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resolucion de contrato
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Resolucion de contrato
Hola foreros hoy les pregunto sobre lo siguiente.
Si un padre otorga un terreno en Comodato a su hijo sin periodo fijo de finalizacion y este con autorizacion del padre construye una casa en ese terreno;
Hay una hermana q quiere q el padre le quite el comodato al hijo,
¿se podria reclamar la resolucion de ese comodato si la vivianda es del hijo, aunq no tiene escrituras; el terreno es del padre y por tiempo indefinido???
a todos muchas gracias por responder
Si un padre otorga un terreno en Comodato a su hijo sin periodo fijo de finalizacion y este con autorizacion del padre construye una casa en ese terreno;
Hay una hermana q quiere q el padre le quite el comodato al hijo,
¿se podria reclamar la resolucion de ese comodato si la vivianda es del hijo, aunq no tiene escrituras; el terreno es del padre y por tiempo indefinido???
a todos muchas gracias por responder
La respuesta es muy simple virgoniana.
Es evidente que la hija carece de legitimación alguna para reclamar la resolución del comodato.
Cuestión distinta será la confusión de derechos y obligaciones que pudiera haber en el futuro al aplicar las normas del comodato y las de la accesión, en caso de que el hijo reclame.
Es evidente que la hija carece de legitimación alguna para reclamar la resolución del comodato.
Cuestión distinta será la confusión de derechos y obligaciones que pudiera haber en el futuro al aplicar las normas del comodato y las de la accesión, en caso de que el hijo reclame.
Hola Virgoniana. Yo tengo un caso similar: un Sr. cede el uso a su hermano de un patio en virtud de comodato durante X años. Para garantizar un mejor uso, el hermano efectuó una serie de obras de mejora del patio para poder usar mejor del mismo... Ahora, una vez resuelto el comodato, el hermano pretende llevarse algunas de las mejoras efectuadas en el patio... Yo entiendo que esas mejoras quedan en manos de la propiedad en virtud de accesión... aunque no estoy del todo seguro.
En cuanto a tu caso, considero que por accesión la vivienda queda en manos del propietario de la parcela, y la solución sería quizás realizar una modificación de escritura inscribiendo parte de la propiedad en favor del hijo, por haber realizado una inversión elevada como es la construcción de una vivienda....
Salvo mejor criterio
Saludos
En cuanto a tu caso, considero que por accesión la vivienda queda en manos del propietario de la parcela, y la solución sería quizás realizar una modificación de escritura inscribiendo parte de la propiedad en favor del hijo, por haber realizado una inversión elevada como es la construcción de una vivienda....
Salvo mejor criterio
Saludos
Hola de nuevo, analizando el tema, he encontrado la siguiente sentencia que dice:
" (...) cuando el tercero opera sobre el terreno ajeno en virtud de una relación jurídica con su dueño que le faculta para ello, la cual posteriormente se extingue, anula o resuelve, no son aplicables las normas de la accesión inmobiliaria, sino las normas correspondientes a la relación jurídica en cuestión, que en este caso es el contrato de obra" (SAP Barcelona; jur 2006/261195).
Según esto, no se puede acudir a la figura de la accesión inmobiliaria, sino que se debería acudir a la regulación del comodato y más en concreto, a los efectos jurídicos en caso de extinción del comodato...
Salvo mejor criterio
Saludos
" (...) cuando el tercero opera sobre el terreno ajeno en virtud de una relación jurídica con su dueño que le faculta para ello, la cual posteriormente se extingue, anula o resuelve, no son aplicables las normas de la accesión inmobiliaria, sino las normas correspondientes a la relación jurídica en cuestión, que en este caso es el contrato de obra" (SAP Barcelona; jur 2006/261195).
Según esto, no se puede acudir a la figura de la accesión inmobiliaria, sino que se debería acudir a la regulación del comodato y más en concreto, a los efectos jurídicos en caso de extinción del comodato...
Salvo mejor criterio
Saludos
Hola epasante! gracias por responder,
ya habia leido lo de la accesion y por esa via la vivienda se pudiera quedar en manos del propietario del terreno q es su padre, pues la casa esta sin escriturar,
en este caso el tiempo del comodato no esta establecido, por tanto la reclamacion debe ajustarse a la urgente necesidad del comodante para recobrar ese terreno.
la casa esta alquilada a unos terceros q son al parecer los q han traido los problemas entre padre e hijo.
