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Responsabilidad del arrendador
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Responsabilidad del arrendador
Tengo un piso alquilado, y al parecer los inquilinos molestan al resto de los vecinos con música y fiestas.
Hablé con los inquilinos y ellos lo niegan todo. El presidente me ha comentado que si esta situación continúa me van a demandar.
El contrato es un contrato tipo en el que en una cláusula se recoge la obligación de respetar las normas de la comunidad de propietarios.
¿ Que responsabilidad tengo yo? ¿Que puedo , o debo hacer?.
Hablé con los inquilinos y ellos lo niegan todo. El presidente me ha comentado que si esta situación continúa me van a demandar.
El contrato es un contrato tipo en el que en una cláusula se recoge la obligación de respetar las normas de la comunidad de propietarios.
¿ Que responsabilidad tengo yo? ¿Que puedo , o debo hacer?.
Hola elohim. Lamento no estar de acuerdo con lo expresado por el forista ac37. El presidente podrá demandarle a usted y a su arrendatario en virtud de lo dispuesto en el art 7.2 Ley Propiedad Horizontal: " 2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda HABRÁ DE DIRIGIRSE CONTRA ELPROPIETARIO Y, EN SU CASO, CONTRA EL OCUPANTE DE LA VIVIENDA O LOCAL.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."
Por lo tanto, le aconsejo que hable con su arrendatario, le exponga el problema y sí persiste en su conducta amenácele con resolver el contrato amparándose para ello en el art 27.2.d) de la LAU 1994.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda HABRÁ DE DIRIGIRSE CONTRA ELPROPIETARIO Y, EN SU CASO, CONTRA EL OCUPANTE DE LA VIVIENDA O LOCAL.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento."
Por lo tanto, le aconsejo que hable con su arrendatario, le exponga el problema y sí persiste en su conducta amenácele con resolver el contrato amparándose para ello en el art 27.2.d) de la LAU 1994.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Totalmente de acuerdo con Jan, aunque quizás fuese conveniente que el Presidente de la Comindad también requiriese al inqulino molesto, al igual que usted.
Sería conveniente una primera notificación en la que se advirtiese que de no cesar la actividad o actitud molesta se inciará un proceso de desahucio tal y como dice Jan en virtud del 27.2. L.A.U
Sería conveniente una primera notificación en la que se advirtiese que de no cesar la actividad o actitud molesta se inciará un proceso de desahucio tal y como dice Jan en virtud del 27.2. L.A.U
saludos a todos
Se deduce por lo expuesto hasta ahora que la actitud de sus arrendatarios puede dar lugar a la resolución del contrato por dos vías:
1) Acción de cesación de la Comunidad de propietarios 7.2 LPH
2) Desahucio por el arrendador 27.2. LAU.
En cualquier caso serán necesarios elementos de prueba, y juicio...
Me inclino por la via extrajudicial. Aconsejaría cooperar con la Comunidad en la resolución del problema, y que los vecinos llamen a la Policia Local la próxima vez que se produzcan ruidos. De está manera se medirá la emisión de decibelios y se procederá en su caso a la sanción. Esta sanción tiene un efecto coercitivo de primer orden en los inquilinos ruidosos.
Bien es cierto que a veces hay que llamar a la Policia Local varias veces, y que en ocasiones el ruido que meten los inquilinos está dentro de los parametros legales por lo que los vecinos tendrán que convivir con ello.
Un saludo
Se deduce por lo expuesto hasta ahora que la actitud de sus arrendatarios puede dar lugar a la resolución del contrato por dos vías:
1) Acción de cesación de la Comunidad de propietarios 7.2 LPH
2) Desahucio por el arrendador 27.2. LAU.
En cualquier caso serán necesarios elementos de prueba, y juicio...
Me inclino por la via extrajudicial. Aconsejaría cooperar con la Comunidad en la resolución del problema, y que los vecinos llamen a la Policia Local la próxima vez que se produzcan ruidos. De está manera se medirá la emisión de decibelios y se procederá en su caso a la sanción. Esta sanción tiene un efecto coercitivo de primer orden en los inquilinos ruidosos.
Bien es cierto que a veces hay que llamar a la Policia Local varias veces, y que en ocasiones el ruido que meten los inquilinos está dentro de los parametros legales por lo que los vecinos tendrán que convivir con ello.
