Resid.-vacac.: 1,00.
- Coeficiente de ponderación usos compatibles:
Residencial, excluida VPO. PP: 1,00.
Terciarios, excluidos hospedaje: 1,25.
Hospedaje, y residencial comunitaria: 0,80.
Equipos de titularidad privada: 0,60.
Industrial compatible: 0,40.
- Coef. ponderación del sector: ADA. Resid.-vacacional: 1,00.
- Aprovechamiento urbanístico lucrativo: 196.576,56 UUAA.
- Aprovechamiento tipo Área de Reparto: 0,30 UUAA/m2.
- Aprov. urbanístico susceptible de apropiación: 176.918,91 UUAA.
- Exceso/defecto de aprovechamiento: 0,00 UUAA.
Gracias, espero su respuesta.
Un saludo
veamos:
- usted dispone de 35.105 m2 de suelo
la edificabilidad bruta es: 10.531,50 m2t
la edificabilidad susceptible de aprovechamiento privado es: 9.478,35 m2t
de esos 9.478,35 m2t, habría que destinar a vivienda protegida no menos de un 30% = 2.843,51 m2t y, como mínimo, otros 1.865,67 m2t a vivienda libre, pudiendo destinar a usos compatibles (hotelero, terciario, etc) hasta el 50%, que, si esa es su pretensión, serán 4.739,17 m2t
yendo más allá, viendo que los primeros objetivos del sector son:
Reordenación de suelos de segunda residencia en la zona xxx, uniendo el ámbito previsto con el Complejo Turístico y de Ocio limítrofe de Costa xxx. (a juzgar por su dimensión, sin haber visto el plano, parece claro que el sector ocupa la totalidad del suelo entre la ciudad y Costa xxx, al oeste de las carreteras principales y el aeropuerto)
- Recalificación de parcelaciones ilegales altamente consolidadas. (vista la imagen de satélite, el nivel de consolidación todavía no es excesivamente alto, habiendo extensiones importantes no ocupadas, lo que permitirá hacer las reservas de espacios libres y dotaciones. Lo peor puede ser para los que están en la ZPMT)
entendiendo que la demanda natural es la residencial (de hecho existe, aunque ilegalmente), y dado que el uso residencial permite una fácil asignación de suelo a los pequeños propietarios, es probable que, si ese es su deseo, pueda destinar a uso hotelero la totalidad el aprovechamiento que le corresponde
habría el problema de las viviendas protegidas, y eso es labor de gestión ... porque es posible que el 10% que corresponde al municipio, además de lo que pudiera corresponderle como un propietario más (actuales caminos, etc), casi resulte suficiente para que ese sea el suelo destinado a política social de vivienda (30%)
si es así, aunque el planteamiento puede ser exageradamente optimista, podría destinar a hotelero los 9.478,35 m2t ... y, si realmente es hotel, por el coeficiente de ponderación alcanzaría los 11.847,94 m2t (bastante menos si domina el terciario no hotelero)
la parcela neta es otro tema, porque estimo que, una vez cedido el suelo de viales, de sistemas generales y de sistemas locales, su parcela se quedará entre 13.000 y 15.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT)
la verdad es que ubicar casi 12.000 m2t de hotel en B+2, en una parcela de 13.000 m2s, no permite mejorar lo que hay en Costa xxx, considerando la parte hotelera-residencial, excluido el campo de golf
el plan de sectorización no parece complejo, con una aparentemente fácil dotación de servicios, lo que, unido a que puede desarrollarse por unidades menores una vez aprobado ese plan de sectorización, hasta es posible que su parcela sea edificable en menos de 3 ó 4 años
- usted dispone de 35.105 m2 de suelo
la edificabilidad bruta es: 10.531,50 m2t
la edificabilidad susceptible de aprovechamiento privado es: 9.478,35 m2t
de esos 9.478,35 m2t, habría que destinar a vivienda protegida no menos de un 30% = 2.843,51 m2t y, como mínimo, otros 1.865,67 m2t a vivienda libre, pudiendo destinar a usos compatibles (hotelero, terciario, etc) hasta el 50%, que, si esa es su pretensión, serán 4.739,17 m2t
