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Viendo 21 - 40 de 65 comentarios
Blanca, exigirte que pagues un consumo de agua que no realizas a mi me parece ILEGAL. Un Fraude. ¿Si no vivieses allí también tendráis que pagar?
María Rosa, el coeficiente de propiedad, no sólo representa los metros cuadrados de tu inmueble y por lo tanto tu copropiedad en la edificación. También representa tu copropiedad con respecto al suelo. Es decir que en un futuro (lejano espero), si el edificio va a la ruina y quereís venderlo para construir del valor del terreno, que en Madrid no será poco, te corresponde el tanto por cien proporcional a tu coeficiente de propiedad. Bueno supongo que ya lo sabes.
El coficiente de propiedad es a efectos hipotecarios y registrales imprescindible.
Pero la LPH habla de cuotas que participación que se asignaran en base a varios "parametros", entre ellos los metros construidos pero también, en base al "uso racional que se presuma de los elementos y servicios comunes"
Lo que pasa es que en realidad debería establecerse esa cuota desde el principio, en los Estatutos pero no se hace.
María Rosa, el coeficiente de propiedad, no sólo representa los metros cuadrados de tu inmueble y por lo tanto tu copropiedad en la edificación. También representa tu copropiedad con respecto al suelo. Es decir que en un futuro (lejano espero), si el edificio va a la ruina y quereís venderlo para construir del valor del terreno, que en Madrid no será poco, te corresponde el tanto por cien proporcional a tu coeficiente de propiedad. Bueno supongo que ya lo sabes.
El coficiente de propiedad es a efectos hipotecarios y registrales imprescindible.
Pero la LPH habla de cuotas que participación que se asignaran en base a varios "parametros", entre ellos los metros construidos pero también, en base al "uso racional que se presuma de los elementos y servicios comunes"
Lo que pasa es que en realidad debería establecerse esa cuota desde el principio, en los Estatutos pero no se hace.
Pues sí. Te corresponde más del valor del terreno porque más has pagado del valor del terreno también. Pero no has pagado más en anticipo de todo lo que vas a pagar más durante toda tu vida
entre luz, mantenimientos, etc., de hacerlos por ese coeficiente de propiedad, hasta que algún lejaaaaaaano día se venda ese terreno, que seguramente el comprador no lo verá.
entre luz, mantenimientos, etc., de hacerlos por ese coeficiente de propiedad, hasta que algún lejaaaaaaano día se venda ese terreno, que seguramente el comprador no lo verá.
Eldelocal:
Efectivamente, es como tu dices. El piso ha estado vacio desde que me lo compré, durante todo el año pasado, y he tenido que pagar el agua
el 13,6% del agua que los demas vecinos han gastado.
En concreto lo que me ha tocado pagar de agua ha sido casi el triple de lo que he pagado en la vivienda donde he vivido por el agua que, de verdad, he gastado.
¿Pero puedo hacer algo?
Efectivamente, es como tu dices. El piso ha estado vacio desde que me lo compré, durante todo el año pasado, y he tenido que pagar el agua
el 13,6% del agua que los demas vecinos han gastado.
En concreto lo que me ha tocado pagar de agua ha sido casi el triple de lo que he pagado en la vivienda donde he vivido por el agua que, de verdad, he gastado.
¿Pero puedo hacer algo?
1
(Copia del escrito de un Administrador )
GASTOS COMUNES, CONTRIBUCIÓN AL PAGO DE LOS MISMOS
Son muchas las consultas respecto al pago de los gastos comunes, quiero en este artículo intentar despejar algunas de las dudas existentes al respecto.
La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifíca:
Art. 3: ..... A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
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(Copia del escrito de un Administrador )
GASTOS COMUNES, CONTRIBUCIÓN AL PAGO DE LOS MISMOS
Son muchas las consultas respecto al pago de los gastos comunes, quiero en este artículo intentar despejar algunas de las dudas existentes al respecto.
La vigente Ley de Propiedad Horizontal, habla de ellos, de su exigibilidad, etc., pero no los especifíca:
Art. 3: ..... A Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Art. 5: ….. En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Art. 9: ….. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.
