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Rescindir contrato de piso a inquilino que lo habita desde 2019
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Rescindir contrato de piso a inquilino que lo habita desde 2019
Hablo tan bien de este foro que planteocon toda confianza el problema que afecta a una amiga mía: Tiene un piso alquilado a un señor y a su pareja desde hace 5 años (enero 2019), por 450 euros mensuales con cláusula de revisión al alza anual conforme al IPC, cosa que no le han exigido para tenerlo contento. Ahora mi amiga necesita con urgencia el piso para que su propio hijo se pueda independizar y habitarlo con su propia pareja, pero el inquilino actual (que sigue habitándolocon otra pareja distinta sin haber informado de ello a mi amiga propietaria) sigue pagando lo mismo pero se niega a dejarlo. Cómo deben actuar para hacerlo del modo más adecuado conforme a lo legal y con la mayor celeridad posible.Gracias a quien pueda ayudar y esperamos la muy experta opinión de Hoplon y Leon. Saludos cordiales.
Vale, pues vamos por puntos:
0.- Como punto de partida debe tenerse en cuenta que en esa fecha la LAU establecía en su art. 9 LAU una duración mínima del contrato en 3 años y el art. 10 LAU una prórroga adicional de 1 más.
1.- La posibilidad de resolver el contrato por necesidad de un hijo se establece en el art. 9 y no hay que reflejarlo en el contrato, basta simplemente con que el casero se lo comunique al inquilino con 2 meses de antelación.
2.- PERO: como la duración inicial es de 3 años y la prórroga adicional de 1 resulta que ese contrato venció en el 2023 y por tanto CREO que ya no podemos aplicar lo dicho en el párrafo anterior, es decir, no podemos alegar que necesitamos la vivienda para nuestro hijo porque eso solo puede hacerse dentro del contexto del art. 9, es decir, dentro de los 3 primeros años (que ya han pasado) y no podemos agarrarnos a esa posibilidad.
Digo CREO porque no conozco ninguna sentencia ni a favor ni en contra de la interpretación que he dado, pero estoy casi seguro de que es la más correcta. SERÍA BUENO QUE EN ESTE PUNTO SE PASASE POR EL HILO HOPLON Y NOS DIERA SU OPINIÓN AL RESPECTO.
3.- SIN EMBARGO NO HAY MAL QUE POR BIEN NO VENGA, porque si ese contrato está vencido, se nos facilitan mucho las cosas, porque resulta que ahora el contrato está en lo que en Derecho se llama tácita reconducción que es una situación en la cual el contrato se va renovando mes a mes o año a año dependiendo de la frencuencia con la que se determina la renta (no la frecuencia con la que se paga que no es lo mismo). Si por ejemplo se dice que la renta se establece en 500 euros al mes la tácita reconducción será de mes en mes. Si se dice que se establece en 6000 al año entonces la tácita reconducción será de año en año (aunque económicamente sea lo mismo que 500 al mes).
POR LO TANTO NECESITO QUE LE PREGUNTE A SU AMIGA CON QUÉ FRECUENCIA SE DETERMINA LA RENTA. ¡¡CUIDADO!!: NO CON QUÉ FRENCUENCIA SE PAGA PORQUE ESO SIEMPRE ES MENSUAL, SINO CON QUÉ CÓMPUTO SE DETERMINA: ¿LA RENTA SE ESTABLECE EN 500 AL MES O EN 6000 AL AÑOS O COMO? ESO ES LO QUE NOS HACE FALTA QUE NOS DIGA PARA PODER CONTESTARLE.
0.- Como punto de partida debe tenerse en cuenta que en esa fecha la LAU establecía en su art. 9 LAU una duración mínima del contrato en 3 años y el art. 10 LAU una prórroga adicional de 1 más.
1.- La posibilidad de resolver el contrato por necesidad de un hijo se establece en el art. 9 y no hay que reflejarlo en el contrato, basta simplemente con que el casero se lo comunique al inquilino con 2 meses de antelación.
2.- PERO: como la duración inicial es de 3 años y la prórroga adicional de 1 resulta que ese contrato venció en el 2023 y por tanto CREO que ya no podemos aplicar lo dicho en el párrafo anterior, es decir, no podemos alegar que necesitamos la vivienda para nuestro hijo porque eso solo puede hacerse dentro del contexto del art. 9, es decir, dentro de los 3 primeros años (que ya han pasado) y no podemos agarrarnos a esa posibilidad.
Digo CREO porque no conozco ninguna sentencia ni a favor ni en contra de la interpretación que he dado, pero estoy casi seguro de que es la más correcta. SERÍA BUENO QUE EN ESTE PUNTO SE PASASE POR EL HILO HOPLON Y NOS DIERA SU OPINIÓN AL RESPECTO.
