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Rescisión de contrato de alquiler con desperfectos reconocidos. devolución de fianza
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Rescisión de contrato de alquiler con desperfectos reconocidos. devolución de fianza
Buenas tardes,
Al hacer la rescisión del contrato de alquiler, el inquilino reconoció los desperfectos ocasionados en el piso, que fueron añadidos en el anexo del mismo y firmados por ambas partes (arrendador y arrendatario).
¿tengo que presentar al arrendatario las facturas de reparación de los desperfectos? o sería suficiente con presupuestos, para descontar el importe de la fianza retenida.
Gracias,
Nadia
Al hacer la rescisión del contrato de alquiler, el inquilino reconoció los desperfectos ocasionados en el piso, que fueron añadidos en el anexo del mismo y firmados por ambas partes (arrendador y arrendatario).
¿tengo que presentar al arrendatario las facturas de reparación de los desperfectos? o sería suficiente con presupuestos, para descontar el importe de la fianza retenida.
Gracias,
Nadia
Parece mentira la cantidad de consultas que genera el tema de la fianza. A lo largo de los años he estado investigando sobre el tema y tengo algo de práctica, asi que me vais a permitir una respuesta un pelín, larga, pero que creo que puede merecer la pena.
Como punto de partida debe tenerse en cuenta que la devolución de la fianza viene regulada en el art. 36.4 LAU, a cuyo tenor:
"El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución."
Sin ánimo de polemizar, de lo primero que debemos darnos cuenta es de lo mal escrito que está ese artículo. Resulta que el principio general es que hay que devolver la fianza "(...) al final del arriendo", es decir, "ya", nada más terminar el alquiler. Pero a continuación el artículo continúa afirmando que si no se devuelve en un mes devengará el interés legal (como una pequeña "sanción" al arrendador que no devuelve la fianza después del mes). De manera que la contradicción es evidente:
1.- por una parte se indica que hay que devolver la fianza ya
2.- pero por otra se permite que se tarde un mes sin penalización (el interés legal se devengaría a partir del segundo mes inclusive).
En mi opinión se trata del típico artículo redactado en clave puramente política que más que regular lía.
A lo largo de estos he ido formándome una opinión muy clara de como debe liquidarse la fianza y en mi opinión es así:
1.- lo mejor es que al finalizar el contrato se redacte un documento en el que las partes acuerden qué está bien y qué esta mal. Si se puede se liquida en ese momento y en caso contrario no hay más remedio que esperar a que el casero pueda decir una cantidad exacta. A continuación se firma.
2.- luego el casero intenta arreglar los desperfectos a la mayor velocidad posible.
3.- después del arreglo, cuando sepa el coste real (no el presupuestado) notifica la liquidación y paga el posible remanente.
4.- Si se ha pasado del mes, tiene que abonar el interés legal del dinero en cuanto al posible remanente.
Por tanto vemos que no hay un plazo concreto para liquidar la fianza, y ello es así, porque la liquidación depende del coste final REAL de la reparación. Si se terminase en los juzgados el juez no admitiría que se liquidase conforme a un presupuesto porque una cosa es lo presupuestado y otra el coste real final, y en derecho no se consideran las expectativas sino los hechos probados.
Y a esa misma conclusión llegan las siguientes sentencias:
- la sentencia EDJ 2002/20008, a cuyo tenor:
“En cuanto a la alegación de que la acción de reclamación de devolución de la fianza está caducada, al formularse la misma transcurridos los tres meses a que se refiere el art. 106 de 1964, hemos de coincidir con el Juzgador de instancia cuando excluye la aplicación del citado plazo a la devolución de la fianza y ello porque la caducidad debe entenderse referida a los derechos estrictamente arrendaticios regulados en el Capítulo IX de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 EDL 1964/62, y por tanto no a la acción que ahora se ejercita, dimanante de las obligaciones contractuales reguladoras en los artículos. 1.091 EDL 1889/1 y 1.254 y siguientes del Código Civil EDL 1889/1, sujetas no al antedicho plazo de caducidad sino al de prescripción de 15 años del artículo 1964 de dicho Cuerpo Legal EDL 1964/62, solución que, además, es coherente con el entramado de acciones que pueden gravitar sobre la misma, CARECIENDO DE SENTIDO QUE LA DE DEVOLUCIÓN ESTÉ SUJETA A TAN LIMITADO PLAZO, MIENTRAS QUE LA DE RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS CUBIERTOS POR DICHA FIANZA Y QUE SIN LUGAR A DUDAS CONDICIONA SU DEVOLUCIÓN, PUEDA EJERCITARSE SIN EL CONDICIONANTE TEMPORAL INDICADO.