Art. 11: ….. 2. Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del párrafo anterior y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Pero en ninguno de ellos especifica cuales son esos gastos comunes, para ello tenemos que acercarnos al Artículo 396 del Código Civil, que al que regula la Ley de Propiedad Horizontal como indica el Articulo 1 de esta.
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Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.
Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:
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Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Evidentemente ese derecho de copropiedad recogido al principio del 396 CC, indica una obligación de participación en su mantenimiento e instalación.
Ahora bien, estos derechos y obligaciones vienen expresados en % en el título de división horizontal para cada piso o local pertenecientes a la comunidad en cuestión, surge aquí en la mayoría de los casos la duda entre coeficiente de propiedad y coeficiente de participación en los gastos, ya que en muchos casos se confunden ambos términos:
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• % de propiedad: Es aquel porcentaje que nos correspondería si la comunidad obtuviese algún beneficio, por ejemplo, aunque este es un caso extremo, se vende el edificio entero a una constructora, por un valor determinado, este valor representaría el 100% de la propiedad y habría que repartirlo entre todos los propietarios, dependiendo del coeficiente que figura en el título constitutivo de la propiedad para cada uno de los pisos y locales, que en ningún caso superara ese 100%
• % de participación en gastos: dependiendo del tipo de comunidad, podemos encontrarnos con que en el título de propiedad existen distintos tipos de %, para los gastos de garaje, piscina, etc., y gastos comunes, ya que en muchas comunidades, tanto garaje como piscina y otros servicios, se comparten con otras comunidades.
¿Qué ocurre entonces con la participación en los gastos comunes?, pues que basándonos en estos criterios anteriormente establecidos, todos los propietarios tanto de pisos o locales, deben de contribuir a ellos, a excepción de:
• Que estén expresamente exonerados en el título constitutivo, figurando cláusulas como….el propietario del local A, participara en los gastos comunes en un 1’25%, excluyéndose su participación en los gastos relativos a la conservación de los ascensores, dado que su local dispone de puerta de acceso independiente y no tiene necesidad alguna del uso de estos ascensores. O similares, dependiendo de la terminología de los Notarios y gastos de los que se le quieran exonerar.
• Que en una junta de propietarios y por acuerdo unánime, se exonere a estos propietarios de algunos gastos concretos, dado que por sus circunstancias no hacen uso de los mismos.
• Si no están exonerados por alguna de las fórmulas anteriores, deben de hacer frente a los gastos comunes de acuerdo con sus cuotas de participación.
¿Hay sentencias al respecto….?
Pues sí, las hay y en cantidad, voy a reseñaros alguna por si les queréis dar una ojeada:
Voy a basarme para daros esta doctrina jurídica en la mayoría de los casos, por no decir en todos en los autores Don Manuel Pons Gonzalez y Don Miguel Angel del Arco Torres, que son los que en su libro (Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal) las han recogido, desarrollado, estudiado y comentado.
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• % de propiedad: Es aquel porcentaje que nos correspondería si la comunidad obtuviese algún beneficio, por ejemplo, aunque este es un caso extremo, se vende el edificio entero a una constructora, por un valor determinado, este valor representaría el 100% de la propiedad y habría que repartirlo entre todos los propietarios, dependiendo del coeficiente que figura en el título constitutivo de la propiedad para cada uno de los pisos y locales, que en ningún caso superara ese 100%
• % de participación en gastos: dependiendo del tipo de comunidad, podemos encontrarnos con que en el título de propiedad existen distintos tipos de %, para los gastos de garaje, piscina, etc., y gastos comunes, ya que en muchas comunidades, tanto garaje como piscina y otros servicios, se comparten con otras comunidades.
¿Qué ocurre entonces con la participación en los gastos comunes?, pues que basándonos en estos criterios anteriormente establecidos, todos los propietarios tanto de pisos o locales, deben de contribuir a ellos, a excepción de:
• Que estén expresamente exonerados en el título constitutivo, figurando cláusulas como….el propietario del local A, participara en los gastos comunes en un 1’25%, excluyéndose su participación en los gastos relativos a la conservación de los ascensores, dado que su local dispone de puerta de acceso independiente y no tiene necesidad alguna del uso de estos ascensores. O similares, dependiendo de la terminología de los Notarios y gastos de los que se le quieran exonerar.
