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Hola Damaot:
Si no se hace constar en la convocatoria la relación de deudores, se produciría una vulneración de lo dispuesto en el artículo 16.2º de la L.P.H. que tiene carácter imperativo.
Al no hacer constar dicha relación, se priva al propietario deudor de la posibilidad de consignar judicial o notarialmente la deuda que fija la comunidad para proceder a impugnar judicialmente los acuerdos que se adopten, lo cual puede resultar paradójico si resulta que en teoría nada debería consignar si no se ha acompañado la relación de deudores junto con la convocatoria.
La omisión de acompañar dicha relación junto con la convocatoria, llevaría en estos casos a la estimación de la correspondiente impugnación judicial por inobservancia de un presupuesto formal en la convocatoria de la Junta.
En qué discrepo de díscolo? En que dice que la convocatoria no sería válida. Esa manifestación es incierta. Si nadie impugna, sería válida.
Por otra parte pienso que si se impugna, prosperaría la impugnación por las razones que he apuntado.
Se trata de una cuestión de matices y hacer las cosas bien.
Felices fiestas.
Pues nos parece un atropello más, Damaot. Su caso es tremendísimo y le sobran motivos para intentar hacer que resplandezca la verdad.
Yo en su caso, -porque lo voy a hacer en el mío- probaríaa a tratar de anular las juntas.
A ver si así se ahorman un poco... y se reconduce la situación.
A lo mejor me da en los morros a mi S.S., nunca se sabe.
Pero tengo claro que de este modo, desde luego, no podemos seguir.
Viendo 1 - 20 de 24 comentarios
Es el problema de siempre.
La L.P.H. no es tan mala como algunos foreros comentan. Es mejorable y ese es un sentir de la propia Magistratura de este país.
De todos modos y a los puros efectos prácticos y del día a día siempre he pensado que el verdadero problema es el de la preparación de los administradores de fincas en general.
Si algún día modificaran aspectos de la ley como es el control sobre las cuentas de la comunidad y la regulación académica de los requisitos para acceder a la profesión de Administrador de Fincas, modificando legalmente sus obligaciones y endureciendo las sanciones por impericia profesional, podríamos empezar a cambiar algunas de las tropelías que se cometen a diario.
Prefiero no extenderme sobre ese particular, porque cuando lo pienso me enciendo y por otra parte conozco personalmente a administardores que son excelentes profesionales.
Felices.
La L.P.H. no es tan mala como algunos foreros comentan. Es mejorable y ese es un sentir de la propia Magistratura de este país.
De todos modos y a los puros efectos prácticos y del día a día siempre he pensado que el verdadero problema es el de la preparación de los administradores de fincas en general.
Si algún día modificaran aspectos de la ley como es el control sobre las cuentas de la comunidad y la regulación académica de los requisitos para acceder a la profesión de Administrador de Fincas, modificando legalmente sus obligaciones y endureciendo las sanciones por impericia profesional, podríamos empezar a cambiar algunas de las tropelías que se cometen a diario.
Prefiero no extenderme sobre ese particular, porque cuando lo pienso me enciendo y por otra parte conozco personalmente a administardores que son excelentes profesionales.
Felices.
Había olvidado decir que en mi comunidad, administrador y secretario es la misma persona pues en la primera Junta de Constitución el primero se autonombró secretario ante la ignorancia de los presentes. Yo no estuve, lo cual no me sirve de excusa puesto que yo también lo era (ignorante, ahora lo soy menos). No teniamos ni idea de LPH pero !cuánto se aprende ante la adversidad!
Al ser la misma persona, ¿Cómo va apresentar la lista de morosos al secretario, si como administrador no le cuadran las cuentas? Mejor no incluir nada.
Al ser la misma persona, ¿Cómo va apresentar la lista de morosos al secretario, si como administrador no le cuadran las cuentas? Mejor no incluir nada.
Hola Damaot:
Si no se hace constar en la convocatoria la relación de deudores, se produciría una vulneración de lo dispuesto en el artículo 16.2º de la L.P.H. que tiene carácter imperativo.
Al no hacer constar dicha relación, se priva al propietario deudor de la posibilidad de consignar judicial o notarialmente la deuda que fija la comunidad para proceder a impugnar judicialmente los acuerdos que se adopten, lo cual puede resultar paradójico si resulta que en teoría nada debería consignar si no se ha acompañado la relación de deudores junto con la convocatoria.