Un saludo
Encuentro muy acertado lo dicho por todos pero creo que Ignacio ha puesto el dedo en la llaga. Si el arrendador no consigue una solución extrajudicial puede tener dificultades serias porque para resolver el contrato son absolutamente necesarias las pruebas y él quizá no siempre pueda conseguirlas. Puede ocurrir que la resolución del contrato tenga que ser determinada por el juez si el inquilino no la acepta. ¿Está realmente obligado a desahuciar al inquilino? ¿No puede demandar junto con la comunidad de propietarios? ¿Qué pasa si las actividades molestas son de otra índole como prostitución o inmigración ilegal? ¿No se pone entre la espada y la pared al propietario con muy pocas armas de defensa? ¿Cuáles serían éstas? Naturalmente, siempre que el propietario sea ajeno a esas actividades. Creo que es un problema bastante frecuente.
En estos casos de molestias se suelen pasar la patata caliente entre el propietario y la comunidad. Ya se ha visto que los dos tendrían legitimación para demandar, pero nadie quiere dar la cara.
En cuanto a le legitimación pasiva cuando demanda la Comunidad. Lo lógico, porque así lo dice la ley, es que demande a propietario y a ocupante. Y esto tiene sentido cuando la posición del arrendador es favorable al arrendatario (p. ej. alquilo una oficina como consulta medica cuando los estatutos lo prohiben expresamente). Si me demandan a mi como propietario podré acudir a juicio a defender el destino pactado en arrendamiento. Si no me demandan podría ver resuleto mi arrendamiento sin podermne defender, y con una más que probable demanda del inquilino.
Sin embargo cuando el propietario está a favor de la resolución del arrendamiento me parece exagerado que la comunidad le demande, aunque lo hará porque así lo dice la Ley.
Respecto a prostitución. también soy partidario de los metodos extrajudiciales. En este caso lo que hay que atacar es la rentabilidad del negocio: Publicitarlo en portal, instalación de camaras de seguridad, aviso a la policia... todo lo que sea necesario para que el cliente se vea incomodo. La solución exclusivamente policial no funciona salvo que haya algo más que prostitución en la vivienda alquilada.
Respecto a la inmigración ilegal, no tiene por que ser molesto o ruidoso que haya inmigrantes. Ni propietario, ni comunidad son cazarecompensas de "espaldas mojadas".
Otra cuestión es que en determinados pisos se produzca hacinamiento.
En cualquier caso para quienes desarrollan actividades que bordean la ilegalidad, cuando no entran de lleno en el delito, recomiendo que se llame a la policia, que nunca solucionará directamente el problema, pero será un incordio para los sujetos molestos. Esto es lo que en los telefilmes de EEUU llaman acoso policial, pero que aquí es la salida que le queda a un arrendador que ha sido engañado por un inquilino "medio-delincuente".
En cuanto a le legitimación pasiva cuando demanda la Comunidad. Lo lógico, porque así lo dice la ley, es que demande a propietario y a ocupante. Y esto tiene sentido cuando la posición del arrendador es favorable al arrendatario (p. ej. alquilo una oficina como consulta medica cuando los estatutos lo prohiben expresamente). Si me demandan a mi como propietario podré acudir a juicio a defender el destino pactado en arrendamiento. Si no me demandan podría ver resuleto mi arrendamiento sin podermne defender, y con una más que probable demanda del inquilino.
Sin embargo cuando el propietario está a favor de la resolución del arrendamiento me parece exagerado que la comunidad le demande, aunque lo hará porque así lo dice la Ley.
Respecto a prostitución. también soy partidario de los metodos extrajudiciales. En este caso lo que hay que atacar es la rentabilidad del negocio: Publicitarlo en portal, instalación de camaras de seguridad, aviso a la policia... todo lo que sea necesario para que el cliente se vea incomodo. La solución exclusivamente policial no funciona salvo que haya algo más que prostitución en la vivienda alquilada.
Respecto a la inmigración ilegal, no tiene por que ser molesto o ruidoso que haya inmigrantes. Ni propietario, ni comunidad son cazarecompensas de "espaldas mojadas".
Otra cuestión es que en determinados pisos se produzca hacinamiento.
