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Responsabilidad avalista impago alquiler
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Estimado Jujo:
Considero que el texto legal no admite interpretaciones flexibles:
"En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Es un imperativo legal, o si lo prefiere usted "ope legis". Esa garantía -su valor, dice literalmente el texto- no podrá exceder de dos meses.
El seguro, sea quien sea el que lo pague, es otra cosa diferente, no es -en rigor- una garantía, ni tampoco un aval.
La exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó este art. 36 LAU, dice: “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.
Yo veo al menos problemático exigir a un avalista o fiador que responda de más de dos meses de impagos, pero pudiera ser. Y desde luego descarto absolutamente la entrega de un aval (documento) por más de dicho importe.
Soluciones: como dice Leonjbr, contrato por seis años, o bien que el avalista firme, pero como coarrendatario.
Y ojo: si el contrato se firmó por un año, es muy posible que el avalista pretenda haber quedado libre pasado dicho plazo. Hay que especificar que el avalista cubrirá toda la duración del contrato, sus prórrogas, e incluso sus reconducciones.
Nota Marginal: en contratos firmados por sociedades arrendadoras se aplica la ley de consumidores y usuarios (RDL 1/2007) y la cláusula de aval por más de dos meses sería nula, sin posibilidad de moderarla o integrarla en el contrato, con lo cual no cubriría nada.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Considero que el texto legal no admite interpretaciones flexibles:
"En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Es un imperativo legal, o si lo prefiere usted "ope legis". Esa garantía -su valor, dice literalmente el texto- no podrá exceder de dos meses.
El seguro, sea quien sea el que lo pague, es otra cosa diferente, no es -en rigor- una garantía, ni tampoco un aval.
La exposición de motivos del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó este art. 36 LAU, dice: “se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración”.
Yo veo al menos problemático exigir a un avalista o fiador que responda de más de dos meses de impagos, pero pudiera ser. Y desde luego descarto absolutamente la entrega de un aval (documento) por más de dicho importe.
Soluciones: como dice Leonjbr, contrato por seis años, o bien que el avalista firme, pero como coarrendatario.
Y ojo: si el contrato se firmó por un año, es muy posible que el avalista pretenda haber quedado libre pasado dicho plazo. Hay que especificar que el avalista cubrirá toda la duración del contrato, sus prórrogas, e incluso sus reconducciones.
Nota Marginal: en contratos firmados por sociedades arrendadoras se aplica la ley de consumidores y usuarios (RDL 1/2007) y la cláusula de aval por más de dos meses sería nula, sin posibilidad de moderarla o integrarla en el contrato, con lo cual no cubriría nada.
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Muy buenas, entiendo que si la garantía adicional no lleva coste para el arrendatario (caso del aval personal) o el coste es asumido por el arrendador (caso del seguro de alquiler -por eso se recomienda que este seguro lo pague siempre el arrendador-), no sería de aplicación el artículo 36.5 de la LAU, que lo que pretende, en mi opinión y según afirma en su preámbulo, es evitar gastos al inquilino, sino el Código Civil.
Desde luego tiene razón Hoplon y podría ser opuesto por la parte contraria y ya me gustaría conocer la respuesta del juez, pues no conozco jurisprudencia ni a favor ni en contra de este controvertido artículo, por lo que perfectamente podría estar equivocado.
Desde luego tiene razón Hoplon y podría ser opuesto por la parte contraria y ya me gustaría conocer la respuesta del juez, pues no conozco jurisprudencia ni a favor ni en contra de este controvertido artículo, por lo que perfectamente podría estar equivocado.
Es posible que le opongan, ex art. 36 LAU, que el límite por el que responde el avalista es de dos mensualidades de renta.
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Para mi gusto ya se ha demorado usted demasiado, póngase a trabajar en esto cuanto antes.
"5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta."
Para mi gusto ya se ha demorado usted demasiado, póngase a trabajar en esto cuanto antes.
Si su inquilino le debe pasta desde julio y el avalista está ahí de adorno, toca actuar. Primero, burofax a los inquilinos: "O pagan en 10 días o nos vemos en los tribunales". Si no reaccionan, otro burofax al avalista: "Oiga, usted firmó por algo, así que espabile". Esto es clave, porque si no le avisa, el avalista se lavará las manos y dirá: "¿Por qué no me llamó antes?".
Ahora, juicio de desahucio. Aquí reclama la casa y la pasta que le deben. Pero ojo, si el avalista no es solidario (y en su caso no lo es, porque no está especificado en el contrato), tendrá que ir a por él en otro juicio. Eso sí, actúe rápido, porque si deja que la deuda crezca, el avalista se escabullirá diciendo que fue un despistado.
Ahora, juicio de desahucio. Aquí reclama la casa y la pasta que le deben. Pero ojo, si el avalista no es solidario (y en su caso no lo es, porque no está especificado en el contrato), tendrá que ir a por él en otro juicio. Eso sí, actúe rápido, porque si deja que la deuda crezca, el avalista se escabullirá diciendo que fue un despistado.
Me pondré en manos de un abogado, pero antes quería tener una idea de la situación. Usted me recomienda que cuanto antes, requiera al avalista, de forma fehaciente la deuda. ¿pero no se debe requerir antes a la inquilina?, se lo digo porque ya lo he hecho, pero por medios que quizás no se consideren válidos, como whatsapp y correo eléctronico. Aunque tengo constancia de que lo ha leido porque me ha contestado por SMS (quizás pensará que ese sistema no deja constancia).