• Que en una junta de propietarios y por acuerdo unánime, se exonere a estos propietarios de algunos gastos concretos, dado que por sus circunstancias no hacen uso de los mismos.
• Si no están exonerados por alguna de las fórmulas anteriores, deben de hacer frente a los gastos comunes de acuerdo con sus cuotas de participación.
¿Hay sentencias al respecto….?
Pues sí, las hay y en cantidad, voy a reseñaros alguna por si les queréis dar una ojeada:
Voy a basarme para daros esta doctrina jurídica en la mayoría de los casos, por no decir en todos en los autores Don Manuel Pons Gonzalez y Don Miguel Angel del Arco Torres, que son los que en su libro (Régimen Jurídico de la Propiedad Horizontal) las han recogido, desarrollado, estudiado y comentado.
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4
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En cuanto a la obligatoriedad de la contribución a los gastos comunes, aunque no se disfrute de los mismos, salvo como he dicho antes se este liberado de ello:
• Sentencias 22 nov. 1980, AP Alicante, 12 may. 1992, Sec. 8ª, AP Valencia, 3 feb. 1993, Sec. 18ª, AP Madrid, 17 oct. 1995, Sec. 8.ª, AP Madrid, 15 nov. 1999, Sec. 2ª, AP Santander, STS 4 oct. 1999 (reconoce válidas las exenciones de algunos pisos o locales a contribuir a los gastos comunes), STS 14 mar. 2000, 8 feb. 1994, AP Tarragona.
Hay que tener en cuenta de qué gastos comunes se está exonerado, si el título constitutivo o los estatutos no dicen nada o dicen solo mantenimiento, habrá que estar a lo que estos diga alguno de los dos, me explico, si por ejemplo dice que los locales están exentos de contribuir a los gastos comunes que se ocasionen por causa del ascensor, estarán exentos de todo tipo de gastos que ocasione el ascensor, ordinarios o extraordinarios (Ej. Poner un ascensor nuevo), si por el contrario dijese que solo estarán exentos de participar en los gastos de mantenimiento, participarían por ejemplo en la instalación de un ascensor nuevo.
RESUMIENDO:
Los locales que por tener salida independiente no tienen opción a usar ciertos elementos como son ascensores, escaleras, etc., ya que además no los necesitan, deben de estar exentos de los gastos de mantenimiento de los mismos (Fra. de suministro eléctrico, limpieza y conservación de escaleras, conservación de ascensor, etc.), no así de los gastos de reparación o instalación de nuevos servicios (instalación de un ascensor, colocación de escaleras nuevas, etc.) ya que esta mejora, interviene en el incremento del valor total del edificio, pero bueno ya digo, es mi humilde opinión.
CONCLUSIÓN:
Salvo que los propietarios estén exonerados del pago de todos o alguno de los gastos comunes, bien por acuerdo unánime de los propietarios y su inscripción mediante los Estatutos en el Registro de la Propiedad o bien por que figuran en el título constitutivo, todos los comuneros están obligados a participar en los gastos comunes según su coeficiente de participación, no siendo eximente para ello el no hacer uso de alguno o todos los servicios por los que se le reclama una cuota.
Ruego a todos disculpas por los posibles fallos y agradeceré las aportaciones que puedan ampliar esta información que al fin y al cabo es en beneficio de todos nosotros." FIN.
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En cuanto a la obligatoriedad de la contribución a los gastos comunes, aunque no se disfrute de los mismos, salvo como he dicho antes se este liberado de ello:
• Sentencias 22 nov. 1980, AP Alicante, 12 may. 1992, Sec. 8ª, AP Valencia, 3 feb. 1993, Sec. 18ª, AP Madrid, 17 oct. 1995, Sec. 8.ª, AP Madrid, 15 nov. 1999, Sec. 2ª, AP Santander, STS 4 oct. 1999 (reconoce válidas las exenciones de algunos pisos o locales a contribuir a los gastos comunes), STS 14 mar. 2000, 8 feb. 1994, AP Tarragona.
