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Rescisión de arrendamiento
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Rescisión de arrendamiento
Hola:
Mi padre tenía apalabrado con una prima suya el arrendamiento de una finca de una hectárea de secano que hemos venido cultivando de cereal desde los años 80. Es cierto que de renta pagámos muy poco (20€ cada dos años), y creo que es por esto por lo que quieren extinguir aquel contrato verbal. Se murió mi padre y también la prima, y el hijo de ésta me envió el verano de 2023 un burofax indicándome que daba por resuelto el contrato de arrendamiento y que la finca la disfrutaría él a partir del verano de 2024. ¿Qué puedo hacer para evitarlo y continuar con el cultivo de la finca?
Un saludo.
Mi padre tenía apalabrado con una prima suya el arrendamiento de una finca de una hectárea de secano que hemos venido cultivando de cereal desde los años 80. Es cierto que de renta pagámos muy poco (20€ cada dos años), y creo que es por esto por lo que quieren extinguir aquel contrato verbal. Se murió mi padre y también la prima, y el hijo de ésta me envió el verano de 2023 un burofax indicándome que daba por resuelto el contrato de arrendamiento y que la finca la disfrutaría él a partir del verano de 2024. ¿Qué puedo hacer para evitarlo y continuar con el cultivo de la finca?
Un saludo.
Si -nótese el condicional- su contrato es de después de la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos:
"Artículo 12. Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato."
Habida cuenta de que han cumplido el requisito de preaviso por un año, la única manera sería defender que la última prórroga de cinco años tiene más duración ¿de cúando es el último recibo de renta que usted conserva? ¿hay testigos de la fecha exacta en que comenzó la relación? ¿hay alguna factura de suministros agrícolas o de maquinaria que nos permita inferir la fecha en que nació el contrato? ¿a qué labor se dedica la finca?
"Artículo 12. Tiempo de duración.
1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de cinco años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor.
2. Salvo estipulación de las partes que establezca una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de cinco años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas, si hubiera mediado la notificación a que se refiere el apartado siguiente.
3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de cinco años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato."
Habida cuenta de que han cumplido el requisito de preaviso por un año, la única manera sería defender que la última prórroga de cinco años tiene más duración ¿de cúando es el último recibo de renta que usted conserva? ¿hay testigos de la fecha exacta en que comenzó la relación? ¿hay alguna factura de suministros agrícolas o de maquinaria que nos permita inferir la fecha en que nació el contrato? ¿a qué labor se dedica la finca?
Espere, que ya veo que el contrato es de los años 80 y de labor de secano. Me suelo acelerar al responder y luego pasan estas cosas.
Se rige por la Ley 83/1980, de 31 de diciembre.
"Artículo veinticinco.
Uno. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años.
Dos. Terminado el plazo contractual, el arrendamiento tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses.
Tres. En todo caso el tiempo total de prórrogas legales no excederá de quince años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente en los términos señalados por el artículo catorce."
¿Hay documentos en el ayuntamiento, permisos, expedientes de solicitud de ayudas? ¿conserva las declaraciones de impuestos de su padre, y sale en ellas el rendimiento de la finca? ¿hay contratos de trabajadores, o contratos con autónomos o empresas de servicios?
Entraría en juego, al ser la renta bianual, la tácita reconduccion por bienios. Tal vez podamos prolongarlo un año más.
Ejemplo:
Queremos defender que el contrato nació el 1-1-1985, y que expiró el 31-12-1999; a partir de ahí, tácita reconducción bianual hasta el 31-12-25. Y lo demostramos porque un testigo dice que justo ese día su apdre empezó a trabajar la finca, o bien porque tenemos una factura de maquinaria agrícola de esa fecha, o un contrato para un trabajador de esa fecha.
Se rige por la Ley 83/1980, de 31 de diciembre.
"Artículo veinticinco.
Uno. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de seis años.
Dos. Terminado el plazo contractual, el arrendamiento tendrá derecho a una primera prórroga por seis años y a prórrogas sucesivas de tres años cada una, entendiéndose que utiliza este derecho si al terminar el plazo inicial o el de cada prórroga no renuncia a seguir en el arrendamiento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente. No obstante, el arrendatario podrá rescindirlo al término de cada año agrícola, dando al arrendador un preaviso de seis meses.
Tres. En todo caso el tiempo total de prórrogas legales no excederá de quince años, transcurridos los cuales se extinguirá el contrato y el arrendador podrá arrendar nuevamente la finca a quien tuviere por conveniente en los términos señalados por el artículo catorce."
¿Hay documentos en el ayuntamiento, permisos, expedientes de solicitud de ayudas? ¿conserva las declaraciones de impuestos de su padre, y sale en ellas el rendimiento de la finca? ¿hay contratos de trabajadores, o contratos con autónomos o empresas de servicios?
Entraría en juego, al ser la renta bianual, la tácita reconduccion por bienios. Tal vez podamos prolongarlo un año más.
Ejemplo:
Queremos defender que el contrato nació el 1-1-1985, y que expiró el 31-12-1999; a partir de ahí, tácita reconducción bianual hasta el 31-12-25. Y lo demostramos porque un testigo dice que justo ese día su apdre empezó a trabajar la finca, o bien porque tenemos una factura de maquinaria agrícola de esa fecha, o un contrato para un trabajador de esa fecha.
