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Restablecimiento Orden Urbanístico
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Mi opinion es que el Ayuntamiento a cometido un grave error por no cumunicar al registro de la propiedad el inicio del expediente de restauracion de la legalidad urbanistica, almenos en mi comunidad es obligatorio, lo que se le podria recriminar o pedir responsabilidades, por los daños ocasionados al nuevo propietario.
Que la ventilación de esos espacios no provenga del exterior y la ausencia de la arqueta pueden ser deficiencias del proyecto – que me extraña – o un “ olvido “ del constructor. La cuestión es que ahora, con la denuncia por medio, el ayuntamiento no puede hacer otra cosa que obligar al cumplimento de las exigencias de salubridad y habitabilidad de las viviendas.
Si queréis tener constancia de lo ocurrido y exigir responsabilidades a quien corresponda, en las dependencias municipales podréis examinar el proyecto que obtuvo la licencia. Si las actuaciones están reflejadas en proyecto, entiendo que el constructor por no realizarlas y la Dirección de Obra por certificar que las obras se han ejecutado conforme a proyecto, podrían tenerlas.
Si por el contrario es una deficiencia del proyecto, el ayuntamiento debió requerir al promotor su subsanación antes de conceder la licencia o, considerando que eran de poca relevancia, concederla condicionándola a la subsanación posterior con la consecuencia de no poder ocupar el edificio hasta la aprobación del proyecto definitivo.
Las cubiertas del edificio son comunitarias, por destino, aunque el uso sea privativo, con lo cual, cualquier obra que afecte o menoscabe un elemento común deberá tener el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios y puesto que significa un aumento de edificabilidad, debe modificarse los coeficientes del título constitutivo, asignarlos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Pero hay que tener en cuenta que en estas cuestiones reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal el ayuntamiento no tiene competencia para intervenir, si no se obtuvo el consentimiento unánime para realizar las obras, estas os perjudica y queréis denunciar los hechos, deberéis presentar una demanda en el juzgado.
Con la nueva explicación de las obras en la terraza hace que cambie la situación considerada. No constituyendo exceso de edificabilidad, aunque constituya infracción urbanística su realización sin licencia, el único problema para el infractor es que tendrá que presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia. De esa forma se evita la orden de demolición.
Por si quieres comprobarlo, en determinados municipios existe aprobada una ordenanza que exige documentar el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios para conceder licencia de obras que afectan a elementos comunes. Si es el caso y si no tiene permiso de la comunidad, podría ser un obstáculo insalvable obtenerla.
Los usos pretendidos para los locales, sí precisan de licencia urbanística de cambio de uso, pero no es un aspecto que pueda afectar a la Comunidad de Propietarios si los Estatutos no los prohibe.
Si queréis tener constancia de lo ocurrido y exigir responsabilidades a quien corresponda, en las dependencias municipales podréis examinar el proyecto que obtuvo la licencia. Si las actuaciones están reflejadas en proyecto, entiendo que el constructor por no realizarlas y la Dirección de Obra por certificar que las obras se han ejecutado conforme a proyecto, podrían tenerlas.
Si por el contrario es una deficiencia del proyecto, el ayuntamiento debió requerir al promotor su subsanación antes de conceder la licencia o, considerando que eran de poca relevancia, concederla condicionándola a la subsanación posterior con la consecuencia de no poder ocupar el edificio hasta la aprobación del proyecto definitivo.
Las cubiertas del edificio son comunitarias, por destino, aunque el uso sea privativo, con lo cual, cualquier obra que afecte o menoscabe un elemento común deberá tener el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios y puesto que significa un aumento de edificabilidad, debe modificarse los coeficientes del título constitutivo, asignarlos e inscribirlos en el Registro de la Propiedad. Pero hay que tener en cuenta que en estas cuestiones reguladas por la Ley de Propiedad Horizontal el ayuntamiento no tiene competencia para intervenir, si no se obtuvo el consentimiento unánime para realizar las obras, estas os perjudica y queréis denunciar los hechos, deberéis presentar una demanda en el juzgado.
Con la nueva explicación de las obras en la terraza hace que cambie la situación considerada. No constituyendo exceso de edificabilidad, aunque constituya infracción urbanística su realización sin licencia, el único problema para el infractor es que tendrá que presentar proyecto y solicitar la correspondiente licencia. De esa forma se evita la orden de demolición.
Por si quieres comprobarlo, en determinados municipios existe aprobada una ordenanza que exige documentar el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios para conceder licencia de obras que afectan a elementos comunes. Si es el caso y si no tiene permiso de la comunidad, podría ser un obstáculo insalvable obtenerla.
Los usos pretendidos para los locales, sí precisan de licencia urbanística de cambio de uso, pero no es un aspecto que pueda afectar a la Comunidad de Propietarios si los Estatutos no los prohibe.
