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Reparto zona común.
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Jalisco, yo tengo varias plazas de garajes que voy comprando cuando me surgen a un precio ridículo. Después las alquilo y saco un rédito.
Tu le dijiste al usuario que un 2,73% de cuota para una plaza te parecía algo exagerado y que lo normal era un 1% de cuota.
Yo te contesté que en mi caso, en realidad en una de esas plazas que tengo, en el título constitutivo aparece que tiene el 3.00% de cuota. Y créeme, cabe un coche y quizás una moto muy justa.
Después ya te dije que incluso yo pago lo mismo de comunidad que paga una vivienda que no tiene garaje pero que sí tiene más cuota que yo (un 2,16% más de cuota).
Y después expliqué que esto es así porque yo sí pago gastos de garaje y de escaleras y la vivienda solo de escaleras.
Pero vamos, que yo no me quejo en este post por dicho motivo.
Tu le dijiste al usuario que un 2,73% de cuota para una plaza te parecía algo exagerado y que lo normal era un 1% de cuota.
Yo te contesté que en mi caso, en realidad en una de esas plazas que tengo, en el título constitutivo aparece que tiene el 3.00% de cuota. Y créeme, cabe un coche y quizás una moto muy justa.
Después ya te dije que incluso yo pago lo mismo de comunidad que paga una vivienda que no tiene garaje pero que sí tiene más cuota que yo (un 2,16% más de cuota).
Y después expliqué que esto es así porque yo sí pago gastos de garaje y de escaleras y la vivienda solo de escaleras.
Pero vamos, que yo no me quejo en este post por dicho motivo.
Jalisco, si no hay acuerdo es cuando la prescripción no es de un año porque es una zona común de la que se han apropiado la mayoría de vecinos (no todos).
Cuando se reclama que se devuelva a las zonas comunes su estado original, según el código civil, y las sentencias al respecto, tiene carácter real y prescribe a los 30 años según el artículo 1963 del código civil (y sentencias al respecto).
Cualquier copropietario podrá actuar en nombre de la comunidad y podrá solicitar que se devuelvan a su estado original las zonas comunes ocupadas.
Evidentemente, el copropietario es quien paga los gastos de abogado y procurador para iniciar el proceso ordinario.
Ahora bien, si hubiese un acuerdo, entonces sí que se habla de un año para impugnar dicho acuerdo.
Cuando se reclama que se devuelva a las zonas comunes su estado original, según el código civil, y las sentencias al respecto, tiene carácter real y prescribe a los 30 años según el artículo 1963 del código civil (y sentencias al respecto).
Cualquier copropietario podrá actuar en nombre de la comunidad y podrá solicitar que se devuelvan a su estado original las zonas comunes ocupadas.
Evidentemente, el copropietario es quien paga los gastos de abogado y procurador para iniciar el proceso ordinario.
Ahora bien, si hubiese un acuerdo, entonces sí que se habla de un año para impugnar dicho acuerdo.
Me mandaste el mensaje mientras me dirigía a Jalisco.
La respuesta a tu pregunta se la he dado a Jalisco.
Si hay acuerdo, poco puedes hacer si ya ha pasado el año. Puedes intentarlo pero arriesgaras tiempo, paciencia y dinero para enemistarte con los demás vecinos para lo más seguro perder el juicio.
Ahora bien, si no hay acuerdo, que es más menos lo que ha dicho Fontanero (todo es de compadreo), entonces puedes iniciar un proceso tal como el que he dicho y por los motivos que le he dicho a Jalisco. Tienes 30 años para que prescriba (aunque te recomiendo que empieces ya y no lo dejes pasar para más adelante).
Si quieres, luego te pego sentencias donde hablan sobre lo que te he mencionado para que veas que tengo razón en lo que te estoy diciendo sobre la prescripción y que un copropietario puede actuar de forma personal pero en nombre de la comunidad sin ni siquiera tener que proponerlo en junta (siempre que se vaya a favor de la comunidad y no en contra, que es lo más lógico del mundo).
