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Responsabilidad ocupa entre arras y notaria
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Responsabilidad ocupa entre arras y notaria
Buenas a todos, os comento la situación.
En julio de 2024 firmé las arras de una propiedad que se encontraba alquilada. El actual propietario no me quiso rebajar el precio y no podia firmar en notaria hasta noviembre de 2024, asi que para "compensar" esa no rebaja de precio, me cede la posesión y los rendimientos del alquiler hasta el día de la firma ante notario. En las arras se especifica el nombre y DNI del inquilino y la cuantía a pagar mensualmente.
A mediados de agosto, al yo encontrarme fuera de la ciudad, la inmobiliaria que está haciendo todas las gestiones me comunica que el inquilino no desea seguir y arreglan con él y el anterior propietario todo el tema de fianzas. Al volver a mi ciudad hace una semana, el agente inmobiliario dice de reunirnos para entregarme las llaves en su oficina y me dice que ya está todo y que cambie la cerradura por seguridad.
La sorpresa y mi problema viene cuando voy al inmueble y encuentro muchisimas pertenencias personales en el inmueble. Contacto con la agente inmobiliaria y me dice que son de un amigo del inquilino pero que ya no debería estar ahí, que cambie la cerradura y saque esas cosas. Estando allí aparece el amigo del inquilino (okupa) y me dice que el no se va hasta finales de septiembre.
Mi duda aqui es, ¿quien se tiene que encargar de esta situación?¿el actual propietario, la inmobiliaria, yo?
En julio de 2024 firmé las arras de una propiedad que se encontraba alquilada. El actual propietario no me quiso rebajar el precio y no podia firmar en notaria hasta noviembre de 2024, asi que para "compensar" esa no rebaja de precio, me cede la posesión y los rendimientos del alquiler hasta el día de la firma ante notario. En las arras se especifica el nombre y DNI del inquilino y la cuantía a pagar mensualmente.
A mediados de agosto, al yo encontrarme fuera de la ciudad, la inmobiliaria que está haciendo todas las gestiones me comunica que el inquilino no desea seguir y arreglan con él y el anterior propietario todo el tema de fianzas. Al volver a mi ciudad hace una semana, el agente inmobiliario dice de reunirnos para entregarme las llaves en su oficina y me dice que ya está todo y que cambie la cerradura por seguridad.
La sorpresa y mi problema viene cuando voy al inmueble y encuentro muchisimas pertenencias personales en el inmueble. Contacto con la agente inmobiliaria y me dice que son de un amigo del inquilino pero que ya no debería estar ahí, que cambie la cerradura y saque esas cosas. Estando allí aparece el amigo del inquilino (okupa) y me dice que el no se va hasta finales de septiembre.
Mi duda aqui es, ¿quien se tiene que encargar de esta situación?¿el actual propietario, la inmobiliaria, yo?
Esta pregunta debe hacerla en el foro de Derecho CIvil General de esta misma página.
De todas formas voy a darle mi opinión.
Por lo que cuenta me parece que aun no han ido al notario.
Si es así la compraventa no se ha consumado, es decir, no se ha producido la entrega de la posesión de la vivienda libre de toda carga o impedimento.
Por lo tanto creo que el responsable de echar al okupa es el vendedor, que en realidad aún sigue siendo el propietario (puesto que no se ha llevado a cabo la entrega).
El vendedor tiene obligación de entregarle la vivienda libre de toda carga o posesión, con lo cual creo que será dicho comprador quien tendrá que arreglar el problema.
De todas formas voy a darle mi opinión.
Por lo que cuenta me parece que aun no han ido al notario.
Si es así la compraventa no se ha consumado, es decir, no se ha producido la entrega de la posesión de la vivienda libre de toda carga o impedimento.
Por lo tanto creo que el responsable de echar al okupa es el vendedor, que en realidad aún sigue siendo el propietario (puesto que no se ha llevado a cabo la entrega).