Hay que tener en cuenta de qué gastos comunes se está exonerado, si el título constitutivo o los estatutos no dicen nada o dicen solo mantenimiento, habrá que estar a lo que estos diga alguno de los dos, me explico, si por ejemplo dice que los locales están exentos de contribuir a los gastos comunes que se ocasionen por causa del ascensor, estarán exentos de todo tipo de gastos que ocasione el ascensor, ordinarios o extraordinarios (Ej. Poner un ascensor nuevo), si por el contrario dijese que solo estarán exentos de participar en los gastos de mantenimiento, participarían por ejemplo en la instalación de un ascensor nuevo.
RESUMIENDO:
Los locales que por tener salida independiente no tienen opción a usar ciertos elementos como son ascensores, escaleras, etc., ya que además no los necesitan, deben de estar exentos de los gastos de mantenimiento de los mismos (Fra. de suministro eléctrico, limpieza y conservación de escaleras, conservación de ascensor, etc.), no así de los gastos de reparación o instalación de nuevos servicios (instalación de un ascensor, colocación de escaleras nuevas, etc.) ya que esta mejora, interviene en el incremento del valor total del edificio, pero bueno ya digo, es mi humilde opinión.
CONCLUSIÓN:
Salvo que los propietarios estén exonerados del pago de todos o alguno de los gastos comunes, bien por acuerdo unánime de los propietarios y su inscripción mediante los Estatutos en el Registro de la Propiedad o bien por que figuran en el título constitutivo, todos los comuneros están obligados a participar en los gastos comunes según su coeficiente de participación, no siendo eximente para ello el no hacer uso de alguno o todos los servicios por los que se le reclama una cuota.
Ruego a todos disculpas por los posibles fallos y agradeceré las aportaciones que puedan ampliar esta información que al fin y al cabo es en beneficio de todos nosotros." FIN.
eldelocal:
No tengo ni idea de lo que cobra el ayuntamiento sobre lo del alcantarillado.
Ahora vivo en Madrid pero no soy de aquí, así que no estoy muy enterada.
¿lo sabe alguien?
Yo esoy despierta porque tengo que hacer unos apuntes en el ordenador y para distraerme de vez en cuando me meto en internet.
Y no tengo copillas de mas..... aunque posiblemente si de menos. Así que me voy a preparar un orujo
No tengo ni idea de lo que cobra el ayuntamiento sobre lo del alcantarillado.
Ahora vivo en Madrid pero no soy de aquí, así que no estoy muy enterada.
¿lo sabe alguien?
Yo esoy despierta porque tengo que hacer unos apuntes en el ordenador y para distraerme de vez en cuando me meto en internet.
Y no tengo copillas de mas..... aunque posiblemente si de menos. Así que me voy a preparar un orujo
Bueno, pues si lo cobran así, también sobre esos conceptos pagaras el 13,6 sobre el total.
¿Qué que puedes hacer?
Contador individual.
¿Dices que la compañía del agua ha dicho que a todos o a ninguno?
Voy a ver si encuentro alguna normativa de Madrid o algo y se es así ya te digo.
Salud. (Lo digo por el orujo)
¿Qué que puedes hacer?
Contador individual.
¿Dices que la compañía del agua ha dicho que a todos o a ninguno?
Voy a ver si encuentro alguna normativa de Madrid o algo y se es así ya te digo.
Salud. (Lo digo por el orujo)
eldelocal:
Si llame al Canal de Isabel II (cia de aguas de madrid) y me lo dijeron.
En la otra casa donde vivia la comunidad se habia puesto unos contadores privados.
O sea la Cia del Agua hacia una sola factura a la Comunidad y luego, en función de la lectura individual, el administrador hacia el reparto.
No tenia orujo y me he puesto un wisky
Si llame al Canal de Isabel II (cia de aguas de madrid) y me lo dijeron.
En la otra casa donde vivia la comunidad se habia puesto unos contadores privados.
O sea la Cia del Agua hacia una sola factura a la Comunidad y luego, en función de la lectura individual, el administrador hacia el reparto.