Mi consejo es que empieces solicitándole al señor administrador, vía burofax, el acuerdo por el que se hace el reparto. Después tienes que conseguir el título constitutivo pero no el que tiene el administrador sino el que hay en el registro de la propiedad (creo que es ahí). Pues, si se ha hecho ese reparto, debe constar en el título constitutivo y este debe haberse modificado con respecto al antiguo donde no se expresaban estos nuevos metros ganados por los propietarios de las viviendas.
Ten en cuenta que una cosa es que la comunidad permita a un propietarios, o a todos, hacer uso privativo de una zona común, y otra muy distinta es dársela en propiedad.
Es posible que ese acuerdo, en el caso de existir, no le esté dando la propiedad de esas zonas comunes a los propietarios con vivienda, y sí les está dando el uso privativo.
Ahora bien, en las zonas de uso privativo no se puede construir nada de nada. Y entiéndase por construir a realizar simplemente unos agujeros para colocar un techo de uralita o de plástico o de lo que sea.
Por lo tanto, viendo lo que has dicho sobre lo que han hecho, aunque el acuerdo solo hable de uso privativo, no tienen que ampliar su cuota porque sigue siendo una zona común. Pero tampoco pueden construir en ellas y puedes reclamar que se devuelvan dichas zonas comunes a su estado original pero no ir en contra del acuerdo que así lo acordó (si es que existe).
Si por el contrario se lo cedió la comunidad en propiedad, entonces, si existe el acuerdo, poco puedes hacer si ha pasada más de un año desde que se acordó.
Saludos.
La respuesta a tu pregunta se la he dado a Jalisco.
Si hay acuerdo, poco puedes hacer si ya ha pasado el año. Puedes intentarlo pero arriesgaras tiempo, paciencia y dinero para enemistarte con los demás vecinos para lo más seguro perder el juicio.
Ahora bien, si no hay acuerdo, que es más menos lo que ha dicho Fontanero (todo es de compadreo), entonces puedes iniciar un proceso tal como el que he dicho y por los motivos que le he dicho a Jalisco. Tienes 30 años para que prescriba (aunque te recomiendo que empieces ya y no lo dejes pasar para más adelante).
Si quieres, luego te pego sentencias donde hablan sobre lo que te he mencionado para que veas que tengo razón en lo que te estoy diciendo sobre la prescripción y que un copropietario puede actuar de forma personal pero en nombre de la comunidad sin ni siquiera tener que proponerlo en junta (siempre que se vaya a favor de la comunidad y no en contra, que es lo más lógico del mundo).
Mi consejo es que empieces solicitándole al señor administrador, vía burofax, el acuerdo por el que se hace el reparto. Después tienes que conseguir el título constitutivo pero no el que tiene el administrador sino el que hay en el registro de la propiedad (creo que es ahí). Pues, si se ha hecho ese reparto, debe constar en el título constitutivo y este debe haberse modificado con respecto al antiguo donde no se expresaban estos nuevos metros ganados por los propietarios de las viviendas.
Ten en cuenta que una cosa es que la comunidad permita a un propietarios, o a todos, hacer uso privativo de una zona común, y otra muy distinta es dársela en propiedad.
Es posible que ese acuerdo, en el caso de existir, no le esté dando la propiedad de esas zonas comunes a los propietarios con vivienda, y sí les está dando el uso privativo.
Ahora bien, en las zonas de uso privativo no se puede construir nada de nada. Y entiéndase por construir a realizar simplemente unos agujeros para colocar un techo de uralita o de plástico o de lo que sea.
Por lo tanto, viendo lo que has dicho sobre lo que han hecho, aunque el acuerdo solo hable de uso privativo, no tienen que ampliar su cuota porque sigue siendo una zona común. Pero tampoco pueden construir en ellas y puedes reclamar que se devuelvan dichas zonas comunes a su estado original pero no ir en contra del acuerdo que así lo acordó (si es que existe).