Sería suficiente ese SMS de la inquilina, en que dice que me pagará cuando tenga dinero, para demostrar que ya se le ha requerido previamente a la inquilina (por el tema de que el avalista se ampare en el beneficio del orden)
Muchísimas gracias por su contestación.
Sería suficiente ese SMS de la inquilina, en que dice que me pagará cuando tenga dinero, para demostrar que ya se le ha requerido previamente a la inquilina (por el tema de que el avalista se ampare en el beneficio del orden)
Muchísimas gracias por su contestación.
Si el avalista no es solidario (la solidaridad, en este caso, no se presume, 1137 y 1138 CC) y no ha renunciado expresamente a los beneficios de orden, excusión y división, podrá ampararse en ellos, pero al final acabará pagando si los inqulinos fallan, que para eso está ahí.
Recuerde el contenido del artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el cual no se admitirán en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las siguientes excepciones:
“3ª. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.
Es necesario, pues, requerir al avalista y de forma fehaciente. Y hágalo cuanto antes: no sería la primera vez que un avalista se escapa porque el casero, con grave falta de diligencia, ha dejado que la deuda creciera y creciera confiado en que hay un aval. El avalista responderá que debieron avisarle antes.
Recuerde el contenido del artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil por el cual no se admitirán en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las siguientes excepciones:
“3ª. La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.
Es necesario, pues, requerir al avalista y de forma fehaciente. Y hágalo cuanto antes: no sería la primera vez que un avalista se escapa porque el casero, con grave falta de diligencia, ha dejado que la deuda creciera y creciera confiado en que hay un aval. El avalista responderá que debieron avisarle antes.
Estoy de acuerdo que el contrato deja que desear. En su día, ese modelo de contrato de alquiler fue el que me ofreció la inmobiliaria que me gestionó el alquiler.
Ahora, que tengo problemas, es cuando me he dado cuenta de que debería haber sido detallado, si es un avalista subsidiario o solidario, y el tiempo de vigencia del aval, por eso es el motivo de mi consulta, ¿ante la falta de esa información (tan importante) que se considera?
Muchas gracias de todas formas, por su contestación
Ahora, que tengo problemas, es cuando me he dado cuenta de que debería haber sido detallado, si es un avalista subsidiario o solidario, y el tiempo de vigencia del aval, por eso es el motivo de mi consulta, ¿ante la falta de esa información (tan importante) que se considera?
Muchas gracias de todas formas, por su contestación
YO TENGO VARIOS con avalista
yo pongo responde solidariamente....
pero la redaccon de su contrato deja mucho que desear, es mi opinon ,
seria aconsejable lo pasara a un abogado para poder leer el contrato en su integridad
ya que al no estar claro, a lo mejor al avalista lo consideran que sea, el último a ser reclamado,
al o figurar como resposable solidario del contrato
saludos
yo pongo responde solidariamente....
pero la redaccon de su contrato deja mucho que desear, es mi opinon ,
seria aconsejable lo pasara a un abogado para poder leer el contrato en su integridad
ya que al no estar claro, a lo mejor al avalista lo consideran que sea, el último a ser reclamado,
al o figurar como resposable solidario del contrato
saludos
Responsabilidad avalista impago alquiler
Buenas tardes,
Quisiera hacerle una consulta sobre el impago del alquiler de una vivienda que tengo arrendada, desde julio de 2023. A día de hoy, la inquilina me debe mucho dinero. No responde a mis llamadas, ni a mis mensajes de WhatsApp, ni a los correos electrónicos, aunque parece haber leído algo porque recientemente me ingresó una cantidad que supone el 10% de la deuda. Curiosamente solo me ha contestado por SMS para decir que pagará cuando tenga dinero.
En el contrato de arrendamiento figuran tres personas: la inquilina y pareja) y un avalista. Sobre este último, el contrato indica lo siguiente:
"AVALISTA D. XXXXXXX con DNI XXXXXXX, con domicilio en XXXXXXXXX, responsable a todos los efectos de cláusulas y condiciones del contrato."
El nombre del avalista también aparece en el apartado de "Intervinientes", pero en ninguna otra parte del contrato se menciona si su responsabilidad es subsidiaria o solidaria, ni si existe un límite de validez para el aval.
Tengo el teléfono del avalista, pero antes de llamarlo y explicarle la situación, quisiera saber cuál es su grado de responsabilidad. ¿Es el avalista responsable de pagarme la deuda? ¿que pasos debería seguir?
Gracias de antemano por su orientación
Quisiera hacerle una consulta sobre el impago del alquiler de una vivienda que tengo arrendada, desde julio de 2023. A día de hoy, la inquilina me debe mucho dinero. No responde a mis llamadas, ni a mis mensajes de WhatsApp, ni a los correos electrónicos, aunque parece haber leído algo porque recientemente me ingresó una cantidad que supone el 10% de la deuda. Curiosamente solo me ha contestado por SMS para decir que pagará cuando tenga dinero.
En el contrato de arrendamiento figuran tres personas: la inquilina y pareja) y un avalista. Sobre este último, el contrato indica lo siguiente:
"AVALISTA D. XXXXXXX con DNI XXXXXXX, con domicilio en XXXXXXXXX, responsable a todos los efectos de cláusulas y condiciones del contrato."
El nombre del avalista también aparece en el apartado de "Intervinientes", pero en ninguna otra parte del contrato se menciona si su responsabilidad es subsidiaria o solidaria, ni si existe un límite de validez para el aval.
Tengo el teléfono del avalista, pero antes de llamarlo y explicarle la situación, quisiera saber cuál es su grado de responsabilidad. ¿Es el avalista responsable de pagarme la deuda? ¿que pasos debería seguir?
Gracias de antemano por su orientación
