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reservas del promotor
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No hay que dejar de lado que el promotor puede ser el dueño del suelo o no; puede ser el constructor del inmueble o no, o solo es el empresario de bienes raices que promueve la venta. En PH por lo general se entiende por promotor al dueño del sueño o finca madre y es al que le correponde hacer la declaración de las mejoras construidas sobre la fincda. Una vez se incribe el reglamento de copropiedad en el Registro Público o entidad registral que corresponda, deja de ser promotor y pasa a ser solamente un propietario que en un momento será el único, pero un vez vende la primera unidad inmobiliaria, pasa a a ser un copropietario. Qué derechos le pueden correponder a esa copropietario en las llamadas reservas, que ahora como copropietario, la ley no le da ninguna ventaja sobre los demas propietarios? Si es un copropietario tendrá, en mi criterio, un derecho personal exigible a la asamblea de propietarios y no un derecho automático sobre los bienes comunes de fachada y vuelo. Y si la asamblea le niega el derecho dereberá pedirlo a través de un proceso judicial. Podemos intercambiar ideas sobre estos puntos?
Gracias a todos, pero estamos dejando de lado lo más importante. Es la "reserva" algún tipo de derecho? No existe una "derecho de reeserva" en ninguan parte del mundo. La reserva en PH es un anuncio a los futuros condómines sobre limitación que tendrán ciertos bienes comunes. Si el que fue promotor y ahora es un copropietario, se quedó con alguna propiedad tendrá algún derecho si el Reglamento deja dicho que se establece a nombre de la persona o la sociedad tal derechos de uso sobre determinados bienes comunes. No puede entenderse la reserva como un derecho real ni menos personal sobre determinados bienes del inmueble. Ese es el punto sobre el cual quiero el intercambio de ideas. Un abrazo a todos. Soy abogado en Panamá.
Sí así es, tiene razón Acritón, pero entonces ya no estamos ante una mera reserva estatutaria sino ante un verdadero derecho real de sobreedificación constituido por vía de reserva.
La facultad de colocar carteles no es un mero derecho personal, pues grava el inmueble, o sea, no estamos ante una obligación negativa de la comunidad de no impedir la instalación de carteles; no es una servidumbre personal, pues no se constituye a favor de cualquier persona, sino de una persona que tiene la cualidad de ser promotor y por tanto propietario inicial del todo; no es una servidumbre real, no se constituye a favor de un predio. Es lo que se denomina una servidumbre propter rem, que grava el inmueble a favor de quien es propietario, de manera que al perder la condición de tal, la servidumbre se extingue. Volvemos a esas figuras intermedias, antes hablaba de ius ad rem, y ahora de sevidumbre propter rem.
El derecho de vuelo es un derecho de naturaleza real limitativo del dominio, regulado en el art.16 del RH y en la legislación del Suelo, cuyo titular puede o no ser propietario del edificio sobre el que se constituye. Hablamos de cosas distintas.
La facultad de colocar carteles no es un mero derecho personal, pues grava el inmueble, o sea, no estamos ante una obligación negativa de la comunidad de no impedir la instalación de carteles; no es una servidumbre personal, pues no se constituye a favor de cualquier persona, sino de una persona que tiene la cualidad de ser promotor y por tanto propietario inicial del todo; no es una servidumbre real, no se constituye a favor de un predio. Es lo que se denomina una servidumbre propter rem, que grava el inmueble a favor de quien es propietario, de manera que al perder la condición de tal, la servidumbre se extingue. Volvemos a esas figuras intermedias, antes hablaba de ius ad rem, y ahora de sevidumbre propter rem.
El derecho de vuelo es un derecho de naturaleza real limitativo del dominio, regulado en el art.16 del RH y en la legislación del Suelo, cuyo titular puede o no ser propietario del edificio sobre el que se constituye. Hablamos de cosas distintas.
no entró en la polémica jurídica, sólo comento, el promotor de uno de los edificios donde vivi se reservó el derecho a poner sobre el tejado carteles publicitarios de la promotora.
todos los propietarios firmamos la escritura y la mayoría no nos enteramos de tal reserva. Llegada la primera convocotaria de junta de propietarios se montó un gran revuelo porque nos había colocado un gol.
Nunca llegó a poner la publicidad.
todos los propietarios firmamos la escritura y la mayoría no nos enteramos de tal reserva. Llegada la primera convocotaria de junta de propietarios se montó un gran revuelo porque nos había colocado un gol.
Nunca llegó a poner la publicidad.
No es un derecho personal Papa Genio, es un derecho intermedio vinculado al hecho de ser propietario de un elemento privativo, lo claificaría como un ius ad rem, que se extingue cuando cesa la vinculación ob rem, o sea, cuando el promotor deja de ser propietario dentro del conjunto inmobiliario y se convierte en un extraño a la propiedad horizontal y a la comunidad de propietarios. Al no ser ya dueño cesa la conexión ob rem, y se extingue la reserva.
Es un tema interesante.
Es un tema interesante.
Gracias Agripa: mi duda está en que no puede haber un "derecho de reserva", pues en nuestro sistema de tradición latina no existe ese derecho. Creo más bien que hay solo un derecho personal ejecutable porquien incorporó el inmueble al regimen de la PH. No existe un derecho material. El promotor una vez incorpora el inmueble al regimen de la PH pasa a ser propietario, entonces qué derecho tiene el que fue promotor que ya no lo es?
Saludos,
Saludos,
considero la respuesta como adecuadamente clara y precisa, y que debiera usted explicar cuál es ese derecho que se ha reservado el promotor
los derechos que "ordinariamente" se reservan son la posibilidad de establecer algún tipo de conexión o relación con futuros inmuebles en las parcelas lindantes (garajes, locales, patios, etc) y pudieran ser legales si son concretos (decisiones del promotor que realmente son decisiones de la junta cuando él era el propietario único)
los derechos que "ordinariamente" se reservan son la posibilidad de establecer algún tipo de conexión o relación con futuros inmuebles en las parcelas lindantes (garajes, locales, patios, etc) y pudieran ser legales si son concretos (decisiones del promotor que realmente son decisiones de la junta cuando él era el propietario único)
Las reservas del promotor tienen unos límites muy significativos: 1.Con dichas reservas no se pueden sustraer facultades a la Junta de propietarios. 2.Su vigencia temporal está limitada mientras el promotor sea propietario de alguna entidad privativa del inmueble.3.No pueden vulnerar normas imperativas, y la LPH es una disposición normativa en donde la autonomía privada está muy restringida.
Reservas del promotor