- sentencia EDJ 2009/151365, a cuyo tenor:
"la improcedencia de la obligación de devolver la fianza hasta la extinción total del contrato, debiendo denegarse su compensación con rentas debidas (S 29.01.2004); pues si bien cabe aplicarlas al pago de dichas rentas, ENTRETANTO NO HAYAN QUEDADO REPARADOS LOS DAÑOS NO TIENE EL ARRENDADOR OBLIGACIÓN DE DEVOLVERLA (S 12.09.2007), pues su finalidad no es la de suplir el pago de la renta sino la de responder de la devolución del inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que se recibió."
Conclusión: primero se arregla lo que se tenga que arreglar, se paga, y entonces (que es cuando realmente se sabe cuanto se ha pagado) se liquida y se devuelve lo que pueda quedar de fianza.
Como punto de partida debe tenerse en cuenta que la devolución de la fianza viene regulada en el art. 36.4 LAU, a cuyo tenor:
"El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución."
Sin ánimo de polemizar, de lo primero que debemos darnos cuenta es de lo mal escrito que está ese artículo. Resulta que el principio general es que hay que devolver la fianza "(...) al final del arriendo", es decir, "ya", nada más terminar el alquiler. Pero a continuación el artículo continúa afirmando que si no se devuelve en un mes devengará el interés legal (como una pequeña "sanción" al arrendador que no devuelve la fianza después del mes). De manera que la contradicción es evidente:
1.- por una parte se indica que hay que devolver la fianza ya
2.- pero por otra se permite que se tarde un mes sin penalización (el interés legal se devengaría a partir del segundo mes inclusive).
En mi opinión se trata del típico artículo redactado en clave puramente política que más que regular lía.
A lo largo de estos he ido formándome una opinión muy clara de como debe liquidarse la fianza y en mi opinión es así:
1.- lo mejor es que al finalizar el contrato se redacte un documento en el que las partes acuerden qué está bien y qué esta mal. Si se puede se liquida en ese momento y en caso contrario no hay más remedio que esperar a que el casero pueda decir una cantidad exacta. A continuación se firma.
2.- luego el casero intenta arreglar los desperfectos a la mayor velocidad posible.
3.- después del arreglo, cuando sepa el coste real (no el presupuestado) notifica la liquidación y paga el posible remanente.
4.- Si se ha pasado del mes, tiene que abonar el interés legal del dinero en cuanto al posible remanente.
Por tanto vemos que no hay un plazo concreto para liquidar la fianza, y ello es así, porque la liquidación depende del coste final REAL de la reparación. Si se terminase en los juzgados el juez no admitiría que se liquidase conforme a un presupuesto porque una cosa es lo presupuestado y otra el coste real final, y en derecho no se consideran las expectativas sino los hechos probados.
Y a esa misma conclusión llegan las siguientes sentencias:
- la sentencia EDJ 2002/20008, a cuyo tenor:
“En cuanto a la alegación de que la acción de reclamación de devolución de la fianza está caducada, al formularse la misma transcurridos los tres meses a que se refiere el art. 106 de 1964, hemos de coincidir con el Juzgador de instancia cuando excluye la aplicación del citado plazo a la devolución de la fianza y ello porque la caducidad debe entenderse referida a los derechos estrictamente arrendaticios regulados en el Capítulo IX de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 EDL 1964/62, y por tanto no a la acción que ahora se ejercita, dimanante de las obligaciones contractuales reguladoras en los artículos. 1.091 EDL 1889/1 y 1.254 y siguientes del Código Civil EDL 1889/1, sujetas no al antedicho plazo de caducidad sino al de prescripción de 15 años del artículo 1964 de dicho Cuerpo Legal EDL 1964/62, solución que, además, es coherente con el entramado de acciones que pueden gravitar sobre la misma, CARECIENDO DE SENTIDO QUE LA DE DEVOLUCIÓN ESTÉ SUJETA A TAN LIMITADO PLAZO, MIENTRAS QUE LA DE RECLAMACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS CUBIERTOS POR DICHA FIANZA Y QUE SIN LUGAR A DUDAS CONDICIONA SU DEVOLUCIÓN, PUEDA EJERCITARSE SIN EL CONDICIONANTE TEMPORAL INDICADO.