No tenia orujo y me he puesto un wisky
Yo no entiendo cómo es posible, que aún existan, en Madrid, edificios con el suministro de agua sin individualizar. Supongo que serán antiguos.
Todos los edificios que conozco tienen contadores individuales para cada piso, por supuesto también de titularidad y facturación propia e independiente para cada cual.
Todos los edificios que conozco tienen contadores individuales para cada piso, por supuesto también de titularidad y facturación propia e independiente para cada cual.
1
Juicio Ordinario nº524/01
En Madrid, a cinco de Febrero de dos mil dos.
Han sido vistos por el Ilmo Sr. D. J.M.S.S. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, los autos de juicio ordinario registrados con el nº 524/01, promovidos por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. y asistidos del Letrado D. P.E.A. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid, representada por el Procurador D. I.O.C. y defendida por el Letrado D. J.L.N.C., sobre impugnación de acuerdos de la Ley de Propiedad Horizontal, recayendo la presente resolución en base a los siguientes
.- El Procurador Sr. G.G.S.M.H., en la representación que acreditaba de los citados demandantes, interpuso demanda de juicio ordinario contra la indicada Comunidad demandada, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado por turno de reparto en la que tras citar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación terminaba suplicando que se dictase sentencia estimando la demanda.
.- Admitida a trámite la demanda se dio traslado de la misma y sus documentos a la parte demandada para que la contestase en el plazo legal de veinte días.
.- Comparecida la parte demandada, representada por el Procurador Sr. I.O.C. contestó a la demanda en tiempo y forma interesando su desestimación.
.- Convocadas las partes a la audiencia previa prevista en el art. 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tuvo lugar su celebración el día señalado sin llegar a ningún acuerdo transaccional por lo que continuó la audiencia por sus trámites, proponiéndose la prueba de la que intentaban valerse para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, admitiéndose la declarada pertinente y señalándose la fecha de celebración del juicio.
.- Comparecidas las partes a juicio, fueron practicadas las pruebas declaradas pertinentes con el resultado que consta, formulándose oralmente por los defensores sus conclusiones sobre los hechos controvertidos, resumiendo las pruebas practicadas sobre aquellos hechos e informando sobre los argumentos jurídicos en que apoyaban sus pretensiones, quedando el pleito concluso para dictar sentencia.
.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
.- Se ejercita por los demandantes, en su condición de propietarios de las viviendas señaladas como pisos 4º letra C y D, respectivamente, integradas en la Comunidad de Propietarios demandada, la acción impugnatoria que les asiste a fin de obtener un pronunciamiento judicial en virtud del cual se declaren nulos los puntos segundo y tercero del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria celebrada el día 26 de Marzo de 2001 en los que se aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 y se aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 de forma distinta a la repercusión y reparto que a juicio de los demandantes debería realizarse.
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Juicio Ordinario nº524/01
En Madrid, a cinco de Febrero de dos mil dos.
Han sido vistos por el Ilmo Sr. D. J.M.S.S. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 41 de Madrid, los autos de juicio ordinario registrados con el nº 524/01, promovidos por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. y asistidos del Letrado D. P.E.A. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid, representada por el Procurador D. I.O.C. y defendida por el Letrado D. J.L.N.C., sobre impugnación de acuerdos de la Ley de Propiedad Horizontal, recayendo la presente resolución en base a los siguientes
.- El Procurador Sr. G.G.S.M.H., en la representación que acreditaba de los citados demandantes, interpuso demanda de juicio ordinario contra la indicada Comunidad demandada, cuyo conocimiento correspondió a este Juzgado por turno de reparto en la que tras citar los hechos y fundamentos de derecho que consideraba de aplicación terminaba suplicando que se dictase sentencia estimando la demanda.
.- Admitida a trámite la demanda se dio traslado de la misma y sus documentos a la parte demandada para que la contestase en el plazo legal de veinte días.
.- Comparecida la parte demandada, representada por el Procurador Sr. I.O.C. contestó a la demanda en tiempo y forma interesando su desestimación.