Gracias por tu ayuda, te aclaro las infracciones urbanísticas.
1.- La escalera de uso general no tiene ventilación. El hueco de ventilación previsto en la cubierta en el proyecto no se cumplió y se cerro con elemento traslucído fijo. Esto es un elemento comunitario.
2.- El pasillo de los trasteros del sótano no tiene ventilación, y adelmás los trasteros ventilan a este pasillo y no al exterior.
3.- No existe arqueta gral. de acometida de agua a la acera como exije el servicio de infraestructuras.
4.- Respecto al ático del tejado resulta que en proyecto esa zona era una cubiera plana denominada como terraza y lo que hizo el constructor fue ejecutar alli una cubiera inclinada y hacer el trastero de más que además hacia como sobre ático del piso de la última planta. Lo que no sé si esa terraza 2 según proyecto era para uso comunitario o para uso privativo. El servicio de disciplina urbanística puntualizó que aún computando como edificabilidad no se excedía de la edificabilidad del solar, pero que suponía infracción porque iba en contra de la licencia.
5.- Los dos locales del sótano no pueden ser habitables ya que no están permitido en las normas urbanísticas. Por lo que no pueden darsele uso de de vivienda, sí otros usos.
Entiendo entonces por lo que has comentado antes que todas las obras deberían sufragarse por la Comunidad por tratarse de elementos comunes y en el tema del trastero del ático me gustaría me aclarararas si dependerá del uso que se le daba a esa Terraza 2 que no se ejecuto y que se cubrió. Entiendo que esa terraza deberá ser comunitaria ya que la vivienda del ático ya tiene adjudicada la otra terraza en la cubierta.
Gracias una vez más.
1.- La escalera de uso general no tiene ventilación. El hueco de ventilación previsto en la cubierta en el proyecto no se cumplió y se cerro con elemento traslucído fijo. Esto es un elemento comunitario.
2.- El pasillo de los trasteros del sótano no tiene ventilación, y adelmás los trasteros ventilan a este pasillo y no al exterior.
3.- No existe arqueta gral. de acometida de agua a la acera como exije el servicio de infraestructuras.
4.- Respecto al ático del tejado resulta que en proyecto esa zona era una cubiera plana denominada como terraza y lo que hizo el constructor fue ejecutar alli una cubiera inclinada y hacer el trastero de más que además hacia como sobre ático del piso de la última planta. Lo que no sé si esa terraza 2 según proyecto era para uso comunitario o para uso privativo. El servicio de disciplina urbanística puntualizó que aún computando como edificabilidad no se excedía de la edificabilidad del solar, pero que suponía infracción porque iba en contra de la licencia.
5.- Los dos locales del sótano no pueden ser habitables ya que no están permitido en las normas urbanísticas. Por lo que no pueden darsele uso de de vivienda, sí otros usos.
Entiendo entonces por lo que has comentado antes que todas las obras deberían sufragarse por la Comunidad por tratarse de elementos comunes y en el tema del trastero del ático me gustaría me aclarararas si dependerá del uso que se le daba a esa Terraza 2 que no se ejecuto y que se cubrió. Entiendo que esa terraza deberá ser comunitaria ya que la vivienda del ático ya tiene adjudicada la otra terraza en la cubierta.
Gracias una vez más.
Vamos a intentar aclarar un poco mas la situación.
Entiendo que el espacio bajo cubierta que se habilitó como trastero era inicialmente inaccesible y carecía de aprovechamiento. Que la actuación necesaria para “ crear un trastero ilegal bajo cubierta “ fue abrir un hueco en el forjado existente entre el ático y el espacio bajo cubierta para hacerlo habitable. Que el resultado de esta actuación ha supuesto un exceso de la habitabilidad del edificio contraria a la normativa urbanística municipal.
Comprobada esa circunstancia, el ayuntamiento ordena restituir el forjado y el espacio bajo cubierta a la situación anterior para restituir la habitabilidad y evitar un uso prohibido. ¿ Es así ?
Si la realidad ha sido esa, mi opinión es la siguiente. Considerando que el forjado y el espacio bajo cubierta son elementos comunes pertenecientes a la Comunidad de Propietarios, la orden de restauración debe dirigirse contra la comunidad, como propietaria, y no contra el propietario de la vivienda existente bajo el forjado. La razón, él no es propietario de los bienes sobre los que hay que actuar.
Respecto al caso de los sótanos habilitados para viviendas, en el supuesto de que dicho uso no pueda legalizarse, la respuesta del ayuntamiento debería ser la misma en cuanto a los elementos comunes, no así respecto a las obras realizadas en el interior de los sótanos, que debería dejarlas conforme estaban antes el propietario de los sótanos.