La omisión de acompañar dicha relación junto con la convocatoria, llevaría en estos casos a la estimación de la correspondiente impugnación judicial por inobservancia de un presupuesto formal en la convocatoria de la Junta.
En qué discrepo de díscolo? En que dice que la convocatoria no sería válida. Esa manifestación es incierta. Si nadie impugna, sería válida.
Por otra parte pienso que si se impugna, prosperaría la impugnación por las razones que he apuntado.
Se trata de una cuestión de matices y hacer las cosas bien.
Felices fiestas.
Pues nos parece un atropello más, Damaot. Su caso es tremendísimo y le sobran motivos para intentar hacer que resplandezca la verdad.
Yo en su caso, -porque lo voy a hacer en el mío- probaríaa a tratar de anular las juntas.
A ver si así se ahorman un poco... y se reconduce la situación.
A lo mejor me da en los morros a mi S.S., nunca se sabe.
Pero tengo claro que de este modo, desde luego, no podemos seguir.
Doy fé que este requisito que claramente establece la ley, está asumido por muchos supuestos, todos quebrantando el espíritu del párrafo, algunos magistrados entienden que para una reunión informativa, nó es necesario el requisito. Determinados administradores, muchos, no lo hacen , porque nunca están al dia con las cuentas; cuando se promueve una reunión urgente, el requisito se soslaya expresamente. Y no pasa nada; hay quien piensa también que la ley en casos ,introduce demasiadas trivialidades; lo cierto es que, introduciendolas, se patean desmesuradamente y me consta, que este requisito todavía no lo he visto penalizado por ningún juez; ánimo de aquel que tenga algun antecedente, lo diga aquí.
CASO ESPECIFICO MIO HACE UNOS MESES, como propietario,, en una de las tantas" bacanales": Señor presidente,señor secretario; esta reunión debe considerarse nula, porque se van a celebrar votaciones diversas: Usted sabe señor secretario, que nada se indica en la convocatoria sobre la preceptiva notificacion de impagados y morosos, que me consta hay 3000000 al dia tal; entre ellos, el señor presidente sabe que tiene una deuda sin pagar cerrada a tal fecha. Esa otra señora que más habla , tiene otra deuda que viene de hace tres años y aquí entre los 30 que estamos , que son los que más mangonean, puedo garantizar sin equivocarme que más de un 30% no deben votar; unos, porque no están acreditados, otros porque son morosos y repito entre ellos está nuestro represantante actual presidente, que no debiera votar: Ruego conste en Acta.
Murmullo, ......... pasa la bola. Hay votaciones muy celebres y traumáticas.
El Acta de la reunión no hace referencia en absoluto a esta demanda. ?que les parece¿
CASO ESPECIFICO MIO HACE UNOS MESES, como propietario,, en una de las tantas" bacanales": Señor presidente,señor secretario; esta reunión debe considerarse nula, porque se van a celebrar votaciones diversas: Usted sabe señor secretario, que nada se indica en la convocatoria sobre la preceptiva notificacion de impagados y morosos, que me consta hay 3000000 al dia tal; entre ellos, el señor presidente sabe que tiene una deuda sin pagar cerrada a tal fecha. Esa otra señora que más habla , tiene otra deuda que viene de hace tres años y aquí entre los 30 que estamos , que son los que más mangonean, puedo garantizar sin equivocarme que más de un 30% no deben votar; unos, porque no están acreditados, otros porque son morosos y repito entre ellos está nuestro represantante actual presidente, que no debiera votar: Ruego conste en Acta.
Murmullo, ......... pasa la bola. Hay votaciones muy celebres y traumáticas.
El Acta de la reunión no hace referencia en absoluto a esta demanda. ?que les parece¿
Lorea, la relación de propietarios que no se encuentren al corriente de pago de las deudas vencidas con la Comunidad y que están privados de voto, es uno de los requisitos que hay que implementar *antes de dar comienzo* a la Junta propiamente dicha, y después de constituida la mesa.
Ocurre que en la práctica no se hace, porque la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios funcionan chapuceramente, si bien, a menudo es por ignorancia de los comuneros.
Lo peor es que tampoco se hace en muchísimas de las que cuentan con Administrador, que sí tiene la obligación de saberlo, porque se dedica a esta actividad. Ahí ya no hay disculpa.