Si por el contrario se lo cedió la comunidad en propiedad, entonces, si existe el acuerdo, poco puedes hacer si ha pasada más de un año desde que se acordó.
Saludos.
Los tiros van por dónde tú dices. En su día, estoy seguro que no tenía ni administrador de fincas, se gobernaban entre los vecinos con un presidente, un vicepresidente y un tesorero. Años más tarde si contrataron administrador.
Y el reparto también fue en "plan colegas".....hasta aquí mío y de aquí para allá tuyo.
Mi idea es mandar burofax al administrador de fincas y a la comunidad, exigiendo primero, el acta de la reunión de propietarios cuando se hizo el reparto (y ya les digo que no va a existir tal papel), que por ley, tengo entendido que tienen que tener, ya que no es un documento que puedes eliminar a los 5 años.
Luego solicitaré los Estatutos de la Comunidad y planos originales de la terraza.
También tengo pensado exigir, que ya que ellos han modificado la estructura del edificio sin mi consentimiento, yo quede exento de cualquier problema que pueda ocasionar las nuevas estructuras, por ejemplo, que se vuele una plancha y golpee algún coche o alguna persona, un hundimiento del techo y cosas de esas.
Y a esperar a ver por dónde saltan.
Y el reparto también fue en "plan colegas".....hasta aquí mío y de aquí para allá tuyo.
Mi idea es mandar burofax al administrador de fincas y a la comunidad, exigiendo primero, el acta de la reunión de propietarios cuando se hizo el reparto (y ya les digo que no va a existir tal papel), que por ley, tengo entendido que tienen que tener, ya que no es un documento que puedes eliminar a los 5 años.
Luego solicitaré los Estatutos de la Comunidad y planos originales de la terraza.
También tengo pensado exigir, que ya que ellos han modificado la estructura del edificio sin mi consentimiento, yo quede exento de cualquier problema que pueda ocasionar las nuevas estructuras, por ejemplo, que se vuele una plancha y golpee algún coche o alguna persona, un hundimiento del techo y cosas de esas.
Y a esperar a ver por dónde saltan.
Juncalillo, incluso, si quieres, tienes una opción previa al del abogado y procurador que te saldrá gratis o casi gratis.
Dirígete por escrito a Urbanismo (Licencia de Obras) del Ayuntamiento al que pertenezca el edificio.
Plantéales en tu escrito lo que han hecho los vecinos en la azotea.
Pídeles la licencia de obras en el caso de existir y denuncia (tú) en el caso de no existir.
Procura adjuntar la copia (fotocopia) de tu escritura para que así no te pongan trabas a la hora de que te hagan parte en el proceso administrativo que se pueda iniciar (pues a lo tener tu residencia allí, no estás empadronado y para ellos no constas como vecino del edificio aunque pagues ibi y lo que quieras pensar).
Si no tienen licencia, que será lo más seguro, será el Ayuntamiento el que se lo explique bien explicado a tus vecinos.
Podrías decirnos cuanto tiempo llevan construidas esas ampliaciones de cuarto de lavadoras?.
En definitiva, a excepción de esto último, la respuesta a lo que puedes hacer judicialmente o no, la tienes en el acuerdo por el que se obtienen esas zonas comunes. Siempre que ese acuerdo exista. Porque si no existe, entonces puedes actuar contra estos vecinos en nombre de la comunidad pero con tu dinero.
Si existe ese acuerdo, fíjate si pone en propiedad o en uso privativo.
Si pone en propiedad, poco puedes hacer si ha pasado más de un año.
Si pone como uso privativo, entonces puedes denunciar a los vecinos en nombre de la comunidad porque se han apropiado de una zona común al construir en ella.
Ahora bien, en ese acuerdo puede poner como uso privativo pero que se permite construir en ella. Fíjate bien en lo que pone y nos lo cuenttas.
Dirígete por escrito a Urbanismo (Licencia de Obras) del Ayuntamiento al que pertenezca el edificio.