En cualquier caso para quienes desarrollan actividades que bordean la ilegalidad, cuando no entran de lleno en el delito, recomiendo que se llame a la policia, que nunca solucionará directamente el problema, pero será un incordio para los sujetos molestos. Esto es lo que en los telefilmes de EEUU llaman acoso policial, pero que aquí es la salida que le queda a un arrendador que ha sido engañado por un inquilino "medio-delincuente".
Gracias a todos por su colaboración, el arrendamiento es legal, a ciudadanos extranjeros con residencia, al parecer según afirma el Presidente, el problema es con la musica, los inquilinos son de origen caribeño, y escuchan musica a deshoras, probar no se puede probar nada unos dicen que si , los otros que no. Prepararé un abogado por si me llaman a juicio. La cuestión se complica, ahora acusan al presidente de racista, yo realmente no se quien tiene la razón. Un saludo.
Me pregunto en base a qué se hace una lectura defectuosa del artículo 7.2 de la LPH, pues lo dice claramente :" ni al ocupante ni al propietario", pero respecto a propietario sólo y en cuanto sea el ocupante efectivo del piso, no pq le dé la gana al presidente de escalera de turno demandarlo.
Me gustría ver la cara del juez cuando leyera en una posible demanda de cesación q el demandado es el arrendador, pero q los q molestan son los arrendatarios.
Me gustría ver la cara del juez cuando leyera en una posible demanda de cesación q el demandado es el arrendador, pero q los q molestan son los arrendatarios.
ac37, revisa la primera intervención de jan. Lo que el pone en mayuscula es copia literal de la ley. No obstante comparto tu idea de fondo.
acusar de racista al presidente es gratuito, si se hace ruido se hace, y si no no. Si el ruido lo hace un catolico le llamaran apostata, si lo hace un niño pederasta, si lo hace uno del Betis sevillista...
acusar de racista al presidente es gratuito, si se hace ruido se hace, y si no no. Si el ruido lo hace un catolico le llamaran apostata, si lo hace un niño pederasta, si lo hace uno del Betis sevillista...
Hola. En cuanto a demandar al propietario y al ocupante de la vivienda no lo digo yo sino el citado art 7.2 LHP. La ley utiliza expresamente la conjunción copulativa "y" por lo que entiendo que si el espíritu del citado precepto legal fuera que se pudiera entablar demada contra uno u otro sujeto( propietario u ocupante) hubiera utilizado la conjunción "o" e, incluso, en él se disprondría que se puede actuar judicialmete solo contra el ocupante.
En mi opinión, el citado precepto intenta proteger a las Comunidades de propietarios de aquellos propietarios que alquilan sus viviendas o locales sin preocuparse de las molestias o daños que sus arrendatarios pudiesen provocar en las citadas comunidades, cargándoles con la responsabilidad de actuar de "mediadores" forzosos en caso de producirse las conductas anteriormente descritas.
Por otro lado si se trata de un problemas de ruidos el Presidente de la Comunidad debería, como muy bien apuntó el forista Sr Ignacio, avisar a la Policía Municipal para que hagan mediciones de los mismos a distintas horas y en distintos días(evidentemente cuando se estén produciendo), así como en la reuniones de vecinos hacer constar en las actas las horas, tipos de ruido, molestias causadas ect...( todo ello a efectos probatorios)
Incluso si los niveles de ruido estuvieran dentro de los límites estipulados en la Ordenanza Municipal de la localidad en la que se produzcan hay jurisprudencia del TC que ampara a los vecinos.
Finalmente acusar al Presidente de racista me parece una excusa barata y manida. Y lo califico así puesto que no hace ni 1 mes llevé junto con una de mis jefas un tema casi igual( propietarios de origen chino de una vivienda integrada en un edificio sometido al Régimen de propiedad horizontal que provocaban ruidos) y no se acusó a nadie de racismo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
En mi opinión, el citado precepto intenta proteger a las Comunidades de propietarios de aquellos propietarios que alquilan sus viviendas o locales sin preocuparse de las molestias o daños que sus arrendatarios pudiesen provocar en las citadas comunidades, cargándoles con la responsabilidad de actuar de "mediadores" forzosos en caso de producirse las conductas anteriormente descritas.