El vendedor tiene obligación de entregarle la vivienda libre de toda carga o posesión, con lo cual creo que será dicho comprador quien tendrá que arreglar el problema.
A ver qué opina Grisolía en el foro de civil, pero yo tengo mis dudas.
Cito: "...asi que para "compensar" esa no rebaja de precio, me cede la posesión y los rendimientos del alquiler hasta el día de la firma ante notario."
Ya es poseedor.
Ahí el responsable, creo yo, es el inquilino, que deja a un amigo dentro del piso. Si ya ha entregado las llaves y además la inmobiliaria le ha firmado un recibo por las llaves, la responsable es la inmobiliaria, que acepta un piso como libre cuando no lo está (y encima lo sabe).
Es incomprensible que el nuevo dueño, teniendo las llaves, permita que el "okupa" se vuelva a instalar, no debió dejarle entrar y debería haber llamado a la policía.
En cuanto a las acciones a tomar, procede el desahucio por precario.
Esto de los alquileres cada día se complica más. Luego dicen que no hay oferta.
Cito: "...asi que para "compensar" esa no rebaja de precio, me cede la posesión y los rendimientos del alquiler hasta el día de la firma ante notario."
Ya es poseedor.
Ahí el responsable, creo yo, es el inquilino, que deja a un amigo dentro del piso. Si ya ha entregado las llaves y además la inmobiliaria le ha firmado un recibo por las llaves, la responsable es la inmobiliaria, que acepta un piso como libre cuando no lo está (y encima lo sabe).
Es incomprensible que el nuevo dueño, teniendo las llaves, permita que el "okupa" se vuelva a instalar, no debió dejarle entrar y debería haber llamado a la policía.
En cuanto a las acciones a tomar, procede el desahucio por precario.
Esto de los alquileres cada día se complica más. Luego dicen que no hay oferta.
Hoplon: no me había dado cuenta de eso que dices de la posesión.
En ese caso si PepeLegal ha firmado un contrato de arras me da la sensación de que ya se ha perfeccionado la compraventa, y por tanto, tendrá que ser PepeLegal quien ejercite, como bien dices, la acción de desahucio por precario.
Eso independientemente de las responsabilidades que correspondan.
¿No opinas igual?
En ese caso si PepeLegal ha firmado un contrato de arras me da la sensación de que ya se ha perfeccionado la compraventa, y por tanto, tendrá que ser PepeLegal quien ejercite, como bien dices, la acción de desahucio por precario.
Eso independientemente de las responsabilidades que correspondan.
¿No opinas igual?
Yo firme una arras con posesión, pero la posesión como tal no se hizo efectiva hasta la finalización del contrato de alquiler de este inquilino, ya que a mi no se me dieron las llaves en ningún momento ni fui yo quien tramitó la finalización de contrato con sus respectiva entrega de llaves, entrega de fianza, etc.
Pepelegal: hay que leer el contrato de arras, todo el contrato.
Por cierto, para un parte significativa de la doctrina, y toda la jurisprudencia, el contrato de arras YA es compraventa. Es "contrato de compraventa con arras".
Véase STS 581/2013, 26 de Septiembre de 2013, Fto de Dcho 2º: "...No se discute que sean confirmatorias , pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio..."
Nota: Cataluña tiene su propia regulación. Pero es aun más clara al respecto, si cabe: define las arras como «la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor como señal de conclusión de la compraventa y a cuenta del precio». (artículo 621-8 Código Civil Catalán).
Aún así, la situación real a la que te enfrentas no cambia: desahucio por precario, y luego estudiamos a quién reclamas.
Por cierto, para un parte significativa de la doctrina, y toda la jurisprudencia, el contrato de arras YA es compraventa. Es "contrato de compraventa con arras".
Véase STS 581/2013, 26 de Septiembre de 2013, Fto de Dcho 2º: "...No se discute que sean confirmatorias , pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio..."
Nota: Cataluña tiene su propia regulación. Pero es aun más clara al respecto, si cabe: define las arras como «la entrega por el comprador de una cantidad de dinero al vendedor como señal de conclusión de la compraventa y a cuenta del precio». (artículo 621-8 Código Civil Catalán).