Plantéales en tu escrito lo que han hecho los vecinos en la azotea.
Pídeles la licencia de obras en el caso de existir y denuncia (tú) en el caso de no existir.
Procura adjuntar la copia (fotocopia) de tu escritura para que así no te pongan trabas a la hora de que te hagan parte en el proceso administrativo que se pueda iniciar (pues a lo tener tu residencia allí, no estás empadronado y para ellos no constas como vecino del edificio aunque pagues ibi y lo que quieras pensar).
Si no tienen licencia, que será lo más seguro, será el Ayuntamiento el que se lo explique bien explicado a tus vecinos.
Podrías decirnos cuanto tiempo llevan construidas esas ampliaciones de cuarto de lavadoras?.
En definitiva, a excepción de esto último, la respuesta a lo que puedes hacer judicialmente o no, la tienes en el acuerdo por el que se obtienen esas zonas comunes. Siempre que ese acuerdo exista. Porque si no existe, entonces puedes actuar contra estos vecinos en nombre de la comunidad pero con tu dinero.
Si existe ese acuerdo, fíjate si pone en propiedad o en uso privativo.
Si pone en propiedad, poco puedes hacer si ha pasado más de un año.
Si pone como uso privativo, entonces puedes denunciar a los vecinos en nombre de la comunidad porque se han apropiado de una zona común al construir en ella.
Ahora bien, en ese acuerdo puede poner como uso privativo pero que se permite construir en ella. Fíjate bien en lo que pone y nos lo cuenttas.
Por último, si esas zonas comunes se han cedido a los propietarios en propiedad, tienes todo la razón del mundo y las cuotas deben subir para estos propietarios y bajar para ti.
Si esas zonas comunes se han cedido en uso privativo, entonces no tienes razón y las cuotas se mantienen tal y como están.
Si esas zonas comunes se han cedido en uso privativo, entonces no tienes razón y las cuotas se mantienen tal y como están.
Juncalillo, las actas se unen de por vida al libro de actas de la comunidad. No se eliminan a los 5 años.
Es más, estos libros están registrados y no solo tienen dicho libro las comunidades de vecinos. No sé como se llama el lugar, creo que el registro de la propiedad, pero hay copias de estos libros.
Es más, estos libros están registrados y no solo tienen dicho libro las comunidades de vecinos. No sé como se llama el lugar, creo que el registro de la propiedad, pero hay copias de estos libros.
FALLO
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º.- Desestimar el recurso de casación interpuesto en nombre de D. Eutimio y D. Domingo contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 1.ª) en Rollo de Apelación n.º 141/2013, que dimana de juicio ordinario n.º 282/2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Lorca, seguido a instancia de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 “ de Águilas, contra los hoy recurrentes. 2.º.- Confirmar dicha sentencia. 3.º.- Condenar a los recurrentes al pago de las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para su interposición. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la coleccion legislativa.
Así se acuerda y firma.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
1.º.- Desestimar el recurso de casación interpuesto en nombre de D. Eutimio y D. Domingo contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Murcia (Sección 1.ª) en Rollo de Apelación n.º 141/2013, que dimana de juicio ordinario n.º 282/2009 del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Lorca, seguido a instancia de la Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 “ de Águilas, contra los hoy recurrentes. 2.º.- Confirmar dicha sentencia. 3.º.- Condenar a los recurrentes al pago de las costas causadas por su recurso, con pérdida del depósito constituido para su interposición. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente con devolución de los autos y rollo de apelación remitidos.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la coleccion legislativa.
Así se acuerda y firma.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 “ de Lorca interpuso demanda contra los propietarios de los bajos del edificio, “Luz del Sol New Properties, S.L.”, don Eutimio y don Domingo, en ejercicio de acción para la eliminación de obras inconsentidas en elementos comunes del mismo.
La acción se formula para la supresión de las conducciones que fueron instaladas por los demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales, con la consiguiente obligación de los demandados de reponer el elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras.
