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Rescisión contrato de arras
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Rescisión contrato de arras
Saludos,
He firmado un contrato de arras con un particular para la venta de un piso. En dicho contrato se establecia el pago de las arras en dos periodos, el primero se nos abono pero el segundo ( con buena voluntad se firmo un documento para alegar el plazo) no se ha echo efectivo.
Dado que en dicho contrato se establece que si a la fecha conevnida no se hubieran abonado las acntidades pactadas el contrato quedaria rescindido perdiendo el comprador las arras abonadas
Mi pregunta es: ¿A partir de esto que debo hacer, notificar al comprador la rescision o es implicito y ya puedo poner a la venta el piso para otros compradores?
Os agradeceria me informarais o aconsejarias
Gracias anticipadas a todos
He firmado un contrato de arras con un particular para la venta de un piso. En dicho contrato se establecia el pago de las arras en dos periodos, el primero se nos abono pero el segundo ( con buena voluntad se firmo un documento para alegar el plazo) no se ha echo efectivo.
Dado que en dicho contrato se establece que si a la fecha conevnida no se hubieran abonado las acntidades pactadas el contrato quedaria rescindido perdiendo el comprador las arras abonadas
Mi pregunta es: ¿A partir de esto que debo hacer, notificar al comprador la rescision o es implicito y ya puedo poner a la venta el piso para otros compradores?
Os agradeceria me informarais o aconsejarias
Gracias anticipadas a todos
Teofilo, me sorprender mucho tu contestación, ignorando por completo el art. 1504 del CC
"En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."
Se le debe requerir, bien notarialmente o bien judicialmente, que cumpla el contrato (básicamente que ponga fecha para el pago efectivo, normalmente que fecha para notaria), en caso de que no lo haga, en ese momento (y no antes) perderá lo aportado.
Si mandarás lo que te indica Teofilo, el comprador podría darta hora y fecha para el pago y deberías cumplir.
"En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."
Se le debe requerir, bien notarialmente o bien judicialmente, que cumpla el contrato (básicamente que ponga fecha para el pago efectivo, normalmente que fecha para notaria), en caso de que no lo haga, en ese momento (y no antes) perderá lo aportado.
Si mandarás lo que te indica Teofilo, el comprador podría darta hora y fecha para el pago y deberías cumplir.
Por qué te haces pasar por abogado, Teofilo? he visto muchas de tus contestaciones en los diversos foros y te equivocas sistemáticamente por lo que o bien no eres abogado, o bien no tienes ni idea de derecho.
No sé qué es más grave, que mientas o que no sepas, lo que sí es grave es que contestes a cosas de las que realmente no sabes.
Si quieres hacer prácticas, las haces con las personas a las que no perjudiques.
No sé qué es más grave, que mientas o que no sepas, lo que sí es grave es que contestes a cosas de las que realmente no sabes.
Si quieres hacer prácticas, las haces con las personas a las que no perjudiques.
Arcos, no te voy a contestar porque sería ponerme a tu nivel, y no me apetece rebajarme tanto; tu eres de esos que vas organizando trifulcas por estas paginas... no mereces la pena, de veras, venga estudia un poco y toma nota.
TN, sabrás que los contratos,los pactos, son Ley para las partes, cierto? y que lo pactado se antepone a lo establecido en cualquier ley salvo aquella parte de la misma que sea de caracter imperativo.
Por otro lado...te has leído mi consejo? porque parece ser que no, porque lo que precisamente le digo es que primero ponga en conocimiento de la contraria su incumplimiento (por carta por conducto burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, que tiene a los efectos probatorios idéntico efecto que el conducto notarial) y la perdida por tanto de lo entregado. vale...?
TN, sabrás que los contratos,los pactos, son Ley para las partes, cierto? y que lo pactado se antepone a lo establecido en cualquier ley salvo aquella parte de la misma que sea de caracter imperativo.
Por otro lado...te has leído mi consejo? porque parece ser que no, porque lo que precisamente le digo es que primero ponga en conocimiento de la contraria su incumplimiento (por carta por conducto burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, que tiene a los efectos probatorios idéntico efecto que el conducto notarial) y la perdida por tanto de lo entregado. vale...?
Si me sorprendía tu anterior respuesta, la acabas de hacer me sorprende aún mucho más.