Ahora con esa sentencia me dejas un poco en el aire, pq si la otra parte la encuentra como tu lo has hecho, se podria resolver el comodato e inscribirse la finca en nombre del hijo, pero el problema continuaría pq aun cdo la casa este en nombre del q la construyo, ¿q pasa con el suelo q tiene debajo???
De todas formas muchas gracias por tu respuesta, y saludos
ya habia leido lo de la accesion y por esa via la vivienda se pudiera quedar en manos del propietario del terreno q es su padre, pues la casa esta sin escriturar,
en este caso el tiempo del comodato no esta establecido, por tanto la reclamacion debe ajustarse a la urgente necesidad del comodante para recobrar ese terreno.
la casa esta alquilada a unos terceros q son al parecer los q han traido los problemas entre padre e hijo.
Ahora con esa sentencia me dejas un poco en el aire, pq si la otra parte la encuentra como tu lo has hecho, se podria resolver el comodato e inscribirse la finca en nombre del hijo, pero el problema continuaría pq aun cdo la casa este en nombre del q la construyo, ¿q pasa con el suelo q tiene debajo???
De todas formas muchas gracias por tu respuesta, y saludos
Hola Virgoniana,
Según mi entender, registralmente no es posible separar la construcción del terreno sobre el cual se construye. En consecuencia, en virtud de las reglas de la accesión, lo construido queda en manos de la propiedad del terreno. Se solicitó licencia de obras?Se otorgó escritura de obra nueva? A nombre de quién?
Por otra parte, no has pensado en la posibilidad de considerar la relación jurídica como PRECARIO, más que como un comodato?? De esta manera, no es necesario acreditar una necesidad urgente para recuperar la posesión de la propiedad. Además, lo digo porque no se estableció plazo alguno, y en cuanto al uso, se pactó algun uso concreto a la hora de constituirse? (ver art. 1.750 CC).... si la vivienda está alquilada a un tercero, y no la está usando el hijo, no se puede entender como extinguido el comodato?
Te facilito el extracto de otra sentencia, a ver si te puede servir de algo:
"Por otra parte, aún admitiendo que la anterior propietaria del inmueble hubiera autorizado la ocupación, no cabe olvidar que en la actualidad tanto en la doctrina científica como en la jurisprudencia del TS (cfr. sentencias de 22 oct. 1987 [RJ 1987, 7463]; 23 may. 1989 [RJ 1989, 3880] y 31 dic. 1992 [RJ 1992, 10670]) el criterio dominante es favorable a la equiparación entre el contrato de comodato y la figura del precario , al extender el precario tanto a los supuestos de posesión concedida o tolerada (comodato) como a las situaciones posesorias de mero hecho, configurándose así el precario como un comodato con duración al arbitrio del comodante. La duración ilimitada que invoca la parte recurrente supone, precisamente, la total desnaturalización del propio concepto de comodato, ya que éste, según lo dispuesto en el art. 1740 del CC (LEG 1889, 27) es la modalidad de préstamo en que una de las partes entrega a otra «una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva». Siendo ello así, al ser el comodato que se afirma pactado sin plazo determinado y para un uso que puede ser indefinido es claro que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1750 del CC, puede el concedente revocarlo y reclamar la cosa prestada a su voluntad. Por lo expuesto podemos concluir que, en todo caso, estamos ante una cesión meramente tolerada que puede finalizar en cualquier momento a voluntad del concedente. Ni las obras de mejora , ni el abono de los gastos relativos a dicha vivienda desnaturalizan el precario, como se acaba de decir; pues el hecho que el precarista atienda ciertos dispendios, no alcanza el rango de contraprestación indiciaria de la presencia de un comodato, sino meramente una contribución que aligera la gravosidad de la propiedad que ningún beneficio obtiene con la cesión gratuita (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona Sección 4º 31 jul. 1998, rec. 493/1997). Procede, en consecuencia, ratificar la sentencia de primera instancia" (SAP Barcelona 30 de marzo (JUR 2006/ 246609).
