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resolución automática de contrato compraventa vivienda
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Resolución automática de contrato compraventa vivienda
Hola a todos,
os planteo este caso, porque aunque a primera vista me parecía clarísimo, la verdad no lo tengo tan claro y no quiero meter a mi defendido en un berenjenal.
Contrato de compraventa de vivienda normal al uso. Mi defendido (el comprador) paga todas las cantidades previas y llegado el momento de escriturar resulta que no quiere el piso y acepta que le descuenten la penalización del 30% y le entreguen el resto. Como él no puede resolver el contrato, "provoca" una de las causas de resolución por parte del vendedor.
El comprador incurre en una causa de incumpliento para lo que faculta al vendedor (la promotora) a resolver el contrato. La mayoría de los contratos determinan que esa opción de resolver o obligar al cumplimiento judicial del mismo es a elección del vendedor, pero en este contrato el intringulis es el suguiente.
- El vendedor no se guarda la opción a elegir entre resolver u obligar al cumplimiento del mismo.
- En caso de producirse un incumplimiento determinado por parte del comprador, el contrato queda resuelto de forma automática.
Teniendo en cuenta la época en que se redactó el contrato (pleno boom construcción) parece que lo que el vendedor quería era que si el comprador impagaba o se hacía el remolón a la hora de escriturar poder de un plumazo resolver el contrato porque tenía en cola a 10 clientes deseando comprar y no quería perder tiempo pleiteando ni dando plazos.
El contrato de marras dice:
Causas de resolución del contrato a instancias de la parte vendedora:
“Es causa de resolución de contrato la NEGATIVA o incomparecencia de la parte compradora A RECIBIR EL OBJETO del presente contrato o a suscribir la escritura pública de compraventa.
En estos casos LA PARTE VENDEDORA REQUERIRA fehacientemente a la parte vendedora para que comparezca al objeto de otorgar escritura pública, con indicación de fecha y hora.
En caso de incomparecencia de la parte compradora, el presente contrato QUEDARA RESUELTO DE PLENO DERECHO desde la fecha de recepción del citado requerimiento”
-el comprador se ha negado a recibir el objeto del contrato
-el vendedor ha requerido por burofax al comprador indicando en el mismo que el comprador se niega a recibir el objeto, y se da cita y hora en notaría para escriturar.
-el comprador no se presenta a escriturar ERGO el contrato queda resuelto automáticamente (quedándose con la penalización).
-ahora bien, el vendedor no quiere resolver el contrato porque le obliga a devolver el dinero y "comerse el piso", amparándose en que él no ha instado la resolución del contrato (aunque se haya producido el hecho y el requerimiento posterior).
Lo que en principio está claro para el cliente (que el contrato está resuelto) viendo jurisprudencia, no parece tan claro. Todas las sentencias que he visto son a la inversa (el demandante-comprador no paga y el vendedor-demandado resuelve automáticamente el contrato contra la voluntad del comprador). En ese sentido se ve cierto afan del juzgador por velar por los intereses de la parte más débil (el comprador) en el sentido de que para que se produzca la resolución deben darse estos 3 supuestos:
- que se produzca el hecho del incumplimento (OK)
- que el vendedor a continuación requiera fehacientemene al comprador (OK)
-que en dicho requerimiento se indique la voluntad resolutoria del vendedor en caso de incumplimiento (esto no se menciona en el burofax).
"EDJ 2003/98890, SAP Murcia de 24 marzo 2003, Pte: Carrillo Vinader, Francisco José"
EDJ 2005/160867, SAP Murcia de 26 abril 2005, Pte: Alonso Saura, Mª Pilar"
EDJ 2000/12004, SAP Murcia de 30 marzo 2000, Pte: Salas Carceller, Antonio
¿Podéis aportarme alguna luz para defender que el contrato sí está resuelto de forma automática por haberse producido los 2 primeros supuestos (tal y como especifica el contrato)?
El problema con el que choco es que la libertad de pactos entre las partes está limitada por el 1504 CC y ese afan de defender al comprador ante los desmanes del vendedor (que casi para que pueden resolver el contrato además de cumplir los 3 preceptos anteriores, casi tienen que publicarlo en el boe) y que dicho afan de protección en este caso se vuelve en contra del comprador.
Podría orientarlo por el lado de la voluntad tácita del vendedor de querer resolver el contrato vs la voluntad expresa del requerimiento resolutorio, pero la verdad no le veo futuro.
Otro punto es orientarlo por el lado de que el comprador no se niega a pagar (de hecho, no incumplió ningún pago), sino que se niega a recibir el objeto del contrato.