Teofilo, en esta frase te equivocas:
"sabrás que los contratos,los pactos, son Ley para las partes, cierto? y que lo pactado se antepone a lo establecido en cualquier ley salvo aquella parte de la misma que sea de caracter imperativo"
te equivocas por una sencilla razón: las partes pueden dejar de aplicar o aplicar de forma diferentes las disposiciones de caracter dispositivo (como es el caso) PERO si no dicen nada respecto a esas normas, se aplican .
Para que no se aplicara el 1504, debería haber una claúsula expresa sobre la misma.
En este caso, al no mencionar nada sobre el mismo, sería de aplicación el 1504 del CC
Me sorprende mucho, si eres abogado, no que desconozcas el 1504, que ya es un error, sino la forma de aplicación del CC.
En cuanto a tu consejo, tú dices "que dado el incumplimiento, y en aplicacion... ha perdido las cantidades entregadas. "
Cuando lo correcto, en estos casos, es notificar que en caso de que no se cumpla en x días, se perderá lo aportado.
La diferencia (sobre todo en las consecuencias), para cualquiera es obvía, tú le dices que se quede con el dinero y le notifique el incumplimiento pero, si hace eso, la otra parte todavía puede cumplir puesto el 1504 es tajante en ese sentido.
Teofilo, en esta frase te equivocas:
"sabrás que los contratos,los pactos, son Ley para las partes, cierto? y que lo pactado se antepone a lo establecido en cualquier ley salvo aquella parte de la misma que sea de caracter imperativo"
te equivocas por una sencilla razón: las partes pueden dejar de aplicar o aplicar de forma diferentes las disposiciones de caracter dispositivo (como es el caso) PERO si no dicen nada respecto a esas normas, se aplican .
Para que no se aplicara el 1504, debería haber una claúsula expresa sobre la misma.
En este caso, al no mencionar nada sobre el mismo, sería de aplicación el 1504 del CC
Me sorprende mucho, si eres abogado, no que desconozcas el 1504, que ya es un error, sino la forma de aplicación del CC.
En cuanto a tu consejo, tú dices "que dado el incumplimiento, y en aplicacion... ha perdido las cantidades entregadas. "
Cuando lo correcto, en estos casos, es notificar que en caso de que no se cumpla en x días, se perderá lo aportado.
La diferencia (sobre todo en las consecuencias), para cualquiera es obvía, tú le dices que se quede con el dinero y le notifique el incumplimiento pero, si hace eso, la otra parte todavía puede cumplir puesto el 1504 es tajante en ese sentido.
Teofilo, te has lucido, demuestras tu "nivel" tanto jurídico como del "otro".
1.-"no te voy a contestar porque sería ponerme a tu nivel, y no me apetece rebajarme tanto; tu eres de esos que vas organizando trifulcas por estas paginas... no mereces la pena, de veras, venga estudia un poco y toma nota. "
No decías que no me querías contestar? como llamas a lo que has hecho? si es que...
2.- Muy bueno tu intento de justificación de tu anterior respuesta cuando TN te ha rebatido, acabasa de demostrar que desconoces los principios básicos del derecho privado.
Sabes la gran diferencia entre tú y yo? que al menos yo soy abogado.
P.D. Quien tiene que recurrir al "estudia un poco" para argumentar, suele ser quien no sabe del tema, es un clásico en estos foros. Por cierto, no te vendría mal repasar cualquier manual de derecho civil.
1.-"no te voy a contestar porque sería ponerme a tu nivel, y no me apetece rebajarme tanto; tu eres de esos que vas organizando trifulcas por estas paginas... no mereces la pena, de veras, venga estudia un poco y toma nota. "
No decías que no me querías contestar? como llamas a lo que has hecho? si es que...
2.- Muy bueno tu intento de justificación de tu anterior respuesta cuando TN te ha rebatido, acabasa de demostrar que desconoces los principios básicos del derecho privado.
Sabes la gran diferencia entre tú y yo? que al menos yo soy abogado.
P.D. Quien tiene que recurrir al "estudia un poco" para argumentar, suele ser quien no sabe del tema, es un clásico en estos foros. Por cierto, no te vendría mal repasar cualquier manual de derecho civil.
Estaría bien que aclaras si realmente eres abogado, yo también soy de Barcelona y conozco a un Teofilo y ese me consta que no entra en foros, teniendo en cuenta que sólo hay dos Teófilos como abogados en Barcelona, supongo que será el otro, no?
Así que si es cierto lo que dices, o tu apellido empieza por M o por J.
Así que si es cierto lo que dices, o tu apellido empieza por M o por J.
Efectivamente Teofilo está errado y es un error que cabría calificar de muy grave para un licenciado en Derecho.