Ocurre que en la práctica no se hace, porque la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios funcionan chapuceramente, si bien, a menudo es por ignorancia de los comuneros.
Lo peor es que tampoco se hace en muchísimas de las que cuentan con Administrador, que sí tiene la obligación de saberlo, porque se dedica a esta actividad. Ahí ya no hay disculpa.
Cito:"En consecuencia si la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, esa convocatoria no es válida y ..."
Vale, yo lo que quiero decir es que es posible que la convocatoria no contenga la relación de morosos porque no deseen que aparezca o porque se les ha pasado ponerla. Pero los propietarios que leemos la convocatoria, simplemente, al no ver esa relación, pensamos que no existen morosos, pues eso se nos hace creer y que la labor del administrador y presidente ha sido cumplida a la perfección. Pero creo que entiendo lo que me queréis decir que en los días que transcurren desde que se convoca hay que solicitar la información pertienente, si es necesario por escrito.
Vale, yo lo que quiero decir es que es posible que la convocatoria no contenga la relación de morosos porque no deseen que aparezca o porque se les ha pasado ponerla. Pero los propietarios que leemos la convocatoria, simplemente, al no ver esa relación, pensamos que no existen morosos, pues eso se nos hace creer y que la labor del administrador y presidente ha sido cumplida a la perfección. Pero creo que entiendo lo que me queréis decir que en los días que transcurren desde que se convoca hay que solicitar la información pertienente, si es necesario por escrito.
Dick: te estoy leyendo y siempre en esas veces que apareces que apareces esporádicamente y me interesa mucho tu opinión, además lo sabes, lo que no entiendo, es que te limites a dar tu veredicto con contundencia pero sin explicaciones, que serían deseables:
ejemplo: ?cuales son las razones por las que no estás de acuerdo en ésto¿:pregunta=========Continúa diciendo discolo: "Ahora bién, el Art. 16.2 dice que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago... En consecuencia. Si la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, esa convocatoria no es válida y, en consecuencia, la Junta tampoco lo será y sus acuerdos anulables en el caso de impugnación".respuesta======Personalmente tampoco estoy de acuerdo.
ejemplo: ?cuales son las razones por las que no estás de acuerdo en ésto¿:pregunta=========Continúa diciendo discolo: "Ahora bién, el Art. 16.2 dice que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago... En consecuencia. Si la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, esa convocatoria no es válida y, en consecuencia, la Junta tampoco lo será y sus acuerdos anulables en el caso de impugnación".respuesta======Personalmente tampoco estoy de acuerdo.
Díscolo dice:
"La LPH en el artículo 15.2 dice que no tendrán derecho de voto, sin más. Luego es independiente de que figure o no en la Convocatoria la relación de Propietarios deudores".
Personalmente no estoy de acuerdo. Si no figura en dicha relación, no se le podrá privar del derecho de voto.
Continúa diciendo discolo: "Ahora bién, el Art. 16.2 dice que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago... En consecuencia. Si la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, esa convocatoria no es válida y, en consecuencia, la Junta tampoco lo será y sus acuerdos anulables en el caso de impugnación".
Personalmente tampoco estoy de acuerdo.
No me extraña que tengas tantos probloemas con tu Administrador, discolo, jejeje. Difícil será que consiga ponerse de acuerdo contigo en algunos aspectos de la Ley.
Felices.
"La LPH en el artículo 15.2 dice que no tendrán derecho de voto, sin más. Luego es independiente de que figure o no en la Convocatoria la relación de Propietarios deudores".
Personalmente no estoy de acuerdo. Si no figura en dicha relación, no se le podrá privar del derecho de voto.
Continúa diciendo discolo: "Ahora bién, el Art. 16.2 dice que la convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago... En consecuencia. Si la convocatoria no contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente de pago, esa convocatoria no es válida y, en consecuencia, la Junta tampoco lo será y sus acuerdos anulables en el caso de impugnación".
Personalmente tampoco estoy de acuerdo.
No me extraña que tengas tantos probloemas con tu Administrador, discolo, jejeje. Difícil será que consiga ponerse de acuerdo contigo en algunos aspectos de la Ley.
Felices.