Aún así, la situación real a la que te enfrentas no cambia: desahucio por precario, y luego estudiamos a quién reclamas.
Si, tengo la llaves, el agente inmobiliario me dió las llaves en una cafetería, sin firmar nada. Al ir al piso, vi que había muchas cosas personales y signos de que alli había gente, así que cerré, le escribí al agente inmobiliario comentando la situación y él me dijo que cambiase la cerradura y listo, pero no lo hice porque era algo que creo que no me correspondía hacerlo a mi.
Justo mientras escribía este mensaje me acaba de llamar el agente y me ha comentado que él no ha firmado ninguna entrega de llaves con el inquilino y que nadie comprobó el estado del piso ya que el inquilino le llevo las llaves a su oficina, por lo que va a llamar al inquilino para que se haga cargo él.
Justo mientras escribía este mensaje me acaba de llamar el agente y me ha comentado que él no ha firmado ninguna entrega de llaves con el inquilino y que nadie comprobó el estado del piso ya que el inquilino le llevo las llaves a su oficina, por lo que va a llamar al inquilino para que se haga cargo él.
No es que haya sido una gestión muy diligente, ni muy limpia, ni muy clara, que digamos.
Que el agente reclame al inquilino saliente que solucione el problema que ha creado al dejar allí un "bicho" podría funcionar, sobre todo si se le indica que responderá del pago de la renta hasta que el piso quede libre.
Hay que leer todo el contrato de arras, y ver hasta que punto el vendedor es responsable, o no. Porque según parece el contrato de arras sí que explica que hay un inquilino.
Que el agente reclame al inquilino saliente que solucione el problema que ha creado al dejar allí un "bicho" podría funcionar, sobre todo si se le indica que responderá del pago de la renta hasta que el piso quede libre.
Hay que leer todo el contrato de arras, y ver hasta que punto el vendedor es responsable, o no. Porque según parece el contrato de arras sí que explica que hay un inquilino.
Vale. Yo estoy de acuerdo con Hoplon: aunque hay que leer el contrato de arras EN PRINCIPIO el contrato de arras es ya el contrato de compraventa (sobre todo si, como sospecho, es un contrato de arras confirmatorias).
Como ha tomado posesión (hasta el punto de entrar en el piso) LA COMPRAVENTA SE HA CONSUMADO y por tanto usted ya es propietario a todos los efectos.
Por tanto, en mi opinión, es usted quien puede demandar al okupa porque el vendedor ya no es dueño ni tiene ninguna relación "directa" con la vivienda.
Como bien dice Hoplon puede y debe apoyarse en el inquilino "normal" que aún vive allí a ver si a través de él puede echar al okupa, porque si no lo hace ese inquilino normal tiene que seguir pagando las rentas, lo cual no creo que le encante.
Pero la idea principal que debe llevarse es que usted es quien tiene que resolver la situación, no el vendedor. Luego ya podrá pedir responsabilidades o lo que toque, pero de momento a bote pronto la pelota está en su tejado y es usted quien tiene que despejarla.
Como ha tomado posesión (hasta el punto de entrar en el piso) LA COMPRAVENTA SE HA CONSUMADO y por tanto usted ya es propietario a todos los efectos.
Por tanto, en mi opinión, es usted quien puede demandar al okupa porque el vendedor ya no es dueño ni tiene ninguna relación "directa" con la vivienda.
Como bien dice Hoplon puede y debe apoyarse en el inquilino "normal" que aún vive allí a ver si a través de él puede echar al okupa, porque si no lo hace ese inquilino normal tiene que seguir pagando las rentas, lo cual no creo que le encante.
Pero la idea principal que debe llevarse es que usted es quien tiene que resolver la situación, no el vendedor. Luego ya podrá pedir responsabilidades o lo que toque, pero de momento a bote pronto la pelota está en su tejado y es usted quien tiene que despejarla.
