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Resolución del contrato de arrendamiento para uso de familiar
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O esta de la audiencia Provincial de Madrid:
La novación, como tal, exige el
concurso de voluntades de los contratantes (.)".
La cuestión de si un contrato ha sido novado o no, es de puro hecho, siendo la af irmación de
hechos determinantes de novación facultad propia y peculiar del Tribunal de instancia, SS.TS.
24 nov. 1953, 9 abr. 1957, 9 mayo. 1963, 16 ene. 1984 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo
Civil, Sección 1ª, 16-01-1984 y 27 feb. 1988.
La jurisprudencia, en relación con la novación del contrato de arrendamiento, viene resumida,
por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Abril de 2011, al señalar:
"
A. La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del
contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las
partes de forma inequívoca.
Entiendo entonces que al tener el texto el mismo clausulado y haber sido firmado en 2020- tres años después de la firma del contrato de 2017, ni siquiera habían transcurrido los 5 años del contrato- quizás si pueda entenderse como una simple prórroga?
La novación, como tal, exige el
concurso de voluntades de los contratantes (.)".
La cuestión de si un contrato ha sido novado o no, es de puro hecho, siendo la af irmación de
hechos determinantes de novación facultad propia y peculiar del Tribunal de instancia, SS.TS.
24 nov. 1953, 9 abr. 1957, 9 mayo. 1963, 16 ene. 1984 Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo
Civil, Sección 1ª, 16-01-1984 y 27 feb. 1988.
La jurisprudencia, en relación con la novación del contrato de arrendamiento, viene resumida,
por todas, en la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de Abril de 2011, al señalar:
"
A. La jurisprudencia de esta Sala ha entendido que, para que exista novación objetiva del
contrato, es preciso que el animus novandi (voluntad de novar) sea expresado por las
partes de forma inequívoca.
Entiendo entonces que al tener el texto el mismo clausulado y haber sido firmado en 2020- tres años después de la firma del contrato de 2017, ni siquiera habían transcurrido los 5 años del contrato- quizás si pueda entenderse como una simple prórroga?
Sin embargo, en la jurisprudencia encuentro lo siguiente:
hemos de dar la razón a la apelada en este extremo: el contrato primigenio data de
31-7-1995, y el suscrito en el año 2015 reproduce, en los mismos términos, las cláusulas del
anterior, con la salvedad en cuanto a la duración del arrendamiento y al pago de la renta, que se
consigna en euros. Incluso, en la estipulación, 5ª, relativa al pago de suministros, reproduce, en
pesetas, el importe de los gastos de comunidad (5.200 pts).
En def initiva, el contrato de 2015 no supuso en modo alguno novación extintiva de la relación
arrendaticia originaria, de acuerdo con el Artículo 1204 del Cc, que exige que así se declare
terminantemente o que la obligación antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.
Acerca de la novación contractual tiene dicho la jurisprudencia, por todas las STS de 27-9-2002,
y las que la misma ref iere, entre ellas la STS de 23 de mayo de
1.980 al decir que "es esencial y característica de la novación la sustitución de una relación
obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modif icar la primera, es decir, que a los
efectos de ese sustancial cambio obligacional es requisito esencial, para que la novación sea
extintiva, la intención de los contratantes, o "animus novandi" de dar por extinguido el contrato
primitivo entre ellos existente, decisión ésta que han de declarar expresamente los contratantes
como condición indispensable para que la novación se produzca a menos que la obligación
antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles entre sí, conforme tiene establecido la
jurisprudencia de este Tribunal
hemos de dar la razón a la apelada en este extremo: el contrato primigenio data de
31-7-1995, y el suscrito en el año 2015 reproduce, en los mismos términos, las cláusulas del
anterior, con la salvedad en cuanto a la duración del arrendamiento y al pago de la renta, que se
consigna en euros. Incluso, en la estipulación, 5ª, relativa al pago de suministros, reproduce, en
pesetas, el importe de los gastos de comunidad (5.200 pts).