Por otro lado si se trata de un problemas de ruidos el Presidente de la Comunidad debería, como muy bien apuntó el forista Sr Ignacio, avisar a la Policía Municipal para que hagan mediciones de los mismos a distintas horas y en distintos días(evidentemente cuando se estén produciendo), así como en la reuniones de vecinos hacer constar en las actas las horas, tipos de ruido, molestias causadas ect...( todo ello a efectos probatorios)
Incluso si los niveles de ruido estuvieran dentro de los límites estipulados en la Ordenanza Municipal de la localidad en la que se produzcan hay jurisprudencia del TC que ampara a los vecinos.
Finalmente acusar al Presidente de racista me parece una excusa barata y manida. Y lo califico así puesto que no hace ni 1 mes llevé junto con una de mis jefas un tema casi igual( propietarios de origen chino de una vivienda integrada en un edificio sometido al Régimen de propiedad horizontal que provocaban ruidos) y no se acusó a nadie de racismo.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Yo estoy en ese problema. Alquilé un piso a una mujer y al tiempo la vivienda se convirtió en una casa de citas (según los vecinos). Tendríais que conocer a la mujer, elegante, sin estridencias, educada, con maneras, viuda. La cosa es que el administrador me ha enviado ya dos cartas amenazándome con demandarme por las actividades del piso. Fui a un abogado y no me tranquilizó mucho pues me confirmó que llegado el caso la finca podría demandarme a mí junto con la inquilina aunque yo no tenga nada que ver. Le dirigió una carta a la inquilina para que cesara en esas actividades (de ser ciertas) pero ella responde que el piso es su vivienda habitual. El abogado me dijo que sería difícil echarla sin tener pruebas reales y eso no se puede conseguir fácilmente. Tampoco sé si realmente me interesa tirarla (porque cumple religiosamente y no sé si encontraría otro inquilino mejor) pues las molestias que dicen que causa no las tengo muy claras excepto que en ocasiones los clientes equivocan el timbre pero salvo eso no hay ruidos, peleas, escándalos o cosas de esas y me temo que pueda haber muchos prejuicios o moralina o incluso celos de alguna vecina. Pero la cosa es que me pueden demandar a mí y no sé qué me puede pasar.
Hola Ana-47. En mi opinión, en el supuesto de celebración del juicio y posterior sentencia pueden ocurrir, al menos, 3 cosas:
1) Que en la sentencia se condene a la cesación de la actividad ilícita. Si su arrendataria cesará en dicha actividad el contrato de arrendamiento seguiría vigente.
2) Que en la sentencia se condene a la cesación de la actividad ilícita y al pago de la indemnización de los daños y perjuicios que proceda . Esos daños provocados a la Comunidad deberá resarcirlos la arrendataria, no usted y si ella cesa en la actividad el contrato de arrendamiento continuará en vigor.
3) Que en la sentencia se condene a la extinción de los derechos del ocupante( arrendatario ) relativos a la vivienda o local y consiguiente lanzamiento. En este caso usted sí estaría siendo perjudicada pues se extinguiría el contrato de arrendamiento y dejaría de percibir las rentas. Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
1) Que en la sentencia se condene a la cesación de la actividad ilícita. Si su arrendataria cesará en dicha actividad el contrato de arrendamiento seguiría vigente.
2) Que en la sentencia se condene a la cesación de la actividad ilícita y al pago de la indemnización de los daños y perjuicios que proceda . Esos daños provocados a la Comunidad deberá resarcirlos la arrendataria, no usted y si ella cesa en la actividad el contrato de arrendamiento continuará en vigor.
3) Que en la sentencia se condene a la extinción de los derechos del ocupante( arrendatario ) relativos a la vivienda o local y consiguiente lanzamiento. En este caso usted sí estaría siendo perjudicada pues se extinguiría el contrato de arrendamiento y dejaría de percibir las rentas. Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato.
Salvo mejor opinión. Un saludo.
Hola. Fe de erratas. " Si su arrendataria cesará en dicha actividad el contrato de arrendamiento seguiría vigente." Quise decir cesara, sin acento.
"Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato." El texto correcto es: Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar acciones contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato.
Un saludo.
"Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato." El texto correcto es: Sin embargo, usted en procedimiento aparte puede ejercitar acciones contra su arrendataria en reclamación de los daños y perjuicios que le hubiere ocasionado la resolución del contrato.
Un saludo.