Los demandados se opusieron a dichas pretensiones. En concreto el propietario del local A, don Eutimio, opuso la excepción de prescripción por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda por cuanto las obras fueron ejecutadas en el verano de 1992 en el local A y en 1998 en el local B. Asimismo se alegó que en todo caso existía un consentimiento tácito de la comunidad demandante respecto de las obras realizadas dado el tiempo transcurrido.
La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a las demandadas a retirar las instalaciones de saneamiento para la evacuación de aguas residuales que discurren por el forjado que forma el techo del sótano del edificio, desde sus respectivos locales hasta conectar con el tubo colector general, reponiendo las cosas a su estado anterior. Desestima la excepción de prescripción alegada por la parte demandada puesto que se trata de una acción de carácter real en tanto que se dirige al reintegro de un elemento común al estado y situación anterior a las obras frente a quien se reconoce promotor de las mismas siendo entonces el plazo de prescripción de treinta años. Cita la doctrina de esta sala contenida en las sentencias de 13 de julio 1995, 11 de noviembre de 2002 y 6 de febrero de 2012 y considera que no existe consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios.
Se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, dictó sentencia de fecha 8 de julio de 2014 que desestimó el recurso de apelación, confirmando lo resuelto por la sentencia de primera instancia.
Sostiene la sentencia recurrida que la naturaleza personal o real de una acción viene determinada por la esencia de la petición que contiene, de tal suerte que una reclamación que versa sobre la afectación de la estructura de determinada edificación producida como consecuencia del proceder de alguno de los copropietarios debe considerarse de naturaleza real, pues lo discutido es el respeto de cada propietario al estado general de la edificación por lo que el plazo de ejercicio de las acciones del artículo 7.2 de la LPH es siempre el de treinta años.
Recurren en casación los demandados don Eutimio y don Domingo.
PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios del DIRECCION000 “ de Lorca interpuso demanda contra los propietarios de los bajos del edificio, “Luz del Sol New Properties, S.L.”, don Eutimio y don Domingo, en ejercicio de acción para la eliminación de obras inconsentidas en elementos comunes del mismo.
La acción se formula para la supresión de las conducciones que fueron instaladas por los demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales, con la consiguiente obligación de los demandados de reponer el elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras.
Los demandados se opusieron a dichas pretensiones. En concreto el propietario del local A, don Eutimio, opuso la excepción de prescripción por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda por cuanto las obras fueron ejecutadas en el verano de 1992 en el local A y en 1998 en el local B. Asimismo se alegó que en todo caso existía un consentimiento tácito de la comunidad demandante respecto de las obras realizadas dado el tiempo transcurrido.
La sentencia de primera instancia estima la demanda y condena a las demandadas a retirar las instalaciones de saneamiento para la evacuación de aguas residuales que discurren por el forjado que forma el techo del sótano del edificio, desde sus respectivos locales hasta conectar con el tubo colector general, reponiendo las cosas a su estado anterior. Desestima la excepción de prescripción alegada por la parte demandada puesto que se trata de una acción de carácter real en tanto que se dirige al reintegro de un elemento común al estado y situación anterior a las obras frente a quien se reconoce promotor de las mismas siendo entonces el plazo de prescripción de treinta años. Cita la doctrina de esta sala contenida en las sentencias de 13 de julio 1995, 11 de noviembre de 2002 y 6 de febrero de 2012 y considera que no existe consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios.
Se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y la Audiencia Provincial de Murcia, Sección Primera, dictó sentencia de fecha 8 de julio de 2014 que desestimó el recurso de apelación, confirmando lo resuelto por la sentencia de primera instancia.
Sostiene la sentencia recurrida que la naturaleza personal o real de una acción viene determinada por la esencia de la petición que contiene, de tal suerte que una reclamación que versa sobre la afectación de la estructura de determinada edificación producida como consecuencia del proceder de alguno de los copropietarios debe considerarse de naturaleza real, pues lo discutido es el respeto de cada propietario al estado general de la edificación por lo que el plazo de ejercicio de las acciones del artículo 7.2 de la LPH es siempre el de treinta años.