En def initiva, el contrato de 2015 no supuso en modo alguno novación extintiva de la relación
arrendaticia originaria, de acuerdo con el Artículo 1204 del Cc, que exige que así se declare
terminantemente o que la obligación antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles.
Acerca de la novación contractual tiene dicho la jurisprudencia, por todas las STS de 27-9-2002,
y las que la misma ref iere, entre ellas la STS de 23 de mayo de
1.980 al decir que "es esencial y característica de la novación la sustitución de una relación
obligatoria por otra, hecha con el designio de extinguir o modif icar la primera, es decir, que a los
efectos de ese sustancial cambio obligacional es requisito esencial, para que la novación sea
extintiva, la intención de los contratantes, o "animus novandi" de dar por extinguido el contrato
primitivo entre ellos existente, decisión ésta que han de declarar expresamente los contratantes
como condición indispensable para que la novación se produzca a menos que la obligación
antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles entre sí, conforme tiene establecido la
jurisprudencia de este Tribunal
Yo opino como Leonjbr: si el texto es realmente el de un nuevo contrato, posiblemente los inquilinos puedan defender que es un contrato con derecho a prórrogas legales hasta alcanzar los cinco años de duración. Y si bien el texto vigente en 2017 del art. 9, 3 LAU no exige que se mencione la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad, le veo poco recorrido a esa pretensión al haber firmado un contrato en 2020: habría que demostrar algún tipo de vicio del consentimiento en el arrendador que invalidase el contrato, y eso es muy difícil.
Salvo que existan comunicaciones escritas del inquilino pidiendo que se firme el anexo, y acreditando que él proporciona el texto, y pueda defenderse que el arrendador tiene mermadas sus facultades por edad avanzada o por enfermedad, o que adolece de falta de formación, yo no intentaría atacar la vigencia del contrato.
Salvo que existan comunicaciones escritas del inquilino pidiendo que se firme el anexo, y acreditando que él proporciona el texto, y pueda defenderse que el arrendador tiene mermadas sus facultades por edad avanzada o por enfermedad, o que adolece de falta de formación, yo no intentaría atacar la vigencia del contrato.
Resolución del contrato de arrendamiento para uso de familiar
Me gustaría conocer su opinión respecto al siguiente tema:
Las partes firman un contrato de arrendamiento en el año 2017- desde entonces hasta ahora, los inquilinos vienen ocupando la vivienda.
En dicho contrato no se estipula expresamente que la vivienda podría ser requerida por el propietario para el uso de familiar de primer grado.
Sin embargo, los inquilinos en el año 2020 insisten en firmar por escrito una "prorroga" del contrato. Los propietarios acceden, siendo que lo que firman es exactamente el mismo contrato tipo, simplemente con la modificación de la fecha de inicio (ahora indican que es en 2020).
Por este motivo, los inquilinos podrían agarrarse a que no van a abandonar la vivienda, por cuanto que en ese segundo contrato- el que pretendía ser una prórroga del anterior- no consta expresamente la posibilidad de resolución del contrato por este motivo.
¿Tendría salida la defensa de que el segundo contrato es sólo una prórroga del anterior y que continúa aplicandose la regulación vigente en el momento de la primera firma-2017?
Muchas gracias
Las partes firman un contrato de arrendamiento en el año 2017- desde entonces hasta ahora, los inquilinos vienen ocupando la vivienda.
En dicho contrato no se estipula expresamente que la vivienda podría ser requerida por el propietario para el uso de familiar de primer grado.
Sin embargo, los inquilinos en el año 2020 insisten en firmar por escrito una "prorroga" del contrato. Los propietarios acceden, siendo que lo que firman es exactamente el mismo contrato tipo, simplemente con la modificación de la fecha de inicio (ahora indican que es en 2020).
Por este motivo, los inquilinos podrían agarrarse a que no van a abandonar la vivienda, por cuanto que en ese segundo contrato- el que pretendía ser una prórroga del anterior- no consta expresamente la posibilidad de resolución del contrato por este motivo.
¿Tendría salida la defensa de que el segundo contrato es sólo una prórroga del anterior y que continúa aplicandose la regulación vigente en el momento de la primera firma-2017?
Muchas gracias