Saludos
Según mi entender, registralmente no es posible separar la construcción del terreno sobre el cual se construye. En consecuencia, en virtud de las reglas de la accesión, lo construido queda en manos de la propiedad del terreno. Se solicitó licencia de obras?Se otorgó escritura de obra nueva? A nombre de quién?
Por otra parte, no has pensado en la posibilidad de considerar la relación jurídica como PRECARIO, más que como un comodato?? De esta manera, no es necesario acreditar una necesidad urgente para recuperar la posesión de la propiedad. Además, lo digo porque no se estableció plazo alguno, y en cuanto al uso, se pactó algun uso concreto a la hora de constituirse? (ver art. 1.750 CC).... si la vivienda está alquilada a un tercero, y no la está usando el hijo, no se puede entender como extinguido el comodato?
Te facilito el extracto de otra sentencia, a ver si te puede servir de algo:
"Por otra parte, aún admitiendo que la anterior propietaria del inmueble hubiera autorizado la ocupación, no cabe olvidar que en la actualidad tanto en la doctrina científica como en la jurisprudencia del TS (cfr. sentencias de 22 oct. 1987 [RJ 1987, 7463]; 23 may. 1989 [RJ 1989, 3880] y 31 dic. 1992 [RJ 1992, 10670]) el criterio dominante es favorable a la equiparación entre el contrato de comodato y la figura del precario , al extender el precario tanto a los supuestos de posesión concedida o tolerada (comodato) como a las situaciones posesorias de mero hecho, configurándose así el precario como un comodato con duración al arbitrio del comodante. La duración ilimitada que invoca la parte recurrente supone, precisamente, la total desnaturalización del propio concepto de comodato, ya que éste, según lo dispuesto en el art. 1740 del CC (LEG 1889, 27) es la modalidad de préstamo en que una de las partes entrega a otra «una cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva». Siendo ello así, al ser el comodato que se afirma pactado sin plazo determinado y para un uso que puede ser indefinido es claro que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1750 del CC, puede el concedente revocarlo y reclamar la cosa prestada a su voluntad. Por lo expuesto podemos concluir que, en todo caso, estamos ante una cesión meramente tolerada que puede finalizar en cualquier momento a voluntad del concedente. Ni las obras de mejora , ni el abono de los gastos relativos a dicha vivienda desnaturalizan el precario, como se acaba de decir; pues el hecho que el precarista atienda ciertos dispendios, no alcanza el rango de contraprestación indiciaria de la presencia de un comodato, sino meramente una contribución que aligera la gravosidad de la propiedad que ningún beneficio obtiene con la cesión gratuita (Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona Sección 4º 31 jul. 1998, rec. 493/1997). Procede, en consecuencia, ratificar la sentencia de primera instancia" (SAP Barcelona 30 de marzo (JUR 2006/ 246609).
Saludos
muy interesante la sentencia, gracias e-p@sante. la verdad es q hay muchas cosas q se han de valorar al respecto,
de la vivienda no hay escrituras ni nada, tampoco creo q hya lcencias de obras y muchos menos escrituar de obra nueva.
De todas formas tengo q aradecerte tu interes pq la verdad es q es un asunto un tanto extraño por la diversidad de vias poisbles para su solucion. 8por cierto te iba a poner un modelo de demanda de deslinde pero se me bloqueo el pc deja ver si la encuentro y te la pongo entera
de la vivienda no hay escrituras ni nada, tampoco creo q hya lcencias de obras y muchos menos escrituar de obra nueva.
De todas formas tengo q aradecerte tu interes pq la verdad es q es un asunto un tanto extraño por la diversidad de vias poisbles para su solucion. 8por cierto te iba a poner un modelo de demanda de deslinde pero se me bloqueo el pc deja ver si la encuentro y te la pongo entera
Pues ningún compañero me ha aclarado la cuestión... Profundizando el tema, he llegado a la conclusión, o al menos defenderé eso, que la relación jurídica existente entre ambos es de PRECARIO, en lugar de COMODATO, al no pactarse plazo alguno (art. 1.750) y por reservarse el propietario la facultad de alcanzar la restitución del patio en cualquier momento.... Sigo pensando que las obras efectuadas son de carácter ordinarios, con lo cual quedan en beneficio de la propiedad al resolverse la relación...
En cuanto a la acción, quizás interponga un interdicto de recobrar la posesión... que te parece?
