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Repercutir obras a los 5 años ?
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Comentarios
Hola:
Desde luego, Ignacio, la que apuntas es la solución más práctica y segura.
Lástima que entre en contradicción con la seguridad "de oficio" de que goza aquel inquilino que paga puntualmente al dueño y conserva la vivienda en buen estado...
Como siempre, hay que sopesar muy bien las decisiones.
Saludos.
Desde luego, Ignacio, la que apuntas es la solución más práctica y segura.
Lástima que entre en contradicción con la seguridad "de oficio" de que goza aquel inquilino que paga puntualmente al dueño y conserva la vivienda en buen estado...
Como siempre, hay que sopesar muy bien las decisiones.
Saludos.
Hace un par de meses se me planteó esta cuestión, en un contrato de arrendamiento con algo más de dos años de vigencia.
La solución practica que se le dará será esta:
1. Notificación de no renovación de acontrato ex art 10 con 6 meses de antelación.
2. Negociación de nuevo contrato de alquiler según las condiciones del mercado (En principio, ni se tendrán en cuenta las mejoras realizadas)
La solución practica que se le dará será esta:
1. Notificación de no renovación de acontrato ex art 10 con 6 meses de antelación.
2. Negociación de nuevo contrato de alquiler según las condiciones del mercado (En principio, ni se tendrán en cuenta las mejoras realizadas)
Gracias, Ignacio, por tu completa respuesta.
Desde mi punto de vista, yo también considero que las obras ya realizadas tienen la característica de su permanencia tras la finalización del contrato, sea éste de la duración que sea, la mínima legal o prorrogada.
Sin embargo, y a pesar de que permanecerán en beneficio definitivo del arrendador, que es quien las ha pagado en el momento de su realización, debemos considerar que la protección de cinco años establecida en el Art. 19 es una forma de "compensar" con disfrute gratuito al arrendatario durante su prórroga obligatoria ante el hecho de que, cuando empiece a pagar, las obras quedarán algún dia en beneficio del arrendador.
Si consideramos que a los cinco años la concesión de la prórroga por parte del arrendador supone una nueva obligación en plazo para éste, es lógico equilibrar la prestación repercutiendo en ese momento el precio de unas mejoras que el inquilino lleva disfrutando desde su realización.
En esta misma línea se dirige el Art 36 2) cuando permite al arrendador actualizar la Fianza llegados los cinco años, hasta el valor alcanzado por uno o dos meses de renta, según el destino del inmueble, por lo que entiendo que queda reforzado el espiritu de equidad que restablece el equilibrio entre la prestación efectuada, y el precio percibido.
Y todo ello, como bien indicas, con el sistema de cálculo legislado que impide su repercusión total, salvo que el arrendamiento se prolongara dilatadamente, por lo que una vez más, queda el inquilino protegido de cualquier intento abusivo.
De nuevo, gracias por tu respuesta, Ignacio.
Saludos.
Desde mi punto de vista, yo también considero que las obras ya realizadas tienen la característica de su permanencia tras la finalización del contrato, sea éste de la duración que sea, la mínima legal o prorrogada.
Sin embargo, y a pesar de que permanecerán en beneficio definitivo del arrendador, que es quien las ha pagado en el momento de su realización, debemos considerar que la protección de cinco años establecida en el Art. 19 es una forma de "compensar" con disfrute gratuito al arrendatario durante su prórroga obligatoria ante el hecho de que, cuando empiece a pagar, las obras quedarán algún dia en beneficio del arrendador.
Si consideramos que a los cinco años la concesión de la prórroga por parte del arrendador supone una nueva obligación en plazo para éste, es lógico equilibrar la prestación repercutiendo en ese momento el precio de unas mejoras que el inquilino lleva disfrutando desde su realización.
En esta misma línea se dirige el Art 36 2) cuando permite al arrendador actualizar la Fianza llegados los cinco años, hasta el valor alcanzado por uno o dos meses de renta, según el destino del inmueble, por lo que entiendo que queda reforzado el espiritu de equidad que restablece el equilibrio entre la prestación efectuada, y el precio percibido.
Y todo ello, como bien indicas, con el sistema de cálculo legislado que impide su repercusión total, salvo que el arrendamiento se prolongara dilatadamente, por lo que una vez más, queda el inquilino protegido de cualquier intento abusivo.
De nuevo, gracias por tu respuesta, Ignacio.
Saludos.
Desde un punto de vista de comprensión literal de la norma entiendo que el derecho a elevar la renta no nace hasta que transcurran cinco años de contrato. Y esto no significa que las obras no puedan producirse en los cinco primeros, aunque estos están especialmente protegidos y no podrá incrementarse la renta. El derecho a elevar la renta existe, pero solo se podrá ejercitar después de los cinco primeros años.
Atendiendo a la tramitación parlamentaria te señalo el texto del proyecto “durante el tiempo en que el plazo convenido para el arrendamiento exceda del mínimo legal, la realización de obras de mejora no suntuarias por el arrendador le dará derecho, salvo pacto en contrario...”