.- Convocadas las partes a la audiencia previa prevista en el art. 414 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tuvo lugar su celebración el día señalado sin llegar a ningún acuerdo transaccional por lo que continuó la audiencia por sus trámites, proponiéndose la prueba de la que intentaban valerse para el esclarecimiento de los hechos controvertidos, admitiéndose la declarada pertinente y señalándose la fecha de celebración del juicio.
.- Comparecidas las partes a juicio, fueron practicadas las pruebas declaradas pertinentes con el resultado que consta, formulándose oralmente por los defensores sus conclusiones sobre los hechos controvertidos, resumiendo las pruebas practicadas sobre aquellos hechos e informando sobre los argumentos jurídicos en que apoyaban sus pretensiones, quedando el pleito concluso para dictar sentencia.
.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.
.- Se ejercita por los demandantes, en su condición de propietarios de las viviendas señaladas como pisos 4º letra C y D, respectivamente, integradas en la Comunidad de Propietarios demandada, la acción impugnatoria que les asiste a fin de obtener un pronunciamiento judicial en virtud del cual se declaren nulos los puntos segundo y tercero del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria celebrada el día 26 de Marzo de 2001 en los que se aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2000 y se aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2001 de forma distinta a la repercusión y reparto que a juicio de los demandantes debería realizarse.
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.- La cuestión que subyace en la controversia que mantienen las partes se concreta en la interpretación del art. 9. 1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que determina la obligación que tiene el propietario de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". De la dicción de dicho precepto se infiere que en materia de contribución a los gastos generales no hay que seguir necesariamente el criterio de la cuota de participación pues el legislador proporciona la alternativa de acudir "a lo especialmente establecido", esto es, a seguir otros criterios diferentes de los que nos da cuenta la propia realidad social en la que singularmente y con motivos de situaciones especiales viene siendo habitual que numerosas comunidades de propietarios establezcan derramas para pagar nuevos servicios o extinguir deudas que se vienen arrastrando con anterioridad, distribuyéndose en las juntas de propietarios los gastos de manera distinta a la referida a las cuotas marcadas en el título, como es el caso de hacerlo por partes iguales, sin que ello, en cuanto no sea objeto de impugnación, presente problema alguno. Ha de precisarse, por tanto, el régimen aplicable en el presente caso en relación con la contribución a los gastos comunes y a tal fin ha de tenerse por acreditado que en el acuerdo que se impugna se aprobó que se distribuyesen entre todos los comuneros, esto es, por partes iguales, los gastos relativos a Honorarios de Administración, gestión administrativa, material de oficina, informes económico, Correos y Telégrafos, negociación de recibos y talones, retirada de basura y mantenimiento y conservación de contadores de agua, según se especifica en las páginas 30 y 31 del documento nº 6 aportado con la demanda rectora, estableciéndose, de igual modo, en el presupuesto ordinario de gastos para el año 2.001 (páginas 33 a 35 del citado documento nº 6) que se sufragasen por todos los propietarios los gastos previstos por los mismos conceptos a los que se hecho mención así como los haberes del empleado de la finca, incluido IRPF y Seguridad Social, las suplencias y ropa de trabajo, la póliza de multirriesgo de la finca y el Impuesto de Bienes Inmuebles. No constando que en los Estatutos se haya establecido un régimen distinto al criterio o patrón general de distribución de gastos con arreglo a la cuota de participación fijada en el título que se regula en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de considerarse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en uso de las facultades que le otorgan los apartados b) y c) del art. 14 de la indicada Ley no observaron dicho régimen legal por lo que procede la estimación de la demanda formulada por los PROPIETARIOS DISIDENTES al contravenir los puntos impugnados de dicho acuerdo el antedicho precepto y sin perjuicio de que la distribución de gastos que se lleve a cabo con arreglo a la cuota de participación pueda diferir en poca cosa respecto de la indebida distribución por partes iguales que se efectuó por la Comunidad demandada.