10 dias de antelacion... ya sabes Lorena
Ha perdon es la ley de damanot y discolo
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan lacion... ya sabes
Ha perdon es la ley de damanot y discolo
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan lacion... ya sabes
Sí, esto lo habéis explicado otras veces y lo he entendido perfectamente. Lo que ocurre es que cuando el administrador convoca la Junta "por orden del Presidente" yo creo que ni este mismo sabe que hay morosos porque las cuentas se delegan en el administrador. Se hace la Junta, se reparte el acta y con posterioridad se tiene conocimiento de que hay deudores y eso haciendo indagaciones personales, no por información del administrador.¿Qué haces ahora? ¿Le dices al administrador que toda la convocatoria es nula?¿Les dices a todos los copropietarios que hay que repetir la reunión porque no se ha cumplido uno de los requisitos de la Ley?¿ o una vez que está todo hecho sólo queda la impugnación? La otra opción es pasar de todo.
Lorea, veamos:
Quién convoca la Junta es el Presidente, aunque ya sabemos quien lo hace en realidad, incluso firmando "por Orden del Sr. Presidente".
Cuando el Presidente convoca, se supone que ha de haber tendio una runión previa con el Administrador y con el Secretario para prepararla y conocer previamente el estado contable de la Comunidad y de cada uno de los propietarios.
Uno d elos requisitos que exige la LPH a la convocatoria de Junta, ordinaria o extraordinaria, es incluir en la misma la relación de propietarios que, en ese momento (en el de la redacción de la convocatoria), son presuntamente deudores de la Comunidad.
Una causa de NULIDAD de Junta, es la NULIDAD de su Convocatoria.
Una causa de NULIDAD de Convocatoria es la de no ajustarse a lo establecido en la Ley.
Quién convoca la Junta es el Presidente, aunque ya sabemos quien lo hace en realidad, incluso firmando "por Orden del Sr. Presidente".
Cuando el Presidente convoca, se supone que ha de haber tendio una runión previa con el Administrador y con el Secretario para prepararla y conocer previamente el estado contable de la Comunidad y de cada uno de los propietarios.
Uno d elos requisitos que exige la LPH a la convocatoria de Junta, ordinaria o extraordinaria, es incluir en la misma la relación de propietarios que, en ese momento (en el de la redacción de la convocatoria), son presuntamente deudores de la Comunidad.
Una causa de NULIDAD de Junta, es la NULIDAD de su Convocatoria.
Una causa de NULIDAD de Convocatoria es la de no ajustarse a lo establecido en la Ley.
!Ay! amiga, a veces, por falta de tiempo te leo tus escritos de dos en dos lineas y no me fijo bastante en algunas cosas que reluces como ésta:
"quizás porque les cuesta poco ganar el dinero".
Efectivamente, en mi comunidad hay un porcentaje elevado de propietarios que están hartos de vivir; en su mayoría proceden de clase social media alta , porcentaje muy alto de administracción del Estado o afines, !ahí han sido afortunados! !Ya quedo muy atrás esa frase en tiempos del dictador !tienen más hambre que un maestro escuelas!. De profesiones liberales pero bien protegidas, como medicina y otros privilegios todavía sin extinguir de aquella épocas,con saludables beneficios consolidados y sin competencia, ect,.Todas estas cosas modernas les viene mal ; solo quieren una cosa....no digo más...
"quizás porque les cuesta poco ganar el dinero".
Efectivamente, en mi comunidad hay un porcentaje elevado de propietarios que están hartos de vivir; en su mayoría proceden de clase social media alta , porcentaje muy alto de administracción del Estado o afines, !ahí han sido afortunados! !Ya quedo muy atrás esa frase en tiempos del dictador !tienen más hambre que un maestro escuelas!. De profesiones liberales pero bien protegidas, como medicina y otros privilegios todavía sin extinguir de aquella épocas,con saludables beneficios consolidados y sin competencia, ect,.Todas estas cosas modernas les viene mal ; solo quieren una cosa....no digo más...
Sí, la mayoría de la gente suele pasar bastante del tema, les da igual que les cobren más, les da igual que escriban mal las Actas, les da igual todo, quizás porque les cuesta poco ganar el dinero. Yo me quedo atónita con esta dejadez. Suelo pensar que me implico demasiado en todo, lo cavilo demasiado.
Pretender que todo el mundo sea honrado es una pretensión utópica.
Pretender que todo el mundo sea honrado es una pretensión utópica.