yendo más allá, viendo que los primeros objetivos del sector son:
Reordenación de suelos de segunda residencia en la zona xxx, uniendo el ámbito previsto con el Complejo Turístico y de Ocio limítrofe de Costa xxx. (a juzgar por su dimensión, sin haber visto el plano, parece claro que el sector ocupa la totalidad del suelo entre la ciudad y Costa xxx, al oeste de las carreteras principales y el aeropuerto)
- Recalificación de parcelaciones ilegales altamente consolidadas. (vista la imagen de satélite, el nivel de consolidación todavía no es excesivamente alto, habiendo extensiones importantes no ocupadas, lo que permitirá hacer las reservas de espacios libres y dotaciones. Lo peor puede ser para los que están en la ZPMT)
entendiendo que la demanda natural es la residencial (de hecho existe, aunque ilegalmente), y dado que el uso residencial permite una fácil asignación de suelo a los pequeños propietarios, es probable que, si ese es su deseo, pueda destinar a uso hotelero la totalidad el aprovechamiento que le corresponde
habría el problema de las viviendas protegidas, y eso es labor de gestión ... porque es posible que el 10% que corresponde al municipio, además de lo que pudiera corresponderle como un propietario más (actuales caminos, etc), casi resulte suficiente para que ese sea el suelo destinado a política social de vivienda (30%)
si es así, aunque el planteamiento puede ser exageradamente optimista, podría destinar a hotelero los 9.478,35 m2t ... y, si realmente es hotel, por el coeficiente de ponderación alcanzaría los 11.847,94 m2t (bastante menos si domina el terciario no hotelero)
la parcela neta es otro tema, porque estimo que, una vez cedido el suelo de viales, de sistemas generales y de sistemas locales, su parcela se quedará entre 13.000 y 15.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT)
la verdad es que ubicar casi 12.000 m2t de hotel en B+2, en una parcela de 13.000 m2s, no permite mejorar lo que hay en Costa xxx, considerando la parte hotelera-residencial, excluido el campo de golf
el plan de sectorización no parece complejo, con una aparentemente fácil dotación de servicios, lo que, unido a que puede desarrollarse por unidades menores una vez aprobado ese plan de sectorización, hasta es posible que su parcela sea edificable en menos de 3 ó 4 años
Gracias por su detallada explicacion. Me quedan algunas dudas al respecto:
1.que es el terciario no hotelero?
2. De donde vienen los porcentajes aplicados a vivienda protegida del 30% y libre? Va por comunidades autonomas o a nivel nacional?
4. Si tengo un negocio hotelero actualmente, por que tengo que destinar parte de mi aprovechamiento a otros usos si la edificabilidad turistica obligatoria llega a los 19.657 metros?
5. Que operacion matematica hace para sacar la superficie de parcela neta que me quedara, teniendo en cuenta que mi actual propiedad esta en parte ahora en ZPMT y que intentare que se quede lo mas cerca posible?
Gracias
1.que es el terciario no hotelero?
2. De donde vienen los porcentajes aplicados a vivienda protegida del 30% y libre? Va por comunidades autonomas o a nivel nacional?
4. Si tengo un negocio hotelero actualmente, por que tengo que destinar parte de mi aprovechamiento a otros usos si la edificabilidad turistica obligatoria llega a los 19.657 metros?
5. Que operacion matematica hace para sacar la superficie de parcela neta que me quedara, teniendo en cuenta que mi actual propiedad esta en parte ahora en ZPMT y que intentare que se quede lo mas cerca posible?