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.- La cuestión que subyace en la controversia que mantienen las partes se concreta en la interpretación del art. 9. 1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que determina la obligación que tiene el propietario de "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización". De la dicción de dicho precepto se infiere que en materia de contribución a los gastos generales no hay que seguir necesariamente el criterio de la cuota de participación pues el legislador proporciona la alternativa de acudir "a lo especialmente establecido", esto es, a seguir otros criterios diferentes de los que nos da cuenta la propia realidad social en la que singularmente y con motivos de situaciones especiales viene siendo habitual que numerosas comunidades de propietarios establezcan derramas para pagar nuevos servicios o extinguir deudas que se vienen arrastrando con anterioridad, distribuyéndose en las juntas de propietarios los gastos de manera distinta a la referida a las cuotas marcadas en el título, como es el caso de hacerlo por partes iguales, sin que ello, en cuanto no sea objeto de impugnación, presente problema alguno. Ha de precisarse, por tanto, el régimen aplicable en el presente caso en relación con la contribución a los gastos comunes y a tal fin ha de tenerse por acreditado que en el acuerdo que se impugna se aprobó que se distribuyesen entre todos los comuneros, esto es, por partes iguales, los gastos relativos a Honorarios de Administración, gestión administrativa, material de oficina, informes económico, Correos y Telégrafos, negociación de recibos y talones, retirada de basura y mantenimiento y conservación de contadores de agua, según se especifica en las páginas 30 y 31 del documento nº 6 aportado con la demanda rectora, estableciéndose, de igual modo, en el presupuesto ordinario de gastos para el año 2.001 (páginas 33 a 35 del citado documento nº 6) que se sufragasen por todos los propietarios los gastos previstos por los mismos conceptos a los que se hecho mención así como los haberes del empleado de la finca, incluido IRPF y Seguridad Social, las suplencias y ropa de trabajo, la póliza de multirriesgo de la finca y el Impuesto de Bienes Inmuebles. No constando que en los Estatutos se haya establecido un régimen distinto al criterio o patrón general de distribución de gastos con arreglo a la cuota de participación fijada en el título que se regula en el art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, ha de considerarse que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en uso de las facultades que le otorgan los apartados b) y c) del art. 14 de la indicada Ley no observaron dicho régimen legal por lo que procede la estimación de la demanda formulada por los PROPIETARIOS DISIDENTES al contravenir los puntos impugnados de dicho acuerdo el antedicho precepto y sin perjuicio de que la distribución de gastos que se lleve a cabo con arreglo a la cuota de participación pueda diferir en poca cosa respecto de la indebida distribución por partes iguales que se efectuó por la Comunidad demandada.
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../...Por otro lado, este criterio de repercutir la totalidad de los gastos comunes que no estén individualizados en función de los coeficientes de propiedad es el establecido en la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2.000 recaída en el procedimiento de menor cuantía no 128/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de esta ciudad que se siguió entre las mismas partes, motivo por el cual la Comunidad de propietarios venía obligada al cumplimiento de dicha resolución judicial dado que la meritada sentencia ha sido consentida por la demandada al haber presentado contra la misma recurso de apelación que atañe exclusivamente al pronunciamiento sobre las costas procesales, tal y como se demuestra documentalmente y ha sido reconocido en el acto del juicio.
.- De conformidad con el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procesos declarativos las costas procesales de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
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Así por esta mi sentencia, contra la que cabe preparar recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid en el plazo de cinco días y en la forma prevista en el art. 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la dictó estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.
**************************************************************
Que estimando la demanda interpuesta por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid, representada por el Procurador D. I.O.C., debo declarar y declaro que es nulo el acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de Propietarios de la casa nº 19 de la calle Vinaroz de Madrid, celebrada el día 26 de marzo de 2.001, en el punto segundo del orden del día, en cuanto aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2.000 de forma distinta a la repercusión en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, declarando igualmente nulo el acuerdo adoptado en dicha Junta en aprobación del punto tercero del orden del día, en cuanto aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2.001 sobre una base distinta al reparto de gastos previsto en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos GASTOS NO SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN POR CONTADOR, todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales devengadas en este procedimiento. FIN.
Saludos para tod@s R.