...... donde está el balance de situación porque exijo una auditoria por razones de quiebra técnica de la comunidad....
las 21.30, la masa borreguil se inquieta.... y me deja solo ante el espanto de los miembros de la Junta que se siente complacidos por tal remate final......
Lorea. esto no es ironía ni es broma, es un drama.
las 21.30, la masa borreguil se inquieta.... y me deja solo ante el espanto de los miembros de la Junta que se siente complacidos por tal remate final......
Lorea. esto no es ironía ni es broma, es un drama.
Lorea, hazle caso a discolo, que por las razones que sea, tiene buena experiencia e historial; en tu versión se te ha escapado un pequeño detalle; cuando el presidente envía la convocatoria, ya sabes, 10 dias antes previa a la reunión, tiene que simultáneamente remitir una lista a cada uno de los propietarios convocados, de aquellos que no están al corriente de pago, bien detalladas; naturalmente, cuando esto ocurre, el señor administrador tiene que tener perfectamente al día y contabilizada hasta la última emisión del recibo mensual, que tambien cuenta.
Mi comunidad y no critico a nadie más, doy fé:
El señor administrador, nombrado hace año y medio por los caciques y cacicas hace año y medio,
accedió a la representación en un acuerdo donde se sometieron a votación dos ofertas, la originaria de un sector prudente y la impuesta por los caciques que superó aproximadamente un 50% el costo por propietario.Es titulado .
Desde hace año y medio, ha habido 5 reuniones:
cuatro para cometer gravísimos atentados contra el bolsillo de los propietarios, y él como gran responsable autonombrado Secretario, en contra de estatutos. Una para cierre de ejercicio. En ninguna ha hecho mención a la cláusula o lista de morosos que marca la ley; exactamente hay en valor de 3.000.000; propietarios con saldos positivos 4.000.000. el embrollo de cuentas es monumental, ha obviado las cifras anteriores y da un saldo positivo de 100 euros. (En ese espacio de tiempo, se debe al carbonero dentro del ejercicio(se deduce por las facturas no reseñadas) 2.500.000, reparaciones de caldera 700.000, SUELDOS DE ADMINISTRADOR 400.000 (al no haber en caja, no lo cobra) otros varios, por no alargar 1500.000= total 5.100.000, a añadir,
diferencial saldos propietarios 1000000= 6100000;
recuerden, da de disponibilidades en banco 100 euros. Preguntado por el que suscribe donde está la lista de morosos, (entre ellos DOS CACIQUES MAYORES Y EL PROPIO PRESIDENTE, nombrado a dedo por éstos) dice que de eso hay que olvidarse, porque pasado el tiempo YA NO SE PUEDE COBRAR
Preguntado (continúo en la otra página)
Mi comunidad y no critico a nadie más, doy fé:
El señor administrador, nombrado hace año y medio por los caciques y cacicas hace año y medio,
accedió a la representación en un acuerdo donde se sometieron a votación dos ofertas, la originaria de un sector prudente y la impuesta por los caciques que superó aproximadamente un 50% el costo por propietario.Es titulado .
Desde hace año y medio, ha habido 5 reuniones:
cuatro para cometer gravísimos atentados contra el bolsillo de los propietarios, y él como gran responsable autonombrado Secretario, en contra de estatutos. Una para cierre de ejercicio. En ninguna ha hecho mención a la cláusula o lista de morosos que marca la ley; exactamente hay en valor de 3.000.000; propietarios con saldos positivos 4.000.000. el embrollo de cuentas es monumental, ha obviado las cifras anteriores y da un saldo positivo de 100 euros. (En ese espacio de tiempo, se debe al carbonero dentro del ejercicio(se deduce por las facturas no reseñadas) 2.500.000, reparaciones de caldera 700.000, SUELDOS DE ADMINISTRADOR 400.000 (al no haber en caja, no lo cobra) otros varios, por no alargar 1500.000= total 5.100.000, a añadir,
diferencial saldos propietarios 1000000= 6100000;
recuerden, da de disponibilidades en banco 100 euros. Preguntado por el que suscribe donde está la lista de morosos, (entre ellos DOS CACIQUES MAYORES Y EL PROPIO PRESIDENTE, nombrado a dedo por éstos) dice que de eso hay que olvidarse, porque pasado el tiempo YA NO SE PUEDE COBRAR
Preguntado (continúo en la otra página)