3.- SIN EMBARGO NO HAY MAL QUE POR BIEN NO VENGA, porque si ese contrato está vencido, se nos facilitan mucho las cosas, porque resulta que ahora el contrato está en lo que en Derecho se llama tácita reconducción que es una situación en la cual el contrato se va renovando mes a mes o año a año dependiendo de la frencuencia con la que se determina la renta (no la frecuencia con la que se paga que no es lo mismo). Si por ejemplo se dice que la renta se establece en 500 euros al mes la tácita reconducción será de mes en mes. Si se dice que se establece en 6000 al año entonces la tácita reconducción será de año en año (aunque económicamente sea lo mismo que 500 al mes).
POR LO TANTO NECESITO QUE LE PREGUNTE A SU AMIGA CON QUÉ FRECUENCIA SE DETERMINA LA RENTA. ¡¡CUIDADO!!: NO CON QUÉ FRENCUENCIA SE PAGA PORQUE ESO SIEMPRE ES MENSUAL, SINO CON QUÉ CÓMPUTO SE DETERMINA: ¿LA RENTA SE ESTABLECE EN 500 AL MES O EN 6000 AL AÑOS O COMO? ESO ES LO QUE NOS HACE FALTA QUE NOS DIGA PARA PODER CONTESTARLE.
1.-Me dice que el contrato entro en vigor el 26-1-19 concretándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO, prorrogable, a voluntad de ambas partes, por nuevos períodos de UN AÑo
2,. Me dice que la renta se estableció en PAGO DE 450 EUROS AL MES, y nada se habla de çómputo anual. El arrendatario eso es lo que ha ido pagando CADA MES,
Muchísimas gracias, Leonjr por su gran ayuda.
2,. Me dice que la renta se estableció en PAGO DE 450 EUROS AL MES, y nada se habla de çómputo anual. El arrendatario eso es lo que ha ido pagando CADA MES,
Muchísimas gracias, Leonjr por su gran ayuda.
Vale, pues perfecto porque por 2 dias la versión de la LAU vigente en esa fecha establece la duración minima de 3 años mas 1 de prorroga.
Y como de la renta solo se dice que se paga mes a mes, está claro que la tácita reconducción aplicable al caso es la mensual.
POR LO TANTO: el contrato vence MES a MES, es decir, que su amiga puede resolver el contrato todos los meses, no tiene que esperar un año ni tiene que aludir a la necesidad de su hijo ni nada. Simplemente basta con que le avise por ejemplo hoy para que el inquilino tenga que marcharse el 1 de octubre. Eso es lo que dice la Ley.
Está claro que eso es poquísimo plazo, pero eso no es problema. Que su amiga le de un plazo de 2, 3 o 4 meses y que se marche sin problemas.
Que lleguen a un acuerdo y lo plasmen por escrito con la fecha de salida y san se acabó.
Y como de la renta solo se dice que se paga mes a mes, está claro que la tácita reconducción aplicable al caso es la mensual.
POR LO TANTO: el contrato vence MES a MES, es decir, que su amiga puede resolver el contrato todos los meses, no tiene que esperar un año ni tiene que aludir a la necesidad de su hijo ni nada. Simplemente basta con que le avise por ejemplo hoy para que el inquilino tenga que marcharse el 1 de octubre. Eso es lo que dice la Ley.
Está claro que eso es poquísimo plazo, pero eso no es problema. Que su amiga le de un plazo de 2, 3 o 4 meses y que se marche sin problemas.
Que lleguen a un acuerdo y lo plasmen por escrito con la fecha de salida y san se acabó.
Estoy de acuerdo con Leonjbr, ese contrato está en tácita reconducción:
El art. 1.566 del C.C. señala: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Toda buena acción tiene su justo castigo: su amiga recoge ahora el fruto de no haber actualizado la renta en cinco años: el inquilino no quiere irse.
Haga el preaviso por burofax, con acuse de recibo y certificación de texto. Así no tendrá problemas si hay que expulsarlo mediante juicio. Use este modelo:
"COMUNICACIÓN AL INQUILINO DE LA VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TÁCITA RECONDUCCIÓN"
En…………., a ………. de ………………… de ……
(Datos del INQUILINO)
Muy Sr. mío:
En relación con el contrato de arrendamiento de vivienda en la c/ ____ fecha ………………… del que es usted arrendatario, como parte arrendadora le comunico que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento.
Es de aplicación el art. 1.566 del C.C. : “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Por ello, el próximo ________________ a las doce de la mañana compareceré en el inmueble para hacerme cargo de la posesión y de las llaves del mismo, deberá usted devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Le saludo atentamente,
(firma)"
Ese día, lleve usted el móvil con la función de geolocalización activada, haga fotos de la fachada al llegar, mande un mensaje el inquilino diciéndole que está en la puerta, y luego haga fotos de toda la casa, tanto para reflejar lo que este bien como para reflejar lo que esté mal.
El art. 1.566 del C.C. señala: “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Toda buena acción tiene su justo castigo: su amiga recoge ahora el fruto de no haber actualizado la renta en cinco años: el inquilino no quiere irse.