Recurren en casación los demandados don Eutimio y don Domingo.
SEGUNDO.- El primero de los motivos del recurso se formula por infracción del artículo 1964 CC, referido a la prescripción, y viene fundamentado en interés casacional por oposición de la sentencia impugnada a la doctrina de esta sala y por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada, ya que si fuera de carácter personal -como se sostiene en el recurso- dicha acción habría prescrito por aplicación del plazo de quince años establecido en el artículo 1964 CC, en su anterior redacción aplicable al caso.
La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.
Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios. Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
La sentencia de esta sala n.º 3/2012, 6 de febrero (Recurso de Casación 1019/2009 ), que se cita en el recurso, se refiere precisamente al carácter de las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las cuales considera de carácter real.
La n.º 740/1995, de 13 julio (Recurso 1047/1992) podría representar una doctrina contraria a la sostenida por la Audiencia en el caso de que los hoy demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común para crear una servidumbre a su favor. Esta sentencia dice los siguiente:
“si bien es cierto que, en principio, cuanto se refiere a un elemento común de la propiedad horizontal, como es el solar o el suelo, ofrece un matiz de índole real, en especial cuando se trata de una acción tendente al reintegro de un elemento comunitario frente al autor de la perturbación o desposesión, no lo es menos que la calificación carece de esa nitidez cuando, cual acontece en el caso de autos, la acción se ejercita contra un titular que no tuvo ninguna intervención en el hecho y se le insta a que reponga a su primitivo estado el elemento común que, en su día, fue objeto de alteración, conducta la así exigida que es de género personal, pues, en definitiva, la acción se dirige contra el titular de un local y es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una Comunidad de Propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y en este segundo supuesto, la acción vendría sometida a la norma prescriptiva del artículo 1964, quince años....”.
No obstante, a falta de otros pronunciamientos en sentido similar, no cabe hablar de doctrina jurisprudencial que haya podido ser conculcada por la resolución recurrida, cuando por el contrario existen otras sentencias que no dudan en calificar de real la acción de que se trata, como ocurre en el caso de la sentencia núm. 1043/2002 de 11 noviembre (rec. 888/1997 ) “No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años; aparte de que tal excepción es apreciada de oficio, incorrectamente al no haber sido opuesta en la contestación a la demanda en que sólo se invoca la prescripción adquisitiva, olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil.....”
La acción entablada pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.
Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la comunidad- para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios. Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
La sentencia de esta sala n.º 3/2012, 6 de febrero (Recurso de Casación 1019/2009 ), que se cita en el recurso, se refiere precisamente al carácter de las acciones reivindicatorias tendentes a recuperar el dominio de un concreto espacio, que teniendo naturaleza común, ha sido objeto de apropiación por parte de un copropietario, las cuales considera de carácter real.
La n.º 740/1995, de 13 julio (Recurso 1047/1992) podría representar una doctrina contraria a la sostenida por la Audiencia en el caso de que los hoy demandados no hubieran sido los autores de la ocupación o utilización del elemento común para crear una servidumbre a su favor. Esta sentencia dice los siguiente:
“si bien es cierto que, en principio, cuanto se refiere a un elemento común de la propiedad horizontal, como es el solar o el suelo, ofrece un matiz de índole real, en especial cuando se trata de una acción tendente al reintegro de un elemento comunitario frente al autor de la perturbación o desposesión, no lo es menos que la calificación carece de esa nitidez cuando, cual acontece en el caso de autos, la acción se ejercita contra un titular que no tuvo ninguna intervención en el hecho y se le insta a que reponga a su primitivo estado el elemento común que, en su día, fue objeto de alteración, conducta la así exigida que es de género personal, pues, en definitiva, la acción se dirige contra el titular de un local y es una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una Comunidad de Propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y en este segundo supuesto, la acción vendría sometida a la norma prescriptiva del artículo 1964, quince años....”.