Sin embargo no acabo de entender que quieres decir en este párrafo “ siendo lo más importante la realización de obras de ventilación de las zonas comunes, la acometida a la red de general de vertido “.
Si estas obras se han realizado para habilitar los sótanos a uso de vivienda y ese uso esta prohibido por la normativa urbanística, entiendo que debería determinarse el obligado a demoler y sufragar la actuación subsidiaria.
Entiendo que el espacio bajo cubierta que se habilitó como trastero era inicialmente inaccesible y carecía de aprovechamiento. Que la actuación necesaria para “ crear un trastero ilegal bajo cubierta “ fue abrir un hueco en el forjado existente entre el ático y el espacio bajo cubierta para hacerlo habitable. Que el resultado de esta actuación ha supuesto un exceso de la habitabilidad del edificio contraria a la normativa urbanística municipal.
Comprobada esa circunstancia, el ayuntamiento ordena restituir el forjado y el espacio bajo cubierta a la situación anterior para restituir la habitabilidad y evitar un uso prohibido. ¿ Es así ?
Si la realidad ha sido esa, mi opinión es la siguiente. Considerando que el forjado y el espacio bajo cubierta son elementos comunes pertenecientes a la Comunidad de Propietarios, la orden de restauración debe dirigirse contra la comunidad, como propietaria, y no contra el propietario de la vivienda existente bajo el forjado. La razón, él no es propietario de los bienes sobre los que hay que actuar.
Respecto al caso de los sótanos habilitados para viviendas, en el supuesto de que dicho uso no pueda legalizarse, la respuesta del ayuntamiento debería ser la misma en cuanto a los elementos comunes, no así respecto a las obras realizadas en el interior de los sótanos, que debería dejarlas conforme estaban antes el propietario de los sótanos.
Sin embargo no acabo de entender que quieres decir en este párrafo “ siendo lo más importante la realización de obras de ventilación de las zonas comunes, la acometida a la red de general de vertido “.
Si estas obras se han realizado para habilitar los sótanos a uso de vivienda y ese uso esta prohibido por la normativa urbanística, entiendo que debería determinarse el obligado a demoler y sufragar la actuación subsidiaria.
Gracias por la puntualización. Desde luego las cosas no pintan bien para mi cliente.
Cabría alegarle al Ayto. que ellos también son reponsables de la situación ya que la práctica totalidad de las infracciones a la licencia eran visibles y no fueron detectadas en la inspección previa a las celúlas de habitabilidad y a la declaración de obra nueva.
Tienes mis clientes alguna posiblidad?
Cabría alegarle al Ayto. que ellos también son reponsables de la situación ya que la práctica totalidad de las infracciones a la licencia eran visibles y no fueron detectadas en la inspección previa a las celúlas de habitabilidad y a la declaración de obra nueva.
Tienes mis clientes alguna posiblidad?
Los gastos de restablecimiento del orden urbanístico recaen sobre el propietario quien quiera que sea en el momento de la ejecución subsidiaria.
El promotor, como ejecutor de las obras ilegales, es responsable de la sanción correspondiente por tal infracción deducida de un expediente sancionador.
Como observación, decirte que a pesar de que es habitual tramitar en paralelo el procedimiento de restablecimiento del orden urbanístico perturbado y el expediente sancionador, las resoluciones deberán ser distintas porque el resultado que persiguen también lo es.
Otra cuestión que suele conducir a interpretaciones erróneas, es considerar que son equivalentes las multas coercitivas y las sanciones por infracciones urbanísticas. No lo son.
El promotor, como ejecutor de las obras ilegales, es responsable de la sanción correspondiente por tal infracción deducida de un expediente sancionador.
Como observación, decirte que a pesar de que es habitual tramitar en paralelo el procedimiento de restablecimiento del orden urbanístico perturbado y el expediente sancionador, las resoluciones deberán ser distintas porque el resultado que persiguen también lo es.
Otra cuestión que suele conducir a interpretaciones erróneas, es considerar que son equivalentes las multas coercitivas y las sanciones por infracciones urbanísticas. No lo son.
Gracias por la contestación pero mi mayor duda es si dicha responsabilidad llega hasta el punto de que si por la Administración, en este caso el Ayto., se realizan las obras si las mismas pueden ser repercutidas al nuevo propietario de la vivienda y a la Cdad. Prop. o bien tiene que intentar su cobro de la promotora-constructora.
Lo dispuesto en ese artículo de la ley derogada, es literalmento lo mismo que en el vigente art. 19 del RDL 2/2008, de 20 de junio.
La carga de restablecimiento de la legalidad urbanística pesa sobre el inmueble, por lo que el nuevo propietario queda subrrogado en los derechos y obligaciones del anterior.