En cuanto a la acción, quizás interponga un interdicto de recobrar la posesión... que te parece?
Hola e-pasante. He estado consultando tu caso con una compañera del despacho con bastante más experiencia que yo y ha llegado a la concluisón siguiente:
1) Si el Precarista NO accede ni a abandonar el solar ni a ceder las mejoras efectuadas interpondría demanda de deshaucio por precario. En la misma argumentaría lo que tu has dicho:"la relación jurídica existente entre ambos es de PRECARIO, en lugar de COMODATO, al no pactarse plazo alguno (art. 1.750) y por reservarse el propietario la facultad de alcanzar la restitución del patio en cualquier momento.... Sigo pensando que las obras efectuadas son de carácter ordinarios, con lo cual quedan en beneficio de la propiedad al resolverse la relación.". Así conseguirías ambas cosas(recuperación de la posesión y de las mejoras).
2) Si el precarista accede a dejar la finca pero NO a dejar las mejoras efectuadas en la misma. En este caso se trataría de un Incumplimiento contractual(contrato verbal de precario explicando todos los hechos y probando lo pactado)) y lo basarías en el 1.124 CC.
Si se me ocurre algo más te lo haré saber.
Un saludo,compañero
1) Si el Precarista NO accede ni a abandonar el solar ni a ceder las mejoras efectuadas interpondría demanda de deshaucio por precario. En la misma argumentaría lo que tu has dicho:"la relación jurídica existente entre ambos es de PRECARIO, en lugar de COMODATO, al no pactarse plazo alguno (art. 1.750) y por reservarse el propietario la facultad de alcanzar la restitución del patio en cualquier momento.... Sigo pensando que las obras efectuadas son de carácter ordinarios, con lo cual quedan en beneficio de la propiedad al resolverse la relación.". Así conseguirías ambas cosas(recuperación de la posesión y de las mejoras).
2) Si el precarista accede a dejar la finca pero NO a dejar las mejoras efectuadas en la misma. En este caso se trataría de un Incumplimiento contractual(contrato verbal de precario explicando todos los hechos y probando lo pactado)) y lo basarías en el 1.124 CC.
Si se me ocurre algo más te lo haré saber.
Un saludo,compañero
Me encuentro en la 2ª situación... el precarista ha abandonado la finca, pero no deja las mejoras efectuadas en la misma....
Mmmmm.... incumplimiento contractual.... la verdad que es muy interesante esta propuesta.... Estoy exo un lío,jejejejeje.... menos mal que me estás ayudando, y me estás dando luz a este tema que me tiene preocupado...
Si se le ocurre algo más hágamelo saber por favor, yo le iré informando del caso a ver cómo se resuelve todo ello al final.
Saludos Jan
Mmmmm.... incumplimiento contractual.... la verdad que es muy interesante esta propuesta.... Estoy exo un lío,jejejejeje.... menos mal que me estás ayudando, y me estás dando luz a este tema que me tiene preocupado...
Si se le ocurre algo más hágamelo saber por favor, yo le iré informando del caso a ver cómo se resuelve todo ello al final.
Saludos Jan
Hola virgoniana
sobre el tema opino que el comodato ha sufrido en si un cambio ya que hay una aceptacion por parte del padre para construir en dicho terrero objeto del comodato una casa y que por lo tanto al momento de terminar el comodato se restituye el terrero en las mismas condiciones pero en este caso con esa pequeña modificacion sin tener en cuenta el gasto sufrido por parte del hijo para construir la casa ya que el comodato es un prestamo de uso en donde se debe de respetar la cosa objeto del comodato y si hay alguna modificacion con la venia del dueño de la cosa entonces el comodatotambien ha cambiado
sobre el tema opino que el comodato ha sufrido en si un cambio ya que hay una aceptacion por parte del padre para construir en dicho terrero objeto del comodato una casa y que por lo tanto al momento de terminar el comodato se restituye el terrero en las mismas condiciones pero en este caso con esa pequeña modificacion sin tener en cuenta el gasto sufrido por parte del hijo para construir la casa ya que el comodato es un prestamo de uso en donde se debe de respetar la cosa objeto del comodato y si hay alguna modificacion con la venia del dueño de la cosa entonces el comodatotambien ha cambiado
