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Repartición de cuotas por coeficiente
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Repartición de cuotas por coeficiente
Buenos días,
Vivo en una comunidad de vecinos donde los gastos de comunidad se regían por coeficientes de participación. Hace tres años se votó en junta de forma unánime una repartición distinta a coeficientes, donde determinados gastos comunes se calculaban de manera igualitaria y otros gastos por coeficientes de participación. Dicha propuesta se votó de forma unánime y así figura en el Acta, pero no se modificaron estatutos.
Ahora hemos cambiado de administrador y nos ha dicho a los vecinos que se estaban aplicando unas cuotas que no se regían conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y que por tanto hay que cambiarlas y repartir todo por coeficientes de participación. Varios vecinos estamos en contra de este hecho pero se ha establecido así porque nos comentan que sino habría que modificar estatutos por lo que supone un coste extra así que otros vecinos ya estuvieron a favor de que fuese entonces por cuota de participación todos los servicios.
Bien, quería saber si lo que han hecho es legal, puesto que en esta votación no han precisado unanimidad, ni si quiera se ha hecho recuento de votos y de porcentajes de participación para ver si era mayoría. Simplemente nos han dicho que debía hacerse conforme a la ley y que el Acta anterior queda invalidada.
Vivo en una comunidad de vecinos donde los gastos de comunidad se regían por coeficientes de participación. Hace tres años se votó en junta de forma unánime una repartición distinta a coeficientes, donde determinados gastos comunes se calculaban de manera igualitaria y otros gastos por coeficientes de participación. Dicha propuesta se votó de forma unánime y así figura en el Acta, pero no se modificaron estatutos.
Ahora hemos cambiado de administrador y nos ha dicho a los vecinos que se estaban aplicando unas cuotas que no se regían conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y que por tanto hay que cambiarlas y repartir todo por coeficientes de participación. Varios vecinos estamos en contra de este hecho pero se ha establecido así porque nos comentan que sino habría que modificar estatutos por lo que supone un coste extra así que otros vecinos ya estuvieron a favor de que fuese entonces por cuota de participación todos los servicios.
Bien, quería saber si lo que han hecho es legal, puesto que en esta votación no han precisado unanimidad, ni si quiera se ha hecho recuento de votos y de porcentajes de participación para ver si era mayoría. Simplemente nos han dicho que debía hacerse conforme a la ley y que el Acta anterior queda invalidada.
La Comunidad tiene pottestad para, mediante acuerdo unánime en Junta, modificar su sistema de contribución a las cargas de l edificio inicialmente fijado por los estatutos, y solo otra unanimidad podría modificar dicho acuerdo.
Si las cosas son tal como las expone, y a falta de mejor opinión, el acuerdo que tomaron hace 3 años debe seguir vigente.
Si las cosas son tal como las expone, y a falta de mejor opinión, el acuerdo que tomaron hace 3 años debe seguir vigente.
pues que el nuevo administrador es un inutil y que le han engañado.
digalé que le muestre en que art. de la LPH figura lo que el indica.
usted le enseña lo que indica el art.9.1.e -
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
el acuerdo se ha aprobado en junta?
venia como tema a tratar?
en el acta de la junta como figura descrito dicho cambio?
a lo que dice el inutil, es que si los estatutos no se pasan por el registro de la propiedad, estos no obligan a terceros. art 5
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
esto quiere decir que si mañana usted vendiese eu vivienda, el nuevo propietario no esta obligado a dicho acuerdo por no estar pasaddo por el registro. pero lo que tenian hecho, era completamente legal.
responda a las preguntas para indicarle que tiene que hacer
porque tal vez tenga que impugnar, o simplemente enviar una carta.
digalé que le muestre en que art. de la LPH figura lo que el indica.
usted le enseña lo que indica el art.9.1.e -
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
el acuerdo se ha aprobado en junta?
venia como tema a tratar?
en el acta de la junta como figura descrito dicho cambio?
a lo que dice el inutil, es que si los estatutos no se pasan por el registro de la propiedad, estos no obligan a terceros. art 5
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
esto quiere decir que si mañana usted vendiese eu vivienda, el nuevo propietario no esta obligado a dicho acuerdo por no estar pasaddo por el registro. pero lo que tenian hecho, era completamente legal.
responda a las preguntas para indicarle que tiene que hacer
porque tal vez tenga que impugnar, o simplemente enviar una carta.
Buenos días,
Muchas gracias por su interés y dedicación. El acuerdo se aprobó en junta el pasado 21 de noviembre de 2013 y aparece en el Acta de la siguiente manera:
Punto sexto del Orden del Día:
Se presentan a la junta varias alternativas de como poder distribuir entre todos los
copropietarios los gastos de comunidad del residencial, estableciéndose un amplio debate
entre los asistentes. Finalmente sale elegida de forma unánime la propuesta nº 2 que
contempla 3 grupos de gastos:
1. De viviendas: redistribuyéndose el total de sus partidas entre todas ellas a
a tenor de sus respectivos coeficientes.