No obstante, a falta de otros pronunciamientos en sentido similar, no cabe hablar de doctrina jurisprudencial que haya podido ser conculcada por la resolución recurrida, cuando por el contrario existen otras sentencias que no dudan en calificar de real la acción de que se trata, como ocurre en el caso de la sentencia núm. 1043/2002 de 11 noviembre (rec. 888/1997 ) “No puede aceptarse la declaración que hace la Sala de instancia al declarar prescrita la acción por el transcurso de quince años; aparte de que tal excepción es apreciada de oficio, incorrectamente al no haber sido opuesta en la contestación a la demanda en que sólo se invoca la prescripción adquisitiva, olvida el Tribunal de instancia que la acción ejercitada, dirigida a obtener el reintegro del espacio ocupado a la titularidad de la Comunidad de Propietarios, como elemento común, es una acción de carácter real, a la que son aplicables los arts. 1959 y 1963 del Código Civil.....”
------ Continuación del Punto SEGUNDO -------
Como fundamento del interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales se citan como opuestas a la recurrida las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Quinta, de fechas 5 de marzo de 2009 y 17 de junio de 2004, las cuales consideran que la acción dimanante del artículo 7 de la LPH tiene naturaleza personal, siendo el plazo de prescripción de quince años. En sentido contrario se citan la de la Audiencia Provincial de Murcia objeto de recurso y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 6 de octubre de 2004, las cuales consideran que la acción dimanante del artículo 7 de la LPH tiene naturaleza real siendo el plazo de prescripción de la acción de treinta años.
Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.
La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un “delito”, es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena.
De ahí que el motivo ha de ser rechazado pues nos encontramos ante una acción real sujeta al plazo de prescripción de treinta años propio de dichas acciones, que no había transcurrido en el caso.
Como fundamento del interés casacional por jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales se citan como opuestas a la recurrida las sentencias de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Quinta, de fechas 5 de marzo de 2009 y 17 de junio de 2004, las cuales consideran que la acción dimanante del artículo 7 de la LPH tiene naturaleza personal, siendo el plazo de prescripción de quince años. En sentido contrario se citan la de la Audiencia Provincial de Murcia objeto de recurso y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 6 de octubre de 2004, las cuales consideran que la acción dimanante del artículo 7 de la LPH tiene naturaleza real siendo el plazo de prescripción de la acción de treinta años.
Sobre esta cuestión y por las razones anteriormente expresadas esta sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años establecido en el artículo 1963 CC.
La tradicional distinción del jurisconsulto Gayo establecía que una acción es personal (actio in personam) cuando la reclamación se produce frente a quien está obligado con el demandante como consecuencia de un contrato o de un “delito”, es decir, cuando se pretende del demandado que dé o haga algo a lo que resulta obligado personalmente o lo estaba su causante. Por el contrario, una acción es real (actio in rem) cuando se dirige respecto un objeto corporal porque compete al demandante un derecho sobre dicho objeto que se considera conculcado, de modo que la acción se dirige contra su detentador que aprovecha indebidamente un derecho real sobre el objeto, o contra el titular cuando lo pretendido es que se nos reconozca un derecho sobre cosa ajena.
De ahí que el motivo ha de ser rechazado pues nos encontramos ante una acción real sujeta al plazo de prescripción de treinta años propio de dichas acciones, que no había transcurrido en el caso.
TERCERO.- En el motivo segundo se denuncia la vulneración de la doctrina sobre el consentimiento tácito, alegando la existencia de interés casacional por oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Se citan como opuestas a la recurrida las sentencias de esta sala de fechas 16 de julio de 2009, 19 de diciembre de 2005, 23 de julio de 2004 y 5 de julio de 2011, todas ellas relativas al consentimiento tácito, que en el caso la parte recurrente deduce del largo período de tiempo transcurrido desde que se realizaron las actuaciones denunciadas y la interposición de la demanda.