- sentencia EDJ 2009/151365, a cuyo tenor:
"la improcedencia de la obligación de devolver la fianza hasta la extinción total del contrato, debiendo denegarse su compensación con rentas debidas (S 29.01.2004); pues si bien cabe aplicarlas al pago de dichas rentas, ENTRETANTO NO HAYAN QUEDADO REPARADOS LOS DAÑOS NO TIENE EL ARRENDADOR OBLIGACIÓN DE DEVOLVERLA (S 12.09.2007), pues su finalidad no es la de suplir el pago de la renta sino la de responder de la devolución del inmueble objeto del contrato en las mismas condiciones en que se recibió."
Conclusión: primero se arregla lo que se tenga que arreglar, se paga, y entonces (que es cuando realmente se sabe cuanto se ha pagado) se liquida y se devuelve lo que pueda quedar de fianza.
Mas sobre el mismo tema:
AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA (Sección 6ª), sentencia de 4.03.2016:
"...Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se convierte en directamente exigible la restitución.”
En conclusión, no se puede sustentar que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener sine die la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal, que es lo que sucede en el caso de autos, "
Parece que se sostiene que pasado el mes, hay acción para reclamar la devolución. En todo caso, es obvio que acción para ello, nazca antes o después, la hay.
Tampoco falta quien sostiene que la fianza debe devolverse en el mismo acto de entrega de llaves, sin esperas ni plazos: Sentencia de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA, Santiago de Compostela (Sección 6ª) de fecha 11.09.2015:
” Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible.
Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida “al final del arriendo“, esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante.
Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.”
Me parece que liquidar en un mes y devolver, aunque sea con un presupuesto, y ofreciendo enviar las facturas cuando se disponga de ellas, es prudente, pero como se acaba de ver, es perfectamente defendible prolongar un poco el plazo. Lo que no se puede es prolongarlo mucho, y esperar a que llegue el requerimiento del que espera la devolución para justificar los gastos.
AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA (Sección 6ª), sentencia de 4.03.2016:
"...Si excede de ese mes, guardando silencio al respecto, la cantidad que representa la fianza devenga intereses, lo que revela, que se convierte en directamente exigible la restitución.”
En conclusión, no se puede sustentar que el arrendador pueda, a pretexto de unos indeterminados daños en el inmueble, retener sine die la fianza, sin proceder, por otro lado, a liquidar la obligación principal, que es lo que sucede en el caso de autos, "
Parece que se sostiene que pasado el mes, hay acción para reclamar la devolución. En todo caso, es obvio que acción para ello, nazca antes o después, la hay.
Tampoco falta quien sostiene que la fianza debe devolverse en el mismo acto de entrega de llaves, sin esperas ni plazos: Sentencia de la AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CORUÑA, Santiago de Compostela (Sección 6ª) de fecha 11.09.2015:
” Entiende la arrendadora que el artículo 36 establece un plazo legal de un mes para devolver el saldo de la fianza desde la entrega de las llaves y por tanto, la deuda no era líquida, vencida ni exigible.
Debe recordarse que el artículo 36 LAU , en su párrafo cuarto, establece que “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”.
Este Tribunal comparte la interpretación que realiza la juzgadora de instancia. La norma que se acaba de transcribir no concede al arrendador el plazo de un mes para devolver la fianza. Sobre este extremo lo que dice es que deberá ser restituida “al final del arriendo“, esto es, cuando se termina la relación arrendaticia y no dentro del mes siguiente al final del arriendo, como interpreta la apelante.
Por tanto, el precepto invocado por la apelante lo que regula es el momento en que el arrendador incurre en mora, pero la obligación de entregar la fianza surge desde que finaliza el arriendo.”
Me parece que liquidar en un mes y devolver, aunque sea con un presupuesto, y ofreciendo enviar las facturas cuando se disponga de ellas, es prudente, pero como se acaba de ver, es perfectamente defendible prolongar un poco el plazo. Lo que no se puede es prolongarlo mucho, y esperar a que llegue el requerimiento del que espera la devolución para justificar los gastos.
0.- Hoplon: ante todo y como siempre, muchísimas gracias por tus amables palabras hacia mí. En otros foros no fueron tan considerados conmigo.
