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Resolución contrato alquiler
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Resolución contrato alquiler
Estimados compañeros:
Necesito que alguien me corrobore el momento en que puedo proceder a rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda de noviembre de 1992, inicialmente de duranción de un año. Los pagos se hacen mensualmente.
Yo creo que se podrá rescindir según el pago de la renta, es decir, cada mes el arrendador puede comunicar su voluntad de rescisión (tácita reconducción), pero me cabe la duda sobre si la rescisión tendría que esperar a noviembre (anual).
¿Me podéis ayudar?
Muchas gracias y saludos.
Necesito que alguien me corrobore el momento en que puedo proceder a rescindir un contrato de arrendamiento de vivienda de noviembre de 1992, inicialmente de duranción de un año. Los pagos se hacen mensualmente.
Yo creo que se podrá rescindir según el pago de la renta, es decir, cada mes el arrendador puede comunicar su voluntad de rescisión (tácita reconducción), pero me cabe la duda sobre si la rescisión tendría que esperar a noviembre (anual).
¿Me podéis ayudar?
Muchas gracias y saludos.
Hola Pitxu. Por favor, aporta los siguientes datos:
1) Duración inicialmente pactada en el contrato y si en el mismo se excluyó la prórroga forzosa.
2) Transcripción literal, si existe, de la clausula relativa a prórrogas y tácita reconducción.
3) Transcripción literal de la clausula/s relativa a la renta.
Un saludo.
1) Duración inicialmente pactada en el contrato y si en el mismo se excluyó la prórroga forzosa.
2) Transcripción literal, si existe, de la clausula relativa a prórrogas y tácita reconducción.
3) Transcripción literal de la clausula/s relativa a la renta.
Un saludo.
Muchas gracias, Jan, por tu interés.
A ver, el contrato contiene los datos mínimos (identificación de la finca y contratantes), te transcribo lo siguiente: "... hemos contratado el arrendamiento del inmueble urbano que ha sido identificado encabezando este contrato por tiempo de 1 año y precio de 480000ptas. cada año, pagaderas por mensualidades, con las demás condiciones que se estamparán al dorso", pero no se adiciona ninguna cláusula más, no se excluye expresamente la prórroga forzosa ni todo lo contrario.
Según Decreto Boyer... tácita reconducción (mensual o anual)? prórrogas anuales? prórroga forzosa? cómo rescindo?
Ayuda, por favor. Mil gracias de nuevo.
A ver, el contrato contiene los datos mínimos (identificación de la finca y contratantes), te transcribo lo siguiente: "... hemos contratado el arrendamiento del inmueble urbano que ha sido identificado encabezando este contrato por tiempo de 1 año y precio de 480000ptas. cada año, pagaderas por mensualidades, con las demás condiciones que se estamparán al dorso", pero no se adiciona ninguna cláusula más, no se excluye expresamente la prórroga forzosa ni todo lo contrario.
Según Decreto Boyer... tácita reconducción (mensual o anual)? prórrogas anuales? prórroga forzosa? cómo rescindo?
Ayuda, por favor. Mil gracias de nuevo.
Hola Pitxu. Gracias por aportar más datos.
En cuanto a la cuestión referida a la prórroga del contrato, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Febrero y 18 de Marzo de 1992, 10 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, y 13 de junio de 2002;RJA 823 y 206/1992,5404/1993 7113/1996, y 4893/2002 ),que a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985,de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, sólo hay dos clases de arrendamientos urbanos por razón de su duración: los anteriores a esta norma legal, sujetos a la prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y los posteriores, no sujetos a la prórroga forzosa, y a los que será de aplicación la tácita
reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil , libertad de pacto que no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis",y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.
En tu caso No se pactó la sumisión a la prórroga forzosa y, además, por los datos que aportas NO parece que de la lectura del contrato se desprenda la voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa.
Teniendo en cuenta lo anterior el contrato de tu cliente se rige por la Disps. Transitoria Primera LAU 1994 y por la LAU 1964(excepto la DURACIÓN).
De esta forma el contrato se habría EXTINGUIDO al AÑO de haberse celebrado( Noviembre de 1993). Como se dieron los requisitos de la tácita reconducción el contrato se ha venido prorrogando de FORMA ANUAL, ya que así se FIJÓ la renta en el contrato:" y precio de 480000ptas. cada año". El 1-1-1995, el contrato de tu cliente, que como digo estaba en tácita reconducción, comenzó a regirse por la tácita reconducción de la Disp. Transt. Primera LAU 1994, que es de 3 años. Así en Noviembre de 1998 ESTA tácita reconducción de 3 años se agotó, volviendo a regirse el contrato por la tácita reconducción CIVIL(arts 1566 y 1581), es decir, se prorroga ANUALMENTE.
Así que, si tu cliente NO quiere que se siga prorrogando por la tácita reconducción civil, basta con que 1 o 0 2 meses ANTES de Noviembre de 2008 envíes un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido indicando la voluntad de tu cliente de que el contrato NO siga prorrogandose por la tácita reconducción civil.
Si tienes alguna duda más trataré de resolvértela.
Un saludo.
En cuanto a la cuestión referida a la prórroga del contrato, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de Febrero y 18 de Marzo de 1992, 10 de junio de 1993, 15 de octubre de 1996, y 13 de junio de 2002;RJA 823 y 206/1992,5404/1993 7113/1996, y 4893/2002 ),que a partir de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985,de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, sólo hay dos clases de arrendamientos urbanos por razón de su duración: los anteriores a esta norma legal, sujetos a la prórroga forzosa del artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y los posteriores, no sujetos a la prórroga forzosa, y a los que será de aplicación la tácita
reconducción del artículo 1566 del Código Civil , a no ser que los contratantes hubieren convenido, explícita o implícitamente, el sometimiento al régimen de prórroga forzosa, haciendo uso de la libertad de pacto que preconiza el artículo 1255 del Código Civil , libertad de pacto que no se halla prohibida por el artículo 9 del referido Real Decreto Ley , al haberse limitado a suprimir el mero automatismo legal u "ope legis",y sin el previo consentimiento de las partes, del expresado régimen de prórrogas forzosas.
En tu caso No se pactó la sumisión a la prórroga forzosa y, además, por los datos que aportas NO parece que de la lectura del contrato se desprenda la voluntad de las partes de someterse a la prórroga forzosa.
Teniendo en cuenta lo anterior el contrato de tu cliente se rige por la Disps. Transitoria Primera LAU 1994 y por la LAU 1964(excepto la DURACIÓN).
De esta forma el contrato se habría EXTINGUIDO al AÑO de haberse celebrado( Noviembre de 1993). Como se dieron los requisitos de la tácita reconducción el contrato se ha venido prorrogando de FORMA ANUAL, ya que así se FIJÓ la renta en el contrato:" y precio de 480000ptas. cada año". El 1-1-1995, el contrato de tu cliente, que como digo estaba en tácita reconducción, comenzó a regirse por la tácita reconducción de la Disp. Transt. Primera LAU 1994, que es de 3 años. Así en Noviembre de 1998 ESTA tácita reconducción de 3 años se agotó, volviendo a regirse el contrato por la tácita reconducción CIVIL(arts 1566 y 1581), es decir, se prorroga ANUALMENTE.
Así que, si tu cliente NO quiere que se siga prorrogando por la tácita reconducción civil, basta con que 1 o 0 2 meses ANTES de Noviembre de 2008 envíes un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido indicando la voluntad de tu cliente de que el contrato NO siga prorrogandose por la tácita reconducción civil.
Si tienes alguna duda más trataré de resolvértela.
Un saludo.