Pues queda claro en el proyecto que las únicas obras repercutibles eran aquellas realizadas después de los cinco primeros años..
En el texto remitido al senado la cosa quedó así: “la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato o el plazo inicial pactado conforme al art 9, le dará derecho, salvo pacto en contrario…”
Aquí la cosa empieza a liarse, podemos interpretar que el derecho existe, pero solo se ejercerá trascurridos cinco años o el plazo inicial. Pero creo que literalmente el derecho afecta a las obras, aunque se realicen en ese primer periodo.
En el senado se quita la expresión que precede a le dará derecho y queda el texto final: “la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario…”
Y el problema viene porque se debía conservar la coma, que tendría que estar tras la palabra contrato. Es decir lo que da derecho es la realización de obras, y la condición para su repercusión es que hayan transcurrido cinco años.
Está última modificación se realizó para preservar la estabilidad en el contrato durante los cinco primeros años.
Por otro lado dado que este art 19, está muy ligado al 22, no parece que sean muchas las obras de las que estemos hablando, o puedan utilizarse por el arrendador para perjudicar al inquilino. Más lógico, con el espíritu de la norma es que se puedan repercutir está obras, que además tienen otros limites en cuanto al importe a repercutir.
Por un lado se garantiza al inquilino un sistema de renovación de renta durante cinco años, y por otro lado se reajusta su prestación al real valor de las mejoras introducidas, después de ese periodo.
A favor de estas tesis: Blasco, Bercovitz, Guilarte, Albadalejo, Valpuesta.
En contra: Lozano y Fuentes, Finez.
Un saludo
Atendiendo a la tramitación parlamentaria te señalo el texto del proyecto “durante el tiempo en que el plazo convenido para el arrendamiento exceda del mínimo legal, la realización de obras de mejora no suntuarias por el arrendador le dará derecho, salvo pacto en contrario...”
Pues queda claro en el proyecto que las únicas obras repercutibles eran aquellas realizadas después de los cinco primeros años..
En el texto remitido al senado la cosa quedó así: “la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato o el plazo inicial pactado conforme al art 9, le dará derecho, salvo pacto en contrario…”
Aquí la cosa empieza a liarse, podemos interpretar que el derecho existe, pero solo se ejercerá trascurridos cinco años o el plazo inicial. Pero creo que literalmente el derecho afecta a las obras, aunque se realicen en ese primer periodo.
En el senado se quita la expresión que precede a le dará derecho y queda el texto final: “la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario…”
Y el problema viene porque se debía conservar la coma, que tendría que estar tras la palabra contrato. Es decir lo que da derecho es la realización de obras, y la condición para su repercusión es que hayan transcurrido cinco años.
Está última modificación se realizó para preservar la estabilidad en el contrato durante los cinco primeros años.
Por otro lado dado que este art 19, está muy ligado al 22, no parece que sean muchas las obras de las que estemos hablando, o puedan utilizarse por el arrendador para perjudicar al inquilino. Más lógico, con el espíritu de la norma es que se puedan repercutir está obras, que además tienen otros limites en cuanto al importe a repercutir.
Por un lado se garantiza al inquilino un sistema de renovación de renta durante cinco años, y por otro lado se reajusta su prestación al real valor de las mejoras introducidas, después de ese periodo.
A favor de estas tesis: Blasco, Bercovitz, Guilarte, Albadalejo, Valpuesta.
En contra: Lozano y Fuentes, Finez.
Un saludo
Repercutir obras a los 5 años ?
Hola:
Tengo una duda de la que no encuentro información.
El Art. 19 de la LAU 1994 establece la repercusión al arrendatario de obras por conservación y/o mejoras a partir de los 5 años de vigencia del contrato.
Cuando dichas obras vienen impuestas por decisión de la Comunidad de Propietarios, no dependen de la voluntad del arrendador, por lo que se consideran plenamente repercutibles.
Pero.... repercutimos al cumplirse los 5 años las obras efectuadas durante esos primeros 5 años....?
... o lo que debemos repercutir son las obras realizadas a partir de esos cinco años ?
De la redacción del Art 19 no acierto a distinguir entre ambas opciones.
Os agradezco la ayuda a quienes podais responderme, y agradecería que lo argumenteis de la mejor forma posible.
Saludos.
Tengo una duda de la que no encuentro información.
El Art. 19 de la LAU 1994 establece la repercusión al arrendatario de obras por conservación y/o mejoras a partir de los 5 años de vigencia del contrato.
Cuando dichas obras vienen impuestas por decisión de la Comunidad de Propietarios, no dependen de la voluntad del arrendador, por lo que se consideran plenamente repercutibles.
Pero.... repercutimos al cumplirse los 5 años las obras efectuadas durante esos primeros 5 años....?
... o lo que debemos repercutir son las obras realizadas a partir de esos cinco años ?
De la redacción del Art 19 no acierto a distinguir entre ambas opciones.
Os agradezco la ayuda a quienes podais responderme, y agradecería que lo argumenteis de la mejor forma posible.
Saludos.