2. De mancomunidad: que reparte los gastos de forma lineal, plana
(contribuirán todas las viviendas por igual en esta categoría de gastos).
3. De garaje: asignándose los gastos de este grupo entre todos los parkings
por razón de sus coeficientes.
Las cuotas del recibo de comunidad que desde diciembre se pagarán durante este
ejercicio por cada propiedad son las que se fijan en el anexo I al final de este acta.
Tenemos estatutos, en los cuales se indica:
CAPÍTULO IV.- Régimen económico:
Artículo 10.- Los gastos que se originen como consecuencia de la utilización de los elementos comunes serán repartidos en proporción a la cuota de participación fijada a cada titular en el cuadro adjunto como Anexo 1.
Los nuevos administradores alegan que al no ser elevado a escritura pública el acuerdo y modificado en estatutos no tiene validez y que deberíamos volver a votar y elevarlo a público. Ahora hay un vecino que se niega a hacer esto por lo que no tendríamos la unanimidad...
Muchas gracias por su interés y dedicación. El acuerdo se aprobó en junta el pasado 21 de noviembre de 2013 y aparece en el Acta de la siguiente manera:
Punto sexto del Orden del Día:
Se presentan a la junta varias alternativas de como poder distribuir entre todos los
copropietarios los gastos de comunidad del residencial, estableciéndose un amplio debate
entre los asistentes. Finalmente sale elegida de forma unánime la propuesta nº 2 que
contempla 3 grupos de gastos:
1. De viviendas: redistribuyéndose el total de sus partidas entre todas ellas a
a tenor de sus respectivos coeficientes.
2. De mancomunidad: que reparte los gastos de forma lineal, plana
(contribuirán todas las viviendas por igual en esta categoría de gastos).
3. De garaje: asignándose los gastos de este grupo entre todos los parkings
por razón de sus coeficientes.
Las cuotas del recibo de comunidad que desde diciembre se pagarán durante este
ejercicio por cada propiedad son las que se fijan en el anexo I al final de este acta.
Tenemos estatutos, en los cuales se indica:
CAPÍTULO IV.- Régimen económico:
Artículo 10.- Los gastos que se originen como consecuencia de la utilización de los elementos comunes serán repartidos en proporción a la cuota de participación fijada a cada titular en el cuadro adjunto como Anexo 1.
Los nuevos administradores alegan que al no ser elevado a escritura pública el acuerdo y modificado en estatutos no tiene validez y que deberíamos volver a votar y elevarlo a público. Ahora hay un vecino que se niega a hacer esto por lo que no tendríamos la unanimidad...
Recalco que el vecino que se niega no es un nuevo vecino, si no uno de los que ya estaban y que voto en el acuerdo de forma unánime.
Tampoco nos consta que haya habido nuevos vecinos después de la junta en que se aprobó el acuerdo pero al ser una comunidad de 138 vecino tampoco lo podemos asegurar.
Lo que si aseguramos es que este hecho no ha sido producido por la queja de un nuevo vecino sino por lo nuevos administradores que al llegar a junta nos dijeron que lo que teníamos era ilegal y que las cuotas deberán ser por cuotas de participación a no ser que votásemos otra vez de forma unánime.
Tampoco nos consta que haya habido nuevos vecinos después de la junta en que se aprobó el acuerdo pero al ser una comunidad de 138 vecino tampoco lo podemos asegurar.
Lo que si aseguramos es que este hecho no ha sido producido por la queja de un nuevo vecino sino por lo nuevos administradores que al llegar a junta nos dijeron que lo que teníamos era ilegal y que las cuotas deberán ser por cuotas de participación a no ser que votásemos otra vez de forma unánime.
La validez no tiene nada que ver con la inscripción registral, sino con la oponibilidad a terceros.
El acuerdo unánime y reflejado en acta es suficiente. Si el administrador quiere anularlo, que proponga su cambio en junta por decisión unánime.
Hasta entonces actue como hasta ahora. Si el admintrador insiste, que sea el quién asuma el papelón de ir al juzgado a reclamar lo que estime oportuno.
El acuerdo unánime y reflejado en acta es suficiente. Si el administrador quiere anularlo, que proponga su cambio en junta por decisión unánime.
Hasta entonces actue como hasta ahora. Si el admintrador insiste, que sea el quién asuma el papelón de ir al juzgado a reclamar lo que estime oportuno.
No estoy de acuerdo con lo que aconseja zuenetxea. El administrador no es N A D I E para proponer ni anular nada, y menos de ir al juzgado
El estatuto que tienen es anterior o posterior al 21 noviembre de 2013?, entiendo que es posterior, por lo cual el vecino desidente tiene toda la razon, ese cambio que quieren hacer el administrador es necesario unanimidad.
Ya le he indicado que no es obligatorio pasar los estatutos por el registro, si es conveniente por lo que le ha explicado. Es que ni siquiera es obligatorio tener estatutos.