Haga el preaviso por burofax, con acuse de recibo y certificación de texto. Así no tendrá problemas si hay que expulsarlo mediante juicio. Use este modelo:
"COMUNICACIÓN AL INQUILINO DE LA VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN TÁCITA RECONDUCCIÓN"
En…………., a ………. de ………………… de ……
(Datos del INQUILINO)
Muy Sr. mío:
En relación con el contrato de arrendamiento de vivienda en la c/ ____ fecha ………………… del que es usted arrendatario, como parte arrendadora le comunico que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento.
Es de aplicación el art. 1.566 del C.C. : “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
Por ello, el próximo ________________ a las doce de la mañana compareceré en el inmueble para hacerme cargo de la posesión y de las llaves del mismo, deberá usted devolverlo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
Le saludo atentamente,
(firma)"
Ese día, lleve usted el móvil con la función de geolocalización activada, haga fotos de la fachada al llegar, mande un mensaje el inquilino diciéndole que está en la puerta, y luego haga fotos de toda la casa, tanto para reflejar lo que este bien como para reflejar lo que esté mal.
En cuanto a la posibilidad de invocar la causa de necesidad una vez transcurrido el plazo de prórrogas legales del art. 9 LAU yo lo considero posible, en aplicación del principio "quien puede lo más, puede lo menos" (Ulpiano, Digesto, 50, 17, 21).
No se puede hacer de peor condición al arrendador una vez pasado dicho plazo que la que tenía estando el plazo vigente.
He leído, no obstante, opiniones en contra, que defienden que puesto que lo que se deniega es una prórroga, si no hay prórroga no hay denegación.
No se puede hacer de peor condición al arrendador una vez pasado dicho plazo que la que tenía estando el plazo vigente.
He leído, no obstante, opiniones en contra, que defienden que puesto que lo que se deniega es una prórroga, si no hay prórroga no hay denegación.
CUIDADO CARMINEA, NO SE LLEVE A CONFUSIÓN CON LA ANTERIOR RESPUESTA de terabel porque me temo que no es correcta.
Lo determinante no es con qué frecuencia se paga la renta, sino cual es la frecuencia de computo que se usa para su determinación.
Lo que importa no es el pago sino la determinacion.
En ese sentido la jurisprudencia que citas en ese articulo no sólo no me quita la razón sino que me la da. Lo que dice el TS, que es lo mismo que digo yo y Hoplon, es que si la renta se DETERMINA en computo anual da igual la frecuencia de pago: la tácita reconducción será anual, no mensual. Bien dicho por el TS y es exactamente lo mismo que estamos diciendo Hoplon y yo.
LO QUE OCURRE EN EL CASO QUE NOS OCUPA EN ESTA CONSULTA Y ES DE DONDE SURGE TU CONFUSIÓN es que en el contrato transcrito la única mención que se hace a la renta es en cuanto a su pago: 450 euros al mes. En este contrato, en sentido estricto, NO SE DETERMINA LA RENTA EN NINGUNA CLÁUSULA, no se dice cuanto es la renta ni anual ni mensualmente ni "nadamente". No se dice nada de nada. Por lo tanto la única referencia a la renta es a la frecuencia de su pago, es decir, mensual, Y POR LO TANTO LA ÚNICA CONCLUSIÓN RACIONAL ES QUE TAMBIÉN LA DETERMINACIÓN (NO YA EL PAGO) DE LA RENTA ES MENSUAL. Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo anual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
Lo determinante no es con qué frecuencia se paga la renta, sino cual es la frecuencia de computo que se usa para su determinación.
Lo que importa no es el pago sino la determinacion.
En ese sentido la jurisprudencia que citas en ese articulo no sólo no me quita la razón sino que me la da. Lo que dice el TS, que es lo mismo que digo yo y Hoplon, es que si la renta se DETERMINA en computo anual da igual la frecuencia de pago: la tácita reconducción será anual, no mensual. Bien dicho por el TS y es exactamente lo mismo que estamos diciendo Hoplon y yo.
LO QUE OCURRE EN EL CASO QUE NOS OCUPA EN ESTA CONSULTA Y ES DE DONDE SURGE TU CONFUSIÓN es que en el contrato transcrito la única mención que se hace a la renta es en cuanto a su pago: 450 euros al mes. En este contrato, en sentido estricto, NO SE DETERMINA LA RENTA EN NINGUNA CLÁUSULA, no se dice cuanto es la renta ni anual ni mensualmente ni "nadamente". No se dice nada de nada. Por lo tanto la única referencia a la renta es a la frecuencia de su pago, es decir, mensual, Y POR LO TANTO LA ÚNICA CONCLUSIÓN RACIONAL ES QUE TAMBIÉN LA DETERMINACIÓN (NO YA EL PAGO) DE LA RENTA ES MENSUAL. Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo anual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
Perdón: antes en la última frase escribí
1.- Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo anual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
2.- La frase correcta es:
Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo mensual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
1.- Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo anual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
2.- La frase correcta es:
Y por lo tanto como la renta se DETERMINA en cómputo mensual la tácita reconducción es también mensual que es exactamente lo que hemos respondido Hoplon y yo.