En el derecho privado, las partes pueden pactar lo que deseen modificando las normas dispositivas si así lo desean.
Pero como bien dice el compañero, si no se modifican o no se especifica que no se aplica o no se menciona nada sobre ellas, se aplica como subsidiario lo mencionado en el Código Civil.
Habría que ver lo que dice el contraro pero en la mayoría de contrato de arras no se suele mencionar nada por lo que es de aplicación el articulado del 1.504 del Código Civil, algo que desconoce mucha gente.
Yo creo que desconocer esto no es grave, aunque si lo es contestar si no se está seguro, lo grave para un licenciado es desconocer como se aplica el Código Civil en estos casos.
En el derecho privado, las partes pueden pactar lo que deseen modificando las normas dispositivas si así lo desean.
Pero como bien dice el compañero, si no se modifican o no se especifica que no se aplica o no se menciona nada sobre ellas, se aplica como subsidiario lo mencionado en el Código Civil.
Habría que ver lo que dice el contraro pero en la mayoría de contrato de arras no se suele mencionar nada por lo que es de aplicación el articulado del 1.504 del Código Civil, algo que desconoce mucha gente.
Yo creo que desconocer esto no es grave, aunque si lo es contestar si no se está seguro, lo grave para un licenciado es desconocer como se aplica el Código Civil en estos casos.
TN,
leete los hechos que describe chema555, de manera palmaria, se establece fecha para el cumplimiento voluntario y los efectos del no cumplimiento dentro de ese periodo,para mi, es evidente y palmario, para ti,parece ser que no, ya veríamos quien tiene razón. Y permitame que te diga que te relajes, que lo más maravilloso del ejercicio del derecho es tener diferente criterio...
Para dejar de aplicar el cc, no debe expresamente manifestarse, y para mi, resulta evidente a la vista del mensaje primero, que para el caso no cumplir con lo pactado en el contrato dentro del plazo las consecuencias juridicas del incumplimiento dentro del plazo fijado en el contrato.
Y si hay incumplimiento, como le voy a notificar: "si en x dias no cumple...", pero bueno...si ya ha incumplido..como si no supiera lo que ha firmado y pactado.
Y te digo, yo soy abogado ejerciente, y no se si lo eres, y si lo eres tu especialidad, te lo digo porque yo me dedico a esto y me encuentro con problematicas con contratos de compraventa con arras, y casos identicos a los que se contemplan he tenido varios y una vez no se ha cumplido dentro del plazo establecido, si te han notificado el incumplimiento y la resolucion del contrato, ponte a reclamar el dinero... que te caeran las costas,sin duda.
leete los hechos que describe chema555, de manera palmaria, se establece fecha para el cumplimiento voluntario y los efectos del no cumplimiento dentro de ese periodo,para mi, es evidente y palmario, para ti,parece ser que no, ya veríamos quien tiene razón. Y permitame que te diga que te relajes, que lo más maravilloso del ejercicio del derecho es tener diferente criterio...
Para dejar de aplicar el cc, no debe expresamente manifestarse, y para mi, resulta evidente a la vista del mensaje primero, que para el caso no cumplir con lo pactado en el contrato dentro del plazo las consecuencias juridicas del incumplimiento dentro del plazo fijado en el contrato.
Y si hay incumplimiento, como le voy a notificar: "si en x dias no cumple...", pero bueno...si ya ha incumplido..como si no supiera lo que ha firmado y pactado.
Y te digo, yo soy abogado ejerciente, y no se si lo eres, y si lo eres tu especialidad, te lo digo porque yo me dedico a esto y me encuentro con problematicas con contratos de compraventa con arras, y casos identicos a los que se contemplan he tenido varios y una vez no se ha cumplido dentro del plazo establecido, si te han notificado el incumplimiento y la resolucion del contrato, ponte a reclamar el dinero... que te caeran las costas,sin duda.
Sinceramente, estoy empezando a dudar que seas abogado, sigues cayendo en el mismo error, leete el artículo ese y mira la jurisprudencia del mismo y, si realmente eres abogado y te dedicas a eso, verás tu error. El hecho de no pagar en un plazo, no significa que el contrato quede por "finiquitado".
Lo que me hace dudar de que seas abogado, sobre todo cuando dices que te dedicas a eso, es el monumental error que has cometido en la aplicación del CC, es imposible que nadie que se dedique a eso, diga lo que tú has dicho, imposible y más que no se dé cuenta de su error cuando se lo dicen. No se trata de interpretar el contrato (lo que ha puesto Chema es de un contrato tipo, donde se sigue aplicando el 1504), se trata de la explicación que has dado sobre la aplicación de los pactos privados, esa explicación es la que es imposible que dé un abogado, al menos no uno ejerciente.