No indica como le pregunte si el acuerdo del 2013 se aprobo por unanimidad
Sabe usted porque quiere realizar ese cambio el administrador? Por que le resulta mas comodo para su trabajo, a el no debe importarle nada
El estatuto que tienen es anterior o posterior al 21 noviembre de 2013?, entiendo que es posterior, por lo cual el vecino desidente tiene toda la razon, ese cambio que quieren hacer el administrador es necesario unanimidad.
Ya le he indicado que no es obligatorio pasar los estatutos por el registro, si es conveniente por lo que le ha explicado. Es que ni siquiera es obligatorio tener estatutos.
No indica como le pregunte si el acuerdo del 2013 se aprobo por unanimidad
Sabe usted porque quiere realizar ese cambio el administrador? Por que le resulta mas comodo para su trabajo, a el no debe importarle nada
Los estatutos son anteriores al acuerdo.
El administrador nos indica que nuestro acuerdo no es valido al no modificarse los estatutos y que por tanto las cuotas han de aplicarse conforme a los porcentajes de participación en todas las zonas comunes. Si queremos que se sigan aplicando como hasta ahora, nos dice, que debemos convocar una junta donde el punto sea modificación de estatutos y votar de forma unánime el reparto de cuotas de zonas comunes. También nos indica que el no va a presentar ningún presupuesto de como quedarían las cuotas si se diera el caso puesto que primero debe aprobarse que se pudiese modificar.
Uno de los vecinos se niega ahora a que se haga una modificación de estatutos y quiere que se aplique el reparto por porcentaje de participación.
Si los administradores lo están haciendo mal y no están respetando el acuerdo del 2013 sin fundamente ¿como podemos reclamarles? Porque por mucho que les trasladamos que consideramos que el acuerdo debe imperar nos dicen que no...
El administrador nos indica que nuestro acuerdo no es valido al no modificarse los estatutos y que por tanto las cuotas han de aplicarse conforme a los porcentajes de participación en todas las zonas comunes. Si queremos que se sigan aplicando como hasta ahora, nos dice, que debemos convocar una junta donde el punto sea modificación de estatutos y votar de forma unánime el reparto de cuotas de zonas comunes. También nos indica que el no va a presentar ningún presupuesto de como quedarían las cuotas si se diera el caso puesto que primero debe aprobarse que se pudiese modificar.
Uno de los vecinos se niega ahora a que se haga una modificación de estatutos y quiere que se aplique el reparto por porcentaje de participación.
Si los administradores lo están haciendo mal y no están respetando el acuerdo del 2013 sin fundamente ¿como podemos reclamarles? Porque por mucho que les trasladamos que consideramos que el acuerdo debe imperar nos dicen que no...
Si el acuerdo se tomó por unanimidad, pero no se registró, afecta a todos los propietarios que lo acordaron, pero no a los propietarios que hayan adquirido un inmueble después. Ese es el problema de no regstrar acuerdos tomados por unanimidad o cambios en los estatutos.
Si, como parece, quien protesta es un de los que votaron el acuerdo por unanimidad, ni caso, ese acuerdo es totalmente legal.
Y en cuanto a "los administradores", muy sencillo, primero que aprendan y luego ya podrán ejercer. Revoquenlo/s cuanto antes, y contraten a alguien que sepa.
Si, como parece, quien protesta es un de los que votaron el acuerdo por unanimidad, ni caso, ese acuerdo es totalmente legal.
Y en cuanto a "los administradores", muy sencillo, primero que aprendan y luego ya podrán ejercer. Revoquenlo/s cuanto antes, y contraten a alguien que sepa.
El acuerdo es plenamente valido si no hay nuevos vecinos que soliciten el cambio. Aun si los hubiera se podria optar por que los nuevos paguen por coeficiente y el resto se reparta como tienen por costumbre.
Dicho esto y aun habiendo unanimidad en el acuerdo tomado y no registrado, pueden volver a cambiar de opinion a solicitud de cualquier propietario, tratar el asunto en junta y cambiarlo por mayoria simple segun indica el Tribunal supremo.
http://diazsoneira.com/comunidad-propietarios-cambio-pago-cuota/
Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo”
Dicho esto y aun habiendo unanimidad en el acuerdo tomado y no registrado, pueden volver a cambiar de opinion a solicitud de cualquier propietario, tratar el asunto en junta y cambiarlo por mayoria simple segun indica el Tribunal supremo.
http://diazsoneira.com/comunidad-propietarios-cambio-pago-cuota/
Como precisa la sentencia más reciente de 7 de marzo de 2013 “el hecho de que durante años se haya venido contribuyendo a los gastos comunes de una forma distinta a la prevista en los estatutos de una forma arbitraria, caprichosa o por simple comodidad o inercia en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada. En estos supuestos bastaría el acuerdo mayoritario que no solo no pretende la modificación del título, sino precisamente la aplicación del mismo”
