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Repercusión de cantidades a arrendatario de local de negocio
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Repercusión de cantidades a arrendatario de local de negocio
Hola, me están planteando lo siguiente:
Una persona es arrendataria de un local de negocio desde finales de los años 60. Hubo una obra en el edificio donde está ese local (una reparación en zonas comunes). El arrendador pagó lo que le correspondía a la comunidad. Ahora quiere repercutirlo en el local de negocio.
Si no me equivoco, se rige por la LAU de 1964. Parecía que se aplicaba el 108, pero con la sentencia de 21 de mayo 2009, entiendo que hay libertad de pactos. Pues bien, el contrato dice que con la "conservación de la finca" corre el arrendatario.
Entonces, ¿qué es lo que tiene que abonar el arrendatario? Si son los gastos de reparación, ¿cómo se cuantifican?
Una persona es arrendataria de un local de negocio desde finales de los años 60. Hubo una obra en el edificio donde está ese local (una reparación en zonas comunes). El arrendador pagó lo que le correspondía a la comunidad. Ahora quiere repercutirlo en el local de negocio.
Si no me equivoco, se rige por la LAU de 1964. Parecía que se aplicaba el 108, pero con la sentencia de 21 de mayo 2009, entiendo que hay libertad de pactos. Pues bien, el contrato dice que con la "conservación de la finca" corre el arrendatario.
Entonces, ¿qué es lo que tiene que abonar el arrendatario? Si son los gastos de reparación, ¿cómo se cuantifican?
Convendría saber la fecha exacta, porque la sentencia que menciona se aplica a contratos posteriores al 1-7-64.
Vamos a suponer, ya que expone usted que el contrato es de "finales de los 60", que es posterior a dicha fecha. En ese caso, y en virtud de la libertad de pactos, se ha estipulado que el arrendatario corre con la "conservación del inmueble".
¿Significa eso que cubre también las obras en elementos comunes? Yo creo que si: porque sin elementos comunes, no hay finca (art. 107 LAU /64): no puede haber local si no hay cimientos, sin cubierta, sin red de saneamiento.... y el mismo art. 108 contempla el caso de que las obras sean comunes. Y no es obra de mejora, sino de conservación.
Pero lo realmente determinante será saber cómo se acordó la obra: si fue en Junta (que supongo que si), y también si obedeció a una orden del ayuntamiento u otra autoridad, en cuyo caso si que es expresamente repercutible al inquilino. O si el daño era tan grave e inminente que puede asimilarse a una situación de ruina.
¿Paga también el inquilino las cuotas de comunidad? ¿la obra se sufragó con la cuotas ordinarias, o con derrama?
En cuanto al cálculo, eso si es sencillo, del total del coste de la obra se saca la parte que pagó el local, que es proporcional a su cuota, y del 12 % del capital invertido, cantidad que en cómputo anual pasa a incrementar la renta.
Ejemplo:
Local con renta de cien euros mensuales antes de la repercusión. Cuota de participación del local en la Comunidad: 20 %.
Obra en Comunidad por importe de cien euros.
12% del capital invertido: 12 €.
Cuota 20 % de 12 €: 2,40 € anuales: 0,20 € mensuales.Nueva renta mensual 100,20 €.
Vamos a suponer, ya que expone usted que el contrato es de "finales de los 60", que es posterior a dicha fecha. En ese caso, y en virtud de la libertad de pactos, se ha estipulado que el arrendatario corre con la "conservación del inmueble".
¿Significa eso que cubre también las obras en elementos comunes? Yo creo que si: porque sin elementos comunes, no hay finca (art. 107 LAU /64): no puede haber local si no hay cimientos, sin cubierta, sin red de saneamiento.... y el mismo art. 108 contempla el caso de que las obras sean comunes. Y no es obra de mejora, sino de conservación.
Pero lo realmente determinante será saber cómo se acordó la obra: si fue en Junta (que supongo que si), y también si obedeció a una orden del ayuntamiento u otra autoridad, en cuyo caso si que es expresamente repercutible al inquilino. O si el daño era tan grave e inminente que puede asimilarse a una situación de ruina.