1.- En cuanto a las sentencias que aportas: son interesantísimas y no las conocía (aunque sí otras mas o menos parecidas). Sin embargo quisiera señalar que creo firmemente que esas sentencias no contradicen ni las que yo he aportado ni mi resumen final del post anterior, y las razones para opinar así son las siguientes:
a.- para empezar hay que tener en cuenta que para que el acreedor accione contra el deudor hace falta que la deuda sea liquida (importe exacto y conocido), vencida (en plazo de pago) y exigible (que no haya causas que impidan reclamarla, como por ejemplo que el deudor gane menos del SMI). Esto es una doctrina super consolidada. A la vista de ella creo que el art. 36.4 LAU debe interpertarse en el sentido de que el casero tiene un mes para liquidar la fianza, después de lo cual será de suyo vencida desde "ya" (así interpreto yo la expresión "(...) al final del arriendo") y exigible a partir del mes (de ahí que después de ese plazo la deuda devengue intereses). Es la única forma sensata que he encontrado para interpretar ese art. 36.4
b.- dicho esto, que duda cabe de que el casero tiene el deber de liquidar "rápido" la fianza, no sólo porque tiene ese plazo de un mes, sino porque viene obligado a ello por el deber general de ejercitar los derechos de buena fe. O sea: que el casero tiene derecho a liquidar antes de pagar, pero desde luego no puede ser negligente y tardar lo que le dé la gana en liquidar usando esa tardanza como excusa para no pagar una deuda que en modo alguno es nada de dificil de liquidar (salvo casos muy excepcionales que nunca he visto).
Dicho esto creo que la primera sentencia que aportas cuadra en este esquema. Si te das cuenta usa la expresión "sine die" para condenar al casero a devolver, y hace muy bien. El casero no puede estar sine die para calcular la liquidación de la fianza. En ese sentido, digo, tu sentencia es en realidad perfectamente con las que he aportado yo antes. La idea es: puede ud. tardar para liquidar, pero no se pase porque si abusa de ese derecho igual no se lo reconocemos y tiene que devolver la fianza entera "ya" y además con sus intereses. Lo cual, por cierto, me parece perfecto.
c.- En cuanto a la segunda sentencia es mas directa y agresiva, pero creo que también hay una explicacion. La he buscado en la base de datos de "El Derecho" y si uno se la lee entera podrás ver que el casero " alega que debió descontarse de la cantidad reclamada la parte proporcional de renta correspondiente al día en que se devolvieron las llaves, así como los gastos de limpieza y pintura y los correspondientes a los costes derivados de la baja en el suministro eléctrico;". Es decir, nuevamente el casero alega que no paga porque no le ha "dado tiempo" a liquidar. Es evidente que esa alegacion la hace desde la mala fe: en primer lugar porque los importes cuyo descuento pretende no son difíciles de calcular en el plazo de un mes o como mucho dos y en segundo porque si ese asunto ha llegado a juicio han pasado muchos, muchísimos más meses que simplemente dos. En definitiva: que este pleito el casero ha abusado muchísimo de su derecho a liquidar gastos antes de devolver el remanente y por tanto ha actuado de mala fe recibiendo de los tribunales el evidente castigo que figura en la sentencia (que yo no tendría demasiado en cuenta, en el sentido de que parece la típica sentencia que busca descaradamente la justicia material (en este caso merecidísima) por encima de la formal).
Por eso te digo que creo firmemente que en realidad las sentencias que aportas mas que contradecir las mias anteriores, en realidad la confirman y refuerzan.
1.- En cuanto a las sentencias que aportas: son interesantísimas y no las conocía (aunque sí otras mas o menos parecidas). Sin embargo quisiera señalar que creo firmemente que esas sentencias no contradicen ni las que yo he aportado ni mi resumen final del post anterior, y las razones para opinar así son las siguientes:
a.- para empezar hay que tener en cuenta que para que el acreedor accione contra el deudor hace falta que la deuda sea liquida (importe exacto y conocido), vencida (en plazo de pago) y exigible (que no haya causas que impidan reclamarla, como por ejemplo que el deudor gane menos del SMI). Esto es una doctrina super consolidada. A la vista de ella creo que el art. 36.4 LAU debe interpertarse en el sentido de que el casero tiene un mes para liquidar la fianza, después de lo cual será de suyo vencida desde "ya" (así interpreto yo la expresión "(...) al final del arriendo") y exigible a partir del mes (de ahí que después de ese plazo la deuda devengue intereses). Es la única forma sensata que he encontrado para interpretar ese art. 36.4
b.- dicho esto, que duda cabe de que el casero tiene el deber de liquidar "rápido" la fianza, no sólo porque tiene ese plazo de un mes, sino porque viene obligado a ello por el deber general de ejercitar los derechos de buena fe. O sea: que el casero tiene derecho a liquidar antes de pagar, pero desde luego no puede ser negligente y tardar lo que le dé la gana en liquidar usando esa tardanza como excusa para no pagar una deuda que en modo alguno es nada de dificil de liquidar (salvo casos muy excepcionales que nunca he visto).