Gracias
1.- terciario no hotelero es comercial. ocio y demás
2.- en el BOJA nº 160, de 18 de agosto de 2009, página 48, primera columna, casi al fondo
3.- porque está incluido en una bolsa de suelo urbanizable no programado y, a efectos de derechos de edificabilidad. inicialmente solo cuenta la superficie de suelo aportado, y todos en las mismas condiciones. Otra cosa es lo que le he dicho, que quizá la mayoría prefiera suelo residencial, y usted pueda hacer todo hotelero
4.- supongamos:
- viales = 20% aproximadamente (no he visto el plano)
- sistemas generales = 5.24% (ya están cuantificados)
- espacios libres-zona verde = aproximadamente 5.5%
- dotacional/equipamiento = aproximadamente 2%
si excluimos la ZPMT, hay unas 55 Ha de suelo urbanizable
si las cesiones mencionadas suponen aproximadamente un 33.5%, quedan unas 37 Ha
si de esas 37 Ha el ayuntamiento se queda un 10%, la cosa se queda en algo más de 33 Ha ... la mitad de lo que hay
no estoy en el ordenador en el que estaba anoche, ya que ahora estoy en el estudio y anoche estaba en casa, y no tengo aquí las cuentas
es posible que anoche haya computado la zona verde y dotacional como un 25% del total, en lugar de considerar unos 25-30 m2 por cada 100 m2 construidos
es posible, por tanto, que la cuenta de superficie neta de su parcela sea errónea, y que donde indiqué 13.000 y 15.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT), debiera de indicar 17.500 y 20.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT) ... en su caso 20.000
ya digo que es posible que sea así, ya que, en general, la edificabilidad de los SUNP de ese ayuntamiento es 0.40 m2t/m2s, y en ese caso son 0.30 m2t/m2s ... lo que se ha de traducir en un mayor desahogo respecto a los demás, mejor calidad ambiental que lo que hay en Costa xxx
en cualquier caso, solo trababa de que se pudiera hacer una idea, una previsión inicial
2.- en el BOJA nº 160, de 18 de agosto de 2009, página 48, primera columna, casi al fondo
3.- porque está incluido en una bolsa de suelo urbanizable no programado y, a efectos de derechos de edificabilidad. inicialmente solo cuenta la superficie de suelo aportado, y todos en las mismas condiciones. Otra cosa es lo que le he dicho, que quizá la mayoría prefiera suelo residencial, y usted pueda hacer todo hotelero
4.- supongamos:
- viales = 20% aproximadamente (no he visto el plano)
- sistemas generales = 5.24% (ya están cuantificados)
- espacios libres-zona verde = aproximadamente 5.5%
- dotacional/equipamiento = aproximadamente 2%
si excluimos la ZPMT, hay unas 55 Ha de suelo urbanizable
si las cesiones mencionadas suponen aproximadamente un 33.5%, quedan unas 37 Ha
si de esas 37 Ha el ayuntamiento se queda un 10%, la cosa se queda en algo más de 33 Ha ... la mitad de lo que hay
no estoy en el ordenador en el que estaba anoche, ya que ahora estoy en el estudio y anoche estaba en casa, y no tengo aquí las cuentas
es posible que anoche haya computado la zona verde y dotacional como un 25% del total, en lugar de considerar unos 25-30 m2 por cada 100 m2 construidos
es posible, por tanto, que la cuenta de superficie neta de su parcela sea errónea, y que donde indiqué 13.000 y 15.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT), debiera de indicar 17.500 y 20.000 m2 (mayor si es de borde costero, porque llevará parte de suelo libre de la ZPMT) ... en su caso 20.000
ya digo que es posible que sea así, ya que, en general, la edificabilidad de los SUNP de ese ayuntamiento es 0.40 m2t/m2s, y en ese caso son 0.30 m2t/m2s ... lo que se ha de traducir en un mayor desahogo respecto a los demás, mejor calidad ambiental que lo que hay en Costa xxx
en cualquier caso, solo trababa de que se pudiera hacer una idea, una previsión inicial