El interés casacional podría sostenerse bajo la afirmación de que la sentencia impugnada había negado la posibilidad de la apreciación del consentimiento tácito o, en su caso, por la cita de sentencias que significaran la apreciación de tal consentimiento en supuestos similares al presente, porque la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto que pueda plantearse, teniendo en cuenta fundamentalmente la obviedad de las obras que resultaren claramente apreciables para todos los comuneros y no sólo para algunos, sin que puedan desdeñarse otras circunstancias como es el incremento del perjuicio que se derivara de las mismas por el transcurso del tiempo.
De ahí que en el caso presente no cabe considerar que tal consentimiento se haya producido efectivamente. Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes).
También que “los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( sentencias de 27 de octubre 2005 y 15 de junio de 2007 )”.
CUARTO.- La desestimación del recurso determina que proceda la condena en las costas causadas por el mismo a la parte recurrente ( artículo 394 y 398 LEC ), con pérdida del depósito constituido.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que nos confiere la Constitución,
El interés casacional podría sostenerse bajo la afirmación de que la sentencia impugnada había negado la posibilidad de la apreciación del consentimiento tácito o, en su caso, por la cita de sentencias que significaran la apreciación de tal consentimiento en supuestos similares al presente, porque la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto que pueda plantearse, teniendo en cuenta fundamentalmente la obviedad de las obras que resultaren claramente apreciables para todos los comuneros y no sólo para algunos, sin que puedan desdeñarse otras circunstancias como es el incremento del perjuicio que se derivara de las mismas por el transcurso del tiempo.
De ahí que en el caso presente no cabe considerar que tal consentimiento se haya producido efectivamente. Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo, entre las más recientes).
También que “los actos propios tienen su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, lo que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables, declarando asimismo que solo pueden merecer esta consideración aquellos que, por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definen de forma inalterable la situación jurídica de su autor o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, lo que no puede predicarse en los supuestos de error, ignorancia, conocimiento equivocado o mera tolerancia ( sentencias de 27 de octubre 2005 y 15 de junio de 2007 )”.
CUARTO.- La desestimación del recurso determina que proceda la condena en las costas causadas por el mismo a la parte recurrente ( artículo 394 y 398 LEC ), con pérdida del depósito constituido.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey, por la autoridad que nos confiere la Constitución,
Y atentos a todos los que hacen de vez en cuando mención del artículo 7 (7.2) de la LPH.
"Sostiene la sentencia recurrida que la naturaleza personal o real de una acción viene determinada por la esencia de la petición que contiene, de tal suerte que una reclamación que versa sobre la afectación de la estructura de determinada edificación producida como consecuencia del proceder de alguno de los copropietarios debe considerarse de naturaleza real, pues lo discutido es el respeto de cada propietario al estado general de la edificación por lo que el plazo de ejercicio de las acciones del artículo 7.2 de la LPH es siempre el de treinta años".
"Sostiene la sentencia recurrida que la naturaleza personal o real de una acción viene determinada por la esencia de la petición que contiene, de tal suerte que una reclamación que versa sobre la afectación de la estructura de determinada edificación producida como consecuencia del proceder de alguno de los copropietarios debe considerarse de naturaleza real, pues lo discutido es el respeto de cada propietario al estado general de la edificación por lo que el plazo de ejercicio de las acciones del artículo 7.2 de la LPH es siempre el de treinta años".
Jalisco, efectivamente. Si Juncalillo quiere quejarse de la derrama, primero debe pagarla.
Como ya le dije, Juncalillo, no se puede denunciar algo si no existe (no puede reclamar un pago si aún no lo ha pagado). Por lo que primero ha de pagar para después reclamar. Si no paga, el juez no le dejará reclamar (demandar).
Como ya le dije, Juncalillo, no se puede denunciar algo si no existe (no puede reclamar un pago si aún no lo ha pagado). Por lo que primero ha de pagar para después reclamar. Si no paga, el juez no le dejará reclamar (demandar).