Soy abogado, ejerzo en Barcelona, y me dedico a temas inmobiliarios y de urbanismo y, curiosamente, sólo hay dos Teófilos colegiados en Barcelona, a uno le conozco, y bastante, al otro no, por lo que entiendo que eres el otro.
Soy quien lleve los temas jurídicos, entre otros clientes, de un par de inmobiliarias con cierto volumen y, te aseguro, que el incumplimiento de la fecha, si no hay requirimiento, no implica la resolución del contrato. Es básico ese requerimiento previo, cualquiera que se dedique a esto lo sabe.
Lo que me hace dudar de que seas abogado, sobre todo cuando dices que te dedicas a eso, es el monumental error que has cometido en la aplicación del CC, es imposible que nadie que se dedique a eso, diga lo que tú has dicho, imposible y más que no se dé cuenta de su error cuando se lo dicen. No se trata de interpretar el contrato (lo que ha puesto Chema es de un contrato tipo, donde se sigue aplicando el 1504), se trata de la explicación que has dado sobre la aplicación de los pactos privados, esa explicación es la que es imposible que dé un abogado, al menos no uno ejerciente.
Soy abogado, ejerzo en Barcelona, y me dedico a temas inmobiliarios y de urbanismo y, curiosamente, sólo hay dos Teófilos colegiados en Barcelona, a uno le conozco, y bastante, al otro no, por lo que entiendo que eres el otro.
Soy quien lleve los temas jurídicos, entre otros clientes, de un par de inmobiliarias con cierto volumen y, te aseguro, que el incumplimiento de la fecha, si no hay requirimiento, no implica la resolución del contrato. Es básico ese requerimiento previo, cualquiera que se dedique a esto lo sabe.
Otra cuestión, una cosa es que no conozcas el 1504 pero, te lo has leido? creo que no, fíjate lo que dices tú:
"una vez no se ha cumplido dentro del plazo establecido, si te han notificado el incumplimiento y la resolucion del contrato, ponte a reclamar el dinero... que te caeran las costas,sin duda. "
Y fíjate lo que dice el 1504, sobre todo lo que pongo en mayúsculas:
"En la venta de bienes inmuebles, AUN CUANDO SE HUBIERA ESTIPULADO QUE POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO EN EL TIEMPO CONVENIDO TENDRA LUGAR DE PLENO DERECHO LA RESOLUCION DEL CONTRATO, EL COMPRADOR PODRA PAGAR, AUN DESPUES DE EXPIRADO EL TERMINO, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."
Es muy claro ese artículo y dice exactamente lo contrario a lo que tú afirmas, dices que ese contrato se indica que si no se paga, se podrá resolver por impago y, en cambio, el CC indica que aún que se ponga esa consecuencia, el comprador podrá pagar fuera de término mientras no sea requerido por el vendedor para el cumplimiento.
Por cierto, en este caso, no vale el burofax con acuse de recibo, como has dicho anterioramente, pues no es una cuestión probatoria, sino un requisito del art. 1504, por lo que debe ser notarial o judicial.
"una vez no se ha cumplido dentro del plazo establecido, si te han notificado el incumplimiento y la resolucion del contrato, ponte a reclamar el dinero... que te caeran las costas,sin duda. "
Y fíjate lo que dice el 1504, sobre todo lo que pongo en mayúsculas:
"En la venta de bienes inmuebles, AUN CUANDO SE HUBIERA ESTIPULADO QUE POR FALTA DE PAGO DEL PRECIO EN EL TIEMPO CONVENIDO TENDRA LUGAR DE PLENO DERECHO LA RESOLUCION DEL CONTRATO, EL COMPRADOR PODRA PAGAR, AUN DESPUES DE EXPIRADO EL TERMINO, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término."
Es muy claro ese artículo y dice exactamente lo contrario a lo que tú afirmas, dices que ese contrato se indica que si no se paga, se podrá resolver por impago y, en cambio, el CC indica que aún que se ponga esa consecuencia, el comprador podrá pagar fuera de término mientras no sea requerido por el vendedor para el cumplimiento.
Por cierto, en este caso, no vale el burofax con acuse de recibo, como has dicho anterioramente, pues no es una cuestión probatoria, sino un requisito del art. 1504, por lo que debe ser notarial o judicial.