¿Paga también el inquilino las cuotas de comunidad? ¿la obra se sufragó con la cuotas ordinarias, o con derrama?
En cuanto al cálculo, eso si es sencillo, del total del coste de la obra se saca la parte que pagó el local, que es proporcional a su cuota, y del 12 % del capital invertido, cantidad que en cómputo anual pasa a incrementar la renta.
Ejemplo:
Local con renta de cien euros mensuales antes de la repercusión. Cuota de participación del local en la Comunidad: 20 %.
Obra en Comunidad por importe de cien euros.
12% del capital invertido: 12 €.
Cuota 20 % de 12 €: 2,40 € anuales: 0,20 € mensuales.Nueva renta mensual 100,20 €.
Gracias, el arrendatario del local no paga cuotas a la comunidad, solo la renta al arrendador. Lo que han hecho es una obra de sustitución de un elemento en malas condiciones. Era importante, pero sin llegar al punto de amenazar ruina inminente. Los vecinos pidieron una inspección porque lo veían estropeado, y la inspección confirmó que había que cambiarlo.
La duda era también con respecto al 108 de la LAU de 1964, que no se aplica a los contratos como el que indico, según jurisprudencia, pero, a pesar de esto, parece que sí se aplica para el cálculo de lo que debe pagar el arrendatario. ¿Sabes cuál es la base legal para esto? Es un poco contradictorio, me parece.
Y otra cosa, ¿hasta cuándo debe pagar el arrendatario la derrama? Por el contrato, diría que hasta abonar el total de la derrama, pero quizá sea una repercusión que acaba siendo una cantidad que se incorpora a la cuota mensual para el resto de la vida del contrato.
La duda era también con respecto al 108 de la LAU de 1964, que no se aplica a los contratos como el que indico, según jurisprudencia, pero, a pesar de esto, parece que sí se aplica para el cálculo de lo que debe pagar el arrendatario. ¿Sabes cuál es la base legal para esto? Es un poco contradictorio, me parece.
Y otra cosa, ¿hasta cuándo debe pagar el arrendatario la derrama? Por el contrato, diría que hasta abonar el total de la derrama, pero quizá sea una repercusión que acaba siendo una cantidad que se incorpora a la cuota mensual para el resto de la vida del contrato.
Esa doctrina jurisprudencial que menciona ha sido aclarada posteriormente por la Sentencia del Tribunal Supremo 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que si las obras reúnen los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (orden de la autoridad) sí se aplica dicho art. 108.
El arrendador también puede optar, creo yo, en uso de la DTª 3ª, D), 9 de la LAU/94, que rmeite a la DTª "º, 10, 3 , por el siguiente sistema:
Al capital invertido se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital durante los 5 años siguientes al fin de la obra.
El arrendatario pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, sin exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, también en cómputo anual: (i) cinco veces la renta vigente en cada momento, incluidas las cantidades asimiladas; o (ii) el importe del salario Mínimo interprofesional.
Si la cantidad no supera ninguna de esas cantidades, la deuda se pagará en 10 años. Si lo hace, no podrá cobrarse en esa anualidad, y la devolución superará los 10 años.
Con este sistema, la repercusión no es "eterna", sino que dura diez años.
El arrendador también puede optar, creo yo, en uso de la DTª 3ª, D), 9 de la LAU/94, que rmeite a la DTª "º, 10, 3 , por el siguiente sistema:
Al capital invertido se sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital durante los 5 años siguientes al fin de la obra.
El arrendatario pagará al arrendador cada año, hasta el completo pago de la deuda, un 10% del importe calculado, sin exceder de la más baja de las dos siguientes cantidades, también en cómputo anual: (i) cinco veces la renta vigente en cada momento, incluidas las cantidades asimiladas; o (ii) el importe del salario Mínimo interprofesional.
Si la cantidad no supera ninguna de esas cantidades, la deuda se pagará en 10 años. Si lo hace, no podrá cobrarse en esa anualidad, y la devolución superará los 10 años.
Con este sistema, la repercusión no es "eterna", sino que dura diez años.