../...Por otro lado, este criterio de repercutir la totalidad de los gastos comunes que no estén individualizados en función de los coeficientes de propiedad es el establecido en la sentencia de fecha 28 de Diciembre de 2.000 recaída en el procedimiento de menor cuantía no 128/00 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de esta ciudad que se siguió entre las mismas partes, motivo por el cual la Comunidad de propietarios venía obligada al cumplimiento de dicha resolución judicial dado que la meritada sentencia ha sido consentida por la demandada al haber presentado contra la misma recurso de apelación que atañe exclusivamente al pronunciamiento sobre las costas procesales, tal y como se demuestra documentalmente y ha sido reconocido en el acto del juicio.
.- De conformidad con el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en los procesos declarativos las costas procesales de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.
Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
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Así por esta mi sentencia, contra la que cabe preparar recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial de Madrid en el plazo de cinco días y en la forma prevista en el art. 457 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.
.- Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez que la dictó estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que doy fe.
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Que estimando la demanda interpuesta por Dª S.L.B. y D. A.L.B. representados por el Procurador D. G.G.S.M.H. contra la Comunidad de Propietarios de la calle Vinaroz nº 19 de Madrid, representada por el Procurador D. I.O.C., debo declarar y declaro que es nulo el acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria de Propietarios de la casa nº 19 de la calle Vinaroz de Madrid, celebrada el día 26 de marzo de 2.001, en el punto segundo del orden del día, en cuanto aprueba repercutir los gastos habidos en el ejercicio 2.000 de forma distinta a la repercusión en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos gastos no susceptibles de individualización por contador, declarando igualmente nulo el acuerdo adoptado en dicha Junta en aprobación del punto tercero del orden del día, en cuanto aprueba las cuotas de los recibos de provisión de fondos para el ejercicio 2.001 sobre una base distinta al reparto de gastos previsto en función de los coeficientes de participación inscritos en el Registro de la Propiedad para todos aquellos GASTOS NO SUSCEPTIBLES DE INDIVIDUALIZACIÓN POR CONTADOR, todo ello con imposición a la demandada de las costas procesales devengadas en este procedimiento. FIN.
Saludos para tod@s R.
Blanca , en tu primer mensaje dices:
“Los 6 pisos grandes pagan el 64% de todos los gastos y los 12 pequeños pagan el 15,5%. (El resto son las tiendas) "
Es decir, contáis con la mayoría cualificada (60%) para aprobar casi todo, excepto la modificación o aplicación de las cuotas de participación.
Si quisierais, entre los 6, podéis aprobar la instalación de contadores de agua (que seríais los más beneficiados al dejar de ser los más perjudicados en el pago, superior a lo que realmente consumís). Nadie puede decir que la instalación de contadores de agua es artículo de lujo, y creo que con mayoría cualificada (60%) quedaría aprobado. En poco tiempo amortizaríais los gastos de instalación, Y es un beneficio para toda la vida, Y los “pequeños” si no quieren pagar agua que no se duchen.
Habla con tus “vecinos”. Le decís al presidente (espero que tenga un piso grande) que lo incluya en el Orden del día, y entre los “6” aprobáis el acuerdo, y a los “pequeños” que les den, por egoístas. No lo dejes.
Saludos cordiales.
“Los 6 pisos grandes pagan el 64% de todos los gastos y los 12 pequeños pagan el 15,5%. (El resto son las tiendas) "
Es decir, contáis con la mayoría cualificada (60%) para aprobar casi todo, excepto la modificación o aplicación de las cuotas de participación.
Si quisierais, entre los 6, podéis aprobar la instalación de contadores de agua (que seríais los más beneficiados al dejar de ser los más perjudicados en el pago, superior a lo que realmente consumís). Nadie puede decir que la instalación de contadores de agua es artículo de lujo, y creo que con mayoría cualificada (60%) quedaría aprobado. En poco tiempo amortizaríais los gastos de instalación, Y es un beneficio para toda la vida, Y los “pequeños” si no quieren pagar agua que no se duchen.
Habla con tus “vecinos”. Le decís al presidente (espero que tenga un piso grande) que lo incluya en el Orden del día, y entre los “6” aprobáis el acuerdo, y a los “pequeños” que les den, por egoístas. No lo dejes.
Saludos cordiales.