La carga de restablecimiento de la legalidad urbanística pesa sobre el inmueble, por lo que el nuevo propietario queda subrrogado en los derechos y obligaciones del anterior.
Restablecimiento orden urbanístico
Buenos días compañeros,
Necesito vuestra ayuda ya que estoy bastante perdida. A ver si os lo expongo con claridad.
Allá por el 2007 una Cdad. Prop. puso en conocimiento del Ayto. las infracciones urbanísticas cometidas por la Promotora-Constructora la cual estaba utilizando dos sótanos que se quedarona a su nombre como viviendas, también había creado un trastero bajo cubierta ilegal que era utlizado como anexo a la vivienda por el hijo del constructor, y otras irregularidades que generaban problemas a los vecinos.
Por el Ayto. se comprobaron las infracciones y se procedió a imponer sanción y a reclamar el restablecimiento a la legalidad urbanística, siendo lo más importante la realización de obras de ventilación de las zonas comunesm, la acometida a la red de gral de vertido, así como la demolición de la zona bajocubierta. Ante el incumplimiento de la promotora se acordó la ejecución subsidiaria por el Ayto. estando ya aprobado proyecto y partida presupuestaria.
Durante este tiempo tanto la Promotora-Constructora así como el hijo del promotor titular de la vivienda del ático que disfrutaba el trastero ilegal han desaparecido, pasando los sótanos a propiedad de dos bancos y el ático con trastero ilegal a un bco. que a su vez se lo ha vendido a un tercero.
Pues bien, mi duda es que si ahora el Ayto. procede a la ejecuicón de las obras para restablecer la legalidad urbanística, y como quiera que la promotora ha desaparecido si puede repercutir el importe de las obras a la Cdad. de Prop. que es la beneficiaria de parte de ellas y a la propietaria de la vivienda ático que se verá privada del trastero anejo pero ilegal, esta nueva propietaria está dispuesta a facilitar el derrumbe (en esa zona estaba prevista en licencia una terraza en cubierta del inmueble) pero lo que no quiere es que el Ayto. le reclame el importe de la obra.
En una resolución el Ayto. hace mención al art.21.1 Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que habla de subrogación de los nuevos propietarios, artículo que ahora está derogado por la Ley del Suelo, y es ésto lo que me da algo de miedo.
Os agradecería vuestras respuestas ya que el lunes a primera hora voy con el presidente y la nueva propietaria al Ayto. y me gustaría acudir con una idea clara.
Gracias de antemano.
Necesito vuestra ayuda ya que estoy bastante perdida. A ver si os lo expongo con claridad.
Allá por el 2007 una Cdad. Prop. puso en conocimiento del Ayto. las infracciones urbanísticas cometidas por la Promotora-Constructora la cual estaba utilizando dos sótanos que se quedarona a su nombre como viviendas, también había creado un trastero bajo cubierta ilegal que era utlizado como anexo a la vivienda por el hijo del constructor, y otras irregularidades que generaban problemas a los vecinos.
Por el Ayto. se comprobaron las infracciones y se procedió a imponer sanción y a reclamar el restablecimiento a la legalidad urbanística, siendo lo más importante la realización de obras de ventilación de las zonas comunesm, la acometida a la red de gral de vertido, así como la demolición de la zona bajocubierta. Ante el incumplimiento de la promotora se acordó la ejecución subsidiaria por el Ayto. estando ya aprobado proyecto y partida presupuestaria.
Durante este tiempo tanto la Promotora-Constructora así como el hijo del promotor titular de la vivienda del ático que disfrutaba el trastero ilegal han desaparecido, pasando los sótanos a propiedad de dos bancos y el ático con trastero ilegal a un bco. que a su vez se lo ha vendido a un tercero.
Pues bien, mi duda es que si ahora el Ayto. procede a la ejecuicón de las obras para restablecer la legalidad urbanística, y como quiera que la promotora ha desaparecido si puede repercutir el importe de las obras a la Cdad. de Prop. que es la beneficiaria de parte de ellas y a la propietaria de la vivienda ático que se verá privada del trastero anejo pero ilegal, esta nueva propietaria está dispuesta a facilitar el derrumbe (en esa zona estaba prevista en licencia una terraza en cubierta del inmueble) pero lo que no quiere es que el Ayto. le reclame el importe de la obra.
En una resolución el Ayto. hace mención al art.21.1 Ley 6/98 sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que habla de subrogación de los nuevos propietarios, artículo que ahora está derogado por la Ley del Suelo, y es ésto lo que me da algo de miedo.
Os agradecería vuestras respuestas ya que el lunes a primera hora voy con el presidente y la nueva propietaria al Ayto. y me gustaría acudir con una idea clara.
Gracias de antemano.