Todas las ideas son bienvenidas.
un saludo
jav
os planteo este caso, porque aunque a primera vista me parecía clarísimo, la verdad no lo tengo tan claro y no quiero meter a mi defendido en un berenjenal.
Contrato de compraventa de vivienda normal al uso. Mi defendido (el comprador) paga todas las cantidades previas y llegado el momento de escriturar resulta que no quiere el piso y acepta que le descuenten la penalización del 30% y le entreguen el resto. Como él no puede resolver el contrato, "provoca" una de las causas de resolución por parte del vendedor.
El comprador incurre en una causa de incumpliento para lo que faculta al vendedor (la promotora) a resolver el contrato. La mayoría de los contratos determinan que esa opción de resolver o obligar al cumplimiento judicial del mismo es a elección del vendedor, pero en este contrato el intringulis es el suguiente.
- El vendedor no se guarda la opción a elegir entre resolver u obligar al cumplimiento del mismo.
- En caso de producirse un incumplimiento determinado por parte del comprador, el contrato queda resuelto de forma automática.
Teniendo en cuenta la época en que se redactó el contrato (pleno boom construcción) parece que lo que el vendedor quería era que si el comprador impagaba o se hacía el remolón a la hora de escriturar poder de un plumazo resolver el contrato porque tenía en cola a 10 clientes deseando comprar y no quería perder tiempo pleiteando ni dando plazos.
El contrato de marras dice:
Causas de resolución del contrato a instancias de la parte vendedora:
“Es causa de resolución de contrato la NEGATIVA o incomparecencia de la parte compradora A RECIBIR EL OBJETO del presente contrato o a suscribir la escritura pública de compraventa.
En estos casos LA PARTE VENDEDORA REQUERIRA fehacientemente a la parte vendedora para que comparezca al objeto de otorgar escritura pública, con indicación de fecha y hora.
En caso de incomparecencia de la parte compradora, el presente contrato QUEDARA RESUELTO DE PLENO DERECHO desde la fecha de recepción del citado requerimiento”
-el comprador se ha negado a recibir el objeto del contrato
-el vendedor ha requerido por burofax al comprador indicando en el mismo que el comprador se niega a recibir el objeto, y se da cita y hora en notaría para escriturar.
-el comprador no se presenta a escriturar ERGO el contrato queda resuelto automáticamente (quedándose con la penalización).
-ahora bien, el vendedor no quiere resolver el contrato porque le obliga a devolver el dinero y "comerse el piso", amparándose en que él no ha instado la resolución del contrato (aunque se haya producido el hecho y el requerimiento posterior).
Lo que en principio está claro para el cliente (que el contrato está resuelto) viendo jurisprudencia, no parece tan claro. Todas las sentencias que he visto son a la inversa (el demandante-comprador no paga y el vendedor-demandado resuelve automáticamente el contrato contra la voluntad del comprador). En ese sentido se ve cierto afan del juzgador por velar por los intereses de la parte más débil (el comprador) en el sentido de que para que se produzca la resolución deben darse estos 3 supuestos:
- que se produzca el hecho del incumplimento (OK)
- que el vendedor a continuación requiera fehacientemene al comprador (OK)
-que en dicho requerimiento se indique la voluntad resolutoria del vendedor en caso de incumplimiento (esto no se menciona en el burofax).
"EDJ 2003/98890, SAP Murcia de 24 marzo 2003, Pte: Carrillo Vinader, Francisco José"
EDJ 2005/160867, SAP Murcia de 26 abril 2005, Pte: Alonso Saura, Mª Pilar"
EDJ 2000/12004, SAP Murcia de 30 marzo 2000, Pte: Salas Carceller, Antonio
¿Podéis aportarme alguna luz para defender que el contrato sí está resuelto de forma automática por haberse producido los 2 primeros supuestos (tal y como especifica el contrato)?
El problema con el que choco es que la libertad de pactos entre las partes está limitada por el 1504 CC y ese afan de defender al comprador ante los desmanes del vendedor (que casi para que pueden resolver el contrato además de cumplir los 3 preceptos anteriores, casi tienen que publicarlo en el boe) y que dicho afan de protección en este caso se vuelve en contra del comprador.
Podría orientarlo por el lado de la voluntad tácita del vendedor de querer resolver el contrato vs la voluntad expresa del requerimiento resolutorio, pero la verdad no le veo futuro.
Otro punto es orientarlo por el lado de que el comprador no se niega a pagar (de hecho, no incumplió ningún pago), sino que se niega a recibir el objeto del contrato.
Todas las ideas son bienvenidas.
un saludo
jav