Dicho esto creo que la primera sentencia que aportas cuadra en este esquema. Si te das cuenta usa la expresión "sine die" para condenar al casero a devolver, y hace muy bien. El casero no puede estar sine die para calcular la liquidación de la fianza. En ese sentido, digo, tu sentencia es en realidad perfectamente con las que he aportado yo antes. La idea es: puede ud. tardar para liquidar, pero no se pase porque si abusa de ese derecho igual no se lo reconocemos y tiene que devolver la fianza entera "ya" y además con sus intereses. Lo cual, por cierto, me parece perfecto.
c.- En cuanto a la segunda sentencia es mas directa y agresiva, pero creo que también hay una explicacion. La he buscado en la base de datos de "El Derecho" y si uno se la lee entera podrás ver que el casero " alega que debió descontarse de la cantidad reclamada la parte proporcional de renta correspondiente al día en que se devolvieron las llaves, así como los gastos de limpieza y pintura y los correspondientes a los costes derivados de la baja en el suministro eléctrico;". Es decir, nuevamente el casero alega que no paga porque no le ha "dado tiempo" a liquidar. Es evidente que esa alegacion la hace desde la mala fe: en primer lugar porque los importes cuyo descuento pretende no son difíciles de calcular en el plazo de un mes o como mucho dos y en segundo porque si ese asunto ha llegado a juicio han pasado muchos, muchísimos más meses que simplemente dos. En definitiva: que este pleito el casero ha abusado muchísimo de su derecho a liquidar gastos antes de devolver el remanente y por tanto ha actuado de mala fe recibiendo de los tribunales el evidente castigo que figura en la sentencia (que yo no tendría demasiado en cuenta, en el sentido de que parece la típica sentencia que busca descaradamente la justicia material (en este caso merecidísima) por encima de la formal).
Por eso te digo que creo firmemente que en realidad las sentencias que aportas mas que contradecir las mias anteriores, en realidad la confirman y refuerzan.
Me gustaría que aclarase si se llegó a poner de acuerdo con el inquilino sobre el piso (que supongo que si), la renta (que supongo que también) y el plazo (otro tanto).
Si hubo tal acuerdo se ha perfeccionado un contrato verbal de arrendamiento (art. 37 LAU). Y el desistimiento unilateral del inquilino permite que retenga la fianza.
¿Hubo entrega del piso, le dio las llaves?
Tanto si la hubo como si no usted puede retener la señal a la que llama fianza. La prenda o señal de un contrato, la reserva, se regula en los arts. 1863, siguientes y concordantes del CC, y hay libertad de forma (art. 1278 CC).
S. de 8 de marzo de 2011 de la AP de Madrid (Sección 10ª): A CONTRARIO SENSU: si se pactaron los elementos esenciales del contrato, aunque no haya entrega de llaves, se puede retener la señal.
Y así hemos llegado al momento en que en toda consulta se hace la "prueba del algodón": ¿puede usted probar que se había pactado el inmueble, plazo y renta? Porque si no puede probarlo, deberá devolver la señal, ya que una cosa es tener razón, y otra, desgraciadamente distinta, que te la den.
Si hubo tal acuerdo se ha perfeccionado un contrato verbal de arrendamiento (art. 37 LAU). Y el desistimiento unilateral del inquilino permite que retenga la fianza.
¿Hubo entrega del piso, le dio las llaves?
Tanto si la hubo como si no usted puede retener la señal a la que llama fianza. La prenda o señal de un contrato, la reserva, se regula en los arts. 1863, siguientes y concordantes del CC, y hay libertad de forma (art. 1278 CC).
S. de 8 de marzo de 2011 de la AP de Madrid (Sección 10ª): A CONTRARIO SENSU: si se pactaron los elementos esenciales del contrato, aunque no haya entrega de llaves, se puede retener la señal.
Y así hemos llegado al momento en que en toda consulta se hace la "prueba del algodón": ¿puede usted probar que se había pactado el inmueble, plazo y renta? Porque si no puede probarlo, deberá devolver la señal, ya que una cosa es tener razón, y otra, desgraciadamente distinta, que te la den.
